［摘 要］本文以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程為研究對象，探討房地產(chǎn)稅務風險管控的程序。首先，介紹風險識別、風險評估、風險管控和風險監(jiān)控四個步驟，詳細闡述每個步驟的具體內(nèi)容和方法。其次，通過實際案例分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中可能存在的風險和應對方法。最后，總結(jié)房地產(chǎn)稅務風險管控的重要性和必要性，對房地產(chǎn)企業(yè)如何有效進行稅務風險管控提出建議和思考。

［關鍵詞］房地產(chǎn)稅務風險；風險管控；風險識別

［中圖分類號］F81 文獻標志碼：A

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展與城市化進程的加速，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，納稅環(huán)節(jié)一直存在許多問題。隨著稅法法規(guī)的不斷調(diào)整和變化，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中面臨著越來越多的稅務風險。為了保障企業(yè)的合法權益和穩(wěn)定發(fā)展，必須采取有效的稅務風險管控措施。

1 房地產(chǎn)稅務風險管控的程序

1.1 風險識別

在房地產(chǎn)稅務風險管控的程序中，風險識別是非常關鍵的一步。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身業(yè)務特點和相關稅法法規(guī)，對納稅過程中可能存在的風險進行識別。在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程中，主要涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，但可能存在的風險主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種。以土地增值稅為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，需要關注政府收儲土地、轉(zhuǎn)讓土地和土地投資等情況可能導致的稅務風險。首先，政府收儲土地可能導致的稅務風險。政府為了統(tǒng)籌城市規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展需要，有時會對已經(jīng)出讓的土地進行收儲，收儲土地如果存在增值，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔土地增值稅的繳納責任。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中應該關注政府收儲土地的情況，及時評估可能的稅務風險。其次，土地使用權轉(zhuǎn)讓和投資可能導致的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅的計算中，需要注意土地的初始計稅價格，而土地的初始計稅價格通常是指政府出讓土地時的出讓價格。如果土地在后續(xù)的轉(zhuǎn)讓或投資過程中，土地發(fā)生了增值，房地產(chǎn)企業(yè)就需要承擔土地增值稅的繳納責任。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中需要認真評估土地使用權轉(zhuǎn)讓和投資可能帶來的稅務風險。

1.2 風險評估

風險評估是指對已經(jīng)識別出的潛在稅務風險進行評估，以確定其可能性、影響程度、時效性等方面的情況，從而為風險管控提供支撐。對于可能存在的稅務風險，企業(yè)需要進行評估，以確定其影響的程度和可能性的大小，同時考慮到時間和資源等因素，制定出可行的風險管控措施。

一是評估風險可能性。這包括評估潛在風險發(fā)生的概率，也就是風險事件發(fā)生的可能性。評估的依據(jù)可以基于企業(yè)歷史數(shù)據(jù)、相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)、市場分析等。例如，針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的土地增值稅計算，需要考慮政府的土地管理政策、土地使用權轉(zhuǎn)讓行情等因素，以及歷史數(shù)據(jù)中是否存在過相關納稅風險等。二是評估風險影響程度。這包括評估風險事件的影響程度，如涉及的稅款數(shù)額、法律風險、品牌聲譽風險等。評估的依據(jù)可以基于企業(yè)歷史數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、專業(yè)人士意見等。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅稅款數(shù)額巨大，若因為稅務風險導致未納稅款而被罰款，可能會對企業(yè)財務狀況產(chǎn)生較大的影響。三是評估風險時效性。這包括評估風險事件發(fā)生可能的時間，以及風險控制措施的實施時間等。評估的方法可以基于法律法規(guī)、政策文件、市場趨勢、行業(yè)動態(tài)等進行。例如，政府在稅務管理上的政策變化可能會導致稅務風險出現(xiàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要隨時關注政策變化，及時調(diào)整風險管控措施［1］。

1.3 風險管控

在風險評估的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取相應的風險管控措施來減少或避免稅務風險的發(fā)生。一是加強內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強內(nèi)部管理，確保所有的納稅活動符合稅收法規(guī)和公司內(nèi)部制度要求。例如，加強對員工的納稅培訓，提高員工對稅務規(guī)定的認識，降低因員工操作不規(guī)范導致的稅務風險。此外，建立健全的納稅檔案管理制度，確保納稅記錄的準確性和完整性。二是建立完善的納稅風險管理制度，規(guī)范納稅行為。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立完善的納稅風險管理制度，明確風險識別、評估和管控等方面的責任和流程，制定納稅風險管理手冊，規(guī)范納稅行為，并建立納稅風險評估和監(jiān)控機制，及時發(fā)現(xiàn)和處理稅務風險。三是采取風險防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)還應該采取風險防范措施，防止稅務風險的發(fā)生。例如制訂合理的稅務籌劃方案，避免因經(jīng)營模式變更等因素帶來的稅務風險；加強稅務審計工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理稅務風險問題。

1.4 風險監(jiān)控

風險監(jiān)控是房地產(chǎn)企業(yè)納稅風險管控的重要環(huán)節(jié)。通過建立風險預警機制，企業(yè)可以對可能存在的稅務風險進行實時監(jiān)測和預警，及時采取糾正措施，避免風險進一步發(fā)展。風險監(jiān)控應該從以下幾個方面展開：一是建立風險監(jiān)測系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立專門的稅務風險監(jiān)測系統(tǒng)，對企業(yè)納稅過程中可能存在的風險進行監(jiān)測和分析，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。二是建立風險預警機制。企業(yè)可以采用多種方法建立風險預警機制，比如建立預警指標體系、設立風險預警小組、建立風險預警管理平臺等，通過這些措施，可以及時發(fā)現(xiàn)風險，并采取相應的糾正措施。三是加強風險診斷和分析。企業(yè)應該建立完善的風險診斷和分析體系，對納稅過程中存在的風險進行深入分析和診斷，及時找出問題根源，制訂科學的風險管控方案［2］。

2 房地產(chǎn)稅務風險管控存在的問題

2.1 稅法法規(guī)變化快

房地產(chǎn)稅務風險管控存在的問題之一是稅法法規(guī)變化快。國家稅制改革和稅法法規(guī)的調(diào)整頻率較高，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要及時了解稅法法規(guī)的最新變化，了解法規(guī)變化對企業(yè)納稅的影響，及時調(diào)整和采取措施，以避免不必要的稅務風險。同時，稅法法規(guī)的解釋也存在一定的復雜性和不確定性，需要房地產(chǎn)企業(yè)進行深入的研究和理解，才能做到合規(guī)納稅。

此外，稅法法規(guī)的實施也存在一定的滯后性。例如，稅務部門可能需要一段時間來了解房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，審查企業(yè)的納稅申報，以及對企業(yè)的稅務風險進行評估和監(jiān)控。這也導致企業(yè)在納稅過程中存在一定的不確定性和風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的稅務風險管理制度，及時掌握和跟進稅法法規(guī)的最新變化，以及對于稅法法規(guī)實施滯后的情況，要提前預判和規(guī)避可能存在的風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理涉及多個環(huán)節(jié)，可能存在信息不暢通和流程不規(guī)范的問題。例如，企業(yè)內(nèi)部不同部門之間的協(xié)作和溝通不暢，可能導致一些納稅信息得不到及時的反饋和處理。此外，由于納稅流程煩瑣，可能存在一些環(huán)節(jié)的疏漏或者不夠規(guī)范，導致企業(yè)存在一定的稅務風險。

2.2 財務人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)稅務風險管控中存在的問題之一是財務人員素質(zhì)參差不齊。財務人員的專業(yè)知識和能力是企業(yè)納稅合規(guī)的重要保障，但目前財務人員的素質(zhì)水平參差不齊。一些財務人員只具備基本的財務知識，對稅法法規(guī)理解不深，缺乏對企業(yè)納稅風險的全面認識。這些人員難以為企業(yè)提供有效的納稅風險管理建議，也難以識別和評估納稅過程中可能存在的風險。一些財務人員缺乏專業(yè)精神和職業(yè)道德，不愿意履行企業(yè)納稅風險管理職責，甚至存在利用漏洞謀取私利的情況。這些情況會導致企業(yè)納稅過程中的風險得不到有效的管控，進而導致企業(yè)納稅合規(guī)性降低，甚至帶來不必要的罰款和損失。

2.3 企業(yè)納稅合規(guī)性意識不強

在當前稅務環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視納稅合規(guī)性，遵守稅收法律法規(guī)，開展規(guī)范合規(guī)的納稅行為。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合規(guī)性意識不強，存在以下問題：一是納稅風險意識淡漠。部分企業(yè)對稅務風險的認識不足，缺乏對可能產(chǎn)生的稅務風險進行全面識別和評估的意識。對于可能發(fā)生的納稅風險，缺乏積極的防范措施，從而導致企業(yè)的納稅風險得不到有效的控制。二是納稅行為不規(guī)范。部分企業(yè)在納稅過程中存在行為不規(guī)范的問題，如虛開發(fā)票、漏報稅款、逃避稅款等。這些行為將導致企業(yè)違反稅收法規(guī)，增加企業(yè)的納稅風險，甚至會被稅務機關追繳稅款、處罰等。三是稅務管理制度不健全。部分企業(yè)缺乏健全的稅務管理制度，對于納稅風險的管理控制不夠完善。因此，企業(yè)應該建立完善的稅務管理制度，加強對財務人員的納稅風險培訓，提高財務人員的納稅合規(guī)性意識，從而規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)納稅風險［3］。四是稅務管理機制不完善。當前，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的稅務管理機制，導致納稅過程中的風險得不到及時的監(jiān)控和預警，增加了稅務風險的發(fā)生概率。

2.4 稅務管理信息化水平低

隨著信息技術的飛速發(fā)展，信息化手段在企業(yè)納稅過程中發(fā)揮越來越重要的作用。然而，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理信息化水平較低，這給納稅風險管控帶來了挑戰(zhàn)。

一是信息化手段的缺失使得企業(yè)難以對納稅過程進行全面的監(jiān)控和管理。對于一些大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的納稅額很高，稅務數(shù)據(jù)量也非常大，但如果缺乏信息化手段，企業(yè)很難做到對每一個環(huán)節(jié)都進行準確的監(jiān)控和管理。這就會使企業(yè)難以及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，從而增加納稅風險。二是信息化手段的不足導致企業(yè)在納稅風險管控過程中存在很多不便。例如，傳統(tǒng)的納稅管理方式需要大量的人工處理和數(shù)據(jù)錄入，這不僅費時費力，而且容易出現(xiàn)錄入錯誤等問題。此外，由于信息化手段缺乏，企業(yè)也無法充分利用信息化技術對納稅過程進行預警和分析，無法及時識別和處理納稅風險。三是稅務管理信息化水平低也可能導致企業(yè)難以適應稅務管理的變化。稅法法規(guī)的變化較為頻繁，信息化手段可以幫助企業(yè)及時掌握稅務管理政策和法規(guī)的變化。如果企業(yè)缺乏信息化手段，就可能無法適應稅務管理政策的變化，增加納稅風險。

3 房地產(chǎn)稅務風險管控的具體策略分析

3.1 加強對稅法法規(guī)的學習和研究

一是建立定期更新的稅務法規(guī)知識庫。企業(yè)可以通過建立稅務法規(guī)知識庫的方式，整理和收集相關稅法法規(guī)的信息，包括稅法、行政法規(guī)、地方規(guī)章等，并進行分類和整理，方便財務人員進行查閱和學習。二是加強對稅法法規(guī)的培訓和學習。企業(yè)可以組織相關的稅務法規(guī)培訓和學習，為財務人員提供更為系統(tǒng)和全面的稅法法規(guī)知識。培訓內(nèi)容可以包括稅務基礎知識、稅收政策和法規(guī)、稅務操作規(guī)程等，以幫助財務人員更好地理解和應用稅法法規(guī)。三是建立稅務法規(guī)咨詢渠道。企業(yè)可以建立稅務法規(guī)咨詢渠道，為財務人員提供及時的稅務法規(guī)咨詢和解答。咨詢渠道可以包括內(nèi)部咨詢平臺、第三方咨詢機構等，幫助企業(yè)及時解決納稅過程中可能存在的問題。

3.2 強化企業(yè)納稅合規(guī)性意識

一是建立納稅合規(guī)意識教育培訓制度。通過定期組織納稅合規(guī)意識的教育培訓，加強員工對納稅合規(guī)性的認識和重視，提高納稅合規(guī)性意識。二是建立完善的內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立完善的內(nèi)部管理制度，包括會計制度、稅務管理制度等，制訂詳細的納稅計劃，規(guī)范納稅行為，確保企業(yè)的納稅過程合規(guī)、規(guī)范。三是加強內(nèi)部審計。企業(yè)應該建立內(nèi)部審計制度，對納稅過程中的各項工作進行全面監(jiān)督和審計，及時發(fā)現(xiàn)和糾正不合規(guī)的納稅行為，確保企業(yè)納稅合規(guī)性。四是定期進行風險評估。企業(yè)應該定期進行納稅風險評估，分析和評估納稅過程中可能存在的風險，采取相應的措施進行風險防范和控制。五是強化納稅過程監(jiān)督和管理。通過建立有效的納稅過程監(jiān)督和管理機制，及時發(fā)現(xiàn)和解決納稅過程中的問題和風險，減少納稅風險的發(fā)生。

3.3 提升稅務管理信息化水平

在建立信息化稅務管理系統(tǒng)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強數(shù)據(jù)管理和安全保障，制定完善的安全措施，防范信息泄露和黑客攻擊等風險。同時，該系統(tǒng)還應該具備數(shù)據(jù)分析和處理的能力，以幫助企業(yè)快速識別和解決納稅風險。為了保障系統(tǒng)運行的穩(wěn)定性和可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過培訓等方式提高員工的技術水平，同時獲取相關技術支持和咨詢服務。建立信息化稅務管理系統(tǒng)將有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高納稅風險管控能力，避免因稅務風險導致的經(jīng)濟損失［4］。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)稅務風險管控是保障企業(yè)納稅合規(guī)、規(guī)范經(jīng)營的重要手段。在稅收政策和稅法法規(guī)不斷調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強對稅務風險的識別、評估、管控和監(jiān)控，采取有效的風險管理措施，提高納稅過程的合規(guī)性和規(guī)范性。同時，建立信息化稅務管理系統(tǒng)、加強數(shù)據(jù)管理和安全保障、建立數(shù)據(jù)分析和處理機制、加強培訓和技術支持，也是提高稅務風險管控能力的關鍵步驟。房地產(chǎn)企業(yè)需要以高度的責任心和專業(yè)能力，不斷完善稅務風險管理制度和技術手段，保障企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻

［1］吳健. LH房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅務風險管控研究［D］. 廣州：廣東工業(yè)大學，2022.

［2］羅文艷. 房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的稅務風險管控策略研究［J］. 質(zhì)量與市場，2021（20）：31-33.

［3］趙娟霞. 房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的稅務風險管控探討［J］. 財經(jīng)界，2021（26）：169-170.

［4］王海成. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險管控研究［J］. 投資與創(chuàng)業(yè)，2020，31（22）：154-156.

［作者簡介］范青松，男，四川廣元人，四川佳虹實業(yè)有限公司，中級會計師，本科，研究方向：稅務管理。