我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提升，成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的核心力量。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，成本核算作為核心管理工作，直接影響經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。精準(zhǔn)的核算能協(xié)助企業(yè)把控項(xiàng)目成本、科學(xué)規(guī)劃房?jī)r(jià)策略，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)；核算失誤則可能引發(fā)成本失控、利潤(rùn)下滑，甚至導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困境。這一領(lǐng)域的深入研究，對(duì)行業(yè)實(shí)踐具有顯著現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

成本核算助力企業(yè)厘清經(jīng)營(yíng)支出脈絡(luò) 房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋土地購(gòu)置、規(guī)劃籌備、工程施工、營(yíng)銷推廣等多元環(huán)節(jié)，每個(gè)階段均會(huì)產(chǎn)生高額費(fèi)用支出。成本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)高度復(fù)雜性，系統(tǒng)化的成本核算方法將各類支出細(xì)致分類、精確計(jì)算，明確每項(xiàng)費(fèi)用的來源渠道、具體數(shù)額及其在整體成本中的權(quán)重比例。這使企業(yè)得以全面掌握項(xiàng)目成本的具體構(gòu)成，精確的成本數(shù)據(jù)支撐著投資決策、預(yù)算制定、費(fèi)用管控等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有效防范因核算偏差引發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

成本核算為企業(yè)定價(jià)策略提供依據(jù) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)與企業(yè)銷售收入、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)密切相關(guān)，科學(xué)定價(jià)依賴精確的成本核算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。成本核算幫助明確項(xiàng)目的總成本與單位成本，企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)策略及利潤(rùn)目標(biāo)，制定兼具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利空間的房?jī)r(jià)方案。成本核算數(shù)據(jù)偏差可能引發(fā)定價(jià)失衡——或高于市場(chǎng)承受范圍，或低于成本覆蓋閾值。定價(jià)過高削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拖慢去化速度；定價(jià)過低侵蝕利潤(rùn)空間，造成經(jīng)營(yíng)虧損。

成本核算助力企業(yè)進(jìn)行成本控制與管理 成本控制構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的核心途徑，成本核算作為其基礎(chǔ)。成本核算使企業(yè)能夠?qū)Ρ葘?shí)際成本與預(yù)算成本，識(shí)別差異根源，制定控制方案。工程建設(shè)成本超支時(shí)，企業(yè)需核查設(shè)計(jì)變更、施工管理缺陷或材料價(jià)格波動(dòng)等關(guān)鍵因素，調(diào)整施工方案、強(qiáng)化管理流程或優(yōu)化采購(gòu)渠道——有效降低成本支出。核算數(shù)據(jù)支撐成本預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，當(dāng)成本波動(dòng)超出閾值時(shí)觸發(fā)預(yù)警信號(hào)，提示管理層實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防控措施。這種動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系持續(xù)追蹤成本數(shù)據(jù)變化軌跡，為管理決策提供量化依據(jù)。

成本核算有利于企業(yè)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資體量龐大、開發(fā)周期綿延，市場(chǎng)波動(dòng)與政策調(diào)控構(gòu)成多重風(fēng)險(xiǎn)變量，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估成為核心環(huán)節(jié)。成本核算生成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估所需的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，銷售收入、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用等要素共同參與核算過程，凈利潤(rùn)、投資回報(bào)率與內(nèi)部收益率等指標(biāo)得以量化呈現(xiàn)。項(xiàng)目投資價(jià)值與可行性在此過程中獲得客觀判斷依據(jù)，決策鏈條獲得關(guān)鍵支撐節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段后，動(dòng)態(tài)成本跟蹤與效益反饋機(jī)制觸發(fā)預(yù)警信號(hào)，運(yùn)營(yíng)策略隨即校準(zhǔn)修正，最終導(dǎo)向預(yù)定收益目標(biāo)的達(dá)成。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀及存在的問題

成本核算對(duì)象界定不清晰" "房地產(chǎn)企業(yè)成本核算過程中，核算對(duì)象的界定直接影響核算結(jié)果有效性。部分企業(yè)在對(duì)象確定環(huán)節(jié)顯現(xiàn)出決策模糊特征。企業(yè)未全面考量項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)、地理位置與產(chǎn)品類型參數(shù)，直接采用整體項(xiàng)目作為核算單元，致使核算數(shù)據(jù)缺乏產(chǎn)品維度區(qū)分。存在企業(yè)過度拆分核算單元的情況，核算體系復(fù)雜度顯著上升，成本分?jǐn)傔壿嫵霈F(xiàn)偏差，最終影響數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。

成本核算方法選擇不當(dāng)" "房地產(chǎn)行業(yè)成本核算體系涵蓋制造成本法、作業(yè)成本法兩種模式，不同方法對(duì)應(yīng)差異化開發(fā)場(chǎng)景。部分企業(yè)存在方法篩選缺乏科學(xué)依據(jù)的現(xiàn)象，未結(jié)合項(xiàng)目特征匹配核算方式。部分開發(fā)主體沿用制造成本法，間接費(fèi)用占比較低時(shí)，該方法具備適用性。項(xiàng)目復(fù)雜度提升，間接成本占比持續(xù)上升，制造成本法成本分?jǐn)偸Ш?，難以體現(xiàn)真實(shí)成本構(gòu)成。作業(yè)成本法雖能精確歸集間接費(fèi)用，操作門檻較高，需配套專業(yè)管理系統(tǒng)與數(shù)據(jù)架構(gòu)支撐，部分企業(yè)基礎(chǔ)條件薄弱，強(qiáng)行實(shí)施該體系反而影響核算效果。

成本核算內(nèi)容不完整" "房地產(chǎn)項(xiàng)目成本覆蓋開發(fā)全周期，涉及土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等多個(gè)科目。實(shí)際操作中存在核算范圍不全面的現(xiàn)象。部分企業(yè)僅聚焦土地購(gòu)置與建安成本這類直接支出，忽視開發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)等間接性開支。雖不直接構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體，對(duì)總成本和利潤(rùn)產(chǎn)生顯著影響。核算缺失導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真，難以準(zhǔn)確體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本水平。部分企業(yè)核算體系未納入拆遷安置、資金占用及風(fēng)險(xiǎn)支出等隱性成本。這類成本在開發(fā)環(huán)節(jié)具有不可忽視性，遺漏可能引發(fā)潛在經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)過程中的資金時(shí)間價(jià)值、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等要素同樣需要精確計(jì)量，否則將形成隱蔽性財(cái)務(wù)漏洞。

成本核算與成本控制脫節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系中，數(shù)據(jù)核算與動(dòng)態(tài)管控構(gòu)成相互關(guān)聯(lián)的雙向機(jī)制，當(dāng)前部分企業(yè)呈現(xiàn)兩者割裂的狀態(tài)。成本核算部門工作重心停留在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總層面，缺乏對(duì)管控需求的深入理解，核算成果難以轉(zhuǎn)化為決策支撐工具。

管控部門設(shè)計(jì)方案時(shí)忽視數(shù)據(jù)源的價(jià)值挖掘，策略制定陷入主觀經(jīng)驗(yàn)主義窠臼，實(shí)操性存在明顯缺陷。這種雙向信息斷鏈導(dǎo)致企業(yè)難以構(gòu)建系統(tǒng)化成本管控閉環(huán)，管理效能持續(xù)弱化，資源利用效率呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。

成本核算人員專業(yè)素質(zhì)有待提高" "房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作兼具專業(yè)深度與操作復(fù)雜性，要求從業(yè)人員具備扎實(shí)的財(cái)務(wù)知識(shí)基礎(chǔ)，還需深入理解房地產(chǎn)開發(fā)全流程、工程技術(shù)規(guī)范及法律政策框架。當(dāng)前行業(yè)內(nèi)核算團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力呈現(xiàn)顯著差異，部分人員未接受系統(tǒng)化財(cái)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)核算原理及方法掌握存在欠缺，實(shí)務(wù)操作中易發(fā)生數(shù)據(jù)偏差。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)認(rèn)知不足，導(dǎo)致成本歸集與分?jǐn)偡绞脚袛嗍?zhǔn)，直接影響核算結(jié)果可靠性。信息技術(shù)迭代加速背景下，專業(yè)核算軟件普及度持續(xù)提升，部分人員數(shù)字工具應(yīng)用能力滯后，制約核算效能與數(shù)據(jù)精確度。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的優(yōu)化措施

精準(zhǔn)錨定成本核算對(duì)象 房地產(chǎn)成本核算對(duì)象的界定構(gòu)成核算體系基礎(chǔ)，其精確程度直接影響成本數(shù)據(jù)質(zhì)量與企業(yè)管控效能。核算對(duì)象確立需系統(tǒng)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)際特征：開發(fā)模式差異顯著體現(xiàn)于高端住宅精工細(xì)作與普通商品房批量建造之間，前者涉及更高標(biāo)準(zhǔn)建材選擇與定制化施工方案。地域分布特征產(chǎn)生成本鴻溝，核心城區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)用可能達(dá)到衛(wèi)星城郊區(qū)的五倍規(guī)模，配套管網(wǎng)建設(shè)支出亦隨市政資源密集度波動(dòng)。產(chǎn)品形態(tài)差異直接決定成本結(jié)構(gòu)，獨(dú)棟別墅地基處理標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)綜合體消防系統(tǒng)配置存在本質(zhì)區(qū)別。營(yíng)銷策略選擇同樣介入核算維度，現(xiàn)金流快速回款模式與溢價(jià)銷售路徑形成截然不同的成本分?jǐn)傔壿嫛３笮烷_發(fā)項(xiàng)目因功能分區(qū)復(fù)雜、建設(shè)周期跨年度、產(chǎn)品線多元等特點(diǎn)，必須實(shí)施分區(qū)段分業(yè)態(tài)核算機(jī)制。這種分級(jí)處理能清晰捕捉不同施工階段與業(yè)態(tài)組合間的成本波動(dòng)軌跡，為動(dòng)態(tài)監(jiān)控提供顆?；瘮?shù)據(jù)。中小型項(xiàng)目雖可采用整體核算模式，仍需嚴(yán)格區(qū)分土地購(gòu)置費(fèi)、機(jī)電安裝費(fèi)、園林景觀費(fèi)等二級(jí)科目。核算精度直接影響稅務(wù)籌劃與利潤(rùn)測(cè)算的可靠性。核算框架確立后應(yīng)保持計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)性，頻繁調(diào)整核算口徑將導(dǎo)致歷史數(shù)據(jù)斷層，削弱趨勢(shì)分析與同業(yè)對(duì)標(biāo)價(jià)值。

審慎抉擇成本核算方法" "房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本核算時(shí)，方法選擇如同挑選交通工具，直接影響核算效率與效果，需結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際與核算需求作出判斷。

當(dāng)項(xiàng)目間接成本占比低且核算對(duì)象簡(jiǎn)單時(shí)——例如小型單一產(chǎn)品類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，制造成本法具備顯著適用性。該方法操作便捷、體系構(gòu)建資源投入少，能快速獲取基本成本數(shù)據(jù)，滿足常規(guī)核算需求。

面對(duì)間接成本占比高、核算對(duì)象復(fù)雜的項(xiàng)目（如涵蓋寫字樓/購(gòu)物中心/酒店等業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)地產(chǎn)），作業(yè)成本法成為更優(yōu)解。該方法以作業(yè)為核算基準(zhǔn)，通過精準(zhǔn)識(shí)別開發(fā)過程中的各項(xiàng)作業(yè)、精確計(jì)量成本并合理分配，深度揭示成本產(chǎn)生根源，真實(shí)反映產(chǎn)品實(shí)際成本。這種方法如同透視鏡，清晰展現(xiàn)成本生成與流動(dòng)路徑，為管理決策提供可靠依據(jù)。需注意：建立作業(yè)成本核算體系時(shí)，必須明確作業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)與科學(xué)選擇成本動(dòng)因，確保分配合理性與準(zhǔn)確性。部分企業(yè)可結(jié)合項(xiàng)目特性，將制造成本法與作業(yè)成本法協(xié)同運(yùn)用，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的核算模式。

全面拓展成本核算內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算范疇需突破傳統(tǒng)視角局限，拓展多維分析維度，確保核算體系完整性成為精準(zhǔn)反映項(xiàng)目成本的關(guān)鍵支撐。核算實(shí)踐中需建立立體化框架——既要覆蓋土地購(gòu)置、建材采購(gòu)及施工薪酬等直接成本，更要系統(tǒng)整合間接成本要素。

開發(fā)間接費(fèi)用涵蓋項(xiàng)目管理薪酬與日常運(yùn)營(yíng)開支，銷售費(fèi)用涉及宣傳推廣與渠道建設(shè)投入，管理費(fèi)用包含行政協(xié)調(diào)產(chǎn)生的系列支出。這些隱性成本雖未直接關(guān)聯(lián)實(shí)體建造環(huán)節(jié)，卻占據(jù)總成本顯著比例，對(duì)利潤(rùn)空間產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性壓縮效應(yīng)，必須采用科學(xué)分?jǐn)倷C(jī)制納入核算體系。

隱性成本核算需構(gòu)建動(dòng)態(tài)評(píng)估模型，拆遷安置成本核算需綜合評(píng)估補(bǔ)償方式差異：貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)置換對(duì)應(yīng)不同計(jì)算方法，安置標(biāo)準(zhǔn)直接影響費(fèi)用基準(zhǔn)線，拆遷周期長(zhǎng)短決定過渡性支出規(guī)模。資金成本測(cè)算需區(qū)分融資渠道特性——自有資金、銀行信貸與股權(quán)融資形成差異化資金成本結(jié)構(gòu)，融資方式選擇改變利率波動(dòng)區(qū)間與付息周期。

風(fēng)險(xiǎn)成本管理應(yīng)建立多維度預(yù)警機(jī)制，市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、政策調(diào)整帶來的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害造成的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)均需量化評(píng)估，據(jù)此計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金形成緩沖屏障。精細(xì)化核算體系為企業(yè)提供全景式成本數(shù)據(jù)，支撐管理決策實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化資源配置。

深度融合成本核算與成本控制 房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注成本核算與控制的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，建立并優(yōu)化協(xié)同運(yùn)行框架，使二者產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，凝聚系統(tǒng)化成本管理動(dòng)能。

成本核算部門需突破傳統(tǒng)數(shù)據(jù)處理模式，以控制需求為行動(dòng)指南，利用信息采集優(yōu)勢(shì)輸送完整成本數(shù)據(jù)集。運(yùn)用財(cái)務(wù)分析模型穿透數(shù)據(jù)表層，揭示成本波動(dòng)深層動(dòng)因——橫向?qū)Ρ葰v史數(shù)據(jù)追溯價(jià)格漲跌軌跡，判斷影響因素來自材料市場(chǎng)波動(dòng)、人力成本上升或是工程技術(shù)改良。這些洞見為控制策略制定注入科學(xué)支撐。

控制目標(biāo)設(shè)定需扎根核算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，綜合考量施工周期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)變量，設(shè)計(jì)具備現(xiàn)實(shí)性與前瞻性的管控基準(zhǔn)。將責(zé)任體系逐級(jí)細(xì)化至部門與崗位層面，形成權(quán)責(zé)明確的執(zhí)行網(wǎng)格。建立跨部門聯(lián)席會(huì)議制度，核算團(tuán)隊(duì)與控制團(tuán)隊(duì)定期碰撞工作思路，針對(duì)管理盲區(qū)開展協(xié)同診斷。這種動(dòng)態(tài)溝通模式催化管理效能迭代，驅(qū)動(dòng)成本管理體系螺旋式升級(jí)。

強(qiáng)化成本核算人員專業(yè)能力

作為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的執(zhí)行主體，核算團(tuán)隊(duì)專業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)水平直接影響工作質(zhì)量及效率，間接制約企業(yè)成本管控成效與經(jīng)濟(jì)效益。必須系統(tǒng)化推進(jìn)人員能力建設(shè)，構(gòu)建長(zhǎng)效培育機(jī)制。

定期開展財(cái)務(wù)專題研修，系統(tǒng)更新核算理論與工具應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)環(huán)境演變與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整推動(dòng)核算技術(shù)持續(xù)迭代，需建立常態(tài)化學(xué)習(xí)機(jī)制，為核算人員創(chuàng)造知識(shí)升級(jí)通道，精準(zhǔn)掌握前沿核算技術(shù)，完善財(cái)務(wù)處理能力。同步深化業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)，覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全周期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：前期策劃、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)至竣工驗(yàn)收、銷售交付等環(huán)節(jié)的成本構(gòu)成與實(shí)施要點(diǎn)。強(qiáng)化工程技術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)儲(chǔ)備，包括建筑結(jié)構(gòu)原理、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、建材性能參數(shù)等技術(shù)維度，提升成本合理性評(píng)估能力。重點(diǎn)研習(xí)土地管理法、建筑法規(guī)體系、稅務(wù)政策等法律條文，確保核算流程的合規(guī)性，強(qiáng)化費(fèi)用分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力。

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算身為企業(yè)成本管理的關(guān)鍵部分，對(duì)企業(yè)的生存以及發(fā)展有著極為重要的作用，通過精準(zhǔn)的成本核算，企業(yè)可清楚掌握成本狀況，給定價(jià)策略提供科學(xué)的依據(jù)，做好成本控制與管理，合理評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，這樣便能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)里獲得優(yōu)勢(shì)[3]。不過當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在不少問題，像成本核算對(duì)象界定不清楚、成本核算方法選擇不合適、成本核算內(nèi)容不全面、成本核算和成本控制相脫節(jié)以及成本核算人員專業(yè)素質(zhì)有待提升等，這些問題極大地限制了企業(yè)成本管理水平的提高以及經(jīng)濟(jì)效益的達(dá)成。針對(duì)這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)要采取一系列優(yōu)化舉措，明確成本核算對(duì)象，挑選合適的成本核算方法，完善成本核算內(nèi)容，加強(qiáng)成本核算與成本控制的協(xié)同，提高成本核算人員的專業(yè)素質(zhì)，持續(xù)完善成本核算體系，提升成本管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在未來的發(fā)展進(jìn)程中，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)變化以及企業(yè)管理要求的日益提升，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作還得不斷創(chuàng)新和完善，以契合新形勢(shì)下企業(yè)發(fā)展的需求。

（責(zé)任編輯" 莊雙博）

（作者單位： 瀘州市時(shí)譽(yù)創(chuàng)享財(cái)務(wù)服務(wù)有限公司古藺分公司）