摘" 要：海南物流園區(qū)在發(fā)展過程中，應(yīng)借鑒普洛斯的盈利模式，強(qiáng)化招商引資，提高服務(wù)質(zhì)量，推動產(chǎn)業(yè)升級。同時(shí)，應(yīng)充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，舉辦招商活動，增強(qiáng)客戶滿意度。此外，應(yīng)關(guān)注行業(yè)動態(tài)和技術(shù)發(fā)展趨勢，提升園區(qū)的綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。最終實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的綠色化、數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；物流地產(chǎn)；海南；普洛斯

" 中圖分類號：F259.27" " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A" " DOI：10.13714/j.cnki.1002-3100.2025.01.028

Abstract： In the development process of Hainan Logistics Park， it is necessary to learn from the profit model of GLP， strengthen investment promotion， improve service quality， and promote industrial upgrading. At the same time， it is necessary to make full use of local preferential policies， hold investment promotion activities， and enhance customer satisfaction. In addition， it is necessary to pay attention to industry dynamics and technological development trends， and enhance the comprehensive competitiveness and sustainable development ability of the park. Ultimately， the green， digital， and intelligent transformation of the logistics park can be realized.

Key words： logistics park; logistics real estate; Hainan; GLP

" 普洛斯是全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)企業(yè)，致力于為客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的物流設(shè)施和服務(wù)。普洛斯在全球范圍內(nèi)投資、建設(shè)并管理著大量的物流園區(qū)和倉儲設(shè)施，形成了覆蓋全球的網(wǎng)絡(luò)平臺。普洛斯的物流地產(chǎn)項(xiàng)目不僅規(guī)模龐大，而且設(shè)施現(xiàn)代化、管理規(guī)范，能夠滿足客戶的各種需求。普洛斯通過創(chuàng)新的盈利模式，實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展，成為全球物流地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。普洛斯的成功經(jīng)驗(yàn)不僅為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有益的借鑒，也為其他行業(yè)提供了成功的范例?！吨袊锪髋c采購》雜志舉辦的“2022物流園區(qū)Top10”活動評選中，普洛斯物流園位居榜首，綜合評分為50分，高出第二名萬緯物流32分，在中國市場運(yùn)營物流園區(qū)的總面積遙遙領(lǐng)先于其他園區(qū)，具有顯著優(yōu)勢，且在我國70個(gè)地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。

" 普洛斯獨(dú)特的盈利模式為海南物流園區(qū)的發(fā)展提供了有益的啟示。本文將結(jié)合普洛斯的盈利模式，探討海南物流園區(qū)的發(fā)展策略。

1" 普洛斯物流地產(chǎn)在我國的布局和運(yùn)營模式概述

普洛斯在中國的布局始于2003年，當(dāng)時(shí)物流地產(chǎn)市場尚未成熟，但普洛斯敏銳地洞察到了中國市場的巨大潛力，并決定進(jìn)軍中國。普洛斯通過收購、入股、投資的方式迅速在中國市場擴(kuò)大規(guī)模。普洛斯在中國的布局主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物流需求旺盛的地區(qū)，如上海、北京、廣州、深圳等一線城市，以及南京、杭州、成都等省會城市。在這些城市，普洛斯投資建設(shè)了大量的物流園區(qū)和倉儲設(shè)施，形成了一個(gè)覆蓋全國的物流網(wǎng)絡(luò)。除了物流設(shè)施的投資建設(shè)，普洛斯還注重在中國的產(chǎn)業(yè)鏈整合和服務(wù)創(chuàng)新。普洛斯與中國的電商平臺、制造企業(yè)、物流企業(yè)等建立了密切的合作關(guān)系，共同打造高效、協(xié)同的物流生態(tài)系統(tǒng)。普洛斯還推出了一系列的創(chuàng)新服務(wù)，如智慧物流、供應(yīng)鏈金融等，以滿足客戶的多元化需求。

" 普洛斯采用資本閉環(huán)的方式運(yùn)營物流園區(qū)，具有占用資金低、資金回籠快、收益率高的特點(diǎn)。盈利模式可以概括為“基金+開發(fā)+管理”三位一體的模式。首先，普洛斯通過發(fā)行基金，吸引機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的資金，用于物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。其次，普洛斯通過專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)高質(zhì)量的物流設(shè)施，以滿足客戶的需求。最后，普洛斯通過提供物業(yè)管理、招商引資、增值服務(wù)等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營和資產(chǎn)升值。

2" 海南物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

2.1" 發(fā)展現(xiàn)狀?！逗Ｄ鲜　笆奈濉爆F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》根據(jù)海南自由貿(mào)易港建設(shè)產(chǎn)業(yè)布局，推動建設(shè)全省物流經(jīng)濟(jì)帶，布局四大物流樞紐集群、七個(gè)物流園區(qū)、完善N站點(diǎn)、構(gòu)建多航線。七大物流園區(qū)布局包括新海陸島物流園區(qū)、澄邁金馬物流中心、三亞綜合物流園、瓊海綜合物流園、儋州綜合物流園、海南灣嶺農(nóng)產(chǎn)品加工物流園、萬寧烏場港冷鏈物流園（如表1所示）。

2.2" 存在的問題。盡管近年來海南物流園區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取得了一定的進(jìn)展，但仍然存在滯后的問題。一些園區(qū)的倉儲設(shè)施老舊、設(shè)備不齊全，無法滿足現(xiàn)代物流的需求。目前，海南物流園區(qū)的入駐企業(yè)數(shù)量相對較少，尤其是缺乏知名企業(yè)和品牌。這主要是由于招商引資力度不足，缺乏吸引力和競爭力。一些海南物流園區(qū)的服務(wù)質(zhì)量還有待提高。包括客戶服務(wù)體系不完善、問題解決效率不高、缺乏專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等。盡管海南省政府出臺了一系列支持物流園區(qū)發(fā)展的政策措施，但在一些方面還存在政策支持不夠的問題。如資金扶持力度不夠、稅收優(yōu)惠政策不夠明確等。海南物流園區(qū)在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。與電商平臺、制造企業(yè)等的合作還不夠緊密，沒有形成高效的物流生態(tài)系統(tǒng)。

3" 普洛斯運(yùn)營模式對海南物流園區(qū)的啟示

3.1" 創(chuàng)新融資模式。除了傳統(tǒng)的銀行貸款，海南物流園區(qū)可以借鑒普洛斯的基金發(fā)行模式，吸引更多的社會資本投入物流地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。通過與金融機(jī)構(gòu)合作，發(fā)行物流地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)證券化產(chǎn)品REITs，降低資金成本，提高融資效率。普洛斯中國物流基金（GLP China Logistics Fund）和普洛斯全球物流地產(chǎn)基金（GLP Global Logistics Properties Fund），在市場上取得了相當(dāng)?shù)某晒?。《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開放的意見》（銀發(fā)【2021】84號）文件鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持海南物流園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的融資需求。具體提到了推動資產(chǎn)證券化、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施投資基金等創(chuàng)新融資模式。

3.2" 提升開發(fā)水平。海南物流園區(qū)應(yīng)注重選址規(guī)劃和設(shè)施設(shè)計(jì)的前瞻性和科學(xué)性，以滿足未來物流市場的需求變化。選址規(guī)劃應(yīng)注重交通的便利性、市場需求與土地成本。普洛斯物流園區(qū)中，有75%的園區(qū)位于距離高速公路出口5公里以內(nèi)的位置，80%的園區(qū)距離主要的鐵路或機(jī)場不超過20公里。在一線城市設(shè)立的物流園區(qū)占總數(shù)的40%，而在需求旺盛的二線城市和周邊城市設(shè)立的物流園區(qū)則占總數(shù)的60%。普洛斯成功的在一線城市以外的地方尋找到了具有較低土地成本但市場需求仍然旺盛的地段，平均土地成本比一線城市低30%。而在設(shè)施設(shè)計(jì)方面，可以引進(jìn)先進(jìn)的物流技術(shù)和設(shè)備，如自動化倉儲、AGV（自動導(dǎo)引車）等，確保園區(qū)的硬件設(shè)施達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)智能化、綠色化、數(shù)字化的物流設(shè)施，提高園區(qū)的競爭力和吸引力。普洛斯85%的倉庫實(shí)現(xiàn)了自動化管理，其中包括自動化貨架、自動分揀系統(tǒng)等。AGV（自動導(dǎo)引車）在園區(qū)的普及率達(dá)到了65%。普洛斯的物流園區(qū)中，有55%采用了太陽能發(fā)電系統(tǒng)，每年可減少二氧化碳排放約20萬噸。除此之外，70%的園區(qū)實(shí)現(xiàn)了雨水收集和利用，用于園區(qū)的綠化和清洗等用途。通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析，普洛斯能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)測90%以上的設(shè)備狀態(tài)和運(yùn)營情況，通過數(shù)字化平臺管理的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的80%?！逗Ｄ鲜‖F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2021—2025年）》（瓊府【2021】35號）文件強(qiáng)調(diào)了物流園區(qū)選址規(guī)劃和設(shè)施設(shè)計(jì)的前瞻性和科學(xué)性，鼓勵引進(jìn)先進(jìn)的物流技術(shù)和設(shè)備。具體提到了支持自動化倉儲、AGV（自動導(dǎo)引車）等技術(shù)的應(yīng)用，推動物流園區(qū)的智能化、綠色化、數(shù)字化發(fā)展。

3.3" 強(qiáng)化招商引資。海南物流園區(qū)應(yīng)加大招商引資力度，吸引更多的知名企業(yè)和品牌入駐?？梢耘c行業(yè)協(xié)會、商會等合作，舉辦招商推介會、產(chǎn)業(yè)論壇等活動，擴(kuò)大園區(qū)知名度和影響力。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注客戶需求變化，提供定制化的服務(wù)方案和優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，增強(qiáng)客戶黏性和滿意度。普洛斯于2022年成功吸引了DHL入駐位于上海的物流園區(qū)。為了吸引DHL，普洛斯提供了一系列的優(yōu)惠條件與獨(dú)到服務(wù)。首先，普洛斯給予了DHL在租金和設(shè)備采購方面的優(yōu)惠政策，降低了其初始投資成本。其次，普洛斯憑借其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為DHL提供了定制化的倉儲設(shè)施和運(yùn)營管理系統(tǒng)，確保其高效運(yùn)作。此外，普洛斯還提供了優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，包括24/7的技術(shù)支持和維護(hù)保養(yǎng)等，增強(qiáng)了DHL對園區(qū)的滿意度?！逗Ｄ鲜≌猩桃Y優(yōu)惠政策》（瓊府【2021】42號）文件提供了對物流園區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策支持，包括稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等方面的支持措施。同時(shí)，鼓勵與行業(yè)協(xié)會、商會等合作舉辦招商推介會、產(chǎn)業(yè)論壇等活動。

3.4" 提高服務(wù)質(zhì)量。海南物流園區(qū)應(yīng)注重提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，建立完善的客戶服務(wù)體系和運(yùn)營管理體系?？梢酝ㄟ^引進(jìn)專業(yè)人才和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，提升團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注行業(yè)動態(tài)和技術(shù)發(fā)展趨勢，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式和增值服務(wù)內(nèi)容，滿足客戶的多元化需求。普洛斯在招聘過程中非常注重應(yīng)聘者的專業(yè)背景和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)普洛斯的招聘數(shù)據(jù)，他們的工作人員中，具有相關(guān)學(xué)歷背景的占比達(dá)到了90%以上。這些學(xué)歷背景主要包括物流管理、供應(yīng)鏈管理、工程技術(shù)等相關(guān)的專業(yè)學(xué)位。此外，普洛斯還要求應(yīng)聘者具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，特別是在物流、倉儲和供應(yīng)鏈管理等領(lǐng)域有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的應(yīng)聘者更受青睞。為了確保團(tuán)隊(duì)成員具備所需的專業(yè)知識和技能，普洛斯還會對應(yīng)聘者進(jìn)行嚴(yán)格的技能評估。根據(jù)普洛斯的數(shù)據(jù)，他們的團(tuán)隊(duì)成員中持有相關(guān)技能證書的比例達(dá)到了80%以上。這些技能證書包括物流管理師、倉儲管理師、質(zhì)量管理體系認(rèn)證等。通過持有這些證書，普洛斯的團(tuán)隊(duì)成員證明了自己在專業(yè)領(lǐng)域的知識和技能水平，從而更好地為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。普洛斯重視員工的培訓(xùn)和發(fā)展，并提供了廣泛的培訓(xùn)計(jì)劃和職業(yè)發(fā)展機(jī)會。他們每年定期組織內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)和認(rèn)證課程，以幫助員工提升專業(yè)技能和行業(yè)知識。此外，普洛斯還鼓勵員工參加認(rèn)證課程，如CSCP（認(rèn)證供應(yīng)鏈專業(yè)人士）和CPIM（認(rèn)證生產(chǎn)與庫存管理專業(yè)人士）等，以提升員工的專業(yè)水平和行業(yè)競爭力?！逗Ｄ鲜‖F(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案（2021—2025年）》（瓊府【2021】53號）文件強(qiáng)調(diào)了提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平的重要性，鼓勵物流園區(qū)建立完善的客戶服務(wù)體系和運(yùn)營管理體系。具體提到了引進(jìn)專業(yè)人才和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，提升團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力。

3.5" 推動產(chǎn)業(yè)升級。海南物流園區(qū)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和資源優(yōu)勢，推動產(chǎn)業(yè)升級和協(xié)同發(fā)展?？梢耘c電商平臺、制造業(yè)企業(yè)等合作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作關(guān)系和生態(tài)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)。同時(shí)應(yīng)關(guān)注綠色發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展理念推動園區(qū)的綠色化、數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型提升園區(qū)的綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力?！逗Ｄ鲜￡P(guān)于推動現(xiàn)代物流業(yè)與制造業(yè)深度融合發(fā)展的實(shí)施意見》（瓊府【2022】22號）文件鼓勵物流園區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和資源優(yōu)勢，推動產(chǎn)業(yè)升級和協(xié)同發(fā)展。具體提到了與電商平臺、制造業(yè)企業(yè)等合作構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作關(guān)系和生態(tài)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)了綠色發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展理念在園區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用。

4" 結(jié)論與展望

" 通過對普洛斯物流地產(chǎn)盈利模式的研究和分析，本文為海南物流園區(qū)的發(fā)展提供了有益的啟示和建議。海南物流園區(qū)應(yīng)借鑒普洛斯的成功經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新融資模式、提升開發(fā)水平、強(qiáng)化招商引資、提高服務(wù)質(zhì)量推動產(chǎn)業(yè)升級實(shí)現(xiàn)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展和資產(chǎn)升值。未來隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步和市場需求的不斷變化，海南物流園區(qū)應(yīng)繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動態(tài)和技術(shù)發(fā)展趨勢不斷創(chuàng)新和完善盈利模式以適應(yīng)市場的變化和滿足客戶的需求。

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