市場綜述

上海目前的商業(yè)用房主要分為兩大類：(1)傳統(tǒng)的商業(yè)街、(2)住宅配套商業(yè)(住宅底商)。上海傳統(tǒng)商業(yè)街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)。在上海市政府規(guī)劃中，未來上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。住宅配套商業(yè)(住宅底商)按設(shè)置方式分三種：(1)傳統(tǒng)沿街商業(yè)、(2)獨立商業(yè)等、(3)會所商業(yè)。

從兩種商業(yè)類型的前景看，未來上海商業(yè)發(fā)展的重點將主要集中在“傳統(tǒng)商業(yè)街重生改造”和“住宅底商”兩大方面。最近，南京西路、南京東路、淮海路、四川北路幾大商業(yè)街紛紛出臺升級改造的新方案，力爭建成國際級商業(yè)街，希望能吸引更多的世界頂級品牌入駐。而位于四川北路南段的信虹房產(chǎn)更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主題商業(yè)街為紐帶進行復合型高端公寓開發(fā)。

從經(jīng)營方式看，目前上海商業(yè)主要采用出租、聯(lián)合經(jīng)營(一定的保底金額加一定百分比的扣率)及出售三種方式。一般來說，用于出租的商場面積較小，收入穩(wěn)定。目前，收益與風險共擔的聯(lián)合經(jīng)營方式為眾多大型品牌商家采用。通常底層和低樓層采用出租方式。高樓層以合作經(jīng)營為主。比較兩種方式的租金收益，各商業(yè)街的聯(lián)合經(jīng)營租金都比出租的租金收益高。

商業(yè)市場供需特征

居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分別

上海居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)街集聚，日常消費在住宅配套商業(yè)集聚的特點。由于居民的大量外遷，近年來環(huán)線外的消費超過了環(huán)線內(nèi)的消費。為了重振中心城區(qū)，市政府又開始有意識的開發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。但同時，舊城改造拆遷將使原有商業(yè)消失，商業(yè)流尋找新經(jīng)營地，這又給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。

商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代

滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄，連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。置地廣場、港匯廣場單層辟為體育運動城，正是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個前兆。

地段的好壞與出租、出租率呈正向關(guān)系

淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對較低。

商場與店面需求分野明顯，各取所需

休閑類、對品牌敏感性不太強的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費用較低，并且不須和他人利潤分成，往往也愿意選擇街鋪。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營者因要借大商場已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場中占有一席之地。頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過于喧嘩的商業(yè)街。大型商場為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場經(jīng)營者經(jīng)常會采用差異化租金策略。對著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補。

商場進入品牌競爭時代

知名度較高的商場其門如市，租金水平也會有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，同處于徐家匯商圈，比鄰而建設(shè)的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的近兩倍。商場所得的租金收入也懸殊較大。如在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時代廣場和上海廣場，前者的租金目前達到每天30元人民幣/平方米，后者則為15元人民幣/平方米左右。大上海時代廣場和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。

規(guī)模效應與錯位經(jīng)營

規(guī)模效應是指同等級、同類型的商場聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應。錯位經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚集在一起時，各商場采取不同的目標客戶定位，從而使個體利益與整體利益都達到最大，徐家匯商業(yè)布局就是典型的案例。

地段級差顯著

目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商場。商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平，可將以上區(qū)域分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，上述其余區(qū)域為第二層次。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級差的梯度性十分明顯。地段的購成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房價值。目前，地鐵站點附近是營業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。

人口聚集對商業(yè)用房租金影響日益顯著

人口集聚住宅市場規(guī)模的不斷拓展和集聚效應的出現(xiàn)對商業(yè)繁華度的影響日益明顯。徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住互動，租金優(yōu)勢十分明顯。隨著市中心人口外移及上海其他地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。

商業(yè)網(wǎng)點密度適中的商街，租金水平較高

制定致勝的市場策略

傳統(tǒng)的商業(yè)模式強調(diào)更多的是完成一個消費結(jié)果，而并不注重整個消費過程的質(zhì)量?，F(xiàn)在有很多人尤其女性去商業(yè)場所或者穿行商業(yè)空間是沒有確切目的的，并不一定是去消費，因為有很多需求都已經(jīng)滿足，而且非常便捷，大型超市(如家樂福等)就是滿足這種需求的產(chǎn)物，那么剩下那么多的各種類型商業(yè)空間該怎么辦呢?這就需要商業(yè)空間復合化、生活化，力圖成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠帧Ｉ碳抑挥胁粩嘧兓渖虡I(yè)環(huán)境、經(jīng)營模式，創(chuàng)造出一種新的生活模式，以引導消費潮流的發(fā)展。同時，人們也在這種模式中感受到美好的生活和未來生活的場景，從而產(chǎn)生消費欲望。

在人們需求特征逐步轉(zhuǎn)變的影響下，今后上海商業(yè)的發(fā)展趨勢是：

商業(yè)由“專門化”向“生活化”發(fā)展。

依據(jù)上海商業(yè)發(fā)展趨勢，為商鋪制定行之有效的市場策略需注重以下三個定位：

1.功能主題定位

(1)生活功能

商業(yè)生活功能的規(guī)劃應與住宅小區(qū)規(guī)模、目標客戶、周邊商業(yè)配套相關(guān)聯(lián)。

(2)文化功能

商業(yè)的文化功能規(guī)劃應與小區(qū)居住層次、周邊人文歷史相關(guān)聯(lián)。

2.空間定位

(1)矛盾規(guī)避

由于商業(yè)的特定功能，決定在住宅項目中設(shè)置商業(yè)街首先必須規(guī)避商業(yè)的喧囂和住宅的寧靜之間的矛盾，這在中心區(qū)較高檔次住宅區(qū)規(guī)劃中尤為重要。解決辦法之一是在沿街商業(yè)中采用騎樓的建筑形式或在住宅用地邊、角設(shè)置主題商業(yè)街。

(2)以人為本的空間尺度

現(xiàn)代城市空間設(shè)計常面臨著這樣一種矛盾，以“車行”為量度的交通空間(50公里～60公里的度量單位)和以“人行”為量度(5公里～6公里的度量單位)的交通空間的協(xié)調(diào)。這種客觀矛盾的存在使獨立的步行商業(yè)街設(shè)計要比沿車行干道設(shè)置的臨街店鋪更適合人的生活習慣。

3.租售定位

(1)出租與出售方式

商鋪出售，將來的管理非常困難，經(jīng)營品種(如建材、油漆商店、低檔飲食店等)的雜亂及參差不齊，將影響樓盤的品牌，這對于滾動開發(fā)的樓盤影響更大。一些注重品牌及滾動開發(fā)的物業(yè)如萬科地產(chǎn)的“假日風景”、望源房產(chǎn)的“綠帶風光”采用了出租的方式，對商鋪的用途加以詳細規(guī)劃和控制，滿足了小區(qū)業(yè)主的日常生活需求，也提升了項目品質(zhì)。

(2)以租驗售方式

采用以租驗售，即先租后賣的經(jīng)營策略，主要適用于對區(qū)域商業(yè)價格較難把握的情況。這樣一為便于管理，二可確定商鋪真正價值，以便今后可以獲得最大利潤。采用該種策略可預先規(guī)定不同位置商業(yè)的用途，對不同業(yè)態(tài)的店鋪從數(shù)量上予以控制，其作用在于有效避免惡性競爭的發(fā)生，主動幫助商家規(guī)避經(jīng)營風險。