胡林夫婦1997年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入某國家部委工作，沒多久，就花7萬多元成本價(jià)買下了單位分配的一套50多平方米的兩居室房改房。這套房靠近北京長安街，目前市價(jià)30多萬元。夫婦倆籌劃賣掉舊房，再加些錢便可在近郊買一套100平方米的商品房。然而一位對房改略知一二的朋友告訴他們，根據(jù)北京市的土政策，中央國家機(jī)關(guān)的公房目前還不能上市。計(jì)劃面臨擱淺，夫婦倆十分懊喪。

房改房交易新政策

類似的情況在北京極為普遍。但據(jù)記者了解，北京市即將全面放開對已購公房上市的限制，這意味著，在京中央國家機(jī)關(guān)職工以及中央在京企業(yè)事業(yè)單位職工進(jìn)入市場，出售已購公有住房將基本沒有障礙。國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房改辦主任陳建明告訴記者，相關(guān)政策基本已經(jīng)研究完畢，“很快就會出臺”。這意味著胡林夫婦所購的公房不久便可堂而皇之地上市套現(xiàn)。

另一個(gè)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的政策，可能更令與胡林夫婦有共同想法的人歡欣鼓舞：今年2月，《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》頒布，該規(guī)定的核心內(nèi)容是，從3月份起，取消市屬單位的“二手房”房主在出售房產(chǎn)時(shí)，若成交價(jià)超過每平方米4000元須與原產(chǎn)權(quán)單位共享收益的規(guī)定。同時(shí)降低買房人補(bǔ)交土地出讓金的額度；購買并居住一年以上的公有住房，上市出售時(shí)免征營業(yè)稅；已購公有住房上市出售時(shí)，暫免征土地增值稅。新《辦法》還鼓勵(lì)有條件的單位改革現(xiàn)行供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由單位支付的方式，實(shí)行貨幣分配。

“這主要是為了讓更多的房改房上市出售。”直接參與《辦法》制定的北京市房地局市場一處處長陳同順對記者說。

國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房改辦主任陳建明亦對記者表示，即將出臺的在京中央國家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位公房上市辦法大體與北京市直屬公房上市辦法一致。可以預(yù)料，隨著今年徹底放開以往對于已購公房上市交易的諸種限制，住宅二級市場交易將逐漸形成規(guī)模。

“二手房”為何有市無量

2000年初，北京市正式啟動“二手房”市場，據(jù)了解，目前北京辦理完房產(chǎn)證的房改房約達(dá)150萬套之多，此即為北京市絕大多數(shù)的“二手房”。但是，據(jù)北京市房地局市場一處副處長姜財(cái)源介紹，其成交量一直不盡如人意。記者了解到，2001年，北京“二手房”交易總量不到5000套，而同期上海卻高達(dá)15.6萬套。2002年，北京市“二手房”交易量不到10000套，雖逐漸有所增長，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于廣州、上海等城市。

有關(guān)人士均不否認(rèn)，房源緊俏是目前“二手房”市場有市無量的一個(gè)重要原因。記者從幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獲悉，目前北京“二手房”市場供求比例一般在1∶5至1∶10之間浮動，高峰時(shí)甚至達(dá)到一比幾十。由于嚴(yán)重供不應(yīng)求，北京市一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基的工作人員反映：“現(xiàn)在是賣方市場，房價(jià)一般由房主說了算?！?/p>

與去年同期相比，近期“二手房”的單套成交價(jià)格有上升勢頭，有的甚至與同地段商品房價(jià)不相上下。木樨地、學(xué)院路等黃金地段的公房房源，往往廣告才登出來，房子就已經(jīng)有了買主。去年勁松橋附近的22萬元的“二手房”，今年需要25萬元才能買到。去年在南三環(huán)邊只需20萬元的房子，今年也需要23萬元左右。

北京市房改辦方案處副處長王玉明對記者分析說，占北京存量房屋中相當(dāng)比例的帶“國”字頭的央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)等尚不能上市交易。而據(jù)王玉明估算，這些公房的數(shù)量基本上占到北京市現(xiàn)有公房總量的一半左右。很明顯，允許這部分公房上市，從理論上講應(yīng)能擴(kuò)大“二手房”市場的供給量。隨著供應(yīng)量逐漸提高，“二手房”價(jià)格理應(yīng)降低，同時(shí)也將對住宅一級市場的完善和規(guī)范造成重要影響。

除了供應(yīng)量的原因，建設(shè)部有關(guān)人士指出，北京“二手房”市場交易不旺的更深層的原因在于北京市與全國其他地區(qū)公房上市政策的差異。1999年7月，財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)文，要求“職工個(gè)人上市出售已購公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)款和原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益”。這就是說，所購公房出售后的增值的部分應(yīng)當(dāng)按比例上交。

為了“公平”的收益調(diào)節(jié)

據(jù)記者了解，原來的文件的立足點(diǎn)就是盡可能地維護(hù)分配的公平。制定重重政策門檻，令京中央國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工已購公房難以上市，也正是基于這一考慮。因?yàn)橐酝母＠址吭斐闪瞬煌瑔挝?、不同個(gè)人的住房在位置、面積上的苦樂不均，對于既得利益究竟認(rèn)可到什么程度，相應(yīng)地對于大量住房未達(dá)標(biāo)甚至沒有住房的職工如何補(bǔ)償，一時(shí)爭議很大。

房改中的分配不均的歷史遺留問題很難一次性解決，于是決策者便考慮利用住宅二級市場予以調(diào)節(jié)。單位向個(gè)人出售公房時(shí)，其中面積超標(biāo)已有相應(yīng)的處理辦法，因而三部委文件的思路是在已購公房上市套現(xiàn)時(shí)對由于位置差別產(chǎn)生的級差地租進(jìn)行收益調(diào)節(jié)。

這項(xiàng)措施當(dāng)時(shí)得到了國務(wù)院住房改革最高決策部門的首肯，可是實(shí)際上最終并沒有落實(shí)。繼上海之后，各地基本上未執(zhí)行此項(xiàng)收益分享的政策。只有北京則完全按照規(guī)定制定了相應(yīng)的實(shí)施辦法。北京規(guī)定，已購公有住房上市出售成交單價(jià)在每平方米4000元以上，應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分配——其中的每平方米4000元單價(jià)，是北京市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格。

這一設(shè)計(jì)在理論上是可行的，而一旦付諸實(shí)踐，麻煩卻接踵而至。這項(xiàng)政策出臺后，各方面看法不一。在肯定方案維護(hù)分配公平的思路之外，有觀點(diǎn)認(rèn)為，住房分配不均的差別在居住時(shí)就已經(jīng)體現(xiàn)出來，如果產(chǎn)權(quán)人不上市交易，就談不上進(jìn)行調(diào)節(jié)，仍無助于公平；較為集中的觀點(diǎn)則認(rèn)為這是導(dǎo)致北京住房二級市場和其他地區(qū)相比交易低迷的一個(gè)主要原因。

除此之外，北京市公房上市需要經(jīng)過單位和有關(guān)部門層層審批，手續(xù)十分繁復(fù)。上市審批、收益分成是目前公認(rèn)的政策限制，而購買上市公房，買方還需補(bǔ)交較高的地價(jià)款。同時(shí)，“二手房”交易不像新房交易那樣得到金融信貸全方位的支持。凡此種種，都對公房上市形成障礙。

北京公房上市政策的未來

為活躍住房二級市場，北京市有關(guān)部門幾年之中曾先后出臺政策予以推動，但效果并不十分明顯，而此次頒布的《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》，顯然是一劑“猛藥”。

不過，對這項(xiàng)政策的出臺，也有人反映，這樣做，事實(shí)上等于幾乎完全改變了幾年前房改政策基于分配公平的重要措施。

實(shí)際上，過去的收益調(diào)節(jié)政策盡管可以在一定程度上維護(hù)公平，然而，由于監(jiān)管成本相當(dāng)高，這些措施在實(shí)施過程中并未能對交易形成絕對的約束。規(guī)避此類限制的辦法很多。一個(gè)主要的做法就是少報(bào)合同金額。記者了解到，相當(dāng)一部分買房人和賣房人私下達(dá)成協(xié)議，將合同單價(jià)定于每平方米4000元以下，這樣在明面上便無須和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分享，而按市場價(jià)計(jì)算的其余房款買賣，雙方可以另行結(jié)算。

2000年，北京市取消了直管公房上市必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意的規(guī)定之后，一度也有不少原中央國家機(jī)關(guān)的已購公房繞開單位審查一關(guān)上市出售，由此還引發(fā)不少矛盾。單位態(tài)度強(qiáng)硬的，常常采取不與新的購房人簽訂供暖合同等諸如此類的措施，造成房屋已經(jīng)過戶卻無法入住，辦好的手續(xù)只能作廢。有鑒于此，亦有大量售房人在不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，通過公證，將房屋產(chǎn)權(quán)公證到新買主的名下。此舉當(dāng)然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)往往要打很大折扣。而更多公房所有者的選擇則是將房屋出租進(jìn)行套現(xiàn)，這其實(shí)也間接減少了已購公房在二級市場的成交量。

即便如此，與其說新政策的著眼點(diǎn)是適應(yīng)市場對于“二手房”的急迫需求，不如說這是政府的政策目標(biāo)在公平與效率之間的取舍又有了新的變化?！八悸纷兞耍郧安环砰_有不放開的道理，現(xiàn)在放開有放開的考慮?！毙抡叩囊晃粎⑴c制定者這樣評價(jià)。

有專家向記者分析，北京市目前房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例超過50％，一方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)，一方面又沒有可以替代的產(chǎn)業(yè)持續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長。決策層擔(dān)心的是未來會不會引起投資波動，能不能持續(xù)拉動消費(fèi)。為了保持對投資和消費(fèi)的持續(xù)拉動，除了在今后幾年內(nèi)保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，還應(yīng)培養(yǎng)其他產(chǎn)業(yè)拉動總需求的潛力。

“一味搞商品房是不可持續(xù)的，”這位專家指出。目前北京“二手房”市場具有很大潛力，決策層正是希望通過放開限制，讓市場逐漸發(fā)展并且成熟、規(guī)范，從而起到持續(xù)拉動社會需求的作用。

然而，政策取向的改變必然遺留大量問題，對效率的追求不應(yīng)等同于對公平的放棄。陳建明對記者說：“放開是大事情，有些問題需要處理，有些政策需要完備，因?yàn)橐坏┓砰_了就收不回去。”