萬千期待中，樓市迎來了金九銀十。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅實(shí)際成交預(yù)計(jì)10月達(dá)到2.5萬套，創(chuàng)8年來同期最高；截至10月26日，深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽認(rèn)購達(dá)到10030套，創(chuàng)近年新高；與此同時(shí)，廣州住建局信息顯示，截至10月21日，廣州一手住宅認(rèn)購量7680套，環(huán)比9月增長48.7%。

2024年，樓市降幅總體放緩。今年前三季度，中國新建商品房銷售面積同比下降17.1%，與上半年相比降幅縮小1.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月收窄；新建商品房銷售額同比下降22.7%，與上半年相比降幅縮小2.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月收窄。

積極的現(xiàn)象背后離不開支持性政策的層層支持。今年5月17日，被稱為“史詩級”的救市新政出臺，個(gè)人住房貸款利率下限取消，全國層面的首套房最低首付比例降至15%；9月26日，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)信號再度釋放，政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地，降低存量房貸利率等。

無論何時(shí)，房子都是中國社會(huì)最關(guān)注的議題之一，購房也是普通人一生中最重要的消費(fèi)。應(yīng)當(dāng)如何理解近年樓市的巨大變化？樓市目前處于哪個(gè)階段，人們要如何做出購房決策？針對一系列備受關(guān)注的問題，南風(fēng)窗采訪了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

樓市復(fù)蘇，會(huì)有哪些信號？

南風(fēng)窗：現(xiàn)在很多人都在等待樓市真正的復(fù)蘇，樓市復(fù)蘇會(huì)出現(xiàn)哪些信號？

倪鵬飛：樓市真正復(fù)蘇最明確的信號，就是房價(jià)持續(xù)一定時(shí)間的上揚(yáng)，進(jìn)而量價(jià)齊漲。價(jià)格上漲反映的是市場的基本出清。如果市場出清了，也就是存量房大部分得到了消化，供需出現(xiàn)平衡甚至供應(yīng)有所短缺，風(fēng)險(xiǎn)完全釋放也意味著需求敢于釋放，這樣房地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入需求帶動(dòng)供給的房地產(chǎn)量價(jià)擴(kuò)張周期。

南風(fēng)窗：你不久前曾表示，國內(nèi)樓市具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。能談?wù)劸唧w有哪些條件嗎？

倪鵬飛：我當(dāng)時(shí)說的是，在理想假定條件下，我們具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。

理想的前提條件有至少三點(diǎn)：第一是房地產(chǎn)當(dāng)前市場需求潛力不斷釋放，過去我們有一段時(shí)間，由于各種行政限制政策和必要的保障性政策支持不足，導(dǎo)致剛需和改善性需求無法充分釋放；第二，市場對未來的預(yù)期必須是樂觀的，如此則城鎮(zhèn)家庭不僅一套需求普遍強(qiáng)勁，而且二套房需求也會(huì)有不少，房地產(chǎn)存量市場對增量市場調(diào)整的沖擊會(huì)大大減少；第三，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，從而城鎮(zhèn)化增長、城鎮(zhèn)家庭收入和就業(yè)及預(yù)期向好，住房需求及預(yù)期會(huì)持續(xù)向好。

數(shù)年前，我們課題組對中國房地產(chǎn)市場的預(yù)測研究提出，具備上述三個(gè)理想的假定條件，2021—2030年中國商品住房每年的增量需求，或者說新商品住房銷售量將保持在8億～10億平方米。

日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調(diào)整是在城市化的后期，中國則發(fā)生在戶籍人口城鎮(zhèn)化還不到50%的時(shí)候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

根據(jù)2024年第三季度的情況，我們預(yù)計(jì)2024年全年商品房銷售可能在8億多平米，所以接近理想假定條件的底部。但是要達(dá)到理想的條件，無論從短期還是從長期、無論從政策還是從制度、無論從樓市還是從宏觀，都還要加大努力。

目前看，確實(shí)具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。一是市場增量的調(diào)整已經(jīng)接近理想假定條件的底部。這是比較重要的條件，不僅從實(shí)踐上，至少通過努力一下可能實(shí)現(xiàn)，而且從預(yù)期上，理性的認(rèn)知也可能影響預(yù)期微調(diào)。

第二個(gè)條件是樓市政策大幅加碼。比如，4萬億“白名單”項(xiàng)目信貸，100萬套舊房改造，加上再貸款和專項(xiàng)債券支持地方政府收儲商品房轉(zhuǎn)為保障房，再考慮商業(yè)貸款的配套新增，新增加的資金理論上接近彌補(bǔ)從2021年18萬億投資頂點(diǎn)下降到2023年11萬億的缺口。如果這些措施能夠快速落地，即便打些折扣，也會(huì)在一定程度上讓市場有所改觀，對預(yù)期產(chǎn)生一些積極影響。

第三個(gè)條件是宏觀經(jīng)濟(jì)變量應(yīng)會(huì)出現(xiàn)積極變化。除了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好持續(xù)貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)調(diào)整外，本輪及后續(xù)一攬子增量政策，不僅力度大，而且政策模式也發(fā)生了重大調(diào)整，財(cái)政貨幣政策相結(jié)合打開了宏觀調(diào)整政策的新的巨大空間，對投資與消費(fèi)都有帶動(dòng)作用。相信到了今年第四季度及2025年，重要宏觀經(jīng)濟(jì)變量應(yīng)該會(huì)有一定的改善。

中國樓市供需關(guān)系，正發(fā)生變化

南風(fēng)窗：中國樓市經(jīng)歷過不少“市場過火—政策收緊—市場調(diào)整—又變火”的循環(huán)，但這次調(diào)整好像并不一樣，不一樣在哪里？

倪鵬飛：不一樣在供需關(guān)系。

過去，房地產(chǎn)市場極度短缺尤其人均存量住房極度短缺，短缺導(dǎo)致了需求很旺盛。雖然有時(shí)候增量增長過快短期需求難以跟上，通過短暫調(diào)整，市場很快實(shí)現(xiàn)增量出清，存量短缺仍然持續(xù)支撐市場快速擴(kuò)張，同時(shí)市場長期供不應(yīng)求還決定預(yù)期長期樂觀。但經(jīng)過20多年超高速增長，到2021之前，房地產(chǎn)市場其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了飽和?；诳赡艿氖杖胨剑瑓⒖紘H經(jīng)驗(yàn)，按照之前的小康目標(biāo)規(guī)劃，2020年城鎮(zhèn)人均居住面積是30平米。

實(shí)際上，2020年全國城鎮(zhèn)人均居住面積是38.6平米，2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。央行2019年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：城鎮(zhèn)擁有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。

再從增量上看，2021年，國內(nèi)商品房銷售面積接近18萬億，城鎮(zhèn)常住人口才9萬多億，相當(dāng)于一年每人增加兩平米住房面積，這在世界上也很少見。所以這一次調(diào)整面臨的，除了像之前一樣的增量過剩的消化，還有存量過剩的調(diào)整。

存量過剩還因?yàn)轭A(yù)期的變化而加劇，上述央行調(diào)查顯示不少家庭擁有兩套以上的住房，在經(jīng)濟(jì)形勢好，收入、就業(yè)、樓市及預(yù)期樂觀的情況下，兩套住房也許是中產(chǎn)家庭的標(biāo)配，但是在收入、就業(yè)和樓市不樂觀的情況下，原來二套住房正常持有就變成過剩出售，加劇二手住房過剩及整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)整和市場出清的難度。這也決定這次市場調(diào)整時(shí)間相對要長一些。

南風(fēng)窗：現(xiàn)在這個(gè)情況，其實(shí)很多人會(huì)拿來與上世紀(jì)的日本相比較，為什么日本樓市調(diào)整的時(shí)間可以長達(dá)20年？長時(shí)間調(diào)整會(huì)帶來什么好處和壞處？

倪鵬飛：我始終認(rèn)為，日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調(diào)整是在城市化的后期，中國則發(fā)生在戶籍人口城鎮(zhèn)化還不到50%的時(shí)候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

日本樓市是在其城市化超過70%時(shí)才調(diào)整，在那種情況下，城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)增長空間較小，再加上人口老齡化、少子化和產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致日本收入長期不增長，房地產(chǎn)需求少，所以消化過去過快增長的住房存量和價(jià)格，持續(xù)了很長時(shí)間。

我們雖與日本有些不同，但我們過去超速增長所形成的過剩存量不少，因此從客觀上講，中國房地產(chǎn)市場調(diào)整也需要時(shí)間。從主觀上講，政府政策干預(yù)對市場調(diào)整的長短也起作用。也從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)調(diào)整長短各有利弊，各國可以根據(jù)自己的情況進(jìn)行不同的選擇。

政策加碼，對樓市產(chǎn)生哪些影響？

南風(fēng)窗：目前國家為穩(wěn)定樓市出臺了諸多強(qiáng)有力的措施，在你看來，在哪些地方或?qū)τ谀男┤后w還可以做得更多？

倪鵬飛：目前雖然供給過剩已成事實(shí)，但我國有2.6億的新市民，以及可能隨遷的1.5億鄉(xiāng)村留守婦女、老人和兒童等潛在的新市民，其城鎮(zhèn)居住問題還沒有得到基本的解決。

對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應(yīng)該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優(yōu)先申請，甚至協(xié)調(diào)首付款退還等，盡量減少他們的損失。

目前國家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告顯示，作為新市民主體的農(nóng)民工，2023年其在城市的人均居住面積24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中，在500萬人以上城市，農(nóng)民工的人均居住面積為19.1平方米。

因此，引導(dǎo)需求釋放，除了引導(dǎo)已擁有住房的城鎮(zhèn)中高收入居民釋放高質(zhì)量的改善性住房需求外，保障城市新市民群體的住有所居，是一舉多得的舉措（即同時(shí)有助于市場再平衡、完善住房保障、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長），應(yīng)該作為工作的主攻方向加以實(shí)施。目前供需兩端采取的政策措施，都可以向新市民和青年人口給予進(jìn)一步的傾斜。

南風(fēng)窗：那在你看來，針對以上群體，可以具體怎么做呢？

倪鵬飛：第一是處理已購未交付住房的政策。已購但未獲得住房的家庭，除了部分改善性或投資者外，青年人口和新市民占很大比例。雖然預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將超過4萬億元，但很難完全覆蓋，且情況發(fā)生了很大變化。青年和新市民承受更大財(cái)富損失和財(cái)務(wù)壓力，對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應(yīng)該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優(yōu)先申請，甚至協(xié)調(diào)首付款退還等，盡量減少他們的損失。

第二是城中村和危舊房改造的政策。目前100萬套舊改項(xiàng)目貨幣化安置的著眼點(diǎn)，是支持產(chǎn)權(quán)家庭再購房。但是，城中村和危舊房中，其實(shí)也居住著很大比例的農(nóng)民工和青年人口，改造期間和改造之后這些人的居住問題需要一定的政策照顧。

第三是政府收購商品房用作保障房的政策。這個(gè)雖然存在著一定的道德風(fēng)險(xiǎn)，但只要措施得力、機(jī)制完善，是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而一舉多得的。目前，由于政策力度小和政策設(shè)計(jì)不完善，各城市推進(jìn)比較有限，有改進(jìn)和完善的很大空間。

第四是減輕已購商品房的還貸壓力的政策。許多新市民在房價(jià)很高時(shí)買了房，本身房價(jià)下降就造成了損失，又有那么高的房貸利率，同時(shí)收入和就業(yè)也面臨減少或不確定性，所以已購得商品房的新市民家庭面臨多重?fù)p失和壓力。除了降低存量房貸利率，還可以考慮新增的政策。比如是否可以根據(jù)家庭收入狀況，針對2018年以后買房的青年和新市民，出臺一些救助和補(bǔ)貼政策？

南風(fēng)窗：在許多普通人的感受中，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在高歌猛進(jìn)之時(shí)突然陷入低迷，房價(jià)、銷量雙雙下跌，你能向大眾解釋我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道的原因嗎？

倪鵬飛：我將分析框架提煉為四方面因素，一個(gè)是外部環(huán)境或宏觀環(huán)境，一個(gè)是樓市表現(xiàn)，一個(gè)是政策制度，一個(gè)是預(yù)期行為。

房地產(chǎn)市場的邏輯起點(diǎn)是宏觀環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長會(huì)帶動(dòng)住房需求，住房需求帶動(dòng)住房供給，住房供給支撐宏觀經(jīng)濟(jì)增長，政策和預(yù)期對其產(chǎn)生支持或阻礙的作用。

2021年之前的20多年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直處于正向擴(kuò)張性循環(huán)之中。由于宏觀經(jīng)濟(jì)長期快速增長，工業(yè)化快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)化加速增長，城鎮(zhèn)人口快速增加，城鎮(zhèn)居民就業(yè)和收入快速增長，引致巨大的潛在住房需求。

從市場角度來看，一方面，中國城鎮(zhèn)居民住房極度短缺，城鎮(zhèn)存量住房極其有限。另一方面，大量的人到城鎮(zhèn)來并且收入快速提升，所以市場居住需求急劇上升，導(dǎo)致供給無論存量和增量都趕不上需求的增長，從而需求帶動(dòng)供給不斷擴(kuò)張。

從預(yù)期的角度，由于房地產(chǎn)還有投資屬性，大家都認(rèn)為房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好，從而對于“房地產(chǎn)供不應(yīng)求、房價(jià)會(huì)不斷上漲”的預(yù)期非常樂觀，刺激了投資甚至投資需求，也帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。

由此，宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市供需、市場預(yù)期三者互相推動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)擴(kuò)展。

在這種情況下，樓市政策主要目標(biāo)是抑制樓市過熱，并在宏觀經(jīng)濟(jì)增長和樓市過熱之間尋求平衡。但在經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)，通過放松抑制樓市的政策力度支持樓市增長，而在樓市過熱、經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)，加大抑制樓市的政策力度。過去的房地產(chǎn)市場總體是政策抑制、其他三項(xiàng)相互促進(jìn)擴(kuò)大的階段。

總的來說，中國房地產(chǎn)市場前期過于火爆，房地產(chǎn)的存量、增量實(shí)際上都高到了非調(diào)整不可的地步，加上特殊的外部環(huán)境沖擊，政策從嚴(yán)，使得部分市場風(fēng)險(xiǎn)暴露，居民預(yù)期逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯發(fā)生變化。

買房還是消費(fèi)，普通人可以怎么做？

南風(fēng)窗：我們怎么理解樓市、房價(jià)與消費(fèi)的關(guān)系，它們是否存在一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)？

倪鵬飛：合理的房價(jià)收入比就是最佳平衡點(diǎn)或合理區(qū)間，房價(jià)過高就會(huì)導(dǎo)致其他消費(fèi)受影響，效用無法實(shí)現(xiàn)最大化。

在市場經(jīng)濟(jì)制度下，如果一地房價(jià)長期超出合理區(qū)間，那居民會(huì)用腳投票即外流，各種資源也會(huì)根據(jù)房價(jià)進(jìn)行空間流動(dòng)。

長期來說，房價(jià)和收入必須保持在合理區(qū)間內(nèi)，一個(gè)城市才可持續(xù)地發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)制度下，如果一地房價(jià)長期超出合理區(qū)間，那居民會(huì)用腳投票即外流，各種資源也會(huì)根據(jù)房價(jià)進(jìn)行空間流動(dòng)。

南風(fēng)窗：你曾經(jīng)提到，房地產(chǎn)消費(fèi)的擠出負(fù)效應(yīng)已經(jīng)超過房地產(chǎn)投資正的帶動(dòng)效應(yīng)，你能解釋一下這個(gè)現(xiàn)象嗎？

倪鵬飛：房地產(chǎn)過度的投資和消費(fèi)會(huì)擠出其他消費(fèi)和投資，從這個(gè)意義上可以說過度投資和消費(fèi)會(huì)減少對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)甚至導(dǎo)致負(fù)增長。

2019年在房地產(chǎn)投資正增長9.6%的情況下，考慮房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)，我們測算提出房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)為－0.81%。2022年、2023年、2024年上半年，房地產(chǎn)投資負(fù)增長直接拖累經(jīng)濟(jì)增長為－1.27%、－1.06%、－0.7%。房貸月供遠(yuǎn)超虛擬房租，擠出消費(fèi)，拖累經(jīng)濟(jì)增長－2.06%、－1.37%、－0.9%。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拖累分別為－3.33%、－2.43%、－1.6%。

除了每個(gè)月的房貸會(huì)擠出消費(fèi)，還有一個(gè)是財(cái)富效應(yīng)：房價(jià)在漲的時(shí)候，人們認(rèn)為自己的財(cái)富在增加，就敢消費(fèi)；現(xiàn)在房價(jià)下降，人們的財(cái)富縮水，也會(huì)影響支出。

南風(fēng)窗：買房還是消費(fèi)，你建議普通人怎么做？

倪鵬飛：當(dāng)前情況，要根據(jù)預(yù)算及收入預(yù)期做相對謹(jǐn)慎的選擇。房地產(chǎn)確實(shí)有投資的屬性，但最近兩年可能不是最佳時(shí)間，這是說時(shí)間上要謹(jǐn)慎；從空間上說，即使整體下行的狀態(tài)下，一些城市和一些城市的區(qū)位也是有成長的，但這需要謹(jǐn)慎識別，并且具有變化性。

普通居民的居住消費(fèi)，還是要根據(jù)自己的實(shí)際需求來確定。在預(yù)算允許的情況下，可以提前和推遲一年半載購買，但是不可能有更長期提前或延后。比如，馬上要結(jié)婚，不買房不行，馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不一定特別介懷價(jià)格的波動(dòng)，即使房價(jià)會(huì)有波動(dòng)，近幾年降下去，后面可能還會(huì)漲起來，總之會(huì)回到合理的區(qū)間。

同時(shí)，房地產(chǎn)的信息不對稱很嚴(yán)重，所以要花出時(shí)間研究，收集各方面信息。這樣，無論在價(jià)格還是在質(zhì)量上，才能盡量物有所值。

（實(shí)習(xí)生李彥妮對本文亦有貢獻(xiàn)）