北京市投資類物業(yè)的形成大約有10年的歷史，從早期的單純以寫字樓為主體的市場(chǎng)演變成如今的多類型、多檔次、投資類物業(yè)出租市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上，投資類物業(yè)主要有寫字樓、公寓、商鋪。分布區(qū)域主要集中在二環(huán)線及周邊，中央商務(wù)區(qū)及周邊，燕莎商圈，亞運(yùn)村商圈，中關(guān)村商圈。目前北京市的投資類物業(yè)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，在項(xiàng)目的銷售過程中，投資類客戶逐步增多，投資購(gòu)買意向趨濃，房地產(chǎn)的保值增值功能逐漸顯現(xiàn)。

北京市投資類物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，投資熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目增多。建立在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)上，北京市房地產(chǎn)投資熱潮有望升溫，以自用為目的購(gòu)買動(dòng)機(jī)日漸增多。但隨著存量的加大，投資類物業(yè)出租市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變大，投資回報(bào)率有望趨于合理。目前在北京投資類物業(yè)出租市場(chǎng)上，正常投資回報(bào)率大約在10％～15％之間，當(dāng)然具體到不同的物業(yè)類型和不同的片區(qū)，投資回報(bào)率有所不同。就寫字樓出租市場(chǎng)而言，正常投資回報(bào)率多在12％以上；公寓出租市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在10％左右，而商鋪的投資回報(bào)率的變化范圍較大，商務(wù)氛圍較濃的區(qū)域的回報(bào)率可能會(huì)超過15％。

作為投資型物業(yè)應(yīng)具備以下一些必要條件：

第一是地段，即物業(yè)所處位置是否在大型商圈內(nèi)或靠近商圈，是否在人流集中的地區(qū)，是否有使用該類物業(yè)的客戶等，地段基本決定了投資價(jià)值。

第二是影響物業(yè)本身品質(zhì)的各項(xiàng)條件，現(xiàn)以居住型物業(yè)為例，列舉如下：

自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風(fēng)向等氣象條件和房屋景觀、小區(qū)綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。

環(huán)境條件。環(huán)境條件主要是指小區(qū)所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。

交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級(jí)、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全。

配套條件。配套條件主要是指小區(qū)內(nèi)的水、電氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)、學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設(shè)施的配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價(jià)值及升值潛力。

但需要說明的是雖然一些黃金地段物業(yè)的價(jià)格不斷攀升，但隨著城市交通和其他基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，非熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)投資回報(bào)可能會(huì)更好一些。因此除了地段以外還可以關(guān)注物業(yè)的稀缺性。投資性物業(yè)的最佳位置應(yīng)該是交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的地區(qū)。目前在北京主要集中在城市交通樞紐、三大商圈、長(zhǎng)安街沿線、大型商業(yè)街區(qū)、使館區(qū)以及隨著城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)展起來的新區(qū)等區(qū)域。

10年前的北京，曾經(jīng)風(fēng)行過買房投資，但在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)尚未完全開放，物業(yè)較少且相互間無甚競(jìng)爭(zhēng)，投資者中部分為先富起來的內(nèi)地人士及部分港澳人士，其行為也多是炒作為主(炒樓花)的自發(fā)行為，經(jīng)過10年的發(fā)展，產(chǎn)品與市場(chǎng)環(huán)境已逐漸走向成熟，在市場(chǎng)與媒體的引導(dǎo)下，投資行為日漸理性化，過去的自發(fā)行為變成如今的自覺行為。而目前的投資者中絕大部分為內(nèi)地人士，由于房地產(chǎn)投資物業(yè)種類較多，在投資金額亦有很大差別，所以無法籠統(tǒng)的說出所有客群的特征，一般情況下，根據(jù)其購(gòu)買物業(yè)的檔次和投資金額把投資者分成高檔物業(yè)投資者(大額投資者)和普通投資者(小額投資者)，然后再進(jìn)行分別描述。就目前而言，所謂的投資者主要是針對(duì)高檔物業(yè)而言，即面向高檔物業(yè)，如高檔公寓、別墅、商住兩用房、寫字樓、大型商鋪等進(jìn)行投資的客戶，這部分客戶中，自由職業(yè)者、民營(yíng)、私企老板約占80％左右的比例，其次多為金融證券、IT、律師等行業(yè)中的佼佼者。年齡結(jié)構(gòu)呈棗核形分布，31歲～45歲之間的客戶占到九成，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源及足夠的支付能力，對(duì)將來發(fā)展預(yù)期良好。總的來說，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，相對(duì)也比較具有投資概念。

值得關(guān)注的是，最近一段時(shí)期，港人在內(nèi)地投資置業(yè)的風(fēng)氣日盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年港人在內(nèi)地置業(yè)共達(dá)到19500個(gè)單位，與2000年相比增長(zhǎng)15％，總金額達(dá)到87.75億元，增長(zhǎng)29％，預(yù)計(jì)今年港人在內(nèi)地置業(yè)的單位總量會(huì)在此基礎(chǔ)上再度增長(zhǎng)12.8％，總金額會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)到23％。其購(gòu)買單位主要分布在北京、深圳、上海、廣州等地，在2000年港人置業(yè)行為中，投資比重僅占到7％，而在2001年，這個(gè)比例達(dá)到10％，預(yù)計(jì)今年的比例為15％～20％，回報(bào)率是置業(yè)中首要考慮的因素之一。

從總體上來說，商鋪和寫字樓物業(yè)的投資前景還是看好的，就寫字樓市場(chǎng)而言，目前市場(chǎng)上人氣旺盛，入住率和租金水平節(jié)節(jié)上升，投資者的信心也全線飄紅，歸納起來有幾方面原因：一是寫字樓的客群中有相當(dāng)一部分是來自于國(guó)外的大型企業(yè)財(cái)團(tuán)，因此與國(guó)際接軌較早，市場(chǎng)也比較成熟；二是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于高速增長(zhǎng)期，對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求量不會(huì)萎縮，在這里要特別提到民間資本問題，多年來默默無聞的民間資本會(huì)在短期內(nèi)浮出水面并成為今后經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，其相應(yīng)的需求量也是非同小可的；三是在未來幾年內(nèi)，隨著中國(guó)資本市場(chǎng)逐步放開，屆時(shí)會(huì)有以金融、保險(xiǎn)、電信、物流等行業(yè)為首的一大批外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，市場(chǎng)預(yù)期較高；四是目前北京的辦公成本在世界排名28位，與世界經(jīng)濟(jì)中心的地位并不相符，預(yù)計(jì)今后上升空間較大。完善的市場(chǎng)環(huán)境＋新的內(nèi)、外需求＋升值潛力，在這種情況下，市場(chǎng)想不熱都難。

實(shí)際上許多開發(fā)商早以把目光投向幾年后的市場(chǎng)，并瞄準(zhǔn)CBD、金融街、中關(guān)村三大板塊，但目前市場(chǎng)上的新項(xiàng)目并不是很多，主要是由于三大板塊規(guī)劃方案的出臺(tái)只是近期的事，另外寫字樓從立項(xiàng)到建設(shè)竣工，開發(fā)周期也比較長(zhǎng)。隨著三大板塊規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來的5年內(nèi)會(huì)有1000萬(wàn)平米的供應(yīng)量，雖然如此大的供應(yīng)量是前所未有的，但如果在政府宏觀調(diào)控下，分階段逐步推出，相信消化起來也不會(huì)是難事。由于北京特別是在三大板塊區(qū)域，土地資源是有限的，所以即使短期內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)過剩，但長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也可以提供更多的市場(chǎng)需求來消化掉。

總之，大勢(shì)雖好，仍需謹(jǐn)慎把握。正如“牛市”里也有人賠錢一樣，沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資是不存在的。與居住型物業(yè)相比，寫字樓投資存在著資金投入大、回報(bào)率高、存量難以掌握、需求不穩(wěn)定、受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大、適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)而非短期炒作獲利等特點(diǎn)，要求投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)宏觀市場(chǎng)的正確了解以及良好的心態(tài)。

商鋪是近年來才興起的投資熱點(diǎn)，之所以稱之為熱點(diǎn)，與當(dāng)前的市場(chǎng)需求以及它自身的特點(diǎn)是密不可分的。

從宏觀角度來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由投資型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的過程中，這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而非人為因素決定的，因此在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)對(duì)商鋪有很大的需求量，但是商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地供應(yīng)有限，通常較為緊缺，因而導(dǎo)致市場(chǎng)需求大，就北京目前而言，雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足，特別是近幾年來，在舊城拆遷改造過程中，也拆掉了一部分商鋪，因此進(jìn)一步加大了供需矛盾。另外北京連續(xù)多年GDP增幅均超過兩位數(shù)，經(jīng)濟(jì)活躍帶動(dòng)商業(yè)繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪需求擴(kuò)大。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，國(guó)外零售業(yè)巨頭準(zhǔn)備正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。為應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，許多銀行、零售商等已開始了新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，商鋪正是所謂商家必爭(zhēng)之地。

商鋪的特點(diǎn)是：回報(bào)率高，可以達(dá)到15％以上，在地塊炒熱的情況下，達(dá)到20％也并不奇怪；投資獲利方式靈活，即可以從行業(yè)經(jīng)營(yíng)中獲利，也可以很快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)而獲取巨額利潤(rùn)；穩(wěn)定性強(qiáng)是商鋪的另一優(yōu)勢(shì)，租約通常為3至5年，或更長(zhǎng)，因?yàn)槌凶鈶粼谘b修投資、贏利預(yù)期上有長(zhǎng)期規(guī)劃；長(zhǎng)期升值，商鋪不會(huì)因時(shí)間增長(zhǎng)而降低其價(jià)值，好的商鋪還會(huì)因其稀有性而隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。旺盛的市場(chǎng)需求、高回報(bào)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期升值等諸多因素，把今年的商鋪市場(chǎng)襯托的非?；馃?，這是對(duì)去年下半年至今，京城商鋪空置率下降，租金上調(diào)現(xiàn)象最好的解釋。

但是商鋪類投資與其它類物業(yè)投資相比更顯專業(yè)，因?yàn)槁鋵?shí)到最終使用者上，還是要依靠經(jīng)營(yíng)而收益，是純商業(yè)行為，因此對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。另外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化以及國(guó)民消費(fèi)水準(zhǔn)的增減，也是影響投資、收益的主要因素。

今年北京投資地產(chǎn)市場(chǎng)中居住類物業(yè)、寫字樓商鋪，這三者都會(huì)有熱點(diǎn)出現(xiàn)，這與北京市的總體規(guī)劃有關(guān)，但是程度不同，范圍也不同。從這個(gè)角度說，居住類物業(yè)會(huì)產(chǎn)生局部亮點(diǎn)，寫字樓市場(chǎng)要依托三大板塊，商鋪是普遍看好，從而造成寫字樓優(yōu)于居住物業(yè)，而商鋪又優(yōu)于寫字樓的局面。就商鋪而言，新的北京城市規(guī)劃會(huì)造就新的行業(yè)類特色商業(yè)區(qū)域，永久性的商業(yè)設(shè)施會(huì)取代目前的小型商場(chǎng)和臨街商業(yè)鋪面，這可能是今年最大的投資熱點(diǎn)。但不管怎么說，只有政策導(dǎo)向和市場(chǎng)導(dǎo)向才能決定熱點(diǎn)和投資機(jī)會(huì)。