在新型城鎮(zhèn)化與國土空間規(guī)劃的雙重背景下，城市發(fā)展模式正由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻嵘?，向高端化、智能化、綠色化方向轉(zhuǎn)型，致力推進(jìn)老舊小區(qū)的迭代升級，打造具有多維度、層次性和豐富內(nèi)涵的高品質(zhì)社區(qū)，市場前景廣闊。本文圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的歷史背景，運用精細(xì)化手段探索拓展城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展空間，并從和融共生、品質(zhì)卓越、系統(tǒng)管控等多個維度，對城市更新規(guī)劃策略進(jìn)行深入分析。

城市更新業(yè)務(wù)市場潛力

市場潛力巨大 我國城市建設(shè)方式正從增量快速擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提升的新階段。在這一過程中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠公開招標(biāo)拿地做規(guī)模的模式已難以為繼，必須迅速轉(zhuǎn)型，尋找相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以獲得生存空間。城市更新業(yè)務(wù)的市場空間高達(dá)數(shù)萬億元。目前，該領(lǐng)域尚缺乏核心企業(yè)的引領(lǐng)，市場競爭壓力相對較小，因此具有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

產(chǎn)品競爭優(yōu)勢顯著 城市更新項目多集中在老舊小區(qū)和落后工業(yè)廠區(qū)，這些項目大多位于城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，屬于稀缺資源。在房地產(chǎn)市場下滑的背景下，城市更新項目的市場競爭優(yōu)勢更加凸顯，在產(chǎn)品銷售方面具有更強(qiáng)的吸引力和關(guān)注度。

城市更新類項目實施難點

實施模式復(fù)雜度高 城市更新項目大多涉及一級土地整理和二級開發(fā)，甚至包括后期運營。其中，一級土地整理涵蓋征地補償、拆遷安置、土地平整等內(nèi)容，周期普遍較長，受政策影響大，投資強(qiáng)度高，且維穩(wěn)工作受到社會的廣泛關(guān)注。同時，回遷安置用房與市場化銷售產(chǎn)品并存，如何平衡二者之間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和功能劃分，對后續(xù)銷售及資金回籠、實現(xiàn)資金自平衡具有深遠(yuǎn)影響。此外，在政府規(guī)劃批準(zhǔn)環(huán)節(jié)存在較大風(fēng)險，項目是否符合城市空間發(fā)展規(guī)劃，審批流程可能涉及公共聽證會、專家評審等環(huán)節(jié)，流程煩瑣、時間長、風(fēng)險高，需要高度重視。

資金統(tǒng)籌壓力大 目前，資金統(tǒng)籌主要有政府資金支持、社會資本參與等多種形式。政府在金融、財稅、土地等方面出臺相關(guān)政策予以支持；同時，政府鼓勵社會資本通過PPP模式、F+EPC模式、公募基金REITs模式、權(quán)益類資金投資模式等參與城市更新。然而，PPP模式主要由政府平臺下的城投公司實施，可能導(dǎo)致政府隱性債務(wù)增加，已逐漸淡出視野；F+EPC+O模式墊資壓力大，后期運營回收周期長，回報率較低，資金自平衡難度大，對企業(yè)的現(xiàn)金流管理能力、融資能力等提出了更高要求，實施難度較大；公募基金REITs模式、權(quán)益類資金投資模式對風(fēng)險性投資防控較為嚴(yán)格，審批流程煩瑣，均面臨實施進(jìn)度緩慢、落地難度大的問題。

產(chǎn)權(quán)主體復(fù)雜多樣 多數(shù)老舊小區(qū)城市更新項目建成年代久遠(yuǎn)，建設(shè)背景和條件復(fù)雜多樣，存在諸多歷史遺留問題。尤其是涉及國有、集體、私有等產(chǎn)權(quán)時，產(chǎn)權(quán)主體的性質(zhì)和層級錯綜復(fù)雜。部分小區(qū)缺少土地證、規(guī)劃證等證件，或者未獲得規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、消防、人防驗收合格證明，產(chǎn)權(quán)地籍界限缺失等，都將影響后期城市更新項目的立項審批和手續(xù)辦理。如何協(xié)調(diào)各方關(guān)系，兼顧城市、集體、個人各方利益，難度較大。

城市更新項目應(yīng)對舉措探索

創(chuàng)新合作模式 城市更新業(yè)務(wù)需統(tǒng)籌融資方案、回報機(jī)制及退出機(jī)制，其核心在于強(qiáng)化資金保障?；I措資金、確保項目安全平穩(wěn)運營，是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。在規(guī)模發(fā)展上，應(yīng)積極爭取連片式、規(guī)?；y(tǒng)籌更新項目，減少點狀式、小眾化項目，著眼大局，以實現(xiàn)城市更新的最終收益平衡。在發(fā)展方向上，要爭取政府政策支持，依托政府平臺資源，充分利用優(yōu)惠政策；同時，探尋與金融機(jī)構(gòu)或投資機(jī)構(gòu)建立長期合作關(guān)系，爭取低利率資金支持；引入社會資本方，設(shè)立城市更新基金，以資本金為杠桿，撬動政策性銀行資金和商業(yè)銀行貸款，確保資金來源穩(wěn)定。此外，應(yīng)基于項目特點，引入知名企業(yè)及屬地優(yōu)質(zhì)企業(yè)，通過股權(quán)合作形成聯(lián)合體，共擔(dān)風(fēng)險。業(yè)務(wù)開展應(yīng)重點聚焦政府支持力度大、財政狀況良好、營商環(huán)境優(yōu)越的一二線核心城市，以降低風(fēng)險。

改善空間規(guī)劃 加強(qiáng)市場調(diào)研和空間規(guī)劃研究，確保新開發(fā)項目定位與城市規(guī)劃相符，避免后續(xù)證件辦理受阻。重點關(guān)注空間利用，包括功能布局、土地性質(zhì)、建筑總量、容積率、綠地率、道路交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及市政配套設(shè)施等。結(jié)合城市更新地塊普遍較小的特點，積極與政府溝通，爭取政策支持，充分利用地上、地下空間，高效規(guī)劃、綜合施策，確保空間得到充分利用。

明晰權(quán)責(zé)利關(guān)系 城市更新項目涉及多方利益，主體眾多，復(fù)雜度高，土地資源整合儲備涉及一二級聯(lián)動開發(fā)，時間周期長、投資強(qiáng)度大，市場風(fēng)險及不確定性因素多。合作之初，應(yīng)成立專項小組，明確會商機(jī)制，做好保密工作，統(tǒng)籌推進(jìn)。與政府聯(lián)動實施，如城市更新規(guī)劃調(diào)整、補地價方式、收儲路徑等，需在進(jìn)入領(lǐng)域前摸清探透。明確合作各方的權(quán)利和義務(wù)，如拆遷、開發(fā)建設(shè)責(zé)任主體，移交城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地標(biāo)準(zhǔn)、政府責(zé)任主體等，做好整體開發(fā)或分期實施規(guī)劃，努力實現(xiàn)多方共贏。

提前規(guī)劃銷售策劃 城市更新項目除部分安置外，主要依賴銷售回款實現(xiàn)資金自平衡。在當(dāng)前市場下行環(huán)境中，應(yīng)充分進(jìn)行市場調(diào)研，形成合理的市場定價機(jī)制，平衡可研與實際操作中的差距。提前規(guī)劃銷售策略，構(gòu)建銷售與渠道協(xié)同作戰(zhàn)的工作模式，通過大數(shù)據(jù)信息收集與分析，實現(xiàn)項目產(chǎn)品賣點與客戶價值買點的高度匹配。在既定安置客戶群體中，探索推廣老帶新、圈層銷售等策略，輔以獎勵及時兌現(xiàn)等措施，助力項目銷售。

強(qiáng)化運營管理 當(dāng)前，部分城市更新項目采用了P+EPC+O運營模式，運營管理的重要性日益凸顯。為了從運營管理中獲取效益，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)的合理搭配成為一條重要的發(fā)展路徑。因此，需要不斷強(qiáng)化從投資開發(fā)商向綜合開發(fā)商、運營服務(wù)商轉(zhuǎn)變的意識。針對部分城市更新項目中可能存在的自有物業(yè)運營問題，應(yīng)在搭建商業(yè)合作資源庫、尋找合作伙伴以及運營業(yè)態(tài)搭配等方面進(jìn)行綜合考量，積極探索資本化運作方式，并引入戰(zhàn)略合作伙伴共同做好項目的孵化與成長工作。同時，在做好傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，挖掘增值服務(wù)潛力，努力打造具有特色的運營服務(wù)品牌。

隨著城市進(jìn)入存量化發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展浪潮為利用存量空間進(jìn)行二次開發(fā)提供了重要契機(jī)，這既是城市綜合發(fā)展、提升城市功能的關(guān)鍵所在，也蘊含著巨大的市場潛力。然而，其綜合風(fēng)險也不容忽視。因此，在企業(yè)開展城市更新類具體業(yè)務(wù)時，必須從空間規(guī)劃、資金運作、風(fēng)險防控、品質(zhì)維護(hù)、精細(xì)化管理、銷售策略等多個方面入手，多措并舉、綜合協(xié)調(diào)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、高效協(xié)同、權(quán)責(zé)明晰、多方共贏的發(fā)展格局。只有這樣，才能不斷提升資金自平衡能力，推動業(yè)務(wù)持續(xù)拓展，有效防控風(fēng)險，不斷做強(qiáng)品牌。

作者單位：中鐵十五局集團(tuán)城市更新有限公司