給予被拆遷方平等協(xié)商地位

12月初，建設(shè)部下發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《意見》）。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規(guī)的部門規(guī)章，但卻受到了國內(nèi)各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關(guān)注。作為主管部門，建設(shè)部的行動十分低調(diào)，記者一再聯(lián)系采訪，其有關(guān)部門均表示“問題敏感，一律不接受采訪”。

以往的拆遷，補償額度總是由拆遷人單方面確定，評估標準極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體上訪甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神，就是要規(guī)范房屋拆遷估價行為，提高拆遷估價的公正性，保護被拆遷人的利益?！兑庖姟芬?guī)定估價機構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項目拆遷雙方可以協(xié)商決定，這便為當事雙方提供了平等談判的契機。

此外，《意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系而應給予的補償單獨考慮，也就是說承認拆遷是一種財產(chǎn)關(guān)系調(diào)整，這是一個較大的進步。

長期代理拆遷案件的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師評論說：“從部分內(nèi)容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上?！?/p>

較為一致的評價是，《意見》的精神如能真正落實，應能大大提高拆遷評估的公正性，對被拆遷人的利益有較為合理的補償。

仍有大量“法律空子”

記者在對有關(guān)學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為，《意見》作為一個部門規(guī)章，其實是對《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的具體化和細化。盡管它在規(guī)范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關(guān)條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”。

房屋拆遷估價的技術(shù)標準十分重要，它直接影響到評估價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定明確而嚴謹，它指出，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估標準，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。但是《意見》中僅僅規(guī)定“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行”，相對便顯得含糊和簡單。

對于開發(fā)商而言，當然是拆遷成本越低，利潤就越高；而對于地方政府而言，土地出讓金也是一項重要的財源，且拆遷的成果往往和城市的發(fā)展建設(shè)緊密聯(lián)系。事實證明，正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益，有關(guān)法律法規(guī)和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方政府的執(zhí)行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構(gòu)進行評估，因為“當?shù)氐亩际呛偷胤秸驹谝黄稹薄?/p>

不應忽視補償被拆遷人的土地使用權(quán)

更加不容忽視的是，有專家分析，《意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。

在《意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調(diào)了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權(quán)的喪失進行補償。

這個問題非常關(guān)鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據(jù)北京市建委開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權(quán)。其中的經(jīng)營性項目，直到項目后期再由開發(fā)商向政府部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發(fā)建設(shè)用地批準書，憑建設(shè)用地批準書、規(guī)劃用地許可證、金融機構(gòu)出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)證明文件等向區(qū)、縣國土部門申請拆遷許可證。

法律專家認為，最大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權(quán)。如果證明其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權(quán)的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現(xiàn)有體制能否真正保護公民的財產(chǎn)權(quán)不受侵害。

總而言之，拆遷評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產(chǎn)關(guān)系，否則有關(guān)法規(guī)難免在關(guān)鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《意見》只能說是邁出了很小的一步。