吳璟

要討論和治理所謂的開發(fā)商“跑路”問題，還是需要回到商品住房預(yù)售制度這一基礎(chǔ)性的制度安排上。從實(shí)踐角度看，我個人傾向于將預(yù)售制度理解為開發(fā)企業(yè)向購房者的一種信用融資安排（雖然從嚴(yán)格的法律角度看并不完全符合）。

“黃金十年”中住房價格持續(xù)較快上漲的特殊背景下，預(yù)售制度曾在為開發(fā)企業(yè)帶來近乎零成本的龐大資金的同時，也使得購房者有機(jī)會提前鎖定房價，因此得到供需雙方的共同認(rèn)可，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險則被房價高增長和由此帶來的開發(fā)企業(yè)高利潤所掩蓋。但在房價轉(zhuǎn)入平穩(wěn)階段甚至出現(xiàn)下降后，尤其是在若干庫存壓力較大的城市中，開發(fā)企業(yè)的資金壓力凸顯，這種特殊融資安排的風(fēng)險就可能在特定時間和特定地點(diǎn)爆發(fā)，出現(xiàn)所謂的“開發(fā)商跑路”。

對于開發(fā)企業(yè)而言，要主動控制杠桿甚至去杠桿，尤其是降低對預(yù)售資金的依賴性程度。即使不存在前述預(yù)售資金監(jiān)管制度，預(yù)售資金也應(yīng)定位為對本項(xiàng)目開發(fā)資金的補(bǔ)充，而不是開發(fā)企業(yè)快速擴(kuò)張的低成本資金來源。主動根據(jù)市場情況變化調(diào)整融資和投資策略，不僅是對購房者負(fù)責(zé)，也是對企業(yè)自身的財(cái)務(wù)安全和持續(xù)經(jīng)營負(fù)責(zé)。

但這并不意味著必須取消預(yù)售制度。我認(rèn)為最重要的是不能讓預(yù)售制度在市場中“裸奔”，必須輔之以相應(yīng)的監(jiān)管措施，尤其是政府和行業(yè)組織有責(zé)任在防范和控制開發(fā)企業(yè)違約風(fēng)險方面發(fā)揮更大作用。其中最重要的，也是我們一直在呼吁的，是普遍推行預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保開發(fā)企業(yè)將收取的預(yù)售資金專項(xiàng)用于同一項(xiàng)目開發(fā)，而不是拆東墻補(bǔ)西墻、兩個鍋蓋蓋五個鍋，甚至攜款跑路。北京等主要城市在這方面已經(jīng)有了較成熟的做法，有些三四線城市則相對缺乏類似的制度化保障，但這些城市恰恰是目前市場風(fēng)險較大的。