相關(guān)法條

《民法典》第366條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

《民法典》第368條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

律師評(píng)析

《民法典》施行之前，中國(guó)老年人想要“以房養(yǎng)老”，大多采用遺贈(zèng)的方式進(jìn)行，但是老年人可以隨時(shí)變更遺囑，存在很大的不確定性，并且受遺贈(zèng)人在照顧老人期間無(wú)法獲得持續(xù)的現(xiàn)實(shí)回報(bào)，適用范圍有限。近幾年出現(xiàn)的“以房養(yǎng)老”騙局，誘騙老年人到公證處簽署借款合同、出具授權(quán)書并辦理公證，之后將房屋間接出售，使老年人既要償還借款又不得不騰房，導(dǎo)致無(wú)家可歸。

我國(guó)正加速步入老齡化社會(huì)，老年人口的絕對(duì)數(shù)高居世界第一，且房屋自有率較高，“以房養(yǎng)老”具有深厚的社會(huì)基礎(chǔ)。《民法典》設(shè)立居住權(quán)制度，為老年人“以房養(yǎng)老”提供了法律支撐。設(shè)立了居住權(quán)的房屋，在合同約定的居住權(quán)期限內(nèi)不能收回，避免了租賃合同可能被解除的不穩(wěn)定情況。在居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人可以直接行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并且不受訴訟時(shí)效的限制。因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)，所以居住權(quán)比租賃權(quán)更加穩(wěn)定，受到的保護(hù)更全面，且不能輕易變更。但居住權(quán)僅有合同約定還不夠，根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定，簽訂居住權(quán)合同后，當(dāng)事人還必須根據(jù)合同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

本案中，張奶奶可以將市場(chǎng)價(jià)600萬(wàn)元的房產(chǎn)賣 400萬(wàn)元或500萬(wàn)元的價(jià)格，同時(shí)在買賣合同中約定房屋過(guò)戶后，雙方要為張奶奶居住該房屋另設(shè)立居住權(quán)。有些僅是為了孩子落戶上學(xué)的買家或者中意房?jī)r(jià)便宜的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都會(huì)有意愿購(gòu)買該房屋。但張奶奶必須記得過(guò)完戶后，與買方持居住權(quán)條款或居住權(quán)合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將設(shè)立居住權(quán)的情況登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。經(jīng)過(guò)登記的居住權(quán)能夠?yàn)橄駨埬棠踢@樣的老人“保駕護(hù)航”，既解決了養(yǎng)老資金問(wèn)題，又保障老年人有穩(wěn)定的住所，老有所依。