摘要：基于國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)估價機構(gòu)逐漸受到社會大眾的認(rèn)可與重視，在市場驅(qū)動下已然塑造起長效發(fā)展形態(tài)。而作為影響政府與社會關(guān)鍵效益建設(shè)事業(yè)的中介機構(gòu)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)主要衍生于土地使用制度與房地產(chǎn)商品化的雙重改革進程中，一旦該類機構(gòu)追求公司制經(jīng)營模式，解除與主管部門的固有關(guān)系，不僅會增加外部對房地產(chǎn)估價機構(gòu)“私有化”后服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑程度，而且會面臨內(nèi)部職責(zé)界定不清晰、風(fēng)險控制不精準(zhǔn)的發(fā)展難題，亟待房地產(chǎn)估價機構(gòu)解決處理?；诖?，本文通過調(diào)研房地產(chǎn)估價市場領(lǐng)域的發(fā)展歷程，梳理機構(gòu)發(fā)展中的困境和難題，并深入探索有效的發(fā)展路徑，從而推動房地產(chǎn)估價行業(yè)的長效健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；困境；出路

DOI：10.12433/zgkjtz.20242302

以20世紀(jì)90年代的發(fā)展階段為起點，我國市場經(jīng)濟整體趨于穩(wěn)步增長，城市化建設(shè)進程逐漸加快，促使房地產(chǎn)估價行業(yè)迎來全新的發(fā)展機遇。21世紀(jì)到來后，房地產(chǎn)估價行業(yè)在推動經(jīng)濟效益層面的作用愈發(fā)突出，服務(wù)類型不斷豐富，估價師資源持續(xù)擴充，自身業(yè)務(wù)活動已然延展至企業(yè)合資、房產(chǎn)抵押等方面。但是，進入大數(shù)據(jù)時代，隨著現(xiàn)代信息技術(shù)被廣泛運用至社會各領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價行業(yè)也迎來新的挑戰(zhàn)，相關(guān)人員需要不斷累積實踐經(jīng)驗，設(shè)置先進的評估系統(tǒng)，與時俱進，力爭促進房地產(chǎn)評估行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程

第一，衍生過程，為估價師隊伍注入新力量。我國首批房地產(chǎn)估價師誕生于1993年，由國家相關(guān)主管部門共同組建確認(rèn)，在該行業(yè)的發(fā)展進程中開啟新篇章，在持續(xù)發(fā)展壯大階段中注入估價師新資源，不斷擴大隊伍資源力量。后于1995年由相關(guān)部門針對行業(yè)專項考試出臺一應(yīng)措施，形成了初始估價師職業(yè)資格考試體制。依托該執(zhí)業(yè)考試體制，各地區(qū)估價協(xié)會指引參與考試的人員有序完成考試活動，國內(nèi)估價師資格考試通過的人員基數(shù)逐年增長，壯大了估價師隊伍力量，這也預(yù)示著該行業(yè)明朗的發(fā)展前景。同時，基于估價行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，估價師價值體現(xiàn)的空間增大，迎來了全新的發(fā)展契機，試圖多元化地創(chuàng)辦專項估價機構(gòu)，共同促進我國估價行業(yè)的發(fā)展。

第二，發(fā)展過程，持續(xù)擴張機構(gòu)經(jīng)營規(guī)模。在脫鉤改制的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)符合政策規(guī)定，先后組織實現(xiàn)脫鉤改制目標(biāo)。該目標(biāo)旨在打破估價機構(gòu)的傳統(tǒng)設(shè)立形式，脫離主管部門創(chuàng)辦獨立法人公司，這樣既能促使房地產(chǎn)估價行業(yè)涌現(xiàn)大規(guī)模獨立法人專項機構(gòu)，又能加快評估機構(gòu)的市場化步伐，實現(xiàn)獨立經(jīng)營模式，深入挖掘估價師的潛力，將負(fù)面壓力轉(zhuǎn)為正向發(fā)展驅(qū)動力，打造良性競爭環(huán)境[1]。

第三，拓展過程，實現(xiàn)多元化經(jīng)營模式。估價行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展趨勢奠定了自身在房地產(chǎn)市場中的地位，除了持續(xù)拓展業(yè)務(wù)范圍，如將房租抵押貸款、司法鑒定、房產(chǎn)保險等納入估價業(yè)務(wù)范圍，還在項目決策投資、可行性分析、政策咨詢等方面起到了積極效用。如：某地區(qū)以往的估價核心業(yè)務(wù)范圍是建筑物，在拓展期間已然覆蓋至房產(chǎn)交易、司法仲裁等領(lǐng)域，甚至包括大型項目與投資的咨詢服務(wù)，通過拓展業(yè)務(wù)范圍，更好地協(xié)助地區(qū)各類征收項目完成建設(shè)工作。

第四，深化過程，對估價行業(yè)提供法律保障。貫徹落實針對性的政策規(guī)定是促進估價行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。當(dāng)前，我國政府機構(gòu)為深入增強估價師隊伍的實力，出臺了職業(yè)資格考試的各項文件，從法律的角度高度認(rèn)可該職業(yè)，鼓勵估價師提升自身的綜合素養(yǎng)。同時，相關(guān)機構(gòu)為維護抵押雙方的權(quán)益頒布通知，以增進估價、抵押等事項的關(guān)聯(lián)性，激發(fā)房產(chǎn)抵押的擔(dān)保效用。另外，在國家進一步完善估價行業(yè)相關(guān)政策制度的基礎(chǔ)上，行業(yè)自律機制也得以完善[2]。

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展困境

（一）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮

一方面，房屋抵押、司法鑒定、征收評估作為估價行業(yè)的歷史核心業(yè)務(wù)，在現(xiàn)代經(jīng)濟與科技水平發(fā)展壯大的現(xiàn)實沖擊下，行業(yè)系統(tǒng)競爭環(huán)境愈發(fā)激烈，加之行業(yè)資源消耗程度遠(yuǎn)大于發(fā)展進度，這類歷史業(yè)務(wù)的需求量大幅降低，利潤空間不顯著，最終造成這類業(yè)務(wù)嚴(yán)重萎縮，整體處于低迷狀態(tài)；另一方面，當(dāng)前評估行業(yè)發(fā)展進入緩慢階段，特別是中小型估價機構(gòu)受自身經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)涵蓋范圍、地域條件、風(fēng)險應(yīng)對水平等因素的影響，發(fā)展進程挑戰(zhàn)不斷，勢必影響業(yè)務(wù)運行。

（二）人員素質(zhì)參差不齊

雖然房地產(chǎn)估價行業(yè)往往對從業(yè)人員的專業(yè)性要求極高，但實際上，評估人員的理論與技能水平并不完全符合標(biāo)準(zhǔn)、綜合素養(yǎng)參差不齊。以估價師為例，基層技術(shù)人員普遍屬于年輕群體，且專業(yè)理論知識不足，僅能負(fù)責(zé)報告的編制工作，但未能達(dá)到估價師的專業(yè)水平。而在評估機構(gòu)中，相較于經(jīng)驗豐富、理論知識充實的估價人員，理論與實踐掌握程度有限的基礎(chǔ)技術(shù)人員的勞務(wù)成本較低，評估機構(gòu)對估價人才的待遇問題未能引起應(yīng)有的重視，導(dǎo)致評估機構(gòu)面臨著內(nèi)部經(jīng)驗豐富的估價人員持續(xù)流失、從業(yè)人員低齡化的問題，造成了惡性循環(huán)的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)[3]。

（三）大數(shù)據(jù)沖擊力較強

大數(shù)據(jù)、人工智能是科技發(fā)展的創(chuàng)新產(chǎn)物，隨著其迅速滲透，部分傳統(tǒng)行業(yè)受到巨大沖擊，走向衰敗之路。受此影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)的部分歷史業(yè)務(wù)逐漸被先進技術(shù)替代，評估機構(gòu)面臨諸多全新問題。

（四）風(fēng)險與收益矛盾增加

隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭日益激烈，金融機構(gòu)為保證貸款業(yè)務(wù)量達(dá)標(biāo)，可能要求評估機構(gòu)給予違背市場準(zhǔn)則的答復(fù)，加之銀行的評估機構(gòu)眾多，側(cè)面引發(fā)了評估機構(gòu)如何維持風(fēng)險與收益平衡的問題。若一味注重風(fēng)險，則不利于穩(wěn)定機構(gòu)的經(jīng)營收益；若一味注重收益，則可能徒增機構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營風(fēng)險。以市場存在的小規(guī)模房地產(chǎn)評估機構(gòu)為例，該類機構(gòu)盲目追求業(yè)務(wù)量，往往依據(jù)客戶要求進行評估，該做法一方面會引發(fā)金融機構(gòu)的隱形風(fēng)險，另一方面會影響行業(yè)信譽，詆毀行業(yè)的整體形象，甚至對機構(gòu)造成難以預(yù)見的隱患[4]。

三、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展出路

（一）創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理體系

第一，業(yè)務(wù)事項執(zhí)行精細(xì)化管理模式。針對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存發(fā)展，國家頒布了《資產(chǎn)評估法》與《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，就公司制估價機構(gòu)的組織架構(gòu)進行了明確規(guī)定，這意味著估價機構(gòu)必須匹配充足的業(yè)務(wù)規(guī)模。受市場經(jīng)濟、政策等動態(tài)的影響，估價機構(gòu)除面臨傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮的挑戰(zhàn)外，也迎來了城市更新區(qū)域的前期成本核算、風(fēng)險評估等發(fā)展契機。在行業(yè)市場競爭日益激烈的當(dāng)下，估價業(yè)務(wù)渠道價值明顯提升。估價機構(gòu)一方面要不斷開拓更多業(yè)務(wù)渠道，深入挖掘估價業(yè)務(wù)渠道價值，嵌入精細(xì)化管理理念；另一方面要結(jié)合機構(gòu)的運行特征，對于估價業(yè)務(wù)渠道采取有針對性、精細(xì)化的管理，重塑業(yè)務(wù)渠道結(jié)構(gòu)，更新管理模式為動態(tài)管理。

第二，梳理規(guī)范合理的業(yè)務(wù)流程。估價機構(gòu)執(zhí)行精細(xì)化管理模式必須搭配整套規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，將抽象管理事項轉(zhuǎn)變?yōu)榫唧w、有序的運作流程，突出其實操性，進而打造融合橫向協(xié)作與縱向管理的業(yè)務(wù)流程。具體來講：一要充分掌握各環(huán)節(jié)的實踐準(zhǔn)則與權(quán)責(zé)，保證各環(huán)節(jié)嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，高效識別、處理錯誤；二要將估價業(yè)務(wù)分配到有制衡關(guān)系的部門與工作人員中，保證估價業(yè)務(wù)的運行有據(jù)可依，消除獨斷專行的工作方式[5]。

第三，優(yōu)化部門與崗位職責(zé)機制。房地產(chǎn)估價機構(gòu)為貫徹落實業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化工作權(quán)責(zé)機制，應(yīng)圍繞運行部門、工作人員明晰實際的作業(yè)屬性與權(quán)責(zé)，建設(shè)規(guī)范可行的授權(quán)分責(zé)機制，保證估價業(yè)務(wù)職權(quán)合理分配，從而提升估價機構(gòu)整體工作質(zhì)效。

（二）建設(shè)科學(xué)化的人力資源管理體系

1.設(shè)計職業(yè)通道、健全薪酬體系

估價師既是估價機構(gòu)報告書編制的主要力量，也是估價機構(gòu)的競爭優(yōu)勢之一。因此，要保證估價機構(gòu)人力資源隊伍的穩(wěn)定性，需要從職業(yè)通道與薪酬體系方面著手優(yōu)化：一是設(shè)計估價師職業(yè)通道。重塑房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組織架構(gòu)，成立項目部，安排估價師擔(dān)任項目經(jīng)理職位，打造“技術(shù)+業(yè)務(wù)”的運作形式，利用項目管理擴大收益空間。同時，在房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展壯大的過程中，依據(jù)項目單元分配估價師隊伍，在項目管理期間形成獲取項目、收取費用、維持聯(lián)系進行二次開發(fā)的工作閉環(huán)。二是構(gòu)建健全的薪酬體系。首先，應(yīng)注重后備人才的培養(yǎng)管理，立足于估價機構(gòu)團隊梯度，加大估價師助理、持證估價師的培養(yǎng)與管理力度。其次，結(jié)合薪酬構(gòu)建績效考核體系，確認(rèn)關(guān)鍵的績效考核指標(biāo)，制定軟硬資本的評估規(guī)范。最后，增設(shè)項目分紅與股份激勵內(nèi)容，充分集中內(nèi)部骨干力量，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展貢獻力量。

2.提升職業(yè)素養(yǎng)、完善培訓(xùn)制度

首先，從估價機構(gòu)自身出發(fā)，組織建設(shè)綜合培訓(xùn)體系。如新員工的入職培訓(xùn)、專項培訓(xùn)、經(jīng)驗交流分享、技術(shù)難題探討等培訓(xùn)形式，不僅能復(fù)盤歷史項目，豐富后續(xù)承接項目的方式，而且能夠快速拉近新員工與企業(yè)聯(lián)系，塑造優(yōu)良的工作環(huán)境。其次，從估價行業(yè)發(fā)展的角度來看，各地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會會定期舉行技術(shù)培訓(xùn)活動，對持證估價師提供持續(xù)教育。再次，對于工作態(tài)度積極向上甚至取得卓越成績的工作人員，估價機構(gòu)需為其提供專項技術(shù)展現(xiàn)渠道，給予相應(yīng)的獎勵，以激發(fā)員工的主動性與積極性。最后，在傳統(tǒng)學(xué)習(xí)形式的基礎(chǔ)上，增加線上學(xué)習(xí)形式，密切關(guān)注估價行業(yè)動態(tài)，實現(xiàn)行業(yè)信息共享[6]。

（三）重視品牌管理和信息化建設(shè)

1.品牌管理

首先，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)估價機構(gòu)受環(huán)境影響實現(xiàn)了經(jīng)營重心轉(zhuǎn)移，集中關(guān)注項目交付實力、委托對象對評估機構(gòu)項目交付水平的信任度等方面，有助于創(chuàng)造更大的品牌價值；其次，估價機構(gòu)應(yīng)高度重視內(nèi)部人才的職位規(guī)劃，秉持物盡其用的原則，篩除不合理因素，依托先進的管理機制，促進估價機構(gòu)良好發(fā)展；最后，報告形式作為反映自身專業(yè)性與服務(wù)品質(zhì)的重要依據(jù)，估價師需要打破統(tǒng)一報告模板的固有理念，深層理解報告屬性，明確重要數(shù)據(jù)的測算流程，利用報告書充分展現(xiàn)評估機構(gòu)的形象。

2.信息化建設(shè)

基于“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的發(fā)展步伐逐漸加快，部分估價機構(gòu)的數(shù)據(jù)整理渠道除了互聯(lián)網(wǎng)平臺，小區(qū)成交價格、樓層、戶型等數(shù)據(jù)信息也被納入整理范圍。同時，結(jié)合估價機構(gòu)的發(fā)展需求，探索先進的、適用的模式與工具，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)的價值，實現(xiàn)估價機構(gòu)的高質(zhì)量發(fā)展。

（四）加強估價質(zhì)量，優(yōu)化客戶服務(wù)

第一，加強估價質(zhì)量。一方面，視估價質(zhì)量為機構(gòu)發(fā)展的生命，在經(jīng)營期間對行業(yè)始終保持敬畏感，堅守職業(yè)原則、嚴(yán)控技術(shù)，認(rèn)真負(fù)責(zé)所有估價項目；另一方面，將機構(gòu)估價技術(shù)能力增強視作長效性工作任務(wù)，需要定期召開研討會與交流會，提升估價機構(gòu)的行業(yè)知名度。

第二，優(yōu)化客戶服務(wù)體系。通常，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的客戶群體主要劃分為自然人與機構(gòu)兩種，既要為政府機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也要滿足客戶需求，保障自身服務(wù)與技術(shù)的專業(yè)性。針對政府機構(gòu)類客戶，服務(wù)應(yīng)強調(diào)技術(shù)的專業(yè)性與交流性，以房地產(chǎn)征收評估項目為例，該類項目的主管機構(gòu)與管理者較多，依賴各部門密切協(xié)調(diào)交流，闡述項目的技術(shù)思路，只有將估價機構(gòu)的服務(wù)理念滲透各環(huán)節(jié)，才能幫助政府機構(gòu)有序完成征收工作；針對普通個人客戶，該類客戶的關(guān)注點往往是項目費用層面，如個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、土地或其他評估目的所涉的不動產(chǎn)評估，對估價機構(gòu)的技術(shù)服務(wù)并未提出過多要求，更多是注重“性價比”。據(jù)此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要真正關(guān)注客戶問題，有針對性地予以解決。

四、結(jié)語

綜上所述，結(jié)合我國房地產(chǎn)估價行業(yè)及企業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀來看，機構(gòu)收益縮減與運營活動成本提升勢必造成行業(yè)整體盈利水平降低的局面。據(jù)此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層必須予以科學(xué)審視，嚴(yán)禁通過惡意競爭和迎合估價的不合理措施拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。同時，行業(yè)協(xié)會與監(jiān)管機構(gòu)不斷加大對機構(gòu)的監(jiān)管力度，協(xié)助機構(gòu)進行業(yè)務(wù)升級優(yōu)化，在確保估價質(zhì)量合規(guī)的基礎(chǔ)上，指引估價機構(gòu)開展良性競爭，提升從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)與技能，定期更迭行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足各類客戶的需求，夯實房地產(chǎn)估價機構(gòu)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，打造房地產(chǎn)估價行業(yè)健康、長效的建設(shè)環(huán)境。

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