海南省處置房地產(chǎn)泡沫遺產(chǎn)，歷經(jīng)多年，終于在2002年歲末之時(shí)取得了政策突破。

從上世紀(jì)90年代中期以來，在風(fēng)光如畫的海南島，一片片光禿禿的工地、一座座藏污納垢的樓基和一幢幢裸露著鋼筋水泥骨架的“爛尾樓”樓房幾乎已成為這城市不可或缺的一部分。然而，自1999年啟動(dòng)的整治“爛尾樓”工程正在悄悄地改變著城市的面貌。

據(jù)海南省建設(shè)廳介紹，1999年8月?？凇⑷齺?、瓊山分別成立積壓房地產(chǎn)處置辦公室之后，海南省十年前遺留的“爛尾樓”工程目前已處置了三分之一，積壓商品房也消化過半。然而，在總建筑面積為1600多萬平方米的全部“爛尾樓工程”中，仍有2/3的樓房還在黑暗中等待，其中多數(shù)涉及法院、銀行等多重權(quán)益，矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，按照業(yè)內(nèi)人的說法，堪稱“爛尾”中的“爛尾”。這正是即將成立的海南省資產(chǎn)管理公司要接管的遺產(chǎn)。

按照國(guó)務(wù)院于2002年12月底批復(fù)海南省所提交的處置積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案，海南省即將成立專門的資產(chǎn)管理公司，接管積壓房地產(chǎn)，并向國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行償還資金，這個(gè)公司具有獨(dú)立的法人資格。其業(yè)務(wù)范圍包括：承接國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行的積壓房地產(chǎn)，追索債務(wù)，置換、轉(zhuǎn)讓和銷售資產(chǎn)，重組債務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)以及階段性持股等。

海南省處置房地產(chǎn)泡沫遺產(chǎn)迎來了終局，盡管可能是漫長(zhǎng)的終局。

從“炸樓”開始

無論當(dāng)年曾遭遇多少非議，海南省處置“爛尾樓”工作的突破是從2001年三亞市宣布“炸樓”開始的。過去千呼萬喚、踏破鐵靴未能尋到蹤影的“爛尾樓”業(yè)主，在炸樓聲中紛紛浮出水面，從而邁出了登記產(chǎn)權(quán)進(jìn)而協(xié)商處置方案的第一步。

現(xiàn)在，你可以將“炸樓”視做一個(gè)威脅，但這是一個(gè)極其有效的威脅——三年之后盤點(diǎn)，三亞是海南三個(gè)城市中處置得最好的城市。三亞市規(guī)劃局副局長(zhǎng)王國(guó)平介紹說，三亞市共有116宗“爛尾樓”樓，建筑框架面積102萬平方米。從2000年開始啟動(dòng)整治“爛尾樓”工程，目前已基本處置完畢?，F(xiàn)只剩下最難處置的環(huán)亞大酒店、大眾商廈等八個(gè)項(xiàng)目。

或許只有身為海南人才可以理解當(dāng)?shù)卣幹谩盃€尾樓”的無情與無奈。20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫時(shí)代的這筆“遺產(chǎn)”原報(bào)建筑面積1600多萬平方米，積壓空置商品房700多萬平方米，閑置土地18000多公頃，沉淀資金800億元人民幣。這些“爛尾樓”工程95％集中在?？?、三亞、瓊山三市，70％以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著城市的中心位置，但成本高、產(chǎn)權(quán)不清，絕大多數(shù)開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為海南當(dāng)政者的一塊心病。

為了盡快解決這個(gè)棘手的問題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，海南省于1999年8月開始了大規(guī)模的處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)工作。海南省、?？谑泻腿齺喪芯闪⒘藢ｉT的處置積壓房地產(chǎn)的辦公室，以拍賣“爛尾樓”樓房為突破口，加快處置停緩建工程。

據(jù)海南省建設(shè)廳介紹，目前海南房地產(chǎn)發(fā)展的格局是以處置積壓房地產(chǎn)為主，開發(fā)新的商品房為輔，協(xié)調(diào)平衡發(fā)展。而處置積壓房地產(chǎn)，過去數(shù)年間的主要做法為將空置房、積壓商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房的“轉(zhuǎn)化房”。

整個(gè)海南省的“爛尾樓”處置工作初見成效。截至2002年底，海南全省共有444宗“爛尾樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積1339萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的83％；已有214宗、592.74萬平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的36.8％，其中81.4萬平方米已竣工。

“先處置、后確權(quán)”流產(chǎn)

初戰(zhàn)告捷之后，海南省的“爛尾樓”工作很快遭遇了瓶頸。

海南省處置“爛尾樓”工程，大多經(jīng)歷了登記確權(quán)、纏清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、申報(bào)處置方案、辦理拍賣和轉(zhuǎn)讓手續(xù)、復(fù)工續(xù)建和銷售消化樓房等幾道工序，越進(jìn)行到后面就越是艱難。而且由于處置一開始就按照“先易后難”的原則，剩下三分之二的“爛尾樓”工程涉及多方權(quán)益人的利益，矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，處置工作漸行漸緩。

業(yè)內(nèi)人士介紹說，目前海南處置積壓房地產(chǎn)面臨著四道難關(guān)。

其一是復(fù)雜的法律糾葛。不少“爛尾樓”工程仍被司法部門查封中，且查封的時(shí)間過長(zhǎng)，完成司法裁決程序繁復(fù)漫長(zhǎng)，尤其是異地法院查封的更難以協(xié)調(diào)，部分積壓房地產(chǎn)根本無法進(jìn)入處置程序。

而且，法院在對(duì)查封的“爛尾樓”樓進(jìn)行評(píng)估抵債時(shí)，仍按當(dāng)時(shí)的報(bào)建面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，將空中樓閣也計(jì)算在內(nèi)，造成項(xiàng)目現(xiàn)存價(jià)值與評(píng)估價(jià)值不符，既增加了處置費(fèi)用，又產(chǎn)生糾紛。另外不少積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目土地和房產(chǎn)分別是被不同法院查封的，也成為遺留的難題。

第二道難關(guān)來自金融部門。海南省“爛尾樓”樓房多數(shù)屬金融資產(chǎn)，而金融部門是一級(jí)法人多級(jí)管理的單位，無論是申報(bào)處置方案，還是拍賣轉(zhuǎn)讓協(xié)議都要逐級(jí)審批；而且現(xiàn)行政策只允許金融機(jī)構(gòu)拍賣轉(zhuǎn)讓積壓房地產(chǎn)，沒有投資續(xù)建的權(quán)力，造成金融機(jī)構(gòu)積壓房地產(chǎn)追債確權(quán)和消化處置工作受到影響。

涉稅問題則是處置工作遭遇的第三道難關(guān)。為鼓勵(lì)海南處置“爛尾樓”樓房，國(guó)家規(guī)定2002年12月31日前海南處置停緩建工程和消化空置商品房免征營(yíng)業(yè)稅和契稅，但按目前進(jìn)度，在這個(gè)期限前海南是不可能全部處置完積壓房地產(chǎn)的。為了使積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房，中央曾給予海南4億元樓房差價(jià)財(cái)政補(bǔ)貼，這筆資金業(yè)已告罄。

配套政策的滯后亦是一個(gè)難題。海南處置“爛尾樓”工程是經(jīng)常會(huì)與現(xiàn)行政策形成抵觸，處置工作常常是邊處置邊出臺(tái)配套政策。

海南省副省長(zhǎng)吳昌元表示，海南自1999年開始處置積壓房地產(chǎn)以來，目前行政確權(quán)、建設(shè)用地處置、停緩建工程、積壓商品房消化等工作基本完成、或有突破性的進(jìn)展。但資不抵債、涉及多方權(quán)益、法院查封等積壓房地產(chǎn)處置艱難，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)問題，外省市法院對(duì)海南政府規(guī)章認(rèn)同不一，處置難度更大。此類問題的“攻堅(jiān)”急需法律支持。

海南省去年曾提出由政府指定機(jī)構(gòu)采取“先處置、后確權(quán)、再分配”的方式處置。然而，由于事涉產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益和處置的合法性，海南省政府提交的《海南省加快處置停緩建工程的規(guī)定》未能在2002年9月提交省人大常委會(huì)會(huì)議審議通過，至今仍束之高閣。

補(bǔ)充方案出臺(tái)

針對(duì)海南省處置積壓房地產(chǎn)工作出現(xiàn)的新問題，海南省向國(guó)務(wù)院提交了新的處置補(bǔ)充方案，國(guó)務(wù)院已于2002年12月批復(fù)同意海南省施行。該方案是在1999年國(guó)務(wù)院《關(guān)于處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》的基礎(chǔ)上制定的，涉及處置機(jī)構(gòu)設(shè)置、協(xié)議移交范圍、協(xié)議移交與處置方式、處置期限及資金償還辦法及國(guó)家政策支持等方面。

海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)林克昌近日接受作者專訪時(shí)透露說：“新的辦法和措施，將加大處置積壓房地產(chǎn)的力度，爭(zhēng)取在五年內(nèi)全部解決海南‘爛尾樓’問題。”

林克昌表示，目前當(dāng)務(wù)之急是海南省將成立專門的資產(chǎn)管理公司接管積壓房地產(chǎn)，并向國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行償還資金，這個(gè)公司具有獨(dú)立的法人資格。其業(yè)務(wù)范圍包括：承接國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行的積壓房地產(chǎn)，追索債務(wù)，置換、轉(zhuǎn)讓和銷售資產(chǎn)，重組債務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)以及階段性持股等。

據(jù)悉，在資產(chǎn)管理公司的成立方式上，海南省目前有三個(gè)思路：一是在原海南金城資產(chǎn)管理公司的基礎(chǔ)上增資組建新的資產(chǎn)管理公司；二是由海南省地方財(cái)政出資成立新的資產(chǎn)管理公司；三是由海南省政府出部分資金，在社會(huì)廣泛籌股建立股份制的資產(chǎn)有限責(zé)任公司。到底采取何種方案，近期海南省政府將拍板作出決定。

資產(chǎn)公司成立后，將分批接管國(guó)有銀行和社會(huì)各界的積壓的房地產(chǎn)。林克昌稱，積壓房地產(chǎn)協(xié)議移交范圍包括：國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行追索債務(wù)取得并已確權(quán)的積壓房地產(chǎn)（包括閑置土地、積壓商品房和停緩建工程），以及1998年12月31日前國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資所形成的積壓房地產(chǎn)，均協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置。

另外，國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行已經(jīng)剝離給信達(dá)、華融、長(zhǎng)城、東方資產(chǎn)管理公司的在海南省的積壓房地產(chǎn)，也可以協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置。

為了要準(zhǔn)確地界定協(xié)議移交的資產(chǎn)價(jià)值。林克昌稱，海南省資產(chǎn)公司和有關(guān)國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行將共同委托具有二級(jí)以上房地產(chǎn)估價(jià)資格或B級(jí)以上土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。并成立由有關(guān)專家組成的海南積壓房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定委員會(huì)，對(duì)積壓房地產(chǎn)處置中涉及估價(jià)方面的糾紛進(jìn)行仲裁。

確權(quán)和未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)，根據(jù)不同區(qū)域、不同市縣，按積壓商品房、閑置土地和停緩建工程三種類型，分別確定協(xié)議移交價(jià)值比例。積壓房地產(chǎn)的協(xié)議移交價(jià)值以現(xiàn)時(shí)可銷售市場(chǎng)價(jià)值乘以協(xié)議移交價(jià)值比例確定。比如，?？谑幸殉醪教岢龇e壓商品房、閑置土地和停緩建工程三種類型移交價(jià)值比例分別為85％、80％和60％。

根據(jù)補(bǔ)充方案的要求，海南省資產(chǎn)管理公司承接處置積壓房地產(chǎn)的期限原則為五年。林克昌稱，處置期限內(nèi)，國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的資產(chǎn)不計(jì)利息。償還采取逐年結(jié)算、次年支付的方式。對(duì)未能按協(xié)議移交價(jià)值拍賣處置的積壓房地產(chǎn)，經(jīng)省鑒定委員會(huì)重新評(píng)估，確定新的評(píng)估價(jià)值后再進(jìn)行處置，處置成交價(jià)值扣除有關(guān)處置成本的余額為償還價(jià)值。

對(duì)已處置的積壓房地產(chǎn)，海南省政府應(yīng)督促省資產(chǎn)公司按期將當(dāng)年處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分進(jìn)行償還。凡當(dāng)年省資產(chǎn)公司處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分未償還的，由海南省地方財(cái)政注入資金償還或由中央扣減海南省稅收返還的方式償還，確保每年還款及時(shí)到位。

另外國(guó)家還將對(duì)海南省處置積壓房地產(chǎn)給予多方面支持。對(duì)協(xié)議移交海南省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)所占用的貸款實(shí)行停息掛賬；省資產(chǎn)公司享受與信達(dá)四家資產(chǎn)管理公司同樣的稅費(fèi)減免政策；在處置過程中，對(duì)市場(chǎng)前景好、確有開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目，有關(guān)國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行可根據(jù)有關(guān)規(guī)定，給予貸款支持，封閉運(yùn)行；對(duì)銀行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)，因評(píng)估及協(xié)議移交時(shí)縮水所形成的賬面虧損，銀行憑評(píng)估報(bào)告和省資產(chǎn)公司出具的接收清單，按處置呆壞賬規(guī)定程序予以核銷。

在海南，新的補(bǔ)充方案在業(yè)內(nèi)各界被認(rèn)為是解決海南“爛尾樓”的一劑猛藥。然而面對(duì)“爛尾”中的“爛尾”，新的資產(chǎn)管理公司工作依舊任重而道遠(yuǎn)。