【70％是低限】

房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金來自銀行，其實只是業(yè)界眾人皆知的一個毫無殺傷力的常識；70％之外還有多少資金以什么方式來自銀行？這才是房地產(chǎn)業(yè)界真正的秘密。

在中國人民銀行于6月13日出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下稱121號文）后，在一場被媒體形容為“央行房貸新政風(fēng)暴”的旋渦中，在說明房地產(chǎn)業(yè)對于銀行信貸依賴程度時，一個數(shù)字成為耀眼的明星：“70％”——房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金來自銀行——一夜之間，這個數(shù)字出現(xiàn)在大大小小的媒體上，公眾以此發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對于銀行信貸的依賴程度竟如此之高，而房地產(chǎn)業(yè)“一本萬利”的說法，于是得到證明。

在此輪央行房貸新政所掀起的風(fēng)暴中，是誰首先提及這一比例，并用以論證什么觀點，現(xiàn)在已渺不可考。記者查諸有關(guān)報道，提及這一數(shù)字的人士中頗多業(yè)內(nèi)權(quán)威。比如說，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在6月21日接受中新社記者采訪時，即稱“中國金融風(fēng)險在房地產(chǎn)方面確實不可忽視，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金來自銀行……”

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會成立于2001年3月，由中國住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟發(fā)起，會員以房地產(chǎn)開發(fā)商及上游供應(yīng)商為主，幾乎均為民營企業(yè)。本屆輪值主席是北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強(qiáng)。任志強(qiáng)是中國房地產(chǎn)業(yè)界的重量級人物，也是此番率先強(qiáng)烈質(zhì)疑央行房貸新政的明星級批評者。

聶梅生提及房地產(chǎn)企業(yè)70％資金來自銀行，是泄露本行業(yè)不可告人的天機(jī)了嗎？

如果看到媒體及房地產(chǎn)中人對于70％這一數(shù)字關(guān)注得如此煞有介事，央行的政策決策者們可能只有搖頭苦笑而已：假如房地產(chǎn)企業(yè)真能做到只有70％的資金來自銀行，無論按舊規(guī)還是按新政，都屬合規(guī)。業(yè)界稱之為十年來最嚴(yán)苛的并將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)“冬天來臨”的這一央行121號文，作如此規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％”，而這亦不過是對既有規(guī)定的重申而已。

房地產(chǎn)企業(yè)70％的資金來自銀行，其實只是業(yè)界眾人皆知的一個毫無殺傷力的常識；70％之外還有多少資金以什么方式來自銀行？這才是房地產(chǎn)業(yè)界真正的秘密。

【顯規(guī)則】

地產(chǎn)商需憑其自有資金支付土地出讓金、獲得“四證”，并開始建筑施工，而銀行信貸資金則在這之后進(jìn)入并助推，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險之安排，這是明面上的規(guī)則

1998年以來，央行出臺居民個人按揭貸款相關(guān)政策，連續(xù)數(shù)次降低利息，商業(yè)銀行調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，幾方面因素共同推動了我國城市居民的住房消費需求迅速釋放。房地產(chǎn)市場也擺脫了1993年泡沫以來的連續(xù)低迷，開始進(jìn)入新一輪上升周期。

據(jù)統(tǒng)計，1998年以來，房地產(chǎn)銷售額以每年超過20％的速度增長，房地產(chǎn)投資額平均增長幅度達(dá)到17.4％。與此同時，商業(yè)銀行的居民個人住房貸款余額從1997年底的190億元上升到2002年底的8253億元，年均增長一倍以上，占商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的比例超過8％。

在此次央行發(fā)布房貸新政策之前，房地產(chǎn)信貸的指標(biāo)性文件是央行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（簡稱195號文），如果房地產(chǎn)商依此通知及相關(guān)文件合規(guī)操作，一個項目（以住宅項目為例）開發(fā)及相應(yīng)信貸支持的過程大體如下：

——取得國有土地使用權(quán)。在此階段需支付的是土地出讓金以及拆遷補(bǔ)償費等前期費用，并獲得土地使用證。

——在“四證（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》）”齊全后，工地即開工。在此階段發(fā)生的是建筑安裝費用。房地產(chǎn)企業(yè)可憑“四證”向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，前提條件是自有資金不低于總投資的30％。

——在主體結(jié)構(gòu)封頂（如果項目是多層住宅）或是完成總投資的2/3（如果項目是高層住宅）后，商業(yè)銀行可向個人購房者發(fā)放按揭貸款，而貸款額不得超過房價的80％。如果銷售順利，購房者向開發(fā)商支付的房款即可用來清償開發(fā)貸款。

按照這一模式，銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)主要是兩途：在開發(fā)商“四證齊全”時給予開發(fā)貸款；在項目開發(fā)至封頂或2/3后進(jìn)入銷售階段時，對個人售房者的個人按揭貸款。此外，商業(yè)銀行還可向企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，但這不應(yīng)當(dāng)占重要地位。

在這樣一個地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條中，地產(chǎn)商需憑其自有資金支付土地出讓金、獲得“四證”，并開始建筑施工，而銀行信貸資金則在這之后進(jìn)入并助推，形成地產(chǎn)商、銀行共擔(dān)風(fēng)險之安排。

然而，央行195號文并未得到有效施行。房地產(chǎn)業(yè)的信貸操作實踐，在許多時候，遵循的不是這一套明面上的程序，而是一套潛規(guī)則。

【潛規(guī)則】

以流動資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”，申請開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下。能說得清多少來自銀行資金嗎？

中國人民銀行副行長吳曉靈在5月底6月初曾先后兩次接受本刊書面采訪。她告訴記者，許多銀行并未嚴(yán)格執(zhí)行195號文，因此“主要的任務(wù)是落實這些規(guī)定”（參見《財經(jīng)》2003年6月20日號《專訪吳曉靈》一文）。

吳曉靈的依據(jù)，來自于去年底央行檢查全國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸情況的結(jié)果。在2003年2月20日公布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報告》中，人民銀行披露了本次檢查的結(jié)果，“本次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元......發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8％和24.9％”。

《報告》還稱：“從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人商業(yè)用房貸款......一是對‘四證’不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；或逃避人民銀行‘四證’規(guī)定，以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項目總投資30％的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。”

《報告》未給出具體的案例。但記者遍訪業(yè)界中人及銀行界人士，可以作如下簡單的勾勒。

世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理黃璽慶告訴記者，開發(fā)貸款數(shù)額一般比較大，但條件比較嚴(yán)格，要求“四證”齊全。但開發(fā)商往往實力有限，達(dá)不到“四證”齊全的地步——SOHO中國董事長潘石屹稱，以他的經(jīng)驗，拿到“四證”開始施工之時，所投入的資金往往已經(jīng)要占到項目總投資的近50％。而流動資金貸款的要求則較松，有抵押物或擔(dān)保即可。所以，以流動資金貸款來頂替開發(fā)貸款的做法，在地產(chǎn)商間非常普遍。一位銀行界人士說，流動資金貸款期限為一年，但一般都還不了，于是便展期。短貸加展期，實際轉(zhuǎn)化成長期開發(fā)貸款——這就鉆了195號文的空子。

據(jù)黃璽慶說，在北京，地產(chǎn)商繳納15％的土地出讓金，就可以拿下臨時土地證，即可啟動開發(fā)程序，辦理其它幾個許可證。如果一個地產(chǎn)商實力非常弱，連土地出讓金的15％的自有資金都沒有，就可能從銀行作流動資金貸款，以支付這筆款項。這種公司的自有資金與其項目總投資之比，當(dāng)然低得驚人。銀行信貸風(fēng)險之大亦不言而喻。而且，流動資金貸款很多是擔(dān)保貸款，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)間的擔(dān)保，風(fēng)險更大。

銀行對此并非全然不知情。某大商業(yè)銀行房貸部一位不愿透露姓名的人士告訴記者，賬上有一兩千萬的一年期流動資金貸款的地產(chǎn)商比比皆是。地產(chǎn)商對他們亦不諱言，流動資金貸款的最主要功能是交納土地出讓金，“把有關(guān)手續(xù)辦下來”，一方面啟動項目開發(fā)程序，另一方面去爭取開發(fā)貸款。但是，一旦后續(xù)手續(xù)無法按預(yù)期辦下來，銀行發(fā)放的流動資金貸款就處于風(fēng)險之中。

如此這般，地產(chǎn)項目開發(fā)的實際資金鏈便初現(xiàn)輪廓。用華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司的王建忠的話來講：先用一筆流動資金貸款，盡快將土地使用證辦下來，然后抵押給銀行，申請正式的開發(fā)貸款，再用新貸來的部分開發(fā)貸款去償還流動資金貸款。這樣就形成用銀行短貸充長貸、長貸還短貸的循環(huán)。有一些地產(chǎn)商還將開發(fā)貸款化整為零，到不同的銀行去貸流動資金貸款——這已經(jīng)跡近欺詐了。

而為了盡可能多地貸得開發(fā)貸款，地產(chǎn)商高估地產(chǎn)項目價值是普遍的現(xiàn)象。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評估人士告訴記者。高估值對于地產(chǎn)商的直接好處便是抵消掉銀行對于抵押比例的限制。而常用的手法，則是按照項目所在地區(qū)曾出現(xiàn)的最高水平來估價。

取得了開發(fā)貸款，只是地產(chǎn)商資金鏈的一半，其使用也是隨工程進(jìn)度分段發(fā)放，受銀行的監(jiān)控。土地出讓金對每一個開發(fā)商都是一筆巨大的成本——一般占整個開發(fā)成本的1/5以上，市中心甚至達(dá)到成本的一半。很多開發(fā)商的資金（包括借貸資金），在支付哪怕是部分出讓金后，余下的部分可能也只夠建幾層樓。此時，必須得到新的貸款。得到銷售許可證后通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，個人按揭貸款無疑成了一個絕好的替代。

盡快實現(xiàn)銷售，啟動銀行按揭貸款程序，成為地產(chǎn)商當(dāng)務(wù)之急。195號文件雖有規(guī)定，銀行只能對購買已封頂?shù)亩鄬幼≌蛲瓿?/3的高層住宅者發(fā)放按揭貸款。但此規(guī)定即便在北京亦未被執(zhí)行——北京房地產(chǎn)業(yè)界幾乎只知正負(fù)零（打好地基，基礎(chǔ)建筑與地面取齊）即可啟動銀行個人購房貸款按揭程序。銀行向購房者發(fā)放的按揭貸款一到位，即以購房者的購房款形式打入地產(chǎn)商賬上，地產(chǎn)商此前的開發(fā)貸款亦就此解決。據(jù)潘石屹稱，按揭貸款對整個建房過程的支撐逐年加重，目前已肯定超過50％。

正是因為按揭貸款如此關(guān)鍵，自1997年房地產(chǎn)貸款的重點從開發(fā)貸款向消費貸款轉(zhuǎn)移開始，就有“假按揭”的情況出現(xiàn)，到現(xiàn)在，這已經(jīng)成了相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。國家審計署審計長李金華在6月25日向全國人大常委會報告2002年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計情況時披露，中國建設(shè)銀行廣東省八家支行信貸抽查發(fā)現(xiàn)高達(dá)10億元的假按揭。

假按揭有多種做法。媒體曾作報道，南方某省一樓盤銷售緩滯而又急需回籠資金，發(fā)展商于是通過自己的員工、親戚、熟人等七人充當(dāng)購房者“購買”自己的物業(yè)，通過辦理“假按揭”共套取貸款400多萬元。直到后來出現(xiàn)“斷供”的情況時，銀行才發(fā)現(xiàn)，這些“購房者”與發(fā)展商有協(xié)議在先：約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。據(jù)該銀行調(diào)查了解到，在那段時間里，如果這些房屋有真正的買家時，發(fā)展商則提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者。但后來，發(fā)展商銷售情況欠佳，無力供樓，于是真相水落石出。

另一種做假形式是虛增房價。如買家以45萬元的價格在購置了一套實際價值為35萬元的房屋，以80％貸款額計可獲得36萬元的貸款，而余下的9萬元首付，則通過抵發(fā)展商“保租期”支付買家“返租”租金的形式分期“支付”。發(fā)展商這種所謂“返租讓利”事實上幾乎完全免去了買家的首付。結(jié)果是，買家?guī)缀醪挥米杂匈Y金便購買了該房屋，地產(chǎn)商則取得了高額貸款，而銀行發(fā)放的貸款因接近或相當(dāng)于物業(yè)總市值而處于高風(fēng)險狀態(tài)。

除從銀行套取貸款，地產(chǎn)商還利用建筑施工企業(yè)墊資的方式降低自有資金投入。墊資指開發(fā)商在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金?，F(xiàn)在，墊資已成為項目開發(fā)商降低資金成本、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險的重要手段，實際上已成為眾多施工企業(yè)承攬項目的先決條件。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：2002年，建設(shè)單位（不含集體和個體）拖欠施工單位的工程款達(dá)2408億元，與上年同期相比增長了21.4％，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目拖欠比較嚴(yán)重，共865億元，占全部拖欠款的35.9％。北京一著名建筑公司總經(jīng)理告訴記者，建設(shè)施工公司在產(chǎn)業(yè)鏈上位于底層，根本沒有選擇的余地。由于建筑公司的資金亦多來自銀行，地產(chǎn)商要求其墊資修建，其實亦是間接使用銀行資金。

至此，地產(chǎn)商的銀行信貸潛規(guī)則大體成形：以流動資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”，申請開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下。你說得清整個資金鏈中多少來自銀行資金嗎？

商業(yè)銀行為何接受這樣高風(fēng)險的貸款安排？記者了解到，商業(yè)銀行由于調(diào)整信貸資產(chǎn)配置的需要，對個人按揭貸款的競爭非常激烈。在商業(yè)銀行眼中，個人按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對個人貸款的安全性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對工商企業(yè)的貸款。而房地產(chǎn)商往往要求那些提供開發(fā)貸款的銀行才能提供按揭貸款。所以，誰最能滿足開發(fā)商的要求，誰的市場份額就迅速增長。

一家商業(yè)銀行北京分行房貸部工作人員告訴記者，由于該行2002年下半年來政策執(zhí)行比較嚴(yán)格，導(dǎo)致該行在北京的市場份額下降很快，“壓力很大”。

歸根結(jié)底，商業(yè)銀行的積極性來自于對于房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，只要項目不太差，銷售的問題并不大，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，即使違規(guī)，也不會表現(xiàn)為壞賬。

但是，如果房地產(chǎn)市場的風(fēng)向變了呢？幾乎全用銀行信貸支撐起來的房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，銀行走向何方？

【規(guī)則變了嗎？】

規(guī)則沒變，只是過去的規(guī)則未得施行而已

央行121號文發(fā)布后，SOHO中國董事長潘石屹在公司網(wǎng)站上發(fā)表文章講述他的感受：“規(guī)則變了?！?/p>

他說，6月13日看到央行通知后，感覺就像正在進(jìn)行的一場足球比賽，裁判突然吹哨改成了排球比賽───球再不能落地，落地就算犯規(guī)。他們緊急召開公司會議，認(rèn)真學(xué)習(xí)央行政策，逐段討論，并在隨后的48小時里，重新編制公司的現(xiàn)金流量表，分析由此對公司和市場帶來的影響。

作為一家曾尋求海外上市機(jī)會的知名地產(chǎn)公司，SOHO公司的迅即反應(yīng)可稱負(fù)責(zé)。然而，真的是規(guī)則變了嗎？

細(xì)審央行于2001年度發(fā)布的195號文與6月13日發(fā)布的121號文，兩者的精神都是強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理，具體的條款頗具連續(xù)性，即有差別亦并不大(參見前表《央行房貸政策變化及開發(fā)商的反應(yīng)》)。

其實，回過頭來看，央行副行長吳曉靈在接受本刊書面采訪時的回答亦指明了兩個通知的一致性?！耙３终叩倪B續(xù)性，不做大的調(diào)整，但已經(jīng)出臺的政策如中國人民銀行2001年195號文件應(yīng)該認(rèn)真落實?！眳菚造`說?！皩σ恍└邫n房地產(chǎn)，我們會通過適當(dāng)提高貸款利率、項目資本金比例和商品房預(yù)售條件等加以控制?！?/p>

即使是抱怨“規(guī)則變了”的潘石屹，也告訴記者，121號文共七條，其中大多數(shù)都是對既有規(guī)定的重申，“真正新的變化是第四、六兩條。”這兩條分別規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住宅的個人發(fā)放按揭貸款；買第二套及以上住宅的個人，首付比例和貸款利率都將有所提高。

其實，央行于2001年發(fā)布的195號文即已規(guī)定，借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3。此次121號文，只不過規(guī)定不論是多層還是高層住宅，都統(tǒng)一到只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理個人住房按揭貸款而已。

記者提及此事，潘石屹方才省得。他告訴記者，195號文雖有此說，但在全國幾乎從未執(zhí)行。據(jù)他所知，可能只有上海一地的銀行按此辦理。至于北京，“正負(fù)零就可以辦理按揭了。”所謂“正負(fù)零”，指房地產(chǎn)項目挖完坑，打好地基，基礎(chǔ)建筑建至與地面相齊。這與央行規(guī)定相差了整整一個地上建筑。

如果潘所述確實，那么，不是規(guī)則變了，而是過去的規(guī)則未被執(zhí)行。細(xì)讀121號文，是對兩年前195號文的精確化表述和進(jìn)一步延伸。七個條款用語精準(zhǔn)，招招到位。

——對未取得四證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只收不放。

——不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

——承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等），禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資。

——只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

——個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房須為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

——購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

據(jù)記者采訪獲知，央行在起草通知前曾作較為周密的調(diào)研。參與者“非常勤奮”，潘石屹對記者說。起草者努力的成果是，這次央行的措施，“最厲害的并不是其中某一條或兩條，而是全面地將所有的口子都堵住了?！币晃粯I(yè)界資深人士作此評價。

【從泡沫之爭到房貸大檢查】

央行在三次貨幣政策執(zhí)行報告中對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的警示，用詞一次比一次更嚴(yán)厲和明確，所指問題亦愈趨具體。至5月中下旬央行副行長吳曉靈接受本刊書面采訪強(qiáng)調(diào)要抓央行2001年關(guān)于住房金融的195號文件落實時，2003年6月的房貸變局已經(jīng)呼之欲出

此次所謂“房貸新政”，既是央行2001年195號文的延伸，更體現(xiàn)了央行近年來對房地產(chǎn)市場形勢的長期調(diào)查和基本判斷。

自從2001年底以來，在經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)界以及政府決策部門爆發(fā)了一場關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的大討論。許多知名房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)學(xué)界、政府相關(guān)部門、新聞媒體都被卷入。這場爭論也引起了高層的關(guān)注。

認(rèn)為存在房地產(chǎn)泡沫者包括一些學(xué)者、官員和消費者。他們認(rèn)為，近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快，地價和房價上漲過快；房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾，高價房供應(yīng)過多，適合中低收入居民居住的房子過少；房價占居民家庭收入的比例過高等。反對存在泡沫者主要是房地產(chǎn)商和一些地方政府官員。他們的基本立論是，這一輪房地產(chǎn)熱與1992年至1993年的房地產(chǎn)泡沫不同，當(dāng)時主要的購買方是集團(tuán)消費，而目前的購買方主要是居民住宅；國內(nèi)外的房價收入比不能簡單比較；一些人還用北京和上海的房價和香港、美國紐約來做比較，認(rèn)為房價還有上升空間。關(guān)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的討論時起時伏，歷時一年有余，至今年仍然未決。

但是，比討論本身重要得多的是，貨幣政策主管部門中國人民銀行在此期間逐步形成了自己的看法。值得注意的第一個跡象出現(xiàn)在中國人民銀行2002年第二季度《貨幣政策執(zhí)行報告》中。在提及房地產(chǎn)業(yè)時，央行表示“貨幣政策既要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要防止引起房地產(chǎn)泡沫，特別要防止高檔商品房的積壓”。這是近來有據(jù)可查的央行第一次在公開文件中提及房地產(chǎn)泡沫。

在央行的2002年第三季度報告中，再度出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的說法，更進(jìn)一步確切地指明央行擔(dān)心所在，“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也存在一些結(jié)構(gòu)性問題，尤其是部分中心城市房價高漲，部分地區(qū)商品房空置率上升較快，高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。”

關(guān)鍵性的指標(biāo)出現(xiàn)在2002年11月5日，時任總理的朱基在會見駐港中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時首次表態(tài)，“現(xiàn)在已經(jīng)有一些城市的房地產(chǎn)，我認(rèn)為已經(jīng)有一點過剩，就是說空置率比較高，所以我們要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)?！?/p>

建設(shè)部和中國人民銀行的全國調(diào)查隨即展開。人民銀行于2002年11月開始對各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行大檢查，檢查的范圍是商業(yè)銀行在2001年6月到2002年9月的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況。大檢查于2002年12月中旬結(jié)束，其結(jié)果在2003年2月20日發(fā)布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報告》中首次披露：共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8％和24.9％。

《報告》強(qiáng)調(diào)：“部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)量過大、房價上漲過快、住房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高等問題，影響到房地產(chǎn)金融的發(fā)展，隱含了一定的金融風(fēng)險：一是商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要資金來源。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險的顯現(xiàn)。二是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良率不容忽視。三是政府的短期政績、形象工程；開發(fā)商的暴利；房改政策的需要等，都在誘導(dǎo)商業(yè)銀行信貸資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域?！?/p>

事后看來，央行在三次貨幣政策執(zhí)行報告中對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的警示，用詞一次比一次更嚴(yán)厲和明確，所指問題亦愈趨具體。至5月中下旬央行副行長吳曉靈接受本刊書面采訪強(qiáng)調(diào)要抓央行2001年關(guān)于住房金融的195號文件落實時，2003年6月的房貸變局已經(jīng)呼之欲出。

【“上海生病，全國吃藥”？】

此類現(xiàn)象，既不止于周正毅一身，亦遠(yuǎn)不限于上海市一地。決策者亦醞釀良久

央行121號文發(fā)布于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所開發(fā)的上海市中心靜安區(qū)“東八塊”項目，涉嫌多處違規(guī)，周正毅以該項目所作的銀行貸款，更多至以10億元為單位計。多位人士于是將周正毅案發(fā)與央行出臺房貸新政相掛鉤，乃有“上海生病，全國吃藥”之譏。

細(xì)審央行121號文出臺前后，可知這一說法失之偏頗。周正毅案細(xì)節(jié)未明，確實暴露出房地產(chǎn)信貸違規(guī)給銀行體系帶來的巨大風(fēng)險，但央行去年底的房地產(chǎn)信貸大檢查，已經(jīng)清楚地顯示出，此類現(xiàn)象，既不止于周正毅一身，亦遠(yuǎn)不限于上海市一地。

更有說服力的是，決策層對此問題的關(guān)注，早于一年多前即已啟動。

在2002年初的全國經(jīng)濟(jì)工作會議和全國金融工作會議上，時任總理的朱镕基和副總理的溫家寶均多次提出要防止房地產(chǎn)過熱。在其后舉行的中國人民銀行全國分行長會議上，新任行長周小川明確指出：“局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱的苗頭，要密切關(guān)注由此帶來可能的信貸風(fēng)險。要抓緊研究對開發(fā)商貸款個人多套住房貸款首付款的要求和高檔住房貸款，進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，嚴(yán)禁發(fā)放零首付，保持個人住房抵押貸款的適度增長。”事后觀之，6月房貸新政的主要內(nèi)容多在其中。

土地部門的行動亦頗為迅速。2003年2月18日，國土資源部發(fā)出《關(guān)于清理各類園區(qū)用地 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，要求嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)，“防止樓市動蕩帶來風(fēng)險”。

數(shù)日之后，中國人民銀行就在杭州召開房貸工作會議，與各大商業(yè)銀行房貸部門共論規(guī)范房地產(chǎn)信貸。據(jù)記者了解，限制高價房、適度控制房產(chǎn)炒作、降低房貸風(fēng)險，提高高檔住宅的首付比例等已在會上提出。并有論者稱可能參照境外的做法實行現(xiàn)房貸款。在2002年底大檢查摸底的基礎(chǔ)上，央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸已走上快車道。

2003年3月，央行正式就規(guī)范住房信貸征求各商業(yè)銀行的意見。記者采訪獲悉，征求意見稿透露了新住房信貸政策在四個方面的變化：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個人第一次住房的首付款比例為總房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30％～50％；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準(zhǔn)。事實上，這是一個比121號文更為激進(jìn)的方案。

工商銀行總行房貸部一位看過這份征求意見稿的人士告訴記者，這份征求意見稿上，央行表達(dá)了解決低收入階層住房難問題、限制高檔房空置、制止房地產(chǎn)商投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫的政策意圖。

在度過SARS恐慌時期后，一些商業(yè)銀行已經(jīng)開始采取相應(yīng)措施。5月下旬，中國建設(shè)銀行出臺了控制房地產(chǎn)貸款的措施，要求從嚴(yán)控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房項目的貸款發(fā)放，并嚴(yán)禁向違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。

2003年6月13日，人民銀行正式出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，11天后，國土資源部發(fā)出《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定通知》，對問題叢生的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。

恰如華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)所說：“有人認(rèn)為上海發(fā)生的事件推動了央行政策的出臺。我認(rèn)為，央行新房貸政策更多的是去年11月醞釀的泡沫論的延續(xù)。央行的政策水到渠成。現(xiàn)在看來，政府控制房地產(chǎn)過熱是兩條腿在走路，一條是土地供應(yīng)，另一條是銀行信貸。”

【懸疑】

“也許許多項目永遠(yuǎn)也看不到封頂?shù)哪且惶炝??！?/p>

2003年6月24日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會召開座談會。會議雖名為“有關(guān)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)自律、發(fā)展趨勢及金融熱點問題座談會”，但是，央行121號文是惟一的討論熱點。在第一輪反應(yīng)過去之后，房地產(chǎn)業(yè)界正試圖集結(jié)起來，用同一個聲音說話。

輪值主席任志強(qiáng)在會上宣讀了征求意見稿，他希望以此為基礎(chǔ)，在業(yè)內(nèi)征求各方意見，最終向中央政府提出書面建議。任志強(qiáng)意見主要針對不許建筑施工企業(yè)墊資、重點扶持中低收入家庭購買住房的政策，以及提高第二套住房貸款利率等政策而發(fā)。任志強(qiáng)的不滿在場內(nèi)得到了廣泛的共鳴，但各家公司有各自的主要訴求。比如說，SOHO中國董事長潘石屹最為在意的則是個人住房必須封頂及商業(yè)用房必須竣工驗收后方可向購房者發(fā)放貸款——潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”項目，創(chuàng)造過一躍而起的銷售“奇跡”，至今商住兩用項目仍是其看家功夫。

房地產(chǎn)業(yè)界整合意見展開游說的努力肯定將繼續(xù)。但面對此番有備而來、出手狠準(zhǔn)的央行121號文，更現(xiàn)實主義的態(tài)度是尋求其他可能的資金來源。那些項目已開發(fā)而未進(jìn)入銷售的地產(chǎn)商們面臨著最為急迫的處境。這回文件的要求非常清楚，他們現(xiàn)在必須將“主體結(jié)構(gòu)”建至封頂，購房者才能得到按揭貸款。過去玩過的把配套建筑封頂即可啟動按揭貸款程序的手法現(xiàn)在行不通了——“央行此次的語言非常嚴(yán)格，沒有空子可鉆?！币晃坏禺a(chǎn)商對記者說。

一家國有商業(yè)銀行北京分行房貸部的工作人員告訴記者，他所在的銀行正在根據(jù)人民銀行新政策，對已經(jīng)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目摸底，“看看哪些項目不能夠在按揭貸款進(jìn)來前實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂”。

與過去建至“正負(fù)零”相比，建至封頂方可作按揭貸款，意味著地產(chǎn)商要撐的時間比過去多了一年到一年半。對于主要靠貸款資金鏈轉(zhuǎn)運(yùn)的地產(chǎn)商們來說，壓力變得非常沉重，可能是無法承受之重。

“也許許多項目永遠(yuǎn)也看不到封頂?shù)哪且惶炝??！迸耸僬f。

截至6月27日，仍然沒有一家商業(yè)銀行或者地方人民銀行出臺相關(guān)實施細(xì)則，包括最有可能出臺細(xì)則的上海和廣東。據(jù)了解，國務(wù)院將于7月初開會討論央行房地產(chǎn)政策可能產(chǎn)生的影響。

本刊見習(xí)記者劉安田對此文亦有貢獻(xiàn)