房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制內(nèi)涵

內(nèi)部控制基本概念 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系旨在實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)，高效應(yīng)對潛在風(fēng)險，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與法規(guī)遵循，該體系的核心要素涵蓋：構(gòu)建良好的治理環(huán)境、風(fēng)險預(yù)判、實(shí)施控制手段、信息流通與交流以及持續(xù)監(jiān)控。內(nèi)部控制環(huán)境作為體系的核心，涵蓋管理層對內(nèi)部控制所持立場、道德準(zhǔn)則及價值觀念。風(fēng)險預(yù)判涉及對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險因素的全面評估，旨在制定針對性的風(fēng)險管理方案，實(shí)施內(nèi)部控制手段則是指企業(yè)為降低風(fēng)險而采取的具體措施，如審查委員會等[1]。信息流通與交流強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部與外部信息的有效傳遞，確保決策所需信息的及時獲取，持續(xù)監(jiān)控則是對內(nèi)部控制體系的監(jiān)督與評價，旨在確保其有效性和可信度。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制重要性 房地產(chǎn)企業(yè)若欲穩(wěn)固根基，需構(gòu)筑嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系，此舉不僅確保財務(wù)數(shù)據(jù)的透明與公允，更能提振投資者與各方利益者的信心，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健前行。內(nèi)部控制體系的有效實(shí)施，有助于遏制資產(chǎn)流失與欺詐風(fēng)險，確保資產(chǎn)安全無憂，優(yōu)化運(yùn)營流程，提升工作效率，亦是內(nèi)部控制體系的一大益處。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程錯綜復(fù)雜，內(nèi)部控制機(jī)制能對每一步驟進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，確保各環(huán)節(jié)順暢運(yùn)行，從而提升整體作業(yè)效率。

此外，內(nèi)部控制體系還能有效削減運(yùn)營成本，而成本控制是影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利的關(guān)鍵，通過內(nèi)部控制，房地產(chǎn)企業(yè)能削減冗余開支，提升資源利用率，降低運(yùn)營成本。在競爭激烈、政策多變的房地產(chǎn)市場，內(nèi)部控制體系使房地產(chǎn)企業(yè)能靈活調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)市場變化，確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題

內(nèi)部控制環(huán)境有待改善 部分房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部監(jiān)控的忽視，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作缺乏應(yīng)有的關(guān)注，進(jìn)而形成一個不夠完善的內(nèi)部控制環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系頻繁暴露出短板。這種情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對市場波動和財務(wù)危機(jī)時應(yīng)對不足。加之管理層對于內(nèi)部控制工作的疏忽，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少必要的監(jiān)督和制約體系，進(jìn)而使得員工在執(zhí)行職務(wù)時出現(xiàn)違規(guī)行為和權(quán)力濫用等問題。這樣的做法不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)上的損失，還可能招致法律上的爭議。此外，不健全的內(nèi)部控制環(huán)境還會引發(fā)腐敗現(xiàn)象，在監(jiān)管不力的情況下，部分員工可能會利用職權(quán)為自己謀取不當(dāng)利益，從而損害房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。這種行為不僅會破壞房地產(chǎn)企業(yè)的形象，也會引起公眾的不信任。

風(fēng)險評估體系缺乏科學(xué)性 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險評測方面，普遍存在方法過于簡單和系統(tǒng)性缺陷等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以對各類潛在風(fēng)險進(jìn)行全方位和深層次的辨識與評價，評價指標(biāo)未能充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性，導(dǎo)致其無法精確映射房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營實(shí)況，進(jìn)而影響風(fēng)險評測的精確度。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險評測過程中，僅依賴財務(wù)數(shù)據(jù)分析和市場調(diào)研等單一手段，忽視了政策變動、市場波動、經(jīng)營策略等關(guān)鍵風(fēng)險因素。這種單一手段難以涵蓋風(fēng)險的全貌，致使評測結(jié)果存在較大偏差。此外，評測結(jié)果未能有效融入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，導(dǎo)致風(fēng)險評測流于形式，未能發(fā)揮其實(shí)際作用，最終由于評測結(jié)果的不精確，房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制策略時易產(chǎn)生誤解，使得內(nèi)部控制措施無法對潛在風(fēng)險做出有效應(yīng)對。

內(nèi)部控制制度執(zhí)行力較弱 部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制制度方面形同虛設(shè)，未能發(fā)揮出預(yù)期的效用，進(jìn)而使得內(nèi)部控制機(jī)制未能及時跟進(jìn)更新，無法迎合房地產(chǎn)企業(yè)成長的步伐。面對市場環(huán)境的演變和房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，此類房地產(chǎn)企業(yè)依舊沿用舊的內(nèi)部控制框架，未能及時調(diào)整和完善，使得制度與實(shí)際運(yùn)營脫節(jié)，無法有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作。此外，內(nèi)部控制體系的執(zhí)行同樣需要嚴(yán)格的監(jiān)管與審核，以確保制度得以有效執(zhí)行，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)，在執(zhí)行過程中忽視內(nèi)部控制制度執(zhí)行力的重要性，導(dǎo)致制度執(zhí)行效果不盡如人意。一方面，管理層對于制度的理解不夠深入，難以準(zhǔn)確評估制度執(zhí)行的成效，監(jiān)管不嚴(yán)也使得制度執(zhí)行過程中出現(xiàn)漏洞。另一方面，在實(shí)施內(nèi)部控制體系時，不同部門或崗位之間標(biāo)準(zhǔn)不一、執(zhí)行力度參差不齊，加之某些內(nèi)部控制體系過于刻板，無法適應(yīng)實(shí)際業(yè)務(wù)需求，進(jìn)而影響制度執(zhí)行成效。

內(nèi)部信息溝通不順暢 在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程中，頻繁出現(xiàn)內(nèi)部信息流通不暢問題，會對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作效率造成顯著負(fù)面影響，例如銷售、財務(wù)、施工等部門雖各司其職，由于缺乏高效的溝通體系，部門間的信息交流往往遭遇重重阻礙，導(dǎo)致信息傳遞延遲和失真，使得各部門難以協(xié)同工作，進(jìn)而干擾房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制流程的順暢執(zhí)行。信息不暢也會使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級、各部門之間信息不對稱加劇，高層管理者難以實(shí)時掌握一線員工的工作實(shí)況，基層員工也對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和市場動態(tài)缺乏充分了解，導(dǎo)致決策失誤，對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響[3]。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)中，資源如人力、物資、資金等，若信息傳遞不順暢，則各部門在資源配置上可能會出現(xiàn)重復(fù)投入或資源浪費(fèi)的情況，例如某項(xiàng)工作可能在其他部門已經(jīng)完成，但其余部門并未察覺，導(dǎo)致資源被重復(fù)投入，或因?yàn)樾畔鬟f的阻塞，導(dǎo)致工作無法及時啟動，進(jìn)而造成資源閑置。

內(nèi)部監(jiān)督有效性不足 目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督存在諸多不足。首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管體系尚未完善，缺乏完整有效的監(jiān)督手段和流程，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對內(nèi)部控制挑戰(zhàn)時，難以進(jìn)行及時且有效的監(jiān)管和整改。其次，監(jiān)管團(tuán)隊(duì)人手不足，且獨(dú)立性不強(qiáng)。在日常工作中，監(jiān)管工作常常受到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部復(fù)雜因素的干擾，難以保持客觀和公正，進(jìn)而削弱了監(jiān)管的實(shí)際效能。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管力度不夠，未能及時識別并改正管理上的不足，這主要?dú)w咎于內(nèi)部監(jiān)管體系的不足，再加之監(jiān)管人員往往缺乏必要的專業(yè)知識和技能，導(dǎo)致其難以對內(nèi)部控制問題進(jìn)行深入的分析和評估。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制改進(jìn)的切實(shí)對策

優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境 在改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的過程中，需采納多種策略以增強(qiáng)員工對內(nèi)部控制制度的認(rèn)知，營造全員共同參與的內(nèi)部控制環(huán)境。首先，通過組織內(nèi)部控制理論及實(shí)際操作案例的培訓(xùn)課程，提升員工對內(nèi)部控制理論和實(shí)踐的理解，進(jìn)而增強(qiáng)其對內(nèi)部控制職責(zé)的認(rèn)同和責(zé)任心，也可利用公告欄、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出版物、在線平臺等多樣化的渠道，大力推廣內(nèi)部控制理念，提升員工對內(nèi)部控制工作的關(guān)注度。其次，完善內(nèi)部控制責(zé)任體系，確保內(nèi)部控制有效執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)需明確各級管理人員及員工的具體內(nèi)部控制職責(zé)，將內(nèi)部控制要求融入日常工作中，確保責(zé)任到人。

具體而言，需界定各級管理人員在內(nèi)部控制方面的職責(zé)，如制定內(nèi)部控制規(guī)范，監(jiān)督內(nèi)部控制執(zhí)行，處理內(nèi)部控制問題。同時，規(guī)定員工在內(nèi)部控制方面的具體職責(zé)，包括遵循內(nèi)部控制規(guī)定，上報異常情況，參與內(nèi)部控制審核。構(gòu)建完善的內(nèi)部控制評價機(jī)制，將內(nèi)部控制工作納入員工績效考核，激發(fā)員工積極參與內(nèi)部控制建設(shè)的積極性。最后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，構(gòu)建和優(yōu)化內(nèi)部控制體系，制訂相應(yīng)的內(nèi)部控制措施，完善內(nèi)部控制制度，包括內(nèi)部控制手冊、操作流程、審批流程等，并定期評估其有效性，及時更新和完善制度內(nèi)容，以此加大內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度，確保內(nèi)部控制系統(tǒng)能全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)。

增強(qiáng)風(fēng)險評估管理科學(xué)性 針對房地產(chǎn)企業(yè)特性，打造全面的風(fēng)險評估機(jī)制，深入探究房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營環(huán)節(jié)所面臨的市場波動、資金運(yùn)作及法律法規(guī)等方面的風(fēng)險，同時涵蓋操作風(fēng)險等各個維度，力求對所有潛在風(fēng)險因素進(jìn)行徹底的排查。在評估風(fēng)險時，應(yīng)采用科學(xué)手段，全面考量風(fēng)險發(fā)生的潛在性、影響范圍以及發(fā)生概率，為房地產(chǎn)企業(yè)決策制定提供堅實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。通過實(shí)時監(jiān)控與數(shù)據(jù)分析，能夠?qū)撛陲L(fēng)險進(jìn)行早期預(yù)警，構(gòu)建風(fēng)險監(jiān)控指標(biāo)系統(tǒng)，持續(xù)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況、市場趨勢及政策法規(guī)變化。數(shù)據(jù)分析依托大數(shù)據(jù)技術(shù)，挖掘歷史數(shù)據(jù)信息，對未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行前瞻性預(yù)測，一旦識別出潛在風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需迅速實(shí)施預(yù)防策略，對經(jīng)營策略進(jìn)行適時調(diào)整，優(yōu)化資源分配，加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制[4]。針對不同類型的風(fēng)險，應(yīng)制定針對性的應(yīng)對策略。例如，針對市場風(fēng)險，可以實(shí)施業(yè)務(wù)多元化，拓展市場覆蓋面；在財務(wù)風(fēng)險方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化財務(wù)管理，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)；在法律風(fēng)險方面，應(yīng)提升法律合規(guī)能力，增強(qiáng)對法律風(fēng)險的認(rèn)知。只有構(gòu)建完善風(fēng)險評估體系，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好地應(yīng)對市場波動，降低風(fēng)險隱患，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，不僅有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，還能增強(qiáng)市場競爭力，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)價值。

強(qiáng)化內(nèi)部控制執(zhí)行力 為確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，需設(shè)立內(nèi)部控制執(zhí)行監(jiān)督部門，該部門核心職能是對內(nèi)部控制制度的執(zhí)行狀況進(jìn)行全方位、細(xì)致的監(jiān)管與審核，確保制度得以高效實(shí)施。監(jiān)管部門需定期審查制度執(zhí)行狀況，確保制度得到徹底執(zhí)行，并在審查中識別制度的不足與漏洞；為制度優(yōu)化提供依據(jù)。對于審查揭示的問題，監(jiān)管部門需主動應(yīng)對，優(yōu)化內(nèi)部控制流程。具體而言，精簡冗余環(huán)節(jié)，簡化操作流程，提升作業(yè)效率，同時對生產(chǎn)流程中潛在風(fēng)險進(jìn)行識別與評估，制定風(fēng)險管控策略，確保生產(chǎn)安全。此外，監(jiān)管部門還需將內(nèi)部控制執(zhí)行情況納入績效評估體系，以此評估各部門及個人對制度的執(zhí)行成效，激發(fā)員工的責(zé)任與使命感，提升內(nèi)部控制執(zhí)行效能。對于執(zhí)行不力的部門或個人，監(jiān)管部門應(yīng)實(shí)施警告、罰款、降級等懲戒措施，以警示他人，確保制度得到有效執(zhí)行。

加強(qiáng)內(nèi)部溝通信息化建設(shè) 為克服房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息溝通問題，亟需建立健全的內(nèi)部溝通機(jī)制，確保信息流暢無阻，提升決策速度，為房地產(chǎn)企業(yè)注入新的活力與動力。首先，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)，改善交流途徑，成立專門的交流部門或指派專人負(fù)責(zé)信息的傳遞工作；保障信息能夠迅速且精確地傳遞給每一位員工，確立定期舉行周會、月度會議等交流機(jī)制，讓各部門主管及時掌握工作動態(tài)，共同商討問題解決方案。其次，采用先進(jìn)辦公軟件和項(xiàng)目管理工具，提升房地產(chǎn)企業(yè)信息管理的自動化和智能化程度。例如，運(yùn)用ERP、CRM系統(tǒng)等，實(shí)時跟蹤并分析客戶信息、工程實(shí)施情況以及財務(wù)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)決策的合理性和準(zhǔn)確性。最后，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息交流體系，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部知識庫和信息交流平臺，讓員工能夠便捷地獲取所需信息，推動知識傳播和經(jīng)驗(yàn)交流。同時，激勵員工主動參與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部討論，提出有益意見，營造積極向上的交流環(huán)境。

強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督有效性 對目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效性不足的現(xiàn)狀，應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督體系，以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制效能。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對內(nèi)部控制體系的執(zhí)行情況進(jìn)行全面的審計，在審計過程中發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的問題并及時加以糾正；這樣，才能更好地發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。第二，為了保證內(nèi)部審計部門的獨(dú)立性，必須明確內(nèi)部審計部門的職責(zé)與權(quán)限，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計部門的獨(dú)立性；內(nèi)部審計部門直接向董事會或高級管理層報告，保證審計客觀、公正[5]。第三，加強(qiáng)內(nèi)部審計人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，引進(jìn)先進(jìn)的審計技術(shù)與方法，提高審核效率與準(zhǔn)確度，并按時向管理層上報內(nèi)審報告，在撰寫內(nèi)審報告的過程中，必須嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)以及內(nèi)審規(guī)范，確保報告內(nèi)容的客觀性、精確度和全面性。報告中應(yīng)詳盡記錄審計過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括但不限于財務(wù)報告的可靠性、內(nèi)控系統(tǒng)的健全性以及法規(guī)遵循情況。在指出問題時，需做到具體而明確，防止使用模糊不清的語言，以便管理層能夠迅速把握問題的本質(zhì)和影響程度。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控方面的不足，提出針對性的改善建議和解決策略，同時在執(zhí)行改進(jìn)措施時，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，以免對房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營造成不必要的干擾。

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，內(nèi)部控制環(huán)境與體系、風(fēng)險防范意識、高效的信息溝通、有力的執(zhí)行監(jiān)督能夠?yàn)槠涮峁┓€(wěn)定支撐，在政策調(diào)整頻繁的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須給予高度重視，全體員工應(yīng)廣泛參與，自上而下全面實(shí)施內(nèi)部控制管理要求，主動推進(jìn)、持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系，以促進(jìn)企業(yè)的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）

（作者單位： 建德市萬居經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)有限公司）