種種跡象表明，跨國地產(chǎn)巨頭特別是歐美資金進(jìn)入中國地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的步伐已經(jīng)加快，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“摸著石頭過河”的局面開始得到很大改善，開始進(jìn)入民用住宅項(xiàng)目。

2003年，美國漢斯房地產(chǎn)公司在中國開發(fā)了第一個民用住宅項(xiàng)目“公園大道”；號稱新加坡“長江實(shí)業(yè)”的淡馬錫集團(tuán)將用1至2億美元成立中國住宅發(fā)展基金；首創(chuàng)集團(tuán)與全球500強(qiáng)排名第24位的荷蘭國際集團(tuán)(ING)共同合資成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”。業(yè)界專家指出，中國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)誘惑著全球的發(fā)展商。而在2003年下半年的新一輪進(jìn)攻中，一貫由港商領(lǐng)軍外資跑步挺進(jìn)的局面，換成了歐美跨國地產(chǎn)巨頭的步履。

外資地產(chǎn)蜂擁而至

據(jù)預(yù)測，未來5年內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)3580億元人民幣，平均年增長率為7%。而住宅項(xiàng)目25%的邊際利潤率，更是吸引著外資的眼球。

自2002年以來，面對內(nèi)地快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的步伐加快。上海、北京、廣州等城市，外資地產(chǎn)商投資額迅速增長。目前，有外資參與的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)5000家，占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20%。

據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2002年前三季度新審批外商投資企業(yè)1024家，合同外資額20.3億美元，比上年同期增長26.6%和10.5%。而新審批企業(yè)中，房地產(chǎn)獨(dú)資及合資企業(yè)最多，其中房地產(chǎn)合同吸收外資僅次于工業(yè)，達(dá)4.1億美元，增幅68.2%。

同時，著名的全球性證券與投資公司摩根士丹利也公布了他們對海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)研究，該項(xiàng)目研究表明：在未來2年～3年，將有3億～20億美元的海外資金投向中國的房地產(chǎn)市場。

跨國公司加快攻勢

業(yè)界人士表示，外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)領(lǐng)域最顯生力軍的一直是港商。香港地產(chǎn)巨頭早在1992年捷足先登，搶食內(nèi)地地產(chǎn)“奶酪”。據(jù)了解，香港幾大房地產(chǎn)集團(tuán)——長實(shí)、和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)已在內(nèi)地房地產(chǎn)市場各霸一方。長實(shí)及和黃在內(nèi)地聯(lián)手發(fā)展地產(chǎn)物業(yè)，和黃在內(nèi)地已持有400多萬平方米的土地儲備。新世界中國、恒基中國及新鴻基在內(nèi)地“圈地”多達(dá)2200萬平方米。

但是從2003年8月24日起，位于朝陽公園附近的“公園大道”，正式通過建設(shè)部產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心專家組一致評審，成為北京第三個通過“AAA”住宅性能認(rèn)定預(yù)審的住宅項(xiàng)目。作為“公園大道”發(fā)展商的美國漢斯地產(chǎn)公司，正式進(jìn)入北京民眾的視野。

其實(shí)，早在1997年年底，美國漢斯地產(chǎn)公司經(jīng)過兩年的考察，正式踏入中國。這個總部設(shè)在休斯敦的地產(chǎn)巨子，創(chuàng)建于1957年，在美國90個城市開發(fā)建造了700余個項(xiàng)目，總建筑面積2400萬平方米，在境外16個國家有100余個房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積近400萬平方米。按照開發(fā)面積算，漢斯應(yīng)為全球最大的房地產(chǎn)開發(fā)建造商。部

進(jìn)入中國后的漢斯，先后開發(fā)了純租賃的萬國公寓、盛世大廈，經(jīng)過7年周密的考察、調(diào)研、論證、運(yùn)作，終于在今年推出了其在中國的第一個民用住宅項(xiàng)目———“公園大道”。

可以說，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到民用地產(chǎn)開發(fā)的成功，全球最大的房地產(chǎn)開發(fā)建造商美國漢斯地產(chǎn)公司站穩(wěn)了在中國市場的腳根，同時，也帶領(lǐng)其他歐美地產(chǎn)商全打開了中國房地產(chǎn)市場。

但是，也有業(yè)內(nèi)分析人員認(rèn)為，與港商直接進(jìn)入內(nèi)地不同的是，歐美發(fā)達(dá)國家的投資商深知中國地產(chǎn)業(yè)仍處于多頭壟斷局面，因此進(jìn)入相對謹(jǐn)慎，多半選擇合作方式。如新加坡嘉德置地集團(tuán)日前宣布將在中國投資50億元人民幣，其中7成投入上海。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，歐美投資載體進(jìn)入中國，一般會帶來75%~95%資金，本地公司以各種方式出資5%~25%，共同成立項(xiàng)目公司，然后一起開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，麥格理銀行、Hines、荷蘭ING集團(tuán)等海外基金組織，已進(jìn)入中國房地產(chǎn)開發(fā)市場，其投資多集中在京滬兩大城市。

2002年，首創(chuàng)集團(tuán)與2001年全球500強(qiáng)排名第24位的荷蘭國際集團(tuán)(ING)共同合資成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，這是全球首家直接面向中國的房地產(chǎn)開發(fā)基金。其主要股東來自歐美、東南亞、香港、臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。據(jù)對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓表示，在國家政策沒有完全放開之前，外資要想進(jìn)入中國，目前最好的方式是境外投資人和中國相關(guān)金融機(jī)構(gòu)組建合資基金。而首創(chuàng)集團(tuán)與外資合資經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)基金就是一個很好的開端。

值得一提的是，歐美地產(chǎn)商進(jìn)入中國，多選擇中國最缺乏的建筑設(shè)計及二手房中介領(lǐng)域。目前，在全球最大的225家國際工程承包公司中，已有140家在內(nèi)地開展業(yè)務(wù)。內(nèi)地已批準(zhǔn)120家中外合作或合營的建筑工程設(shè)計事務(wù)所。如柏濤·美國HOK爭相進(jìn)入中國，染指內(nèi)地住宅設(shè)計市場。

“21世紀(jì)不動產(chǎn)”是第一家進(jìn)入中國服務(wù)行業(yè)的特許經(jīng)營組織，主要定位在二手房中高端市場。21世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理比爾·亨特表示，“我們在中國的目標(biāo)是發(fā)展30個區(qū)域、2000家加盟店和14000名專業(yè)經(jīng)紀(jì)人。2003年底預(yù)計在中國會有250~300家加盟店、在中國地產(chǎn)中介市場排名提升至第三位，2004年將成為中國最大房地產(chǎn)中介組織?！?/p>

一位內(nèi)地老總告訴記者，歐美地產(chǎn)商在進(jìn)軍中國市場時，不僅只做開發(fā)建筑項(xiàng)目，同時，對于二級市場、租賃業(yè)務(wù)、中介市場等各個方面都在介入，可以說，是一種大的房地產(chǎn)業(yè)概念的介入。

從“單槍匹馬”到“排陣入世”

中國現(xiàn)有的兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)長期存在著規(guī)模小、資金少、服務(wù)差、資質(zhì)低等問題，處于絕對劣勢，缺乏競爭實(shí)力。同時，大量國有房地產(chǎn)企業(yè)還處于轉(zhuǎn)制過程中，與市場經(jīng)濟(jì)的要求不相適應(yīng)，其經(jīng)受市場競爭、抗御市場風(fēng)險的能力都無法與外資房地產(chǎn)企業(yè)相提并論。

專家分析，此次外資進(jìn)入，絕不會攜帶資金“單槍匹馬”進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，而是要以強(qiáng)勢的資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理“排陣入市”。

據(jù)在內(nèi)地剛剛建造好住宅項(xiàng)目的一位美國公司項(xiàng)目經(jīng)理向記者介紹，為了保證住宅的高端品質(zhì)，該公司的這個項(xiàng)目50%的投入都被放在了購房者看不到的機(jī)械設(shè)備、機(jī)電系統(tǒng)等方面，因?yàn)檫@些設(shè)施設(shè)備將極大影響居住者的舒適程度。據(jù)介紹，其項(xiàng)目的6套系統(tǒng)（外墻系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)）中，每一個部件都選擇了西門子、奧迪斯這樣的國際大廠商的產(chǎn)品。同時，更是不惜以40元/建筑平方米的代價，建造了目前北京市場上最優(yōu)秀的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)。正因?yàn)榇?，該?xiàng)目在短短兩個月的時間內(nèi)銷售出140套房子的重要原因之一。

而據(jù)戴德梁行深圳公司高級工程師唐中華介紹，外資在物業(yè)管理方面也是精益求精：市場意識濃厚，一方面提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一方面要保證效益，優(yōu)勝劣汰，危機(jī)感重；組織結(jié)構(gòu)精干，決策快，費(fèi)用少，效率高；人性化服務(wù)，物業(yè)管理是業(yè)主的管家、保姆；以服務(wù)為主，而不是以管理為主；講計劃性和預(yù)防性；運(yùn)作規(guī)范，透明等，這些都將對傳統(tǒng)物業(yè)管理造成巨大沖擊。業(yè)內(nèi)人士也同時指出，中國物業(yè)管理在外資的沖擊與帶領(lǐng)下最終要走向企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，物業(yè)管理的終身制最終要走向由業(yè)主選擇的有合同期限的聘用制。

可以說，在一些外資開拓中國房地產(chǎn)市場的過程中，另一些外資同行們都密切關(guān)注著其在中國的每一步舉動。另一位外資房地產(chǎn)公司的高管人員告訴記者：“一些同行每次來北京，必定要和我們公司的高層談?wù)劚本┑淖钚虑闆r、項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展。因?yàn)?，他們對中國這片生機(jī)盎然、大步向前的土地，充滿了好奇和投資熱情，但是投資房地產(chǎn)，僅僅有熱情是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，上億美金的投入，需要相應(yīng)的回報，在對市場環(huán)境、運(yùn)作流程等不了解的情況下，貿(mào)然進(jìn)入，也許會血本無歸。”所以，當(dāng)看到有著同樣背景的外資小心翼翼地在陌生的北京探路時，“洋發(fā)展商”們自然會密切關(guān)注。

業(yè)界分析人士表示，跨國地產(chǎn)巨頭特別是歐美資金進(jìn)入中國地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的步伐開始加快，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“摸著石頭過河”的局面也會得到很大改善。未來中國房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈，競爭將使中國地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃及服務(wù)水平等方面得到較大提高，競爭最終將促成中國房地產(chǎn)市場邁向成熟。

但是，也有業(yè)界人士認(rèn)為，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域在帶來沖擊的同時，也會帶來先進(jìn)的觀念和管理模式，刺激內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過使用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營機(jī)制與管理理念來降低開發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)，改變中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的普遍低效的經(jīng)營狀態(tài)，增強(qiáng)企業(yè)的競爭能力，生產(chǎn)出高水平的、更適合消費(fèi)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。而且，這還會引發(fā)內(nèi)地房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)理念與服務(wù)方式上的較大改變，提高房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，進(jìn)而提升地產(chǎn)業(yè)的供給水平，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。