自從銀行房貸政策有所調(diào)整后，在房地產(chǎn)界引起了不小的反響。

王嘉敏做的第一個(gè)項(xiàng)目耕天下，定位高檔，針對(duì)的購(gòu)房群體都是擁有第二、第三套住房的用戶，所以就第二次貸款利息上調(diào)的態(tài)勢(shì)，對(duì)王嘉敏來(lái)說(shuō)是一個(gè)不好的消息。

北京房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，大家各有各的觀點(diǎn)。說(shuō)有泡沫的人，有自己的一套理論、數(shù)據(jù)和根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)作出的判斷；說(shuō)沒(méi)有泡沫的人，也有自己的一套。圈內(nèi)外對(duì)北京房地產(chǎn)是不是健康的判斷，很像對(duì)人的身體健康的判斷。

但是王嘉敏認(rèn)為北京的房地產(chǎn)有病，卻用錯(cuò)了藥。

房地產(chǎn)該用什么藥？

記者：央行最近出臺(tái)的121號(hào)通知，對(duì)耕天下這種高檔住宅項(xiàng)目有沒(méi)有影響？因?yàn)轫?xiàng)目的大部分購(gòu)買(mǎi)者是二次購(gòu)房者。

王嘉敏：雖然此次央行121通知的出臺(tái)，對(duì)耕天下影響不大，因購(gòu)買(mǎi)我們項(xiàng)目以自住為主，許多客戶一次性付款，而且酒香不怕巷子深，好房總會(huì)有人去買(mǎi)。

記者：你覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？

王嘉敏：我覺(jué)得沒(méi)有泡沫，不應(yīng)該控制購(gòu)買(mǎi)。

記者：那你怎么看待北京房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率高這樣一個(gè)事實(shí)？

王嘉敏：的確，大家都在說(shuō)北京樓市空置率高，但是統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是否合理，尚有待核實(shí)。我覺(jué)得泡沫的定義是：市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量。但是北京市場(chǎng)的需求很旺，而所謂的空置率，有兩方面原因，其一是前幾年建設(shè)的設(shè)計(jì)落后的積壓房，其二是個(gè)別開(kāi)發(fā)商由其它行業(yè)轉(zhuǎn)行投資房地產(chǎn)業(yè)，但對(duì)市場(chǎng)需求未做深入的研究，建造了不夠超前設(shè)計(jì)的房。如SARS之后，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，造成積壓，所以說(shuō)是某些房地產(chǎn)商建了不該建的房子導(dǎo)致的。

記者：你認(rèn)為什么房子是不應(yīng)該建的？

王嘉敏：所謂該建不該建，是指一些開(kāi)發(fā)商并不研究房地產(chǎn)運(yùn)作與市場(chǎng)需求規(guī)律，就因?yàn)槭种杏型恋鼐蜕w房子，這導(dǎo)致北京相對(duì)于上海、深圳、廣州等地建設(shè)的項(xiàng)目先天有缺陷。由于購(gòu)房者消費(fèi)知識(shí)在不斷成熟，對(duì)房子本身的技術(shù)知識(shí)也逐步了解，所以好房子大家都會(huì)買(mǎi)，而很多房子不符合消費(fèi)者的需要就賣(mài)不出去。不是市場(chǎng)壞了，而是開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品有缺陷。比如現(xiàn)在流行黑色的衣服，你為什么偏偏要生產(chǎn)紅色的呢？

記者：你認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)在一種什么程度算是合理的？

王嘉敏：作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、政治的中心，北京的房?jī)r(jià)就應(yīng)該高。世界各國(guó)的首都，房?jī)r(jià)都很高，如果北京的地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)均價(jià)之下，那會(huì)是一種怎樣的情形？投資者信心何在？北京流動(dòng)人口是否會(huì)更多？社會(huì)治安是否會(huì)下降？何況我國(guó)人口十幾億，限制在北京城置業(yè)的數(shù)量，只能靠經(jīng)濟(jì)桿杠制約才有效。再者，北京城中心的房?jī)r(jià)應(yīng)升值，比如，二環(huán)、三環(huán)，可開(kāi)發(fā)利用的土地越來(lái)越少，增值是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果首都的房子在不斷貶值，誰(shuí)敢再買(mǎi)房子。

記者：那你覺(jué)得央行的文件并不能解決現(xiàn)在的問(wèn)題？

王嘉敏：但我覺(jué)得問(wèn)題的根本在于：應(yīng)該控制房地開(kāi)發(fā)量，但不應(yīng)該控制房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，也不應(yīng)打擊置業(yè)的熱情。我國(guó)近些年一直是引導(dǎo)消費(fèi)為主的，如果對(duì)置業(yè)者第二次、第三次買(mǎi)房加以限制，還是鼓勵(lì)消費(fèi)嗎？再說(shuō)，房子已經(jīng)建了，為何不加速資金的回籠呢？這反過(guò)來(lái)還能降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。央行嚴(yán)格控制房地貸款可以理解，這樣可以控制開(kāi)發(fā)，但不應(yīng)該控制銷(xiāo)售。再說(shuō)，投資者買(mǎi)房，說(shuō)明什么？說(shuō)明他對(duì)國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，特別是那些第二次購(gòu)房者，因?yàn)殄X(qián)存入銀行可能利息低，購(gòu)房就是用來(lái)投資，他覺(jué)得這種持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠給他帶來(lái)收益。

記者：你認(rèn)為這是北京樓市出現(xiàn)泡沫的根本原因嗎？

王嘉敏：我不認(rèn)為北京有泡沫。因?yàn)楸本┰诮鼛啄陮?duì)房子的消費(fèi)需求仍舊很旺，我周邊有許多人還有置業(yè)的打算。有沒(méi)有泡沫，關(guān)鍵是供應(yīng)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，目前北京還不是，只是希望開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，不要與周邊項(xiàng)目同類化。

記者：那你覺(jué)得解決問(wèn)題的關(guān)鍵在哪里？

王嘉敏：我贊成香港的做法。香港房地產(chǎn)的控制是靠土地出讓量來(lái)控制的，如果房?jī)r(jià)高漲，政府就多批一些土地，如果房?jī)r(jià)低落，就控制土地出讓量。這才是一種真正的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

記者：可是北京的土地已經(jīng)幾乎被圈完了？

王嘉敏：雖然北京的土地很多都已經(jīng)圈地完成，但從規(guī)劃立項(xiàng)及每年的轉(zhuǎn)讓土地量加以

調(diào)控，以前沒(méi)有通過(guò)土地來(lái)控制房?jī)r(jià)，我想應(yīng)該從現(xiàn)在開(kāi)始著手這樣做。不過(guò)，央行121號(hào)通知出臺(tái)，無(wú)疑是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。沒(méi)有錢(qián)，就沒(méi)有四證，就搞不到貸款，你就別做房地產(chǎn)，可以控制新增房地產(chǎn)企業(yè)。

北京的地都到哪里去了？

記者：我知道你是一位外地進(jìn)京的開(kāi)發(fā)上，你當(dāng)初做耕天下，怎么找到的土地？能講講嗎？

王嘉敏：我當(dāng)初作為一位外地進(jìn)京搞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，也遇到了很多困難，特別是土地。但是我覺(jué)得：沒(méi)有銅墻鐵壁，只要我肯做，一定可以找到適合的項(xiàng)目，最初的決定——耕天下，并非輕易決定。

記者：能詳細(xì)說(shuō)說(shuō)嗎？

王嘉敏：房地產(chǎn)是一種地域性很強(qiáng)的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)要本地化，北京作為首都，門(mén)檻又要高出其他地方很多。北京的“圈地”運(yùn)動(dòng)在幾年前就已經(jīng)完成，能開(kāi)發(fā)的相對(duì)較少，做耕天下這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我轉(zhuǎn)遍了北京城，看了十幾塊土地，尋找適合的項(xiàng)目。當(dāng)初耕天下的土地一片荒蕪，但走進(jìn)去就被一片茂密的古樹(shù)林及文物設(shè)施吸引，我當(dāng)即認(rèn)定要開(kāi)發(fā)這塊地。當(dāng)時(shí)沒(méi)怎么談價(jià)格就買(mǎi)下來(lái)了。因?yàn)槲矣X(jué)得耕天下這個(gè)項(xiàng)目的惟一性太強(qiáng)，可以說(shuō)是絕版，是一個(gè)非常理想的高檔項(xiàng)目選址。

記者：你憑什么認(rèn)定你的感覺(jué)是正確的？

王嘉敏：我覺(jué)得感覺(jué)是培養(yǎng)出來(lái)的，也可以說(shuō)是經(jīng)驗(yàn)。我經(jīng)常到中國(guó)其他城市、國(guó)外的著名城市考察，每到一個(gè)地方，都會(huì)關(guān)注當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)，當(dāng)?shù)氐姆课萁ㄖ烁杏X(jué)之外，就是對(duì)項(xiàng)目的論證更重要。如果當(dāng)時(shí)不知道永定門(mén)的拆遷改造，我不會(huì)去做這個(gè)項(xiàng)目。另外，

做地產(chǎn)要有獨(dú)立的、批判的思維。不能盲目跟從，比如亞運(yùn)村，這個(gè)在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為很好的區(qū)域，現(xiàn)在就面臨很大的交通壓力，里面的項(xiàng)目已經(jīng)不如以前好賣(mài)，當(dāng)初在選地的時(shí)候我也去過(guò)亞運(yùn)村，但不會(huì)在那開(kāi)發(fā)，因道路設(shè)置滯后已非常明顯，所以選地要考慮多方面的因素。現(xiàn)在很多人都搬出了亞運(yùn)村，別人說(shuō)好，不一定好，真正的判斷來(lái)自你自己。我做的是高檔項(xiàng)目，所以我一定要保證一切都是優(yōu)秀的，這不僅僅是房子本身，還有交通，周邊環(huán)境。這也是我為什么要做耕天下二期、三期的原因。我同時(shí)要改造周邊的環(huán)境。

記者：你能給外地來(lái)京做地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商怎樣的忠告？

王嘉敏：批判要是一種合理的批判，曲高和寡，同樣也做不成地產(chǎn)。外地開(kāi)發(fā)商離開(kāi)本土作戰(zhàn)，要克服水土不服。比如我們到北京來(lái)之后，為了實(shí)現(xiàn)北京的本地化，我放棄了天津原有的隊(duì)伍，到北京重新搭建班子，幾乎所有招聘的人員都來(lái)自北京。這種近似于跨國(guó)公司管理的本土化，給我也帶來(lái)了很多好處，公司整體角色進(jìn)入快，而北京的各種房地產(chǎn)規(guī)章制度，一下子也因?yàn)楸本﹩T工的加入，取消了剛進(jìn)入階段的人脈、金脈的短暫虛弱階段。

為什么拼命選擇高端？

記者：你當(dāng)初到北京為什么一下子就選擇了耕天下這種高端產(chǎn)品？

王嘉敏：其實(shí)我們選擇的是品牌化的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)要在中國(guó)立足，有兩條可供選擇的道路，一是品牌，二是規(guī)模。我們研究了北京市場(chǎng)的消費(fèi)情況之后，選擇了品牌，選擇了精品路線。

記者：你覺(jué)得精品戰(zhàn)略怎樣體現(xiàn)在耕天下的項(xiàng)目中？

王嘉敏：我覺(jué)得要做精品，就必須有不斷地創(chuàng)新力和想像力；要使項(xiàng)目有顯著特點(diǎn)，而且要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，使項(xiàng)目的最佳品質(zhì)得到淋漓盡致的展現(xiàn)，對(duì)得起消費(fèi)者。耕天下，我們更突出的是京味文化，比如：我們的選址在：先農(nóng)壇外壇，“農(nóng)”字是中華數(shù)千年的文化傳承的根基，同時(shí)這里的原有綠化非常好，我們對(duì)此予以保護(hù)，按照老話說(shuō)：這叫“龍?zhí)铩?，天子也要在此耕作，以示天下。這樣我們就把中國(guó)悠久的歷史文化，同項(xiàng)目本身緊密地結(jié)合起來(lái)。

記者：項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，你有什么考慮嗎？

王嘉敏：有兩個(gè)考慮：一個(gè)是周邊環(huán)境，一個(gè)是項(xiàng)目本身。從周邊環(huán)境來(lái)看，這一地域是老北京的典型代表。耕天下處在一個(gè)特殊的地段：紫禁城、天安門(mén)廣場(chǎng)、前門(mén)、大柵欄、琉璃廠、先農(nóng)壇、天壇、陶然亭、大觀園等等，很北京的文化代表都環(huán)繞在耕天下周邊。同時(shí)，西單商業(yè)街、金融街、王府井大街、大都市商業(yè)街、國(guó)際傳媒大道、地鐵四號(hào)線、地鐵二號(hào)線縱橫交錯(cuò)，可以說(shuō)是路通財(cái)通，購(gòu)物，交通非常方便。

內(nèi)部環(huán)境來(lái)看，我們突出“生態(tài)”二字。耕天下?lián)碛?1棵休養(yǎng)生息500年的古樹(shù)，綠色生態(tài)價(jià)值與文化價(jià)值絕無(wú)僅有，綠化率高達(dá)40%，眼之所見(jiàn)，盡是綠色。此外，首層贈(zèng)送私家花園，即每一層又是一片微型的綠色森林。戶型設(shè)計(jì)凸顯一個(gè)大字，主戶型150-300平方米，這與周邊的環(huán)境相配套，雍容華貴，屋外綠景與屋內(nèi)自由空間渾然相連。

另外我們?cè)谌莘e率方面也考慮到一個(gè)精品的路線，物以稀為貴，總建筑面積4.1萬(wàn)平方米，僅售168套，容積率只有1.6，一方面保證了低密度，同時(shí)使生活空間的通風(fēng)達(dá)到高度暢通的境界。