4月下旬以來，北京市計(jì)委、規(guī)劃委、房地局等幾個(gè)政府機(jī)關(guān)辦公大樓外，幾乎每天一上班就停滿了各式高級(jí)轎車。造訪者大都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板或經(jīng)理人員。他們?cè)跔?zhēng)取以最快的速度辦理即將到手的土地協(xié)議出讓手續(xù)。

據(jù)當(dāng)時(shí)業(yè)界流傳的“確鑿消息”，北京市即將停止以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。很快，這一傳言隨著5月9日“京政發(fā)（2002）5號(hào)”文件的出臺(tái)，終于變成了板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

一如政府公文的特點(diǎn)，這份文件的名稱很長(zhǎng)，為《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目程序意見的通知》。文件內(nèi)容也很豐富，其中最為地產(chǎn)商們關(guān)注的當(dāng)屬如下內(nèi)容：從即日起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國(guó)有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂和寫字樓及商品住宅等經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地，停止辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，須全部進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行公開交易。而北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人葉向忠對(duì)這項(xiàng)規(guī)定的范圍加了一個(gè)注解：“按照屬地管理原則，這項(xiàng)規(guī)定除了軍隊(duì)之外，在京中央各部委都不應(yīng)有例外?！?/p>

大局已定。開發(fā)商們最著急的莫過兩件事：一是那些辦了一半的協(xié)議出讓手續(xù)接下來命運(yùn)如何；二是進(jìn)一步探究“在什么樣的情況才會(huì)有例外”。

三種土地交易方式并存

政府考慮問題還是盡可能周全的。

就在“5號(hào)文件”出臺(tái)之前，北京市包括國(guó)土房管局、計(jì)委、規(guī)委、建委在內(nèi)的幾大部門，已經(jīng)有針對(duì)性地向市府上報(bào)了一份《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定》。其中表明，至少今年5月9日前已經(jīng)取得“規(guī)劃意見書”、“審定設(shè)計(jì)方案通知書”及“規(guī)劃用地許可證”等文件的開發(fā)商，仍然允許部分協(xié)議出讓手續(xù)繼續(xù)辦理。

同樣是在5月9日，國(guó)家國(guó)土資源部發(fā)布了第11 號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，并將自今年7月1日起施行。這等于在國(guó)家已有的《招標(biāo)法》之外，再為土地使用權(quán)的公開交易訂立了一個(gè)細(xì)則。

一周之后，在一次記者招待會(huì)上，國(guó)土資源部對(duì)于“招標(biāo)”、“拍賣”和“掛牌”三種國(guó)有土地批租形式的區(qū)別進(jìn)行了解釋。

有關(guān)官員重申：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議都是法定的國(guó)有土地批租方式。一般而言，采用協(xié)議方式的，主要是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)，以及工業(yè)等特殊用地出讓；采用拍賣或招標(biāo)、掛牌出讓方式的，主要是土地的使用者和土地用途沒有特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性用地。其中，招標(biāo)方式更適合一些具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受到嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營(yíng)性用地。

掛牌方式則是根據(jù)中國(guó)國(guó)情摸索出來的。它的特點(diǎn)是土地出讓人先發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限公布擬出讓地的交易條件，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，并根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果，最終確定土地的使用者。這種方式掛牌時(shí)間長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)，且操作比較簡(jiǎn)便，被業(yè)內(nèi)專家評(píng)價(jià)為“拍賣的一個(gè)變種”。

4月下旬以來最令開發(fā)商關(guān)注的協(xié)議出讓方式，此次其實(shí)并沒有被完全叫停。按照1992年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》（國(guó)務(wù)院55號(hào)令），三種土地交易方式并行不悖，只是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，招標(biāo)、拍賣的比例需要擴(kuò)大?！跋Ｍ麑韰f(xié)議出讓的比例能降到50％以下。”有專家作出這樣的預(yù)計(jì)。

“協(xié)議出讓為主”制造了壁壘

開發(fā)商們?cè)谂c時(shí)間賽跑。因?yàn)樾纪Ｖ雇恋貐f(xié)議轉(zhuǎn)讓，對(duì)政府標(biāo)志著土地市場(chǎng)制度的一次巨大變化，對(duì)商家則極可能意味著“倒地”行為的“最后晚餐”。

據(jù)權(quán)威人士提供的數(shù)字，目前全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5％，其他高達(dá)95％是協(xié)議出讓。在北京市2000年達(dá)成的721宗、總面積約874萬平方米的土地交易中，通過拍賣完成的僅有三幅。

中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)所況偉大談到這一現(xiàn)象時(shí)認(rèn)為，“協(xié)議出讓”是中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的一種過渡性產(chǎn)物。正是在10年前，隨著政府逐步放松對(duì)于住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的管制，土地制度市場(chǎng)化改革在各地陸續(xù)展開。政府將原來的行政性劃撥、不能流轉(zhuǎn)的土地使用制度，改變?yōu)橛袃數(shù)?、可以流轉(zhuǎn)的土地使用制度。在這里，“有償”的含義主要是象征性的土地“出讓金”。

況偉大指出，土地出讓金相對(duì)于完全市場(chǎng)化的土地價(jià)格，數(shù)額是相當(dāng)小的。當(dāng)政府將土地出讓金定得很低時(shí)，在市場(chǎng)上通過流轉(zhuǎn)而獲得的土地收益，實(shí)際上歸到了土地使用者而不是所有者（國(guó)家）的手中?！斑@意味著國(guó)有資產(chǎn)的流失?！碧貏e是當(dāng)土地自然增值的部分也無償歸到土地使用者時(shí)，國(guó)有土地收益的流失就更加嚴(yán)重。

在2001年底召開的2001年中國(guó)地價(jià)高級(jí)論壇上，全國(guó)人大環(huán)境資源委員會(huì)委員王先進(jìn)稱：“有專家估計(jì)，每年國(guó)有土地資產(chǎn)流失約100億元。我認(rèn)為這個(gè)數(shù)字是非常保守的，粗算一下，流失的數(shù)字應(yīng)該是幾百億元至千億元?！?/p>

協(xié)議出讓制被指為弊端的另一點(diǎn)是，這實(shí)際上是一種許可證制度?！罢圃炝艘环N進(jìn)入壁壘。協(xié)議轉(zhuǎn)讓限制了進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)的數(shù)量——拿不到地怎么開發(fā)呢？”

有專家指出，正因?yàn)槭菂f(xié)議出讓，政府最終把地給誰并沒有一個(gè)通用的標(biāo)準(zhǔn)。那些具有政府背景的開發(fā)商無疑具有取得房地產(chǎn)開發(fā)的天然優(yōu)勢(shì)。另一個(gè)例證是，在協(xié)議出讓的條件下，北京市國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的較大比重，因?yàn)橥恋爻鲎尩膶?duì)象，已經(jīng)被圈定為擁有本地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)公司。

“圈地”與“尋租”

長(zhǎng)期以協(xié)議出讓為主的土地供應(yīng)制度，也同時(shí)導(dǎo)致了有背景的房地產(chǎn)企業(yè)的“圈地運(yùn)動(dòng)”。華遠(yuǎn)集團(tuán)所開發(fā)的28個(gè)項(xiàng)目中，有14個(gè)是通過行政劃撥或出讓得到的；而依托亞運(yùn)村成長(zhǎng)起來的北辰集團(tuán)，至今仍是北京屈指可數(shù)的土地批發(fā)商之一。

田東海是清華同方房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理。他將北京土地供應(yīng)的特點(diǎn)歸描述為“過度自由化”，主要表現(xiàn)是“供應(yīng)上的無序”：管理部門既沒有能夠充分利用土地儲(chǔ)備調(diào)節(jié)供應(yīng)量，也沒有運(yùn)用市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)政府的土地收益并公平供應(yīng)價(jià)格，但有可能存在較普遍的尋租行為。

以北京為例，除去交通、教育、園林綠化和軍事等特殊用途，可用于開發(fā)的國(guó)有和集體土地主要掌握在幾大“地主”手中。北京市土地整理儲(chǔ)備中心主任史賢英曾擔(dān)任市國(guó)土房產(chǎn)局出讓處處長(zhǎng)。他這樣勾勒了不同層面各路“土地神”的來歷：

首先，城鎮(zhèn)危舊房改造的土地市場(chǎng)供應(yīng)權(quán)掌握在各區(qū)（縣）手中。他們主要利用這部分土地進(jìn)行招商引資，開發(fā)項(xiàng)目；

其次，各委、辦、局系統(tǒng)雖然是土地使用者，但也在行使處置權(quán)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于用地結(jié)構(gòu)規(guī)劃不合理，一些黃金地段被工業(yè)企業(yè)占用。隨著城市總體規(guī)劃的調(diào)整，部分商業(yè)地區(qū)的工業(yè)企業(yè)實(shí)施搬遷，而這些企業(yè)騰出的空地，一般由各單位自已招商進(jìn)行“第二次開發(fā)”；

第三，一部分可供開發(fā)利用的土地掌握在大開發(fā)企業(yè)手中。例如北京望京、方莊、南磨房小區(qū)等，這些企業(yè)自己儲(chǔ)備了土地，開發(fā)不過來可進(jìn)行招商引資；

第四，新征土地基本由各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)掌握。北京周邊有20多個(gè)開發(fā)區(qū)，如亦莊、上地等，他們掌握著這些土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)；

第五，近郊一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將集體土地征用后直接投入市場(chǎng)。這種土地供應(yīng)模式在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的初期中發(fā)揮過一定作用，但由于北京市對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的各類土地缺乏總量控制，基本上是各單位自發(fā)地以各種形式轉(zhuǎn)讓土地，形成多源頭、多渠道供應(yīng)土地的局面，炒賣土地和項(xiàng)目的現(xiàn)象比較突出。

上述格局帶來的直接后果是，開發(fā)商要想取得這些土地的開發(fā)權(quán)，先要同有關(guān)實(shí)權(quán)部門下屬的土地使用者談好拆遷或合作條件。后者以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”名義索要變相開發(fā)收益。權(quán)力部門與開發(fā)商能否最終達(dá)成協(xié)議，完全取決于二者對(duì)市場(chǎng)利益的判斷是否一致。

炒地淵藪

由于協(xié)議出讓形成的土地價(jià)格距市場(chǎng)價(jià)格有很大空間，在用地補(bǔ)償、拆遷安置、付款方式等方面很難形成公開的市場(chǎng)機(jī)制。近乎瘋狂的“倒地行為”在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。通過各種私下協(xié)商簽訂協(xié)議，一些開發(fā)商只需付出很少的一筆錢，便可直接從原土地使用者手中取得土地開發(fā)權(quán)；然后隨著期房預(yù)售資金的回籠，再滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這甚至形成一種“以小搏大”的慣技。

“倒地行為”可以有多種手段，比較常見的是開發(fā)商以合作、聯(lián)建等形式，與原土地使用者簽訂開發(fā)合同，進(jìn)行立項(xiàng)，報(bào)規(guī)劃方案，然后再將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，從中獲得土地增值的利潤(rùn)。這就是所謂的“炒項(xiàng)目”、“炒地皮”，或者干脆叫“空手套白狼”。

北京百思特房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理程千發(fā)描述了在正常情況下，一項(xiàng)協(xié)議土地出讓的“基本流程圖”：

首先，開發(fā)商與原行政劃撥土地的使用方簽訂用地合同，達(dá)成補(bǔ)償和搬遷的意向，支付補(bǔ)償金（即行業(yè)內(nèi)所稱“土地取得費(fèi)用”）；然后開始與政府部門打交道——先到計(jì)委去立項(xiàng)，提交項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告；之后到規(guī)劃委報(bào)批設(shè)計(jì)方案，取得審定設(shè)計(jì)方案通知書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證；然后委托專業(yè)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行樓面毛地價(jià)的評(píng)估；之后，房地局組織專家評(píng)審委員會(huì)，確定該地價(jià)是否合理；再經(jīng)過局長(zhǎng)辦公會(huì)拍板，由出讓處發(fā)出繳納地價(jià)款的通知單；開發(fā)商持該單到出讓處簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，然后按合同繳地價(jià)款，領(lǐng)取臨時(shí)土地證和許可證。此后，就進(jìn)入了開發(fā)程序。這之后還要到規(guī)劃委取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，再到建委去辦理建設(shè)工程開工許可證，最后則是取得房地局的銷售證。

如此十多個(gè)層次的繁復(fù)手續(xù)，假如取道“倒賣”，不外乎兩種路徑。

一是開發(fā)商與原用地單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，暫不辦理其它手續(xù)，而是先從原用地單位的出讓對(duì)象和補(bǔ)償價(jià)格方面取得獨(dú)占權(quán)。此階段“倒地”實(shí)際上倒的是一種權(quán)利。但從開發(fā)商角度看，這種方法并不穩(wěn)妥，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)仍屬于原用地單位。為防止中途變卦，至少應(yīng)先到計(jì)委把立項(xiàng)程序搞定，在立項(xiàng)文件中確立了開發(fā)商的資格，項(xiàng)目就是自己的了。還有的把設(shè)計(jì)方案也做下來，只剩下辦理出讓手續(xù)。

另一種“倒地”手法更加簡(jiǎn)單，就是開發(fā)商之間變更合同。但原開發(fā)商的退出是有代價(jià)的，要由新加入者給予補(bǔ)償，這也構(gòu)成了第一手倒賣者的利潤(rùn)?！澳壳霸跇I(yè)內(nèi)，這種做法并不被視為違法。因?yàn)槭紫惹捌谝呀?jīng)投入了科研、做規(guī)劃等等費(fèi)用，現(xiàn)在退出，得到補(bǔ)償是應(yīng)該的。還有一種是已經(jīng)立項(xiàng)了，但如果按正規(guī)渠道辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，土地增值稅是不可免的，于是產(chǎn)生了一種由后來者控股前一手開發(fā)商的做法?！背糖Оl(fā)說。

據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，北京市房地產(chǎn)公司2001年達(dá)到4000多家，其中約70％沒有開發(fā)實(shí)力。他們每天忙的主要事情就是通過各種形式得到土地開發(fā)權(quán)，然后靠合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)而牟利。對(duì)此許多外地開發(fā)商都深有體會(huì)，他們往往要付出相對(duì)高得多的代價(jià)從北京獲得土地資源。在今年2月底北京廣渠門外東五廠土地招標(biāo)中成功中標(biāo)的廣東富力集團(tuán)副總經(jīng)理呂勁對(duì)記者說，他們剛“進(jìn)軍北京”時(shí)，接觸過不少推銷土地的本地開發(fā)商，其中不乏至少已經(jīng)倒了五次手。

國(guó)有土地惟一的批發(fā)商

近一年來，北京市土地市場(chǎng)一場(chǎng)靜悄悄的變革正接近高潮。

2001年4月，北京國(guó)土房地局正式成立了土地整理儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱“中心”）。史賢英主任對(duì)記者說，中心的定位是“三個(gè)一”——“一個(gè)渠道進(jìn)水”，政府統(tǒng)一征用、收購(gòu)和回收土地；“一個(gè)池子蓄水”，政府統(tǒng)一儲(chǔ)備土地，并根據(jù)規(guī)劃要求，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)；“一個(gè)龍頭放水”，政府統(tǒng)一供地，根據(jù)市場(chǎng)變化，有計(jì)劃地把土地投入市場(chǎng)。一句話，政府全面掌控土地一級(jí)市場(chǎng)。土地儲(chǔ)備中心將成為國(guó)有土地惟一的批發(fā)商。

史賢英認(rèn)為，出現(xiàn)這種變化的主要?jiǎng)恿χ粊碜愿叩恼畬用?。大背景是土地一?jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期不規(guī)范，腐敗現(xiàn)象較為突出，國(guó)有資產(chǎn)流失愈演愈烈。在今年國(guó)務(wù)院第四次廉政工作會(huì)議及中紀(jì)委的一次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理朱基、中紀(jì)委書記尉健行分別到會(huì)并講話，指出2002年各地、各部門都要實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度，對(duì)違規(guī)行為要查處追究。

實(shí)際上，從2001年到2002年，國(guó)土資源部已經(jīng)連發(fā)四個(gè)文件，要求建立土地使用權(quán)的公開交易制度。其核心內(nèi)容是，凡是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。

“公開交易”顯然是這次土地制度改革的核心問題之一。對(duì)于地方政府來說還有另一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急，就是“總量控制”。

統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京市的人均耕地面積只有0.48畝，人多地少的矛盾越來越突出。根據(jù)國(guó)務(wù)院早些時(shí)候批準(zhǔn)的北京市土地利用總體規(guī)劃，目前全市平均每年須補(bǔ)充耕地3.6萬畝。據(jù)此計(jì)算，現(xiàn)有的宜農(nóng)后備土地資源僅能滿足到2010年。也就是說，“2010年以后，北京市將面臨無地可以開發(fā)的窘境?！?/p>

史賢英強(qiáng)調(diào)，土地資產(chǎn)在國(guó)家資產(chǎn)中是最大的一筆——全國(guó)國(guó)有資產(chǎn)為35萬億元，其中土地資產(chǎn)占28萬億元。無論處理“閑置土地”還是盡快建立土地儲(chǔ)備制度，政府迫切需要以其“鐵腕”展開市場(chǎng)調(diào)控。

2002年2月28日，北京市土地交易市場(chǎng)正式成立。目前它與中心的市場(chǎng)交易部是“兩個(gè)機(jī)構(gòu)，一塊牌子”，定位十分明確——今后全市所有土地出讓，都必須在交易市場(chǎng)公開掛牌交易。交易市場(chǎng)揭幕之日便首次“試水”，對(duì)北京市“旺地”之一廣渠門外東五廠總計(jì)48公頃國(guó)有土地進(jìn)行了拍賣。

恰恰在兩年前的這一天，同樣面對(duì)這些地塊，北京市舉行了第一次國(guó)有土地拍賣，但總共九塊地中僅賣出了三塊，其中一塊被外地開發(fā)商買走，兩塊被原使用單位的下屬公司買下。業(yè)內(nèi)人士指出，拍賣流標(biāo)最主要的因素就是開發(fā)商在能通過協(xié)議拿到更便宜的土地的情況下，根本不會(huì)考慮以參加拍賣的方式、以較高的價(jià)格獲取土地。此外，拍賣底價(jià)定得較高也是一個(gè)原因。

今次拍賣結(jié)果可想而知。北京市房地局當(dāng)天宣布，暫停辦理上述企業(yè)周邊地區(qū)經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)出讓手續(xù)。京城內(nèi)外四家房地產(chǎn)商參與競(jìng)標(biāo)，招標(biāo)底價(jià)為29億元人民幣。最終，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司中標(biāo)，投標(biāo)價(jià)為31.5889億元人民幣。

賣地收入直接上繳財(cái)政

“政策之棰”已經(jīng)落下。葉向忠認(rèn)為“這個(gè)變化對(duì)大家都有利”，因?yàn)橹行挠心芰Α⒂胸?cái)力對(duì)收購(gòu)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行規(guī)劃，使得收購(gòu)、儲(chǔ)備、整理（即一級(jí)開發(fā)）乃至最后的出售“一條龍”完成，工作更有效率，也解決了原來開發(fā)商拿到地之后在規(guī)劃方面的分散、易變問題。

例如，土地收進(jìn)來之后，中心可以代替開發(fā)商完成先要向規(guī)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)的過程。他們只要根據(jù)規(guī)劃委給下來的規(guī)劃條件出售這塊地就是了。反過來，開發(fā)商一旦中標(biāo)，所要考慮的只是土建成本和銷售費(fèi)用等事情，不用再去分別同各個(gè)政府部門打交道了。

葉向忠承認(rèn)，有些地方還需要完善。比較突出的問題是土地的收購(gòu)價(jià)格和成交時(shí)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如何確定。因?yàn)檫@不僅僅涉及市場(chǎng)操作層面的難度，而且無法回避政府在一級(jí)市場(chǎng)“大權(quán)獨(dú)攬”之后的公信度問題。

據(jù)介紹，土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的主要來源有三個(gè)方面：一是土地使用權(quán)出讓金墊支；二是以儲(chǔ)備土地為抵押物，從銀行貸款；三是儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)性收入——所謂“經(jīng)營(yíng)”二字便是很模糊的概念。葉表示，“近期主要資金來源將是銀行貸款?！苯衲?月20日和4月12日，建行北京分行和北京市商業(yè)銀行已經(jīng)分別意向提供50億元和30億元人民幣的貸款授信額度。

在收購(gòu)價(jià)格的確定上，葉向忠強(qiáng)調(diào)：“我們基本上沒有發(fā)言權(quán)。一般會(huì)先委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)狀況和《北京市拆遷補(bǔ)償條例》進(jìn)行評(píng)估，再由國(guó)土房地局有關(guān)部門審定——原則上與原來開發(fā)商進(jìn)行這項(xiàng)工作依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)一樣，只不過我們執(zhí)行得會(huì)比開發(fā)商更嚴(yán)一些?！?/p>

至于評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，葉向忠同樣表示，“是由評(píng)標(biāo)委員會(huì)而不是政府來掌控的?！薄皹?biāo)準(zhǔn)會(huì)訂得很細(xì)，甚至開發(fā)商自己都可以算出來。委員會(huì)主要起一個(gè)‘把關(guān)’的作用。目前的問題是，在評(píng)標(biāo)專家?guī)爝€沒有建立起來的時(shí)候，評(píng)標(biāo)委員的遴選具有一定的長(zhǎng)官意志，比如要由有關(guān)的職能部門來指派”?！暗词惯@樣，違規(guī)的可能性也很小，因?yàn)樽詈筮€是要集體決策?！比~說。

葉向忠還強(qiáng)調(diào)，“中心賣地的收入將直接上繳財(cái)政。財(cái)政局在國(guó)土房地局有一個(gè)專門的賬號(hào)，堅(jiān)持走收支兩條線?！?/p>

開發(fā)商格局將面臨變化

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，對(duì)于叫停協(xié)議出讓、成立土地整理儲(chǔ)備中心等舉措，北京市地方人大、政協(xié)和市民方面基本表示支持，反對(duì)的意見主要來自一些“國(guó)字頭”老企業(yè)?！八麄兪?0世紀(jì)80年代末劃撥用地的最大得益者。當(dāng)時(shí)北京有十大國(guó)有發(fā)展商。另外在權(quán)力被消散的部門，阻力更大一些?！比~向忠說。

據(jù)京城房地產(chǎn)圈里人士指出，最突出的質(zhì)疑直指“政府機(jī)構(gòu)有壟斷土地市場(chǎng)之嫌”。進(jìn)而言之，實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣是一件好事，但政府不應(yīng)單純從供應(yīng)量上考慮土地的招標(biāo)拍賣。在沒有私有土地和公有土地共存的市場(chǎng)條件下，政府既是招標(biāo)、拍賣方，又是土地出讓金的獲得方，身兼兩個(gè)角色，不能平衡原土地轉(zhuǎn)讓方、土地獲得方和政府這三方面的利益關(guān)系。

此外，通過招標(biāo)、拍賣的土地，政府規(guī)定一定期限內(nèi)必須開工，否則沒收，這將使發(fā)展商失去“低進(jìn)高出”的條件。其結(jié)果很可能是“市場(chǎng)大勢(shì)好開發(fā)商就活了，市場(chǎng)情況壞開發(fā)商就死掉”，使土地獲得者無法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前政府最應(yīng)該做的事情是土地招標(biāo)前的城市規(guī)劃，減少因規(guī)劃和法規(guī)滯后引發(fā)的問題。

另?yè)?jù)記者了解，此次宣布停止土地協(xié)議出讓方式之后，北京市政府還是留了幾個(gè)“出口”。中心主任史賢英表示：“有四種項(xiàng)目可以繼續(xù)使用協(xié)議出讓方式”，其中包括“政府意圖”比較明顯的項(xiàng)目；要大力引進(jìn)或者缺乏資金的項(xiàng)目，比如危改住房項(xiàng)目；政府大力鼓勵(lì)的高新科技項(xiàng)目；帶有綠化任務(wù)等附加條件的開發(fā)項(xiàng)目；非商業(yè)性的小城鎮(zhèn)開發(fā)等。

但是，對(duì)于“招標(biāo)拍賣時(shí)代”或是“后協(xié)議出讓時(shí)代”的來臨，北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任尹岷對(duì)記者說：“時(shí)至今日，這個(gè)形勢(shì)應(yīng)該是不可逆轉(zhuǎn)的。”

市場(chǎng)方面的影響還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，例如開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體的格局也會(huì)發(fā)生變化。原來一些資金并不雄厚的中小開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握得很準(zhǔn)，但由于招標(biāo)拍賣方式將成為主流，資金實(shí)力將在很大程度上決定競(jìng)爭(zhēng)的成敗，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻提高了。一些規(guī)模較小的公司的經(jīng)營(yíng)思路、人員搭配、企業(yè)結(jié)構(gòu)等都會(huì)發(fā)生變化。

北京市場(chǎng)最新的動(dòng)向是：2002年5月15日，位于海淀區(qū)欣苑四宗地的國(guó)有土地使用權(quán)開始掛牌交易出讓；2002年5月21日，市房地局發(fā)布公告，北京西紅門經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目暨國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)投標(biāo)將于6月25日開始。