全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)的重要性

有效整合企業(yè)資源 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)極為復(fù)雜且牽涉范圍廣泛的過(guò)程，它起始于土地獲取，歷經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，直至最后的物業(yè)管理，各個(gè)環(huán)節(jié)之間聯(lián)系緊密，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力資源，全面預(yù)算管理在其中起著關(guān)鍵作用，它基于對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)資源需求的精確預(yù)測(cè)和系統(tǒng)規(guī)劃，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃以貨幣或其他可計(jì)量的形式，詳細(xì)地轉(zhuǎn)化為具體的預(yù)算指標(biāo)，然后科學(xué)地分配到各個(gè)部門(mén)和不同項(xiàng)目中。這樣便能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的有效整合，避免出現(xiàn)資源閑置或浪費(fèi)的情況，大幅提高資源利用效率，以土地獲取環(huán)節(jié)為例，通過(guò)預(yù)算管理，企業(yè)可合理評(píng)估土地成本，保證在自身資金承受范圍內(nèi)獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，依據(jù)預(yù)算可以合理安排材料采購(gòu)、設(shè)備租賃以及人員調(diào)配，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供有力保障，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可有序進(jìn)行。

助力戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 本文所探討的全面預(yù)算管理緊密?chē)@企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)開(kāi)展，它會(huì)把企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行精細(xì)拆解，使之轉(zhuǎn)化成為一個(gè)個(gè)年度預(yù)算目標(biāo)，在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)持續(xù)對(duì)其加以監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差就及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)這樣的方式來(lái)保障企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可沿著既定的戰(zhàn)略方向穩(wěn)步前進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)具有豐富多樣的特點(diǎn)，包含擴(kuò)大市場(chǎng)份額、提升品牌影響力以及實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)等多個(gè)不同的維度，借助全面預(yù)算管理這個(gè)有力的工具，企業(yè)可把這些宏大的戰(zhàn)略目標(biāo)逐步細(xì)化為具體的銷(xiāo)售預(yù)算、成本預(yù)算以及資金預(yù)算等。這樣各部門(mén)和員工就可清楚地知道自身工作的方向與重點(diǎn)，在各自的崗位上有針對(duì)性地開(kāi)展工作，有力地推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，比如說(shuō)有一家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定了未來(lái)三年內(nèi)將市場(chǎng)份額提升10%的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)制定銷(xiāo)售預(yù)算并且嚴(yán)格執(zhí)行，合理安排營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，有序規(guī)劃銷(xiāo)售計(jì)劃，就可切實(shí)有效地朝著這個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

加強(qiáng)成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成比較繁雜，其中包含土地成本、建安成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本等多個(gè)方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本控制是實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵所在，全面預(yù)算管理是依靠對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用開(kāi)展預(yù)算編制、執(zhí)行過(guò)程監(jiān)控以及事后分析考核，可敏銳地捕捉到成本偏差，及時(shí)采取調(diào)整措施，這樣就可以達(dá)成對(duì)成本的有效管控。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)交織的復(fù)雜狀況，全面預(yù)算管理在編制階段會(huì)充分考慮各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素，借助敏感性分析、情景模擬等專(zhuān)業(yè)方法，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警與科學(xué)評(píng)估，并且制定針對(duì)性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，這有利于企業(yè)有效降低風(fēng)險(xiǎn)損失，切實(shí)保障經(jīng)營(yíng)安全。以市場(chǎng)波動(dòng)比較大的情況為例，通過(guò)靈活調(diào)整預(yù)算和合理安排資金，可維持企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，讓其在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中得以穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題

預(yù)算管理體系不完善 當(dāng)下部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的預(yù)算管控體系呈現(xiàn)明顯缺陷，未構(gòu)建完整預(yù)算管理框架，制度缺失致使編制流程依據(jù)模糊，收支測(cè)算準(zhǔn)確性偏低，執(zhí)行監(jiān)督約束力不足導(dǎo)致操作隨意性，監(jiān)控機(jī)制難以識(shí)別偏差信號(hào)，考核標(biāo)準(zhǔn)模糊削弱評(píng)價(jià)公正性，組織架構(gòu)維度中，預(yù)算管理體系存在漏洞，權(quán)責(zé)劃分不清晰，財(cái)務(wù)單元負(fù)荷過(guò)重承擔(dān)冗余職能，工程技術(shù)、市場(chǎng)推廣及物資調(diào)配部門(mén)參與不足，跨板塊協(xié)同效率低下，缺乏多維度協(xié)同效應(yīng)，數(shù)字化支撐環(huán)節(jié)，預(yù)算信息平臺(tái)滯后導(dǎo)致數(shù)據(jù)流通不暢，業(yè)務(wù)響應(yīng)效率下降，數(shù)據(jù)運(yùn)算準(zhǔn)確性降低，弱化預(yù)算管控在戰(zhàn)略決策中的核心作用。

預(yù)算編制方法不合理 當(dāng)下有不少房地產(chǎn)企業(yè)做預(yù)算編制工作的時(shí)候，依舊依靠傳統(tǒng)的增量預(yù)算法，這種方法把基期的實(shí)際數(shù)據(jù)當(dāng)作起點(diǎn)，接著結(jié)合預(yù)算期里業(yè)務(wù)的變化情形以及預(yù)先設(shè)定好的目標(biāo)要求，來(lái)調(diào)整確定各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，雖說(shuō)操作起來(lái)比較簡(jiǎn)便，在一定程度上讓預(yù)算編制的難度和工作量有所降低，不過(guò)它有著明顯的局限。因?yàn)樘蕾?lài)基期數(shù)據(jù)，一旦基期有成本虛高、業(yè)務(wù)量異常等不合理的因素，就會(huì)被帶到新的預(yù)算編制里面，導(dǎo)致最終確定的預(yù)算指標(biāo)很難精準(zhǔn)反映企業(yè)當(dāng)下真實(shí)的實(shí)際需求和經(jīng)營(yíng)狀況，并且增量預(yù)算法常常只是在原來(lái)基礎(chǔ)上簡(jiǎn)單地進(jìn)行增減調(diào)整，沒(méi)有去研究業(yè)務(wù)流程背后成本產(chǎn)生的原因，不利于企業(yè)精準(zhǔn)找到成本控制點(diǎn)，挖掘潛在的成本節(jié)約空間，也很難對(duì)有限的資源進(jìn)行更合理有效的配置。另外部分企業(yè)編制預(yù)算時(shí)，沒(méi)有充分考慮市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化以及項(xiàng)目自身的獨(dú)特特點(diǎn)，使得預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目執(zhí)行情況嚴(yán)重脫節(jié)，難以在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中真正發(fā)揮預(yù)算對(duì)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和約束作用。

預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控不力 房地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)算執(zhí)行顯現(xiàn)監(jiān)管框架與調(diào)控工具存在系統(tǒng)性不足，追蹤與研究層面部分企業(yè)對(duì)資金分配狀態(tài)的觀(guān)察與解析時(shí)效性不足且深度有限，預(yù)算偏離預(yù)設(shè)路徑、資源消耗超出閾值等異常信號(hào)難以被及時(shí)捕捉，響應(yīng)機(jī)制滯后導(dǎo)致執(zhí)行路徑持續(xù)偏移預(yù)期方向。

部門(mén)協(xié)同層面因缺乏有效協(xié)作機(jī)制，業(yè)務(wù)單元在資金分配周期內(nèi)未能建立數(shù)據(jù)共享通道，各單元掌握的支出進(jìn)度與資源耗用信息存在差異，引發(fā)操作流程中的任務(wù)重疊或核心節(jié)點(diǎn)缺失，降低資金配置效率并阻礙整體財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的全面達(dá)成。

預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制不健全 在全面預(yù)算管理里，預(yù)算考核是非常關(guān)鍵的部分，它通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，來(lái)激發(fā)員工達(dá)成預(yù)算目標(biāo)的積極性，提升整體工作績(jī)效，不過(guò)現(xiàn)在有些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算考核方面有不少問(wèn)題，這些企業(yè)的預(yù)算考核體系不完善，考核指標(biāo)設(shè)置不合理，過(guò)于偏重財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)不太關(guān)注，這樣就沒(méi)辦法從各個(gè)方面、多個(gè)角度客觀(guān)準(zhǔn)確地衡量部門(mén)和員工的工作成果及表現(xiàn)，很難全面體現(xiàn)他們?cè)陧?xiàng)目推進(jìn)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、客戶(hù)維護(hù)等方面的實(shí)際貢獻(xiàn)。而且這些企業(yè)還存在預(yù)算考核和激勵(lì)機(jī)制脫節(jié)的情況，考核結(jié)果沒(méi)有和員工的薪酬調(diào)整、職位晉升等實(shí)際利益緊密聯(lián)系，員工很難從預(yù)算管理工作的良好表現(xiàn)中得到應(yīng)有的回報(bào)，這嚴(yán)重挫傷了員工參與預(yù)算管理工作的積極性和主動(dòng)性，最后對(duì)全面預(yù)算管理在企業(yè)中的有效實(shí)施和推進(jìn)造成了負(fù)面影響。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化策略

完善預(yù)算管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)若想切實(shí)落實(shí)全面預(yù)算管理，需從多個(gè)方面著手努力，首先要構(gòu)建一套完備的全面預(yù)算管理體系，將預(yù)算管理的目標(biāo)，如提升利潤(rùn)、控制成本等，所遵循的原則，像科學(xué)性、可行性等，以及組織架構(gòu)、各部門(mén)職責(zé)分工、從起始編制直至最終考核的整個(gè)工作流程與方法都梳理明晰。制定出完善的預(yù)算管理制度，針對(duì)預(yù)算編制時(shí)怎樣精準(zhǔn)預(yù)測(cè)、執(zhí)行過(guò)程中如何跟蹤、監(jiān)控的要點(diǎn)、調(diào)整的條件與流程、考核的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則等方面，都給出詳盡的操作規(guī)范，使預(yù)算管理的每一步都有章可循，在組織架構(gòu)方面，成立由企業(yè)高層牽頭，財(cái)務(wù)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、采購(gòu)等多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人共同構(gòu)成的預(yù)算管理委員會(huì)，使其承擔(dān)起預(yù)算管理中的決策、協(xié)調(diào)以及監(jiān)督重任。 與此同時(shí)設(shè)立專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算工作的機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)處理預(yù)算日常編制、執(zhí)行監(jiān)控以及分析考核等工作，除此之外還應(yīng)大力強(qiáng)化預(yù)算管理信息系統(tǒng)建設(shè)，引入先進(jìn)的預(yù)算管理軟件，實(shí)現(xiàn)預(yù)算數(shù)據(jù)的信息化處理與共享，這樣能提高預(yù)算管理的效率和準(zhǔn)確性。

改進(jìn)預(yù)算編制方法 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)有其自身特性，業(yè)務(wù)范疇比較復(fù)雜，要做好預(yù)算編制工作，得結(jié)合自身實(shí)際情況和業(yè)務(wù)需求，挑選合適的預(yù)算編制方法，傳統(tǒng)的增量預(yù)算法有局限性，企業(yè)能在此基礎(chǔ)上，引入零基預(yù)算法、滾動(dòng)預(yù)算法、作業(yè)成本法等更先進(jìn)的方法，來(lái)提高預(yù)算編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。零基預(yù)算法不采用以往以基期數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的做法，而是從零開(kāi)始，重新全面評(píng)估分析各項(xiàng)預(yù)算支出，不受過(guò)往預(yù)算安排的限制，有效避開(kāi)了基期不合理因素對(duì)預(yù)算編制的干擾，幫助企業(yè)深入挖掘成本潛力，優(yōu)化資源配置，滾動(dòng)預(yù)算法緊密聯(lián)系上一期的預(yù)算執(zhí)行情況以及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，定期對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整和滾動(dòng)編制，讓預(yù)算始終具有前瞻性和靈活性，這樣能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多變態(tài)勢(shì)。作業(yè)成本法以作業(yè)為基礎(chǔ)，通過(guò)核算分析作業(yè)成本，準(zhǔn)確找出成本動(dòng)因，為成本控制提供更準(zhǔn)確的依據(jù)，以計(jì)算建安成本為例，運(yùn)用作業(yè)成本法能更細(xì)致地分析各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)對(duì)成本的影響，實(shí)現(xiàn)更有針對(duì)性的成本控制，在預(yù)算編制時(shí)，企業(yè)還得充分考慮市場(chǎng)變化、政策調(diào)整以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)等多方面因素，加強(qiáng)與各部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，保證預(yù)算指標(biāo)既合理又切實(shí)可行。

強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控 為了確保預(yù)算執(zhí)行工作有條不紊地開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)就得建立起一套完善且健全的預(yù)算執(zhí)行機(jī)制，并且清晰界定各部門(mén)在預(yù)算執(zhí)行進(jìn)程里所肩負(fù)的職責(zé)以及被賦予的權(quán)限，以此保障整個(gè)預(yù)算執(zhí)行流程井然有序，企業(yè)還必須加大對(duì)預(yù)算執(zhí)行狀況的跟蹤與監(jiān)控力度，構(gòu)建起定期的預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告制度，從而能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度以及實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)算之間的偏差，這樣在發(fā)現(xiàn)偏差后，企業(yè)才能深入細(xì)致地對(duì)比分析實(shí)際執(zhí)行數(shù)據(jù)和預(yù)算指標(biāo)，深度挖掘產(chǎn)生偏差的根源，并依據(jù)具體情況采取與之對(duì)應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)措施。

例如要是察覺(jué)到銷(xiāo)售預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度落后了，企業(yè)就得趕緊從市場(chǎng)形勢(shì)、營(yíng)銷(xiāo)策略還有銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)等好多方面去研究問(wèn)題，然后采取像加大營(yíng)銷(xiāo)投入、靈活變動(dòng)銷(xiāo)售策略這類(lèi)辦法，來(lái)保證銷(xiāo)售目標(biāo)最后能實(shí)現(xiàn)，在預(yù)算調(diào)整管理這方面，企業(yè)得嚴(yán)格規(guī)定預(yù)算調(diào)整的審批程序和權(quán)限范圍，只有碰到重大市場(chǎng)變動(dòng)、政策明顯調(diào)整或者不可抗力等特殊情況的時(shí)候，才準(zhǔn)許啟動(dòng)預(yù)算調(diào)整流程，這樣來(lái)真正維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性和權(quán)威性[2]。企業(yè)還應(yīng)該建立起有用的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)各部門(mén)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的信息交流與協(xié)作，及時(shí)解決預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。

健全預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制 房地產(chǎn)企業(yè)要是想全面提高預(yù)算管理水平，促使全面預(yù)算管理工作可高效地落地開(kāi)展，那么構(gòu)建科學(xué)合理的預(yù)算考核體系是很關(guān)鍵的，這個(gè)體系得包含全面、客觀(guān)并且可以量化的考核指標(biāo)，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，把營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)以及成本費(fèi)用控制率等納入其中，通過(guò)這些來(lái)衡量企業(yè)在經(jīng)濟(jì)收益和成本管控方面所取得的成果。 在非財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，包含項(xiàng)目進(jìn)度完成率、工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、客戶(hù)滿(mǎn)意度等，用這些來(lái)綜合評(píng)估業(yè)務(wù)推進(jìn)成效、工作質(zhì)量以及客戶(hù)反饋，從各個(gè)方面去考量部門(mén)和員工的工作業(yè)績(jī)， 在考核評(píng)價(jià)方法上，不能只用單一方式，要采用定量和定性結(jié)合的模式，保證考核結(jié)果公正、客觀(guān)，能真實(shí)體現(xiàn)工作實(shí)際狀況。

預(yù)算考核結(jié)果的有效運(yùn)用也不能忽視，企業(yè)要把考核結(jié)果和員工的薪酬調(diào)整、晉升機(jī)會(huì)、獎(jiǎng)勵(lì)分配緊密聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)建一套有效的激勵(lì)機(jī)制，充分激發(fā)員工參與預(yù)算管理工作的積極性和主動(dòng)性，對(duì)于成功完成預(yù)算目標(biāo)而且工作表現(xiàn)出色的部門(mén)和員工，要給予公開(kāi)表彰和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立榜樣。 對(duì)沒(méi)有完成預(yù)算目標(biāo)的部門(mén)和員工，要進(jìn)行嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)和相應(yīng)處罰，形成獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的明顯導(dǎo)向，營(yíng)造良好的預(yù)算管理氛圍，為全面預(yù)算管理工作的有效實(shí)施提供有力保障。

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位十分重要，它能夠?qū)⑵髽I(yè)的各類(lèi)資源進(jìn)行有效的整合，從而有力地推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)在成本控制和風(fēng)險(xiǎn)管理方面也發(fā)揮著積極作用，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中存在不少問(wèn)題，如預(yù)算管理體系不夠完善，缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性；預(yù)算編制方法不夠合理，難以準(zhǔn)確反映市場(chǎng)變化和企業(yè)實(shí)際需求；預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控不到位，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行偏差難以被及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正；預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制不健全，無(wú)法充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。

要想提升全面預(yù)算管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)就需要采取一系列針對(duì)性的優(yōu)化策略。完善預(yù)算管理體系，使其更加科學(xué)合理且具備系統(tǒng)性；改進(jìn)預(yù)算編制方法，充分考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和企業(yè)實(shí)際情況；強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控，確保預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性和有效性；健全預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工的工作熱情和責(zé)任感。通過(guò)實(shí)施上述舉措，房地產(chǎn)企業(yè)能更好地應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，提高管理效率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)變化和企業(yè)管理水平的逐步提升，全面預(yù)算管理也會(huì)不斷完善與創(chuàng)新，為企業(yè)發(fā)展提供更為堅(jiān)實(shí)的支撐。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）

（作者單位： 成都華油興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）