用中國(guó)北上廣1/10的價(jià)格，去日本買一套房，可行嗎？

越來(lái)越多心動(dòng)的中國(guó)投資者，開(kāi)始認(rèn)真考慮起了這個(gè)問(wèn)題。

將視線從繁華火熱的東京移開(kāi)，在關(guān)西、名古屋等大都市圈以外，散落于群山之間的廣袤鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，人煙消散甚至長(zhǎng)期無(wú)人打理的房屋數(shù)量明顯上升，有日本總務(wù)省在2024年公布的調(diào)查稱，到2023年10月，該國(guó)國(guó)內(nèi)住宅總數(shù)的空置率已經(jīng)達(dá)到13.8%，創(chuàng)下歷史新高。

從山地為主的和歌山縣，到九州最南端的鹿兒島，再到旅游觀光熱度高企的北海道，由于自身產(chǎn)業(yè)相對(duì)單一，又地處大都市圈的邊緣位置，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的節(jié)奏放緩后，這些中小城市迎來(lái)了“收縮”的命運(yùn)。

大城市的虹吸效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)，隨著這些地區(qū)的常住人口外流趨勢(shì)加速，在日本非都市圈外的許多非一線城市區(qū)域，當(dāng)?shù)刂饾u蔓延的房?jī)r(jià)“鶴崗化”現(xiàn)象，與社交平臺(tái)上，想要逃離國(guó)內(nèi)北上廣置業(yè)壓力的焦慮情緒，發(fā)生了更多微妙的聯(lián)動(dòng)。

但在異國(guó)的“鶴崗”，懷揣著更高性價(jià)比置業(yè)夢(mèng)想的人們，能給自己的美夢(mèng)畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)嗎？

去日本，買“中古房”

“就像待在一個(gè)水晶球里一樣?！?/p>

尼鹿望向下榻酒店房間的窗外，空中飄揚(yáng)著的皚皚白雪，已經(jīng)將小鎮(zhèn)精致的街道路面鋪滿，也覆在了路兩旁，充滿復(fù)古韻味的木質(zhì)建筑上。

就是在那一刻，她的心里萌生了一個(gè)再也趕不走的念頭：在這座下著鵝毛大雪的城市，擁有一處真真正正屬于自己的溫馨小房子取暖，在里面蝸居欣賞雪景，“那該有多幸福啊！”

“就像是童話里一樣。”講起初次造訪小樽時(shí)的情景，尼鹿向筆者回憶道。那是新冠疫情大規(guī)模暴發(fā)前的2019年，人們尚能在國(guó)門內(nèi)外自由流動(dòng)，作為全職攝影師的尼鹿，在頻繁穿梭小樽和家鄉(xiāng)青島后，為自己許下的海外置業(yè)愿望。

彼時(shí)日本的房產(chǎn)市場(chǎng)，還未進(jìn)入太多外國(guó)炒房客的視野，日元匯率亦沒(méi)有像如今這般跌幅明顯。在如北海道這樣的，較為偏遠(yuǎn)或經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足的區(qū)域，往上走的房屋閑置率，同時(shí)推動(dòng)著房?jī)r(jià)下行。

無(wú)關(guān)投資，也無(wú)關(guān)民宿經(jīng)營(yíng)，感受過(guò)電影《情書》和其他日劇對(duì)北海道的文藝熏陶，因工作需要被吸引而至的尼鹿，決定為這份美買單，開(kāi)始認(rèn)真考慮在小樽常住的計(jì)劃。

這個(gè)位于北海道西海岸的港口小鎮(zhèn)，是一座不折不扣的旅游觀光城市。電影鏡頭之外的小樽同樣唯美且安靜，不止一次在尼鹿的夢(mèng)里留下浪漫的氛圍。

決心付諸行動(dòng)的她，從2023年開(kāi)始就通過(guò)當(dāng)?shù)氐呐笥汛蚵?tīng)問(wèn)價(jià)。她打開(kāi)手機(jī)，在日本當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)租賃買賣應(yīng)用軟件上，搜索瀏覽起了小樽的房源。

隔著小小的手機(jī)屏幕，一幢和自己在青島的房子長(zhǎng)得很像的“一戶建”小別墅，牢牢吸住了她的目光?！斑@么像，仿佛是冥冥中決定的。房子的實(shí)拍圖里，陽(yáng)光打進(jìn)室內(nèi)，氛圍和光線都特別美，整個(gè)場(chǎng)景和我看過(guò)的日劇一模一樣，是我喜歡和常用的攝影風(fēng)格?！?/p>

在日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，那些二手半舊的“中古屋”，憑借著自身更明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引著中國(guó)年輕消費(fèi)者。通過(guò)信息爆炸的互聯(lián)網(wǎng)，它們精準(zhǔn)地?fù)糁辛烁鄬?duì)在日生活抱有浪漫憧憬的中文用戶，尤其是面積寬敞的中古一戶建，和相對(duì)獨(dú)特的建筑風(fēng)格，尤其具有吸引力。

房?jī)r(jià)三萬(wàn)二

坐落在一旁的，是一幢套內(nèi)面積170平方米，帶有獨(dú)立院子、倉(cāng)庫(kù)和地窖的“一戶建”木質(zhì)小別墅。第一次走入這套始建于上世紀(jì)60年代的老房子，尼鹿發(fā)現(xiàn)，過(guò)去經(jīng)過(guò)翻新和保養(yǎng)，屋內(nèi)配備的所有家具和家電，基本上都能正常使用。

帶著四個(gè)臥室的房子，布局設(shè)計(jì)合理，站在餐廳長(zhǎng)長(zhǎng)的紅木餐桌旁，頭頂白色的復(fù)古分叉吊燈均勻地灑下光芒，尼鹿感受到了親切的歸屬感。

從這套房子坐公交到小樽的JR車站，不過(guò)10分鐘的路程，離家兩三分鐘遠(yuǎn)，就有能夠滿足日常采購(gòu)的生活商店；再有更大型的商場(chǎng)超市，也不過(guò)是5分鐘的車程。

從入室實(shí)地看房到簽訂購(gòu)房申請(qǐng)書，尼鹿用了五分鐘的時(shí)間，然后等待了五天—待新中介將所需的所有書面材料制作準(zhǔn)備妥當(dāng)，她在最終的購(gòu)房協(xié)議上簽下自己的名字。

時(shí)值2024年12月歲末之際，按照當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，尼鹿相當(dāng)于花了大約三萬(wàn)兩千元人民幣，買下了這處歷久彌新的“一戶建”，加上房子到手后必需的手續(xù)費(fèi)和其他維修費(fèi)用，她總共花費(fèi)了六萬(wàn)多元人民幣。

從此，“三萬(wàn)多北海道買獨(dú)棟”這類相關(guān)的新聞詞條，開(kāi)始在中文互聯(lián)網(wǎng)上成為熱點(diǎn)。

但須知，僅僅在法律層面，在日的外國(guó)購(gòu)房者面臨著復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)登記和移民政策等限制，基于日本對(duì)于房產(chǎn)交易的法律法規(guī)嚴(yán)格細(xì)致，外國(guó)購(gòu)房者必須考慮在買房過(guò)程中產(chǎn)生的信息不對(duì)稱問(wèn)題，以及由此可能導(dǎo)致的法律糾紛或經(jīng)濟(jì)損失。

一晃三個(gè)多月已過(guò)，尼鹿告訴筆者，時(shí)至今日，自己對(duì)于這棟老房子最大的一筆修繕支出，是修葺更換室內(nèi)凍裂水管的費(fèi)用，“折算總共2500元人民幣，雖然相比國(guó)內(nèi)要更高，但在當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)，還在我的心理接受范圍之內(nèi)”。

在日本，《都市再開(kāi)發(fā)法》規(guī)定，每隔十余年，那些老舊的城市建筑都得強(qiáng)制翻新—對(duì)于本就更少人問(wèn)津的鄉(xiāng)間老宅，又給屋主增添不少日常維護(hù)的成本支出。

2024年，日本政府出臺(tái)了新的政策，要求投資買房的外國(guó)人登記在日的緊急聯(lián)絡(luò)人，給持幣觀望的國(guó)內(nèi)買房者，又設(shè)上了新的隱形門檻。

買了一套被褥搬進(jìn)新家后，除了根據(jù)房屋年限所額定的一年大概500元必需稅費(fèi)之外，尼鹿給房子交了150元人民幣的熱水器與供暖檢查費(fèi)用，又給它上了一千元左右人民幣的火災(zāi)及洪水等意外保險(xiǎn)。

她過(guò)上了每周，在自家院子門前親力親為鏟雪的日子，和鄰居的大爺阿姨一起。

住在家右邊的是一位70多歲的獨(dú)居阿姨，左手邊的則是另一位獨(dú)居的八旬爺爺；再隔壁，又是住著一位上了年紀(jì)的大媽。眼看有了新的鄰居入住，還是一個(gè)年輕的外國(guó)女生，老人家們主動(dòng)前來(lái)“破冰”—以傳統(tǒng)的日式禮儀，沒(méi)有按響門鈴打擾，在她的家門口留下餐盒，上面蓋著表示歡迎的手寫信。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)

被一線城市高昂的置業(yè)成本勸退，帶著幾萬(wàn)到十幾二十萬(wàn)不等的存款，遠(yuǎn)道奔赴如鶴崗、個(gè)舊等資源枯竭型城市安家，是近年來(lái)不少國(guó)內(nèi)年輕人熱衷嘗試的生活選擇。

那日本版的“鶴崗”，適合買房躺平養(yǎng)老嗎？

去年5月，有來(lái)自日本總務(wù)省的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，該國(guó)境內(nèi)已有將近900萬(wàn)間空屋，預(yù)測(cè)到2023年的時(shí)候，全國(guó)的空屋率可能將達(dá)到30%；且到2023年結(jié)束時(shí)，日本共有超過(guò)315萬(wàn)的外國(guó)人口，說(shuō)明移居日本的海外人士逐年增加。

那些在東京、大阪和名古屋都市圈之外，價(jià)格更為實(shí)惠的房產(chǎn)，尤其是大量閑置多年的傳統(tǒng)老宅，成為外國(guó)人青睞的選擇—日本本土財(cái)經(jīng)雜志《東洋經(jīng)濟(jì)線上》就有報(bào)道數(shù)據(jù)稱，近三年以來(lái)，對(duì)于日本空置老宅的海外問(wèn)詢數(shù)量暴增了足有5倍之多。

不過(guò)，新的挑戰(zhàn)也隨之產(chǎn)生。

在被外國(guó)人士持有后，囿于交通或簽證等限制因素，不少空置老宅繼續(xù)荒廢，并不能夠得到及時(shí)的保養(yǎng)，由此引發(fā)更進(jìn)一步的維護(hù)難題。

如位于日本名山妙高山的赤倉(cāng)溫泉，一直是當(dāng)?shù)芈劽穆糜蝿俚?。在受到新冠疫情的襲擾后，該處許多溫泉旅館因經(jīng)營(yíng)困難，相繼被拋售。它們?cè)诒煌鈬?guó)投資者接手后，其中不少建筑仍日久空置，還一度因此間接導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生，讓所在地的旅游協(xié)會(huì)痛心不已。

又如新近在互聯(lián)網(wǎng)上，成為年輕人們追夢(mèng)熱門的北海道，也有公開(kāi)新聞報(bào)道稱，因?yàn)椤昂蝤B(niǎo)業(yè)主”人在國(guó)外的緣故，發(fā)生自家院子里的積雪壓塌鄰居圍墻，產(chǎn)生糾紛的事件。

在北海道地區(qū)從事房屋租售的華裔中介人士，向筆者提醒，那些北歐風(fēng)格的低矮房屋固然浪漫，但多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，存在定期維護(hù)甚至修繕的必要性。對(duì)于大致相同地段的房源，出現(xiàn)價(jià)格明顯更低的情況的話，尤其要注意房屋可能需要大修的問(wèn)題。

而日本的人工費(fèi)用并不便宜，“要承擔(dān)房屋的維修責(zé)任，對(duì)海外遠(yuǎn)道而來(lái)的外籍房主，可能是意料之外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并不那么輕松”。

“真的有國(guó)內(nèi)的朋友像我一樣，要把在日本買房付諸行動(dòng)的話，首先要做的一定是要把房子本身的狀況了解清楚，最好是選擇一年之內(nèi)有人居住過(guò)的房源，這樣至少房子本身是相對(duì)正常的，而不是荒廢許久，問(wèn)題百出?！泵總€(gè)月在小樽的家中，要掏一千塊左右供暖費(fèi)用的尼鹿，這樣向筆者建議道。

不同的置業(yè)故事總會(huì)有不同的具體情況。在追逐更高性價(jià)比房產(chǎn)、更符合自己審美居住體驗(yàn)的海外置業(yè)路上，風(fēng)險(xiǎn)始終存在。

根據(jù)日本國(guó)土交通省和厚生勞動(dòng)省近年頒布的法律新規(guī)，為了一定程度上照顧旅館和酒店業(yè)，將民宿的年度營(yíng)業(yè)天數(shù)上限設(shè)定為了180天，給意圖低價(jià)入市日本老宅，從而進(jìn)軍民宿業(yè)的有心人士設(shè)置了不小的障礙。

上述房屋中介人士亦向筆者告誡表示，對(duì)于日本大部分住宅房產(chǎn)，新任房主想依靠它們炒賣來(lái)迅速牟利幾乎是不可能的，不僅面臨重重限制，且提前賣出要繳納高昂的稅費(fèi)。

在小樽，尼鹿找到了屬于自己的童話美夢(mèng)。但并不是每個(gè)跟風(fēng)而來(lái)的追隨者，都能在現(xiàn)實(shí)世界里找到適合自己的童話書—書中的美好故事都能以皆大歡喜結(jié)尾，任何一篇海外置業(yè)的實(shí)用攻略，卻都會(huì)規(guī)勸道，必須要在充分了解風(fēng)險(xiǎn)后再做決策。