11月3日，位于北京朝外大街繁華商務(wù)區(qū)的民生銀行營業(yè)大廳里，搭起了一片臨時辦公臺，幾位來自北京國際信托投資公司的職員，在這里出售一種名為“盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”的金融產(chǎn)品。因為客戶盈門，北京國投的職員顯得比一旁的民生銀行職員還要忙碌。

11月12日，當(dāng)記者再次來到這里時，北京國投的職員興奮地說：“您要買只能等下次了，這批受益權(quán)賣了九天就全賣完了?！睋?jù)記者了解，北京國投原來預(yù)計的銷售時間為一個月。

北京國投賣得如此紅火的“盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先收益權(quán)”，是北京元鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托其轉(zhuǎn)讓的信托產(chǎn)品。元鴻將其開發(fā)的房地產(chǎn)項目——北京盛鴻大廈（市值約4.1億元）委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻取得該信托項下全部受益權(quán)。之后，元鴻將其享有的全部受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將優(yōu)先受益權(quán)（價值約2.5億元）委托北京國投轉(zhuǎn)讓。

盛鴻優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的最低投資額為人民幣6萬元，可按1萬元的整數(shù)倍增加。因門檻較低，吸引了大批中小投資者，結(jié)果只用九天時間就全部售罄，元鴻得以快速融資2.5億元。

而在一個月前的10月13日，另一家信托公司——中煤信托也曾推出以住宅現(xiàn)房為信托財產(chǎn)的“榮豐2008”項目，融資額為1.3元，結(jié)果也是僅用半個月就順利完成融資。

突破資金信托瓶頸

榮豐和盛鴻，一前一后現(xiàn)身信托市場不過一月，它們的順利售出，顯現(xiàn)出新誕生的房地產(chǎn)財產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱門程度。

而在榮豐和盛鴻之前，房地產(chǎn)開發(fā)商要想從信托市場上融資，只能采取一種方式——資金信托，簡而言之，即是由開發(fā)商向信托公司提出融資要求，信托公司再以開發(fā)商的項目向社會融資。這一房地產(chǎn)融資方式興起于信托業(yè)復(fù)蘇的2001年，當(dāng)年10月，《信托法》實施，市場上大多數(shù)的信托公司因剛經(jīng)歷過數(shù)輪整頓，前車之覆猶在，各種限制尚多，大家都紛紛把目光投向風(fēng)險較低且有政府信譽保障的基建項目，以及市場需求充足、運營經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)項目。在這種大背景下，房地產(chǎn)項目成了市場上最主要的信托產(chǎn)品。

但不到一年，房地產(chǎn)資金信托就遭遇瓶頸。2002年7月18日，由央行頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》開始實施，《辦法》對資金信托產(chǎn)品設(shè)立了“最多只能發(fā)行200份、每份下限5萬元、不允許公開宣傳和擅自異地銷售”的限制。

“不允許公開宣傳和擅自異地銷售”，其實質(zhì)是將資金信托控制在私募的范圍；“最多只能發(fā)行200份”，實質(zhì)是將委托客戶限定在高端客戶群。以房地產(chǎn)項目的信托融資為例，一個房地產(chǎn)項目所需融資的數(shù)額一般都要上億元，而根據(jù)最多只能發(fā)行200份的限制，每份信托資金的平均認(rèn)購起點高達(dá)50萬元，門檻如此之高，自然只能針對機構(gòu)投資者和大戶，普通投資者因此被拒之門外。而普通投資者恰恰是目前信托產(chǎn)品最大的潛在購買者。

央行在資金信托上設(shè)置瓶頸，本意是為了降低市場風(fēng)險，但與此同時也束縛了信托業(yè)的手腳。在這種背景下，榮豐和盛鴻這樣的房地產(chǎn)財產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)，令無論是開發(fā)商、信托公司還是普通投資者都感到眼前一亮。

對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有了財產(chǎn)信托，無疑是多了一條快速融資渠道。今年6月央行發(fā)布121號文(《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)，收緊銀行對房地產(chǎn)的貸款后，對于資金緊張的開發(fā)商們來說，信托公司已儼然成了他們的融資天使。如果說一年前開始的資金信托把房地產(chǎn)融資之門打開了一半的話，那么財產(chǎn)信托則近乎將融資之門全部打開。

元鴻董事長于星旺告訴《財經(jīng)》：“現(xiàn)在商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信貸基本上都停了?！遍_發(fā)商以財產(chǎn)信托方式轉(zhuǎn)向信托融資，雖然融資成本較銀行高一些，但卻很快能夠拿到真金白銀。丁還表示，元鴻并不擔(dān)心賣不掉盛鴻，只是將整座大廈賣掉總需一段時間，而在此期間，公司還有后續(xù)項目要做，總不能等到房子都賣掉，把錢都收回來了再去投資吧？

對于信托公司而言，財產(chǎn)信托產(chǎn)品也是一宗熱銷的買賣。以盛鴻為例，由于元鴻公司將盛鴻大廈以財產(chǎn)信托方式委托給北京國投，因此，其優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目屬于財產(chǎn)信托產(chǎn)品，無須受制于針對資金信托產(chǎn)品而設(shè)的種種限制。

具體而言，北京國投將受托的盛鴻大廈優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓，無須受最多發(fā)行200份的限制，只需符合《信托法》對信托產(chǎn)品5萬元起售的規(guī)定，即可委托信托公司向市場公開發(fā)售。門檻一旦降低，市值2.5億元的優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓，自然可吸引眾多中小投資者，從而在短短九天內(nèi)就銷售一空。

而對廣大投資者而言，由于財產(chǎn)信托產(chǎn)品的門檻較低——5萬元一份人家也肯賣，因此很多中小投資者都買得起，同時又可獲得比銀行儲蓄及購買國債更高的收益，無疑是多了一條投資渠道。

“有了財產(chǎn)信托，可以突破的瓶頸基本都突破了?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)專家告訴《財經(jīng)》，“惟一的限制只剩下《信托法》關(guān)于信托產(chǎn)品5萬元起認(rèn)購的規(guī)定了?！?/p>

這位專家進(jìn)一步比喻說：“央行關(guān)于資金信托最多發(fā)行200份的規(guī)定，對于需要資金量極大的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，就好像是去參加宴會，只能吃供應(yīng)有限吃完就沒的大盤菜，不能吃數(shù)量雖小卻供應(yīng)不斷的小盤菜。大盤菜好比機構(gòu)投資者，小盤菜好比手里持有數(shù)萬億銀行存款而缺乏投資渠道的普通投資者。如今沒了發(fā)行數(shù)量的限制，開發(fā)商就可以把小盤菜吃個夠了。”

誰來承擔(dān)最后風(fēng)險

就在各方為房地產(chǎn)財產(chǎn)信托而歡欣鼓舞之時，似乎大家都忘記了它的風(fēng)險。

回首過往的10年，房地產(chǎn)業(yè)泡沫和信托業(yè)亂局所帶來的痛苦回憶，尚未從國人的腦海中抹去，而如今，兩個曾經(jīng)具有最大經(jīng)營風(fēng)險的行業(yè)攜手而行，直接面對廣大中小投資者兜售它們的信托產(chǎn)品，其風(fēng)險理應(yīng)備受關(guān)注。

從《盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的內(nèi)容來看，發(fā)行方北京國投顯得底氣十足。

在宣稱這一轉(zhuǎn)讓項目“高收益”的同時（預(yù)計年收益率為6％），北京國投董事會秘書江方、金融業(yè)務(wù)部經(jīng)理幸宇輝在接受記者采訪時，都強調(diào)了它的“低風(fēng)險”。

幸宇輝向記者進(jìn)一步解釋了“低風(fēng)險”含義：一、設(shè)立信托的盛鴻大廈為獨立運作財產(chǎn)，與元鴻公司的其他項目實現(xiàn)了風(fēng)險隔離；二、盛鴻大廈的售租收入，將優(yōu)先用于保障優(yōu)先受益人的本金和收益。這意味著市值4.1億元的盛鴻大廈只要賣出2.5億元，就足以支付所有優(yōu)先受益人的本金和收益；三、元鴻公司在盛鴻大廈財產(chǎn)信托生效日起，在每信托年度（盛鴻大廈的信托期為三年）伊始，即向受托人北京國投交付所有優(yōu)先受益人預(yù)計年收益的65％做保證金；四、北京國投設(shè)置信托專用賬戶，監(jiān)管處置信托財產(chǎn)所得收入。

但記者發(fā)現(xiàn)，《合同》本身并無擔(dān)保條款。對此，幸宇輝認(rèn)為沒有必要——“我們無須用信用擔(dān)保，因為我們的可控財產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于可能產(chǎn)生風(fēng)險的信托資金，這是比擔(dān)保更為保險的辦法。具體來說，我們控制的是市值4.1億元的盛鴻大廈的資產(chǎn)處置權(quán)，而我們發(fā)行的是僅為2.5億元的信托額度，二者之間高達(dá)40％的差額，是對投資者手中2.5億元本金的最好保證?！?/p>

另一方面，每年向投資者支付的6％的利息也有充足的資金保障。幸宇輝解釋說：“我們事先估算過，盛鴻大廈每年的租金和物業(yè)收入，至少等值于當(dāng)年向所有投資者支付的利息。假設(shè)每年的利息支出總額為1000萬元，則其中的650萬元是一早就有保障的，因為每年年初元鴻都須向北京國投預(yù)付年利息的65％。而即便當(dāng)年盛鴻的租賃和物業(yè)收入再不理想，完成35％的租賃和物管業(yè)務(wù)總是沒問題的，因此另外的350萬元也是有保障的?！?/p>

但上述的一切，都是建立在對盛鴻大廈未來三年內(nèi)銷售前景的樂觀估計基礎(chǔ)上的。而如果盛鴻大廈在未來三年內(nèi)銷售不暢，銷售額不足2.5億元，那么到了三年信托期滿之際，如何向投資者支付全部的本金？

而風(fēng)險可能還會更大——如果未來三年房產(chǎn)市場大跌，盛鴻大廈的市值可能跌到2.5億元以下，則還本付息將面臨更大的困難。

對此，幸宇輝認(rèn)為這是一個“小概率”事件?！凹词故Ⅷ櫟氖兄涤幸惶斓?.5億元，但只要樓還在，我們就可以暫時調(diào)用其它現(xiàn)金流來補充這個缺口，而且房價總會有反彈的一天。如果投資者認(rèn)為還有風(fēng)險，那么風(fēng)險我們已在合同中向他們提示了——風(fēng)險提示已被放到了合同最顯著的位置，他們還是謹(jǐn)慎點好?！?/p>

根據(jù)《盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中風(fēng)險提示的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)信托合同管理信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險，由信托財產(chǎn)承擔(dān)；受托人違背信托合同，處理信托事物不當(dāng)，使信托財產(chǎn)受到損失的，其損失部分由受托人負(fù)責(zé)賠償，不足賠償部分可由信托財產(chǎn)承擔(dān)。

“那么上述風(fēng)險承擔(dān)條款有無表明，這幾種賠償辦法一定能夠保證投資者屆時收回本金呢？”記者最后追問。

“應(yīng)該沒有?！毙矣钶x回答。

【名詞解釋】

資金信托業(yè)務(wù)：委托人將自己合法擁有的資金，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運用和處分。

財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)：委托人將自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運用和處分。