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        房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃與經(jīng)營管理的互動關(guān)系研究

        2024-12-31 00:00:00楊麗娟
        中國經(jīng)貿(mào) 2024年21期
        關(guān)鍵詞:稅務(wù)策劃增值稅

        伴隨著中國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提升,公眾的生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)狀況也有所改善,這在某種程度上推動了中國地產(chǎn)企業(yè)的快速崛起。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中,稅收策劃起著關(guān)鍵的作用。本文主要是對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的關(guān)鍵性做出基礎(chǔ)性的解讀與說明,并根據(jù)現(xiàn)狀,對房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理決策上的稅收策劃,從運(yùn)用方面給出了幾點(diǎn)建議。

        在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和成長階段,稅收策劃被視為一種投資行為,其核心含義是,當(dāng)納稅者受到相應(yīng)的法律約束時,他們會進(jìn)行一些有助于提高企業(yè)收入的稅收策劃,以便通過這種方式來達(dá)成他們經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。此外,房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者需要對此給予充分的關(guān)注,并在合法的范圍內(nèi)恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用策略,以推動房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益增長,進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)和持續(xù)的發(fā)展。

        稅收策劃的概述

        稅收策劃的定義 稅收策劃實(shí)際上是一種在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的稅收應(yīng)對行為,盡管它的含義在國際和國內(nèi)有一些區(qū)別,但大體上的理解是一致的。稅收策劃必須遵守國家的法律法規(guī)和規(guī)章,也就是說,在不違背當(dāng)前的稅收法律標(biāo)準(zhǔn)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)涉及的稅務(wù)環(huán)境,運(yùn)用稅法提供的優(yōu)惠政策,通過預(yù)先策劃和安排房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動,選擇合適的納稅計(jì)劃,以避免稅務(wù)風(fēng)險。通過管理或降低稅務(wù)負(fù)擔(dān),達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)價值和財富的最大化。

        稅收策劃的特點(diǎn)

        1.合法性

        從稅收策劃的解釋來看,它具備合法性的屬性。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理過程中執(zhí)行稅收策劃,必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行,這完全反映了政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)的決心,稅收策劃和逃稅行為存在根本性差異。

        2.選擇性

        稅收策劃是通過選擇或重新設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、產(chǎn)品、項(xiàng)目等方式來獲取稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)擁有足夠的自主權(quán)來策劃其經(jīng)營的業(yè)務(wù)和交易,以便最大限度地獲取稅收上的收益。

        3.籌劃性

        稅收策劃是在房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生納稅義務(wù)的情況下,通過預(yù)先策劃、設(shè)計(jì)和安排其應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)活動,利用稅收政策的優(yōu)惠,在法律允許的范圍內(nèi)盡可能減少稅收,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

        稅收策劃與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)系

        作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié),稅收策劃涉及房地產(chǎn)企業(yè)管理的各個方面和環(huán)節(jié),對于完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度并達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)起著重要的保障作用?,F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理與稅收策劃存在著緊密的關(guān)聯(lián)和互動。稅收策劃的目標(biāo)、內(nèi)容、職能和環(huán)境都與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)息息相關(guān)。稅收策劃的主要目的是規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險,減輕稅收負(fù)擔(dān),提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益,這與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)是一致的。同時,稅收策劃的目標(biāo)也會對財務(wù)管理的目標(biāo)產(chǎn)生積極地推動效果。稅收策劃的主要作用在于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和提升盈利,同時也能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。財務(wù)管理的職責(zé)包括:策劃、決策和控制。兩者之間存在著相互推動的關(guān)系。財務(wù)管理的三大核心是籌資、投資和利潤分配,稅收策劃的主要任務(wù)就是對這三個方面進(jìn)行策劃和安排,從稅務(wù)和財務(wù)管理的視角出發(fā),制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的稅務(wù)計(jì)劃,以達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。所有與房地產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)的因素,包括政治、經(jīng)濟(jì)、法律和文化等,都在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的環(huán)境體系中,而稅收策劃則是這個過程的一部分,它對財務(wù)管理的每個環(huán)節(jié)都產(chǎn)生影響。只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理環(huán)境,稅收策劃才能發(fā)揮其應(yīng)有的效用。

        房地產(chǎn)企業(yè)中稅收策劃的意義

        在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和擴(kuò)張階段,稅收策劃扮演了至關(guān)重要的角色,它對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和社會利益也具備某種程度的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的財務(wù)決策之前,必須在法律所允許的區(qū)域里,妥善籌劃稅收,推動其相應(yīng)的行為符合標(biāo)準(zhǔn),并且做出準(zhǔn)確的決策。這樣,房地產(chǎn)企業(yè)的全部投入和運(yùn)作都會具備合理和合法的特點(diǎn),相應(yīng)的財務(wù)管理活動也會得到健康和有序地推進(jìn),形成一種良好的商業(yè)循環(huán)。當(dāng)我們真正應(yīng)用稅收策略的時候,它能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)在成長階段進(jìn)行精確的預(yù)算,有助于解決部分開銷,進(jìn)而徹底降低資源的浪費(fèi)。此外,稅收策劃是一項(xiàng)比較繁瑣的系統(tǒng)性工程,它涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的所有相關(guān)環(huán)節(jié),包括生產(chǎn)、銷售和運(yùn)營。在稅收政策方面,其具備規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性和適用性等特性。若房地產(chǎn)企業(yè)希望在日常操作過程中促使稅務(wù)策略的執(zhí)行,那么他們需要在法定的限制下,積極推進(jìn)并優(yōu)化其財務(wù)核算、財務(wù)控制及商業(yè)操作。

        稅收管理策劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的應(yīng)用

        增強(qiáng)對稅收管理策劃的認(rèn)識程度 在實(shí)施人力資源的管理策略時,房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層必須清晰地界定房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營領(lǐng)域和各個階段的目標(biāo)。他們應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃的全面任務(wù)做出分步考核,涵蓋了稅收策劃的任務(wù)、執(zhí)行狀況、團(tuán)隊(duì)成員的觀點(diǎn)和策劃項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)程度等各個方面的數(shù)據(jù)分析,這將為房地產(chǎn)企業(yè)未來的稅收策劃活動提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)也能模擬卓越的房地產(chǎn)企業(yè),運(yùn)用項(xiàng)目化的管理策略,實(shí)施集體學(xué)習(xí),將團(tuán)隊(duì)的成員規(guī)模限定在5―10人左右。針對房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門,實(shí)施自我評估、自我審核、自我監(jiān)察和第三方審核,在這樣的環(huán)境下,絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的職員能夠全力以赴地參與到稅收管理策劃的任務(wù)中。

        建立健全房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理制度 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,管理需要構(gòu)建一套符合其實(shí)際狀況的運(yùn)營管理系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對其內(nèi)部資源的管理。在管理過程中,房地產(chǎn)企業(yè)可以對資源進(jìn)行分類,并在分類的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠?qū)@些資源進(jìn)行總結(jié)和整理。在這個過程中,我們可以看到房地產(chǎn)企業(yè)精心策劃的運(yùn)營管理制度,并在這個制度中安排一系列的稅務(wù)管理計(jì)劃。在稅收策劃過程中,管理層可以明確資源的運(yùn)用、人員的配置以及管理的策略,從而推動運(yùn)營管理的品質(zhì)。

        注重培育具有高質(zhì)量專業(yè)素養(yǎng)的管理人才 當(dāng)制定房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策略和人員的培訓(xùn)計(jì)劃時,必須根據(jù)當(dāng)前的稅收策略和計(jì)劃的主要目標(biāo),打造針對房地產(chǎn)企業(yè)的人員培訓(xùn)計(jì)劃和教育框架,并且對他們的管理能力進(jìn)行分階段的考察。其中,人力資源的培養(yǎng)計(jì)劃是一種不錯的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依照國家的教育框架,逐步削減計(jì)算型的教育,并且可以通過提高通用教育的數(shù)量來實(shí)現(xiàn)培養(yǎng)計(jì)劃。在這個過程中,我們可以從理論教學(xué)和實(shí)戰(zhàn)教學(xué)兩個方面進(jìn)行培訓(xùn),旨在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃人員的專業(yè)技術(shù),塑造他們的設(shè)計(jì)思維,并持續(xù)擴(kuò)大他們的視野和思考方式。

        加強(qiáng)對稅收管理策劃的風(fēng)險認(rèn)知 房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)計(jì)稅收管理策劃,在策劃的過程中,可以清晰地設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)對員工的期望,員工有機(jī)會深入學(xué)習(xí)一些稅務(wù)管理的相關(guān)知識,并參與一些相關(guān)的實(shí)踐案例。在分析案例的同時,員工也需要在評估房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營狀況的同時,辨認(rèn)出近3至5年內(nèi)的稅務(wù)管理風(fēng)險,判斷這些風(fēng)險是內(nèi)部風(fēng)險還是外部風(fēng)險,并在探究風(fēng)險來源的過程中,做出相應(yīng)的決策。管理者可以策劃房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑,在這個策劃過程中,能夠清晰地定義每一位員工的職責(zé)。當(dāng)員工能夠清晰地了解并應(yīng)對風(fēng)險時,他們就能在稅務(wù)管理策劃中盡自己的一份力。這不僅能增強(qiáng)員工對稅收管理策劃風(fēng)險的理解,也能提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展水平,并為未來房地產(chǎn)企業(yè)員工的成長提供合適的參考。

        房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃過程策略

        房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的稅收策劃 在房地產(chǎn)企業(yè)的初期籌備階段,包括策劃批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)建設(shè)、土地出售或轉(zhuǎn)讓等,這是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的核心環(huán)節(jié),同時也是稅收策劃的重要環(huán)節(jié)。首要的是決定子房地產(chǎn)企業(yè)還是分房地產(chǎn)企業(yè),前者擁有獨(dú)立的法人地位,能夠自主計(jì)算,而后者則沒有這個能力,也就是說,子房地產(chǎn)企業(yè)能夠自己承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險,而分房地產(chǎn)企業(yè)和總房地產(chǎn)企業(yè)則需要一起承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險。盡管如此,選取分房地產(chǎn)企業(yè)的做法一般具備如下好處:稅務(wù)機(jī)構(gòu)對分房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督較為靈活,同時,在項(xiàng)目初期,分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常面臨盈余不足的問題,這將有助于減輕總房地產(chǎn)企業(yè)的盈余,從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。另外,分支機(jī)構(gòu)和總部門之間的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)無須負(fù)擔(dān)稅務(wù)義務(wù),這對于減少房地產(chǎn)企業(yè)的開銷有所幫助。其次,對于新建和收購的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過兩種方式獲得土地:一是從政府手中獲得,二是通過其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行購買。實(shí)際的采購?fù)緩桨▌?chuàng)建新的房地產(chǎn)企業(yè)來獲取土地,也包括收購擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)的股份。觀察稅務(wù)規(guī)定,第二種方案的土地所有權(quán)沒有變動,所以不必繳納契稅,這將為房地產(chǎn)企業(yè)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān),降低運(yùn)營費(fèi)用。此外,房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征是資金占用過大,其籌資方式的稅務(wù)策劃中,融資途徑主要有兩種:借款融資和投資融資。前一種的利潤可以在稅前抵消,而投資融資的股息則無法被計(jì)入成本。

        房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收策劃 首先,根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)的資本化借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除。但是,一旦成本目標(biāo)完成,他們的貸款費(fèi)用就能被看作是財務(wù)費(fèi)用,直接扣除。因此,對于不同時期完成的開發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行獨(dú)立的計(jì)算,以便適當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅支出。關(guān)于利息的扣除方法,在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅和土地增值稅時,利息費(fèi)用的會計(jì)處理與上述的情況有所區(qū)別??少Y本化的利息在項(xiàng)目完工之前被記錄為成本,而在項(xiàng)目完工之后被記錄為期間費(fèi)用。然而,這些被記錄為成本的利息費(fèi)用只有在房產(chǎn)銷售時才能進(jìn)行扣除。其次,對于土地增值稅,根據(jù)相關(guān)的稅收法律,如果利息費(fèi)用過高,需要提供相關(guān)證明以便真實(shí)地進(jìn)行扣除,反之,如果利息費(fèi)用過低,那么就可以直接扣除,并增加其他開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù),從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。此外,根據(jù)開發(fā)類型進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算,也就是對各種開發(fā)類型的房產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算,確定最優(yōu)開發(fā)類型及組合,最大限度降低土地增值稅負(fù)擔(dān)。

        銷售環(huán)節(jié)稅收策劃 按稅法規(guī)定,土地增值稅執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率,同時,對于納稅人建造普通住宅銷售,增值率不超過20%的,免征土地增值稅。在此背景下,各種銷售策略可能會提升或降低房地產(chǎn)企業(yè)的收益。針對當(dāng)前環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮起征臨界點(diǎn)因素進(jìn)行銷售定價,尋求最優(yōu)定價,從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈余。接下來,我們可以通過拆分銷售收益來進(jìn)行稅務(wù)策劃,例如,成立一家專門的房地產(chǎn)銷售企業(yè)充分降低土地增值稅和企業(yè)所得稅。還可通過簽署裝修協(xié)議,將銷售額進(jìn)行拆分,這樣就能有效地降低裝修環(huán)節(jié)的土地增值稅,這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收降低有著積極的影響。利用稅收收入的劃分,能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

        持有環(huán)節(jié)稅收策劃 在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作過程中,未銷售的房產(chǎn)通常會被轉(zhuǎn)讓給其他的客戶。在這些房產(chǎn)交易過程中,主要的稅務(wù)問題包括:增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅,以及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。如果從承租者的視角考慮,這些房產(chǎn)的實(shí)際稅務(wù)負(fù)擔(dān)相對較高。所以,我們必須對持有階段進(jìn)行稅收策劃。首先考慮,把房屋出租,通過出租的方式獲取收益,這會帶來較大的稅收負(fù)擔(dān)。如果把這些房屋進(jìn)行股權(quán)投資,并且參與到投資者的盈利分配中,就能夠顯著減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。接下來,關(guān)于先租后售的稅收策劃,由于房地產(chǎn)企業(yè)都有大量的銀行貸款,這些費(fèi)用需要在稅前進(jìn)行扣除。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇先租后售的方式來保留房產(chǎn),這樣一來,房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅就會相對減少,從整體上看,這對房地產(chǎn)企業(yè)是有益的。

        如果房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位,就必須將稅收策劃視為關(guān)鍵的預(yù)算因素進(jìn)行思考。通過全面應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃策略,科學(xué)、合理地制定稅收計(jì)劃,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)回報,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢,促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,追求最大的稅收收益,達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)稅后盈利或現(xiàn)金流的最大化。

        (作者單位:昆明廣基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

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