許然

“以前縣上沒有探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革時，這塊地閑置也就閑置了，現(xiàn)在不僅入市交易成功，等這個月組織召開村民代表大會后，還可以把村民的分紅發(fā)下去！”近日，提到本組的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市一事，四川省瀘州市古藺縣城北街社區(qū)第17組村組干部劉金琴難掩內(nèi)心激動。

劉金琴口中的這塊地位于城北街社區(qū)第17組，占地面積10.22畝，曾經(jīng)是一機磚廠的存量建設(shè)用地。幾年前，該磚廠整合關(guān)閉，這塊建設(shè)用地一直閑置下來。隨著國家深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的開展，上述地塊成功入市，成為四川省新一輪試點縣（市、區(qū)）中的首宗公開拍賣成交案例。

就在今年4月，自然資源部公布了一批“農(nóng)地入市”典型示范案例，全國有35個試點地區(qū)入選，其中瀘州市古藺縣被評為入市程序規(guī)范暢通類典型示范案例。

合力攻堅，率先敲響“第一槌”

直到現(xiàn)在，劉金琴仍清晰地記得去年7月18日的場景。那天城北街社區(qū)17組的這宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在古藺縣公共資源交易中心公開拍賣。作為這宗地的法人代表，她全程參加了這場拍賣會。

“現(xiàn)場來了3家公司，最后古藺縣山態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司以28.67萬元/畝的價格競得該宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價是293萬余元?！眲⒔鹎俑嬖V記者。盡管整個拍賣過程耗時不到兩小時，但這背后的工作卻持續(xù)了大半年。

原“集建地入市”改革辦成員、古藺縣自然資源和規(guī)劃局工作人員楊宣國向記者回憶，自去年3月，古藺縣入選2023年四川省19個深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點縣以來，當?shù)乇闳ν七M這項試點工作。

為穩(wěn)妥有序推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，古藺縣專門成立了由縣委書記、縣長任雙組長，相關(guān)縣領(lǐng)導為副組長的入市試點工作領(lǐng)導小組，并抽調(diào)7名人員全脫產(chǎn)組建“集建地入市”改革辦公室，縣級相關(guān)部門還有18名業(yè)務骨干半脫產(chǎn)全程參與到入市配套政策制定及相關(guān)工作協(xié)調(diào)中。

“剛開始，比較難的是編制入市推進方案，因為很多配套制度都沒有先例可循，大家一時間摸不著頭腦?！睏钚麌f，為此，當?shù)亟梃b了一些先進地區(qū)的成功做法。為開拓改革思路，古藺還組建起由自然資源部經(jīng)濟研究院、浙江大學規(guī)劃院等單位專家共同組成的“改革智囊”團隊。

一個多月后，古藺縣入市推進方案應運而生，并上報自然資源廳。隨之而來的是多次調(diào)整和修改。

“當時我們在成都待了一周，自然資源廳相關(guān)領(lǐng)導指導我們修改方案。方案前前后后修改了19稿，最終制定出‘集建地入市的具體推進方案，包括工作目標、主要任務、計劃安排和保障措施等。”楊宣國仍印象深刻。

形成推進方案后，系列配套制度也陸續(xù)出臺。古藺縣自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負責人介紹，當?shù)貥?gòu)建了入市政策總體制度，以及23個配套制度，明確對入市流程、交易規(guī)則、增值收益分配管理、歷史遺留問題處理等操作層面的細節(jié)問題。此外，還統(tǒng)一制作了入市申請表、入市方案等10個示范文本。

“目的就是要規(guī)范入市主體、明確入市流程、健全交易規(guī)則、完善收益分配體系、建立服務監(jiān)管制度?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負責人說。

摸清家底，優(yōu)化配套保障

在建章立制的同時，古藺縣內(nèi)的?23?個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）相關(guān)負責人也沒有閑著，而是陸續(xù)組織各村村干部開展村規(guī)劃編制、資源底數(shù)摸排、指導入市方案編制等工作。

在實際操作中，符合入市條件的土地相關(guān)政策要求較高。楊宣國介紹，為穩(wěn)妥推進改革，當?shù)匕凑铡安荒芡ㄟ^農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市”“不能把宅基地納入入市范圍”的要求，將符合入市政策的存量集體建設(shè)用地分為兩部分——增減掛鉤備案建新區(qū)地塊和“二調(diào)”“三調(diào)”均為建設(shè)用地地塊。

與大多數(shù)山區(qū)相似，在古藺縣，盡管通過排查統(tǒng)計符合入市政策的地塊有1099個、2358.04畝，但絕大部分分布零散、面積碎小、位置偏遠，不具備區(qū)位優(yōu)勢，難以滿足產(chǎn)業(yè)用地市場需求，就地入市比較困難。

金蘭街道城北街社區(qū)17組集體經(jīng)濟組織成員民主討論入市方案。

“因此，在綜合考慮地塊利用現(xiàn)狀、面積、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等因素后，全縣篩選出具有入市潛力地塊942.86畝。”楊宣國說。

篩選出入市潛力地塊后，要實現(xiàn)土地入市，還需要進一步優(yōu)化配套保障，比如完成規(guī)劃與確權(quán)登記。

從自然資源部的要求來看，完成規(guī)劃是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的前置條件。據(jù)介紹，古藺縣應編村級片區(qū)規(guī)劃60余個，結(jié)合入市需求優(yōu)先順序，已編制完成7個。此外，還要推動完成集體土地確權(quán)登記頒證和集體經(jīng)濟組織賦碼登記。前者已在去年6月底全面完成，后者已有四分之一的組級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織完成賦碼登記。

此外，就是基準地價的制定了?！斑@得在參考國有土地地價的基礎(chǔ)上，制定與國有土地用途分類相統(tǒng)一、地價水平相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地基準地價體系?！睏钚麌f，整體來說，會比國有土地的價格低一些。

綜合上述因素，結(jié)合買家的意愿，最終全縣首宗入市地塊被確定為金蘭街道城北街社區(qū)17組的星火廢棄機磚廠的存量建設(shè)用地，用地面積10.22畝，基準地價為20萬元/畝。

為高效推動首宗地塊的入市交易，當?shù)貙嵭袠I(yè)務并聯(lián)辦理?！爱敃r要求的是快處快辦。盡管按照國有土地標準，掛牌公示時間應為20天，但是政策上對農(nóng)村集體建設(shè)用地沒有明確規(guī)定，于是我們將公示時間縮短為10天?！惫盘A縣住建局相關(guān)負責人說，當時省上還未出臺相關(guān)政策，縣級層面只能先行先試。

“起拍價是20萬元/畝，當時我們預期能拍到30多萬元/畝，不過最終買家出價在28.67萬元/畝。”劉金琴笑言，當時大家都比較樂觀，畢竟此前去看過這塊地的意向買家不少。

在劉金琴的印象中，前前后后有10多家公司來地塊現(xiàn)場看過，他們看得很仔細，一會兒在測量，一會兒又在比劃，有的討論要做成商業(yè)綜合體，有的打算做成農(nóng)產(chǎn)品加工中心，最后一些意向買家因為入村的道路不便而放棄競拍。

收益共享，發(fā)展思維仍需拓寬

盡管最后的成交價不如預期高，但17組村民依舊很滿意。對此，城北街社區(qū)黨委副書記魏薇也很欣慰，社區(qū)曾兩次組織召開村民代表大會，花費了大量的時間和精力。

“按照相關(guān)規(guī)定，村集體要賣地，民主決策環(huán)節(jié)不能少?！蔽恨闭f，社區(qū)在去年5月第一次組織召開了17組全體村民會議，就入市前的土地資產(chǎn)處置事宜征求大家的意見。

“大伙兒的入市意愿很強?！蔽恨闭f，于是一個月后，社區(qū)又組織召開第二次村民代表大會，現(xiàn)場推選了21名村民代表，選舉出監(jiān)事會和理事會。魏薇記得，當時會議召開了兩三個小時，從下午6點一直討論到夜幕降臨，大家熱情高漲，你一言我一語，最終一致表決通過了該宗土地的入市方案和理事會提出的收益分配方案草案。

收益分配由集體經(jīng)濟組織進行民主決策決定，原則上村集體經(jīng)濟組織占20%，社集體經(jīng)濟組織占20%，集體經(jīng)濟組織成員占60%?！熬唧w的比例并沒有明確的規(guī)定，這個由村組自行探索，民主決策。”魏薇提及，今年3月四川出臺的《四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易辦法》中指出，收益分配應兼顧集體和成員利益，留足集體后，在農(nóng)民個人之間公平分配。最終，該宗地在扣除入市土地成本和增值收益調(diào)節(jié)金后，村集體獲得了155萬余元的入市收益。劉金琴說，第三次村民代表大會召開后，就可以把這個錢按比例下發(fā)。

“算下來，7口之家的村民，一家人可以分紅兩三萬元?！痹邶埳芥?zhèn)順和村第4組，村民袁戰(zhàn)笑著說。在該村組，去年11月底有3宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌出售。

測繪人員（右一）在龍山鎮(zhèn)順和村4組的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)場進行測繪。

在龍山鎮(zhèn)，當?shù)貙θ?zhèn)存量集體建設(shè)用地進行清查，發(fā)現(xiàn)符合入市政策的地塊有70個，共204.22畝?！坝谑窃谌ツ晗掳肽晏崆版i定了意向買家，陸續(xù)推出3宗土地進行交易?！饼埳芥?zhèn)黨委副書記蔡曰成說。

“你看，右邊這塊地將近19畝，最遲今年9月份就要動工，是未來的龍山鎮(zhèn)新衛(wèi)生院。左邊這塊13畝的地將建成康養(yǎng)中心，再左邊這塊4.52畝的地將建成龍山大酒店?！表樅痛妩h總支書記王杰指著這些完成入市交易的地塊告訴記者。

“前兩宗是公益性用地，后面一宗是商用，3宗地的成交總額在482萬元，扣除各項費用，村集體的純收入達215萬元?！蓖踅苷f，如今青苗補償?shù)荣M用已發(fā)放給相關(guān)村民。

記者注意到，目前這3宗地的地面已經(jīng)平整出來，即將進行打圍?！斑@地再往下就是鎮(zhèn)上的易地扶貧搬遷點，老年人比較多，未來這里新建成的醫(yī)養(yǎng)中心將打通養(yǎng)老服務的‘最后一公里，提升鄉(xiāng)村醫(yī)養(yǎng)服務工作水平。”蔡曰成說。

“除了即將建成的醫(yī)養(yǎng)中心，我們今年還將推出五到六宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，支持發(fā)展古藺特色酒產(chǎn)業(yè)、休閑綜合體、工業(yè)加工區(qū)，以及一些公益性項目等，促進農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目落地?！惫盘A縣自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)中心主任陳強中說。

陳強中認為，從鄉(xiāng)村規(guī)劃來看，目前鄉(xiāng)村能人仍較少，這也導致村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展思維受限，比如村里有土地資源，但找不到匹配鄉(xiāng)村發(fā)展的項目。在推動集體土地入市中，一些村組干部更多停留在執(zhí)行層面，村民的主體意識仍有待激活。