摘要：研究目的：探究城郊融合類村莊宅基地（含農(nóng)房）資產(chǎn)化可行路徑與實(shí)踐運(yùn)行策略，為推進(jìn)同類村莊宅基地盤活利用提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。研究方法：理論分析法與單案例研究法。研究結(jié)果：（1）從生產(chǎn)功能主導(dǎo)向多功能協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)型與重構(gòu)驅(qū)動了城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化過程；（2）通過集中安置、騰退補(bǔ)償、經(jīng)營激勵策略建立完備的宅基地資源自愿流轉(zhuǎn)置換或有償退出機(jī)制，同時基于對全域資源整體性考察與布局，合理開發(fā)利用原有宅基地資源促進(jìn)全域資源價值實(shí)現(xiàn)，是城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的可行路徑；（3）城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化過程離不開村集體主導(dǎo)、統(tǒng)籌與多主體協(xié)同支撐。研究結(jié)論：鄉(xiāng)村振興背景下，城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的可行路徑是將宅基地作為重要的資源要素，通過對村莊資源進(jìn)行全面整合重構(gòu)以顯化宅基地財產(chǎn)權(quán)利，進(jìn)一步以合理的集中安置、騰退補(bǔ)償與經(jīng)營激勵策略協(xié)調(diào)農(nóng)戶自愿出讓原有宅基地，在拓展村莊生產(chǎn)經(jīng)營和生態(tài)價值轉(zhuǎn)化空間的同時，實(shí)現(xiàn)宅基地從居住功能向經(jīng)營功能轉(zhuǎn)變，增加農(nóng)戶收入。

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)村振興；宅基地；資產(chǎn)化；案例分析

中圖分類號：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1001-8158（2024）03-0082-10

基金項目：國家社科基金重大項目（21ZDA059）；首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)新入職青年教師科研啟動基金項目（XRZ2023059）。

中共二十大報告提出全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)益。遵循鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略需求，近年來國家相繼出臺系列政策文件，鼓勵宅基地資源多元利用，在滿足鄉(xiāng)村發(fā)展用地需求的同時促進(jìn)宅基地資源價值實(shí)現(xiàn)，增加農(nóng)戶財產(chǎn)性收入[1]。從中華人民共和國成立以來宅基地制度變遷特征看，我國宅基地制度經(jīng)歷了自由流轉(zhuǎn)、禁止流轉(zhuǎn)、寬松流轉(zhuǎn)、限制流轉(zhuǎn)、“三權(quán)分置”放活流轉(zhuǎn)5個重要階段，不同時期宅基地制度始終與同時代的鄉(xiāng)村發(fā)展戰(zhàn)略保持內(nèi)在一致性[2]。2018年中央首次提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，要求落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)[3]。宅基地“三權(quán)分置”制度創(chuàng)新，一方面是為應(yīng)對當(dāng)前全國農(nóng)村閑置宅基地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大[4]、宅基地資產(chǎn)價值顯化而探索的適應(yīng)性制度創(chuàng)新；另一方面是為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合等國家發(fā)展宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)提供創(chuàng)新制度供給。作為農(nóng)村最為重要的建設(shè)用地，宅基地在維持農(nóng)村社會穩(wěn)定及保障農(nóng)民生產(chǎn)生活方面發(fā)揮重要作用。當(dāng)前開展的農(nóng)村宅基地制度改革是農(nóng)村土地制度改革的重中之重，構(gòu)建有效的“三權(quán)分置”制度體系并探索可行策略是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地財產(chǎn)權(quán)的必由之路[5-6]，而如何充分激發(fā)宅基地“三權(quán)分置”制度創(chuàng)新效能并增加農(nóng)戶財產(chǎn)性收入成為各地實(shí)踐的重要課題。課題組通過大量田野調(diào)查和對已有文獻(xiàn)資料分析發(fā)現(xiàn)，宅基地資產(chǎn)化提供了一種可行的“三權(quán)分置”實(shí)踐路徑[7]，當(dāng)前全國各地正在積極推進(jìn)并開展形式多樣的宅基地資產(chǎn)化實(shí)踐探索[8-11]。

近年來宅基地資產(chǎn)化逐漸成為學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，并取得了豐碩成果。已有研究主要聚焦于宅基地資產(chǎn)化的內(nèi)涵界定[12]、驅(qū)動與障礙因素識別[2，13]、實(shí)施主體探究[14-15]、可行路徑（模式）對比剖析[16-18]、農(nóng)戶主體意愿評價[19-21]等方面。雖然學(xué)術(shù)界目前尚未形成宅基地資產(chǎn)化的統(tǒng)一概念，但基本認(rèn)同“通過開發(fā)利用并發(fā)揮宅基地資源的資產(chǎn)價值，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益的過程”這一表述，強(qiáng)調(diào)保障農(nóng)民居住權(quán)益是宅基地資產(chǎn)化的前提，產(chǎn)權(quán)明晰和市場完善是兩個必要條件，政府和市場在推進(jìn)宅基地資產(chǎn)化過程中發(fā)揮主要作用；流轉(zhuǎn)置換、有償退出、復(fù)墾、經(jīng)營是當(dāng)前宅基地資產(chǎn)化的幾種典型實(shí)踐路徑。目前針對宅基地資產(chǎn)化的研究仍存在兩方面局限：一是對宅基地資產(chǎn)化的理論闡釋與典型樣態(tài)梳理尚不足[22]，理論研究明顯滯后于實(shí)踐探索；二是現(xiàn)有研究多聚焦于宅基地資產(chǎn)化問題的宏觀分析，盡管有研究關(guān)注到宅基地發(fā)展權(quán)配置應(yīng)充分考慮鄉(xiāng)村異質(zhì)性[23]，但鮮有研究針對特定村莊類型展開宅基地資產(chǎn)化策略分析。鑒于此，本文依據(jù)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》的村莊分類[24]，聚焦對城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化“為什么、怎么做、誰來做、為誰做”等方面展開分析，在借鑒鄉(xiāng)村多功能性與重構(gòu)理論的基礎(chǔ)上構(gòu)建城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化可行路徑分析框架，以北京市房山區(qū)黃山店村為典型案例，剖析其宅基地資產(chǎn)化路徑與運(yùn)行機(jī)制，旨在為其他地區(qū)城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化提供思路與啟示。

1 理論基礎(chǔ)與分析框架

1.1 鄉(xiāng)村多功能性與重構(gòu)理論

宏觀層面的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會結(jié)構(gòu)重組和分權(quán)政治經(jīng)濟(jì)給農(nóng)村地區(qū)帶來了快速而深刻的變化[25]。中華人民共和國成立以來，中國鄉(xiāng)村功能演化經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單一功能主導(dǎo)、多類功能分化、功能沖突/波動、多功能協(xié)調(diào)提升等階段[26]。在鄉(xiāng)村功能演化過程中，農(nóng)民與土地的關(guān)系發(fā)生了最為深刻的變化。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單一功能主導(dǎo)階段，耕地等資源僅作為生產(chǎn)食物的空間和條件而存在。但在鄉(xiāng)村多功能協(xié)調(diào)提升階段，村域范圍內(nèi)的耕地等資源不再僅生產(chǎn)糧食，同時還分離出多種社會保障功能，例如就業(yè)、養(yǎng)老、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等。從“結(jié)構(gòu)—功能”視角來看，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間、社會結(jié)構(gòu)的變化共同推動了鄉(xiāng)村功能迭代升級（生產(chǎn)鄉(xiāng)村—消費(fèi)鄉(xiāng)村—多功能鄉(xiāng)村—全球化鄉(xiāng)村），這種地理過程在特大型城市的城鄉(xiāng)結(jié)合交錯帶發(fā)生的程度尤為劇烈。換言之，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間、社會結(jié)構(gòu)的變化在位于城市近郊以及縣城城關(guān)鎮(zhèn)所在地、具備成為城市后花園優(yōu)勢也具有向城市轉(zhuǎn)型基本條件的城郊融合類村莊[24]，表現(xiàn)最為明顯。城郊融合類村莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化體現(xiàn)在勞動力要素在城鄉(xiāng)之間的再配置、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)行為的代際差異等諸多方面；空間結(jié)構(gòu)變化則體現(xiàn)在城鄉(xiāng)互動和農(nóng)民“離土出村”引起的村莊分化、適度集聚和鄉(xiāng)村聚落形態(tài)變化等方面；社會結(jié)構(gòu)的變化源于經(jīng)濟(jì)和空間結(jié)構(gòu)變化，勞動力流動性加劇使農(nóng)民與村莊粘度松動，鄉(xiāng)村封閉性被打破等方面。綜合來講，伴隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城郊融合類村莊逐步顯現(xiàn)出的土地非糧化、產(chǎn)業(yè)非農(nóng)化、設(shè)施均等化、代際差異明顯化、邊界開放化、生態(tài)資本化等多維結(jié)構(gòu)變化，共同推動了農(nóng)民對于宅基地等鄉(xiāng)村可利用資源觀念及價值認(rèn)識的變化[27]。進(jìn)一步，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來城市居民的更高收入、更多空閑、更大流動性等多維因素以及鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間、社會結(jié)構(gòu)的變化有力推動了鄉(xiāng)村多功能性轉(zhuǎn)型。大量研究表明，鄉(xiāng)村多功能轉(zhuǎn)型是內(nèi)外因素協(xié)同作用的結(jié)果。自然條件、資源、區(qū)位和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等因素決定鄉(xiāng)村多功能性轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，人口遷移、外部投資、文化沖突融合、生態(tài)危機(jī)等因素構(gòu)成了鄉(xiāng)村多功能轉(zhuǎn)型的外部機(jī)遇與挑戰(zhàn)。即鄉(xiāng)村多功能轉(zhuǎn)型遵循“要素流動—結(jié)構(gòu)調(diào)整—功能拓展”的路徑[28]，該過程包含對鄉(xiāng)村內(nèi)部資源要素結(jié)構(gòu)與功能進(jìn)行重組與重構(gòu)，通過吸收、重組、更新的方式改變鄉(xiāng)村原有要素、結(jié)構(gòu)和功能，使得鄉(xiāng)村地域系統(tǒng)發(fā)生扭曲或突變，形成新要素、新結(jié)構(gòu)和新功能[29]。實(shí)現(xiàn)這一過程，離不開對鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間和社會結(jié)構(gòu)變化的適應(yīng)與重構(gòu)，即基于預(yù)設(shè)目標(biāo)和理念，通過對系統(tǒng)要素、結(jié)構(gòu)和功能加以人為干預(yù)和調(diào)控，完成鄉(xiāng)村地域系統(tǒng)由非良性狀態(tài)向良性狀態(tài)轉(zhuǎn)變，或者通過量的累積實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村地域功能提質(zhì)升級[30]。

1.2 分析框架

基于鄉(xiāng)村多功能性與重構(gòu)理論，構(gòu)建城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化可行路徑分析框架（圖1），著重分析其驅(qū)動因素、實(shí)踐路徑與內(nèi)在邏輯及行動主體與嵌入機(jī)制。

從驅(qū)動因素看，伴隨經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，城郊融合類村莊經(jīng)濟(jì)、空間、社會結(jié)構(gòu)（突出體現(xiàn)在“人—地—錢—業(yè)”格局）發(fā)生顯著變化，推動村莊從生產(chǎn)功能主導(dǎo)向多功能協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)型與重構(gòu)驅(qū)動了宅基地資產(chǎn)化過程。首先，受城市輻射帶動，鄉(xiāng)村勞動力非農(nóng)就業(yè)機(jī)會增加，家庭生計隨著城市發(fā)展需求而適應(yīng)性調(diào)整與轉(zhuǎn)型。城鄉(xiāng)之間要素流動加速使得以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間、社會結(jié)構(gòu)受到劇烈沖擊，進(jìn)城就業(yè)勞動力受到城市經(jīng)濟(jì)“浸潤”而產(chǎn)生強(qiáng)烈增收意愿。伴隨城市非農(nóng)就業(yè)機(jī)會增加，城郊融合類村莊流動人口呈現(xiàn)“城鄉(xiāng)兩棲”和“人地分離”新特征[31]，鄉(xiāng)村耕地、宅基地等資源經(jīng)營利用不足狀態(tài)逐漸顯現(xiàn)。農(nóng)民增收意愿增加與鄉(xiāng)村資源經(jīng)營利用不足的內(nèi)在矛盾，驅(qū)動了宅基地資產(chǎn)化實(shí)踐。其次，城市居民被鄉(xiāng)村田園生活觀念所吸引，基于對田園牧歌生活的向往，將鄉(xiāng)村定位為逃避現(xiàn)代生活壓力的避難所，渴望接近自然。鄉(xiāng)村生態(tài)文化多樣性功能備受期待，為宅基地資產(chǎn)化提供了內(nèi)在動能[32]，而“背靠”城市為城郊融合類村莊發(fā)展提供了巨大消費(fèi)市場與發(fā)展?jié)摿?。從外部政策環(huán)境看，“綠水青山就是金山銀山”生態(tài)發(fā)展理念指引鄉(xiāng)村多功能性挖掘、重構(gòu)與多元價值實(shí)現(xiàn)；“三權(quán)分置”改革為宅基地資源開發(fā)利用創(chuàng)造了有利政策條件。

從實(shí)現(xiàn)路徑與內(nèi)在邏輯看，城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化伴隨鄉(xiāng)村多功能性挖掘與鄉(xiāng)村重構(gòu)的深入而愈加迫切。依據(jù)鄉(xiāng)村多功能性與重構(gòu)理論，城郊融合類村莊鄉(xiāng)村多功能挖掘的過程也是鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、空間、社會重構(gòu)的過程，其中經(jīng)濟(jì)重構(gòu)包括調(diào)整并豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，主要做法是對村域內(nèi)處于“沉睡”狀態(tài)的自然景觀和歷史文化古跡等特色資源（部分村莊擁有）進(jìn)行統(tǒng)籌編排、布局、開發(fā)以適應(yīng)市場需求、實(shí)現(xiàn)資源價值。實(shí)踐關(guān)鍵環(huán)節(jié)涵蓋識別發(fā)展機(jī)遇并統(tǒng)籌規(guī)劃、整合可利用資源、整體布局開發(fā)、聯(lián)動式協(xié)同發(fā)展、規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營、品牌化拓展提升等方面[33]。伴隨鄉(xiāng)村多功能性挖掘與經(jīng)濟(jì)重構(gòu)深入，不同主體對村域宅基地資源要素重新配置的需求日益強(qiáng)烈。一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在組織鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)重構(gòu)的過程中逐步認(rèn)識到宅基地是鄉(xiāng)村風(fēng)貌的重要組成部分，但在村莊傳統(tǒng)宅基地建設(shè)過程中受傳統(tǒng)習(xí)俗影響和知識水平限制，使得宅基地整體布局呈現(xiàn)分散、混亂等特點(diǎn)，難以匹配新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展；另一方面城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需求拉動大量勞動力在城鄉(xiāng)之間穿梭流動，出現(xiàn)宅基地“季節(jié)性閑置”[34]，缺乏資源價值轉(zhuǎn)化機(jī)制使閑置宅基地資源價值耗散問題突出[34]。在此背景下，一種實(shí)踐路徑是在落實(shí)宅基地集體所有權(quán)和保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)的基礎(chǔ)上，通過集中安置、騰退補(bǔ)償、經(jīng)營激勵等策略建立完備的宅基地資源自愿流轉(zhuǎn)置換或有償退出機(jī)制；基于對城郊融合類村莊資源整體性考察與布局，合理開發(fā)利用原有宅基地資源，遵循市場規(guī)律推動鄉(xiāng)村空間重構(gòu)，借助對宅基地資源全域化整合，增加鄉(xiāng)村特色產(chǎn)品競爭力，形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資源價值、促進(jìn)農(nóng)戶增收。

從行動主體與嵌入機(jī)制看，村集體在城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化過程中發(fā)揮主導(dǎo)與統(tǒng)籌作用，通過發(fā)揮主觀能動性組織多主體協(xié)同推進(jìn)宅基地資產(chǎn)化。具體來講，村集體擁有宅基地資源的所有權(quán)：首先，在宅基地資源資產(chǎn)化過程中發(fā)揮中介作用，代表弱勢利益相關(guān)者增進(jìn)與其他利益相關(guān)者（政府與市場主體）之間的溝通，緩解矛盾沖突等；其次，發(fā)揮管理作用，宅基地資產(chǎn)化過程中需要管理統(tǒng)籌的事務(wù)較多，村集體負(fù)責(zé)組織與整合協(xié)作完成宅基地資產(chǎn)化全局工作；最后，發(fā)揮法人代表作用，即村集體經(jīng)濟(jì)組織作為獨(dú)立法人具備獨(dú)立進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的能力，通過參與市場競爭與組織多主體合作來獲取利潤，并按股權(quán)比例分配給股東[35]。綜合來看，村集體在宅基地資產(chǎn)化過程中主要發(fā)揮“代理人”、“管理者”和“保護(hù)型經(jīng)紀(jì)”作用，通過組織協(xié)調(diào)多主體利益，構(gòu)建“利益共同體”。經(jīng)驗(yàn)表明，政府主體和市場主體在面對大量獨(dú)立分散的個體時需要承擔(dān)高昂的交易成本，而村集體在承接政府主體和市場主體功能方面發(fā)揮了不可替代的平臺與“統(tǒng)”作用。值得關(guān)注的是，村集體多種功能的發(fā)揮離不開鄉(xiāng)賢精英的組織與帶動，鄉(xiāng)賢精英在村集體作用發(fā)揮過程中扮演“提綱挈領(lǐng)”和“穿針引線”的關(guān)鍵人物角色，通過嵌入領(lǐng)導(dǎo)力資源，推動村莊打造新業(yè)態(tài)，提高宅基地利用效率，拓寬農(nóng)戶增收渠道，促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺和實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)。進(jìn)一步，在村集體主導(dǎo)與統(tǒng)籌下，政府主體在宅基地資產(chǎn)化過程中發(fā)揮政策引領(lǐng)和實(shí)踐推動作用；市場主體則主要發(fā)揮投資經(jīng)營資源方面的優(yōu)勢，通過市場化運(yùn)作凸顯資源價值（圖1）。

綜上，鄉(xiāng)村振興背景下城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的一種可行路徑是在充分認(rèn)識當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對鄉(xiāng)村系統(tǒng)多功能性挖掘與經(jīng)濟(jì)、空間、社會重構(gòu)需求基礎(chǔ)上，將宅基地作為村莊內(nèi)部重要的資源要素，由村集體組織帶頭發(fā)揮中介、管理與法人代表作用，構(gòu)建多主體協(xié)同行動機(jī)制；通過對村莊資源進(jìn)行全面整合重構(gòu)以顯化宅基地財產(chǎn)權(quán)利，繼而以合理的集中安置、騰退補(bǔ)償與經(jīng)營激勵策略協(xié)調(diào)農(nóng)戶自愿出讓原有宅基地，既促進(jìn)村莊生產(chǎn)經(jīng)營空間拓展，又實(shí)現(xiàn)宅基地從居住功能向經(jīng)營功能轉(zhuǎn)變，最終增加農(nóng)戶收入。

2 典型案例：北京市黃山店村

2.1 案例選擇與資料收集

本文選取北京市房山區(qū)黃山店村作為典型案例，主要基于三個方面考慮：一是代表性。黃山店村位于北京市房山區(qū)中部，距離北京市區(qū)50 km，屬于城郊融合類村莊。近年來伴隨經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“人—地—錢—業(yè)”格局急速變化，黃山店村在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的環(huán)境中積極探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)并挖掘紅色資源，取得顯著成效。二是典型性。黃山店村在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中重視對宅基地資源的統(tǒng)籌整合，通過集中安置、騰退補(bǔ)償、經(jīng)營激勵等宅基地資產(chǎn)化策略構(gòu)建了宅基地資源自愿流轉(zhuǎn)置換或有償退出機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上對村莊資源進(jìn)行整體性布局與開發(fā)[36]。三是全面性。黃山店村發(fā)展歷程能夠充分展現(xiàn)城郊融合村莊宅基地資產(chǎn)化的樣態(tài)與動態(tài)過程[30]。

為充分了解并分析黃山店村宅基地資產(chǎn)化過程，課題組自2021年開始多次赴黃山店村開展實(shí)地調(diào)查。通過非正式和正式訪談形式，對包括村干部、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營者、普通農(nóng)戶、游客等在內(nèi)的各類主體開展半結(jié)構(gòu)式訪談，同時，輔以隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查及內(nèi)部文檔、公開報道等資料。主要了解典型案例村莊發(fā)展過程，包括宅基地集中安置、騰退補(bǔ)償、經(jīng)營激勵以及資源價值實(shí)現(xiàn)等方面的做法，分析其運(yùn)行機(jī)制以及村莊發(fā)展的成效與問題。

2.2 發(fā)展階段與總體效果

黃山店村自21世紀(jì)初期開始探索適宜發(fā)展路徑，村域經(jīng)濟(jì)形態(tài)依次經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)主導(dǎo)、工業(yè)主導(dǎo)、全域綠色發(fā)展三個重要階段（圖2）。伴隨村莊經(jīng)濟(jì)在不同階段的發(fā)展，其對鄉(xiāng)村系統(tǒng)內(nèi)外部資源的開發(fā)利用呈現(xiàn)從“依靠單一要素”向“統(tǒng)籌多維要素協(xié)同”轉(zhuǎn)型的鮮明趨勢。具體來講，21世紀(jì)之前黃山店村是傳統(tǒng)農(nóng)耕村，主要經(jīng)營農(nóng)作物類型為小麥、玉米。該階段，耕地和宅基地資源是村民重要的生產(chǎn)生活保障。2001年黃山店村抓住首都大發(fā)展時期對建材資源需求旺盛的機(jī)遇，適時調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組建村集體礦業(yè)公司走“以企興村、以工富民”發(fā)展道路。村集體借助礦場資源優(yōu)勢、引進(jìn)社會資本建設(shè)石灰石開采場，組織60多戶村民發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)形態(tài)從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型。2010年黃山店村又積極響應(yīng)國家政策向綠色發(fā)展之路轉(zhuǎn)型。關(guān)停村內(nèi)礦場，重視對山地、林地、水域等自然資源開發(fā)利用（組織村民筑路修坡、筑壩蓄水、栽樹種果等，開發(fā)坡峰嶺、怪石林等自然資源景觀），積極挖掘村域內(nèi)歷史、文化古跡等特色資源價值。2012年“7·21”特大暴雨災(zāi)害后，村集體抓住房山區(qū)對自然災(zāi)害易發(fā)點(diǎn)民居搬遷的機(jī)遇，通過永久避險安置房建設(shè)項目激勵農(nóng)戶騰退舊宅基地，并將騰退宅基地作為鄉(xiāng)村特色旅游資源進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)開利用，在重構(gòu)生活空間、擴(kuò)寬經(jīng)營空間的基礎(chǔ)上深入挖掘鄉(xiāng)村系統(tǒng)多元價值。2015年黃山店村開始積極引入市場主體與工商資本，統(tǒng)籌打造并運(yùn)營全域綠色與紅色資源。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底房山區(qū)黃山店村依托豐富生態(tài)資源，傳承“紅色背簍”精神大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，已逐步形成以幽嵐山坡峰嶺景區(qū)為核心、以特色精品民宿為代表的全域生態(tài)文化旅游休閑產(chǎn)業(yè)格局，在發(fā)展壯大新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的同時保障農(nóng)戶收入持續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計，2012—2022年，黃山店村人均純收入由0.2萬元增長到2.5萬元以上，年平均增長率高達(dá)11%。2022年因在休閑旅游方面做出的成績，黃山店村被評為第十二批全國“一村一品”示范村鎮(zhèn)。

3 宅基地資產(chǎn)化過程運(yùn)行機(jī)制與行動主體

3.1 宅基地集中安置契機(jī)與落地實(shí)施

伴隨城市系統(tǒng)快速發(fā)展，位于大城市郊區(qū)的黃山店村“人—地—錢—業(yè)”格局發(fā)生顯著變化。為適應(yīng)村莊內(nèi)外部變化，黃山店村自2010年開始轉(zhuǎn)型謀劃全域綠色發(fā)展，在村域內(nèi)資源規(guī)劃編制時將宅基地視為一種重要資源要素，最初計劃分批次進(jìn)行農(nóng)戶重新安置與宅基地補(bǔ)償騰退，由村集體將農(nóng)宅回收為集體資產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，2012年6月村委共計與32戶達(dá)成搬遷意向。2012年7月21日，北京遭遇罕見暴雨及洪澇災(zāi)害，黃山店村及周邊村鎮(zhèn)受災(zāi)嚴(yán)重?！? ·21”特大自然災(zāi)害后，房山區(qū)政府根據(jù)對受災(zāi)情況的評估，劃撥給黃山店村一筆財政資金，支持其災(zāi)后避險安置工程投資建設(shè)。以此為契機(jī)，黃山店村在廣泛征求村民意見的基礎(chǔ)上，聘請北京規(guī)劃設(shè)計院在距離原宅基地4 km的村域范圍內(nèi)選址，重建用于村民集中居住的新村。調(diào)研了解到，黃山店村新住宅建設(shè)過程中資金來源于多元主體，包括財政項目支持、搬遷農(nóng)戶兌換自付、村集體統(tǒng)籌補(bǔ)充。村集體統(tǒng)籌資金推進(jìn)并督導(dǎo)安置項目建設(shè)進(jìn)程，并對安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做了明確規(guī)定（表1）。

為節(jié)約建設(shè)成本，黃山店村集體在安置房建設(shè)過程中注冊成立了建筑公司，雇傭本村勞動力組建施工隊（同樣的工作聘請外部施工隊工資為180～200元/d，雇傭本村勞動力工資為80～100元/d），還主動對接市場集中采購各類建材、廣泛運(yùn)用黃山店本土石材，在“自己能做的工程自己做”原則基礎(chǔ)上，彰顯本土特色。黃山店村集中安置小區(qū)建設(shè)過程中堅持以發(fā)展眼光規(guī)劃與建設(shè)：一是充分考慮人口自然增長需求確定建房數(shù)量；二是規(guī)劃預(yù)留停車位等相關(guān)發(fā)展配套設(shè)施；三是在小區(qū)內(nèi)部設(shè)計巖畫藝術(shù)和石文化展覽區(qū)，將安置小區(qū)建設(shè)成為既能滿足居住功能又能供游客參觀賞玩的景區(qū)，為未來村莊發(fā)展全域旅游奠定基礎(chǔ)。

3.2 宅基地騰退補(bǔ)償與分類激勵策略

宅基地價值實(shí)現(xiàn)的前提是對村域內(nèi)宅基地資源進(jìn)行統(tǒng)籌、編排與布局。黃山店村在多次開會、廣泛征求村民意見的基礎(chǔ)上于2013年3月開工建設(shè)集中安置小區(qū)。建設(shè)完成后按照建設(shè)前搬遷征集意愿，聘請具有資質(zhì)的公證部門現(xiàn)場搖號，公開公正分配安置房。黃山店村在宅基地搬遷騰退過程中堅持自愿有償退出原則，針對不同群體設(shè)計了詳細(xì)的針對性安置與激勵策略（要求）。具體來講，村域內(nèi)農(nóng)戶可根據(jù)家庭實(shí)際情況自愿選擇是否搬遷騰退，由村集體負(fù)責(zé)與愿意搬遷騰退的農(nóng)戶簽訂將原宅基地使用權(quán)交至村集體的搬遷與補(bǔ)償協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：常住戶按照40 m2/人（獨(dú)生子女可額外獎勵20 m2/人）的標(biāo)準(zhǔn)低價置換距4 km外的新建安置房。在原宅基地置換住房面積指標(biāo)基礎(chǔ)上，還可另外支付高價在安置小區(qū)購買不超過40 m2/戶的住房面積指標(biāo)；非常住戶按照原宅基地面積限額置換低價安置房。按照國家相關(guān)文件規(guī)定，村集體根據(jù)材質(zhì)、結(jié)構(gòu)等指標(biāo)對原宅基地地上物評估并作價補(bǔ)償。此外，搬遷安置后新小區(qū)物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用由村集體統(tǒng)一支付，村集體明確為愿意搬遷安置戶分配1份產(chǎn)業(yè)股，規(guī)定未來按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況共享發(fā)展收益（表2）。

對于不愿意搬遷安置的農(nóng)戶，黃山店村允許其自建房經(jīng)營（實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前共計13戶開展自主經(jīng)營業(yè)務(wù)），但考慮到村域范圍內(nèi)整體景觀建設(shè)與布局，明確要求自建房面積不得超過原有宅基地面積，且不能加蓋二層及以上樓房。同時村集體為不愿意搬遷農(nóng)戶配套保障飲水、用電、道路、網(wǎng)絡(luò)、污水處理、垃圾清運(yùn)等配套設(shè)施。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2016年黃山店村集體利用宅基地集中安置點(diǎn)建設(shè)、多元騰退補(bǔ)償方案與分類經(jīng)營激勵策略，共計安排有意愿搬遷的364戶（占比91%）完成騰退搬遷工作。

3.3 宅基地價值實(shí)現(xiàn)與村集體功能發(fā)揮

完成宅基地騰退補(bǔ)償與集中安置相關(guān)工作的同時，黃山店村在原有坡峰嶺景區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步配套建設(shè)以親子游樂為特色的新空間，深入挖掘“紅色背簍”精神（紀(jì)念館設(shè)計《紅色記憶》 《紅色傳承》《紅色使命》 《美好愿景》 4個版塊內(nèi)容）發(fā)展紅色旅游。在此過程中，村集體將宅基地資源作為重要的資源要素進(jìn)行統(tǒng)籌、開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)宅基地經(jīng)營市場化目標(biāo)。調(diào)研了解到，黃山店村將“保持住特色文化，村子才有生命力，傳統(tǒng)民宅是黃山店面貌的一部分，必須予以保留”作為宅基地資源開發(fā)基本原則，結(jié)合村莊發(fā)展整體規(guī)劃對統(tǒng)一回收的364戶原農(nóng)宅進(jìn)行了集中布局、改造、管理與運(yùn)營。具體來講，首先，選定80處原宅基地位于河道邊的險戶，拆除之后將原宅基地用于規(guī)劃修建河道、橋梁、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。其次，引入外部市場主體和社會資本對剩余284戶原農(nóng)宅進(jìn)行分批改造運(yùn)營。目前具體改造運(yùn)營模式主要包括三種：第一種模式是由村集體負(fù)責(zé)對原農(nóng)宅建設(shè)、加固與現(xiàn)代化改造，同時引入外部資本（遠(yuǎn)方網(wǎng)）承擔(dān)全部運(yùn)營成本，合同規(guī)定村集體按照5∶5的比例分享營業(yè)額，同時約定村集體保底享受所有開發(fā)利用院落100 d/a收益的一半。該種經(jīng)營模式由村集體負(fù)擔(dān)農(nóng)宅建設(shè)與改造成本，由社會資本負(fù)擔(dān)農(nóng)宅運(yùn)營成本（宣傳、營銷、運(yùn)營、管理等），對引入優(yōu)質(zhì)社會資本有較大吸引力。一方面在村集體前期投資基礎(chǔ)上，社會資本后期投資方向明確、總體規(guī)?？煽?；另一方面騰退后的原農(nóng)宅使用權(quán)統(tǒng)一歸村集體所有，可免去社會資本進(jìn)入村莊后與村民打交道的繁瑣與風(fēng)險，降低其交易成本。第二種模式是由村集體負(fù)責(zé)農(nóng)宅建設(shè)、加固與基礎(chǔ)改造，由外來資本嵌入特色產(chǎn)品投入經(jīng)營，同時承擔(dān)全部運(yùn)營成本，合同規(guī)定村集體與外來經(jīng)營主體按照3∶7的比例分享發(fā)展收益。該種經(jīng)營模式給予社會資本更大發(fā)揮空間，村集體充分考慮了特色產(chǎn)品嵌入村莊帶來的資源整合效應(yīng)。第三種模式是村集體將原農(nóng)宅直接定價出租給社會資本，由資本方負(fù)責(zé)農(nóng)宅的建設(shè)、裝修、設(shè)計等，村集體按實(shí)際租賃面積向社會資本收取租金。該種經(jīng)營模式中，社會資本投資占比較高，自由運(yùn)作空間更大，但支付給村集體的宅基地使用租金則相對較低，當(dāng)前對外部經(jīng)營主體收取的租金為1.5元/（m2·d）（表3）。

通過對黃山店村宅基地資產(chǎn)化過程運(yùn)行機(jī)制分析可知，黃山店宅基地資產(chǎn)化過程離不開村集體發(fā)揮主導(dǎo)與統(tǒng)籌作用。具體來講，在宅基地資產(chǎn)化過程中黃山店村需要解決社會事務(wù)、工程事務(wù)和發(fā)展事務(wù)。首先，村集體發(fā)揮中介作用處理各類社會事務(wù)，努力在國家發(fā)展戰(zhàn)略和公眾觀念之間建立聯(lián)結(jié)，溝通協(xié)調(diào)個體意愿并凝聚發(fā)展共識，同時村集體還負(fù)責(zé)代表村民利益與政府主體和市場主體溝通，調(diào)節(jié)多主體間潛在沖突與矛盾；其次，村集體在統(tǒng)籌規(guī)劃布局村域發(fā)展、新安置點(diǎn)選擇、建設(shè)工程招投標(biāo)、制定針對性安置補(bǔ)償方案、對接引進(jìn)市場投資運(yùn)營主體等方面發(fā)揮了強(qiáng)有力的組織與管理功能；最后，村集體還發(fā)揮法人代表作用，為方便協(xié)調(diào)管理各類業(yè)務(wù)，黃山店村集體經(jīng)濟(jì)組織依次成立了農(nóng)業(yè)、建筑、旅游與物業(yè)四類公司，由村集體公司代表村民利益對外對接合作，基于村集體股份合作的創(chuàng)新機(jī)制不僅有利于整合各方資源降低風(fēng)險，還能節(jié)約交易成本，激勵多主體參與并創(chuàng)造價值。村集體中介、管理與法人代表作用發(fā)揮離不開村莊內(nèi)部選舉產(chǎn)生的強(qiáng)有力鄉(xiāng)賢精英與領(lǐng)導(dǎo)班子。Z書記是土生土長的黃山店村人，在成年后通過搞個體經(jīng)營、交通運(yùn)輸、水泥廠管理等工作實(shí)現(xiàn)個人致富目標(biāo)，2000年因其突出的經(jīng)營能力而被村民選舉為村書記，自此帶領(lǐng)村兩委領(lǐng)導(dǎo)班子，群策群力、各司其職推動村莊綠色發(fā)展轉(zhuǎn)型。在宅基地資產(chǎn)化過程中其充分利用自身資源優(yōu)勢，積極推動村莊打造新業(yè)態(tài)，提高宅基地利用效率并實(shí)現(xiàn)資源價值。黃山店村宅基地資產(chǎn)化過程還離不開多主體協(xié)同推進(jìn)，其中政府主體的作用表現(xiàn)在調(diào)動項目資金，切實(shí)發(fā)揮政策引導(dǎo)與杠桿支撐作用，激勵宅基地資產(chǎn)化實(shí)踐推進(jìn)；市場主體的作用表現(xiàn)在引入資金資源、放松發(fā)展約束，嵌入優(yōu)勢經(jīng)營能力，提升新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)經(jīng)營水平。

調(diào)查資料顯示，截至2022年底黃山店村已共計完成對100處原有農(nóng)宅現(xiàn)代化改造，其中處于運(yùn)營狀態(tài)的農(nóng)宅合計為67處。為了有能力承接更多商務(wù)團(tuán)建活動，黃山店村配套建設(shè)了多功能會議室（可容納100人）、10余人茶話會客廳、免費(fèi)停車場、無線wifi等公共設(shè)施。黃山店村在發(fā)展過程中解決固定就業(yè)200余人，實(shí)現(xiàn)全村100%就業(yè)；村集體在預(yù)留發(fā)展資金基礎(chǔ)上，將農(nóng)宅改造利用收益的三分之一用于分紅，目前村民1份產(chǎn)業(yè)股每年可獲得2 500～4 000元分紅；同時還帶動周邊村鎮(zhèn)餐飲服務(wù)業(yè)增收、農(nóng)副產(chǎn)品銷售及勞動力就業(yè)。當(dāng)前，黃山店村正在積極探索走出一條“鄉(xiāng)村+民宿+多業(yè)態(tài)融合”的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)村之路。

4 結(jié)論與啟示

宅基地制度改革是一項系統(tǒng)性工程，當(dāng)前中國宅基地制度改革進(jìn)入賦權(quán)強(qiáng)能新階段，亟需細(xì)化相關(guān)研究，應(yīng)在關(guān)注不同類型村莊發(fā)展異質(zhì)性特征的基礎(chǔ)上，針對某種類型村莊宅基地資產(chǎn)化可行路徑開展研究。鑒于此，本文聚焦城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化可行路徑展開分析。研究表明，從生產(chǎn)功能主導(dǎo)向多功能協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)型與重構(gòu)驅(qū)動了城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化過程；城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的可行路徑與內(nèi)在邏輯是將宅基地作為村莊重要的資源要素，通過對村莊資源進(jìn)行全面整合挖掘以顯化宅基地財產(chǎn)權(quán)利，進(jìn)一步以合理的集中安置、騰退補(bǔ)償與經(jīng)營激勵策略協(xié)調(diào)農(nóng)戶自愿出讓原有宅基地，在拓展村莊生產(chǎn)經(jīng)營和生態(tài)價值轉(zhuǎn)化空間的同時，實(shí)現(xiàn)宅基地從居住功能向經(jīng)營功能轉(zhuǎn)變以實(shí)現(xiàn)資源價值；城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化離不開村集體主導(dǎo)、統(tǒng)籌與多主體協(xié)同支撐，村集體主要發(fā)揮中介、管理與法人代表作用；政府和市場作為外部主體嵌入，在一定程度上放松了資金、管理、運(yùn)營等約束條件，加速了宅基地資產(chǎn)化進(jìn)程。

綜合來看，本文的貢獻(xiàn)在于聚焦城郊融合類村莊相較其他類型村莊的差異化特征，嘗試總結(jié)城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的可行路徑并構(gòu)建理論框架，針對性回答該類村莊宅基地資產(chǎn)化“為什么、怎么做、誰來做、為誰做”等方面的問題，同時采用單案例研究方法，基于北京市房山區(qū)黃山店村宅基地資產(chǎn)化縱向案例驗(yàn)證理論分析框架，以期為同類型村莊提供實(shí)踐樣本與經(jīng)驗(yàn)借鑒。通過對黃山店村宅基地資產(chǎn)化過程運(yùn)行機(jī)制與行動主體分析，得出如下三點(diǎn)啟示：一是在宅基地集中安置過程中，要廣泛動員征求并尊重農(nóng)戶主體意愿；通過創(chuàng)新的制度設(shè)計激勵包括農(nóng)戶在內(nèi)的主體參與并分擔(dān)初始成本；同時要用發(fā)展的眼光規(guī)劃建設(shè)集中安置點(diǎn)。二是在宅基地騰退補(bǔ)償過程中，要根據(jù)實(shí)際情況對愿意搬遷戶制定詳細(xì)、多元、明確的騰退補(bǔ)償與激勵方案；同時在充分尊重不愿搬遷農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上，同步配套其相關(guān)生活設(shè)施與服務(wù)，做到“求同存異、一視同仁”。三是宅基地資產(chǎn)化過程離不開村集體主導(dǎo)、統(tǒng)籌與多主體協(xié)同支撐，既要發(fā)揮村集體的主觀能動作用，根據(jù)村莊實(shí)際情況制定多元且明確的發(fā)展收益共享方案，還要積極引入外部主體“借力、借智”，通過良好的制度設(shè)計調(diào)動多主體參與經(jīng)營積極性，激勵多主體參與價值創(chuàng)造“做大蛋糕”。

最后需要特別說明的是，當(dāng)前黃山店村宅基地資產(chǎn)化尚處于初級探索階段，囿于篇幅限制本文僅對典型案例村莊宅基地資產(chǎn)化縱向過程開展系統(tǒng)分析，而對多主體協(xié)同機(jī)制及發(fā)展過程中的激勵約束機(jī)制分析相對較少，現(xiàn)有不足為后續(xù)研究奠定了基礎(chǔ)。同時，雖然本文提出了一種城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的可行路徑分析框架，但單案例研究僅展示了一種具體的實(shí)踐策略，而黃山店村宅基地資產(chǎn)化過程具有非常規(guī)性，自然災(zāi)害發(fā)生加速了村莊宅基地資產(chǎn)化進(jìn)程。但不可否認(rèn)的是，對黃山店村典型案例的剖析有助于洞悉城郊融合類村莊宅基地資產(chǎn)化的幾個關(guān)鍵過程節(jié)點(diǎn)及具體實(shí)施策略，能夠?yàn)槿珖渌墙既诤项惔迩f穩(wěn)慎推進(jìn)宅基地制度改革、推動鄉(xiāng)村振興提供經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示。

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Research on a Feasible Path of Capitalization of Rural Residential Land in the Context of Rural Revitalization： A Case Study of Huangshandian Village in Fangshan District， Beijing City

YANG Huilian1， BAI Zijian2， ZHENG Yangyang3， ZHENG Fengtian2

（1. School of Economics， Capital University of Economics and Business， Beijing 100070， China； 2. School of Agricultural Economics and Rural Development， Renmin University of China， Beijing 100872， China； 3. Business School， Wenzhou University， Wenzhou 325035， China）

Abstract： The purpose of this study is to explore a feasible path for the capitalization of rural residential land in the suburban integrated villages， to provide experience and reference for promoting rural residential land redevelopment in similar villages. The research methods include theoretical analysis and single case study. The results show that： 1） the transition and reconstruction from production-function-orientation to multi-functional coordination have driven the process of capitalizing on rural residential land assets in the context of suburban village integration. 2） A feasible path for the capitalization of rural residential land in the suburban integrated villages is to establish a complete mechanism for voluntary transfer through resettlement， compensation and management incentives to utilize rural residential land resources reasonably. 3） The process of capitalization of rural residential land in the suburban integrated villages cannot be separated from the lead of the village collective， overall planning and collaborative support of multiple entities. In conclusion， a feasible path for the capitalization of rural residential land in the suburban integrated villages is to take it as an important resource factor of the village. Comprehensive integration and reconstruction of village resources to formalize the property rights of rural residential land facilitates a rational approach to centralized resettlement and withdrawal compensation to coordinate farmers to transfer their existing rural residential land voluntarily. While expanding the space for village production and ecological value transformation， the transformation of rural residential land from residential functions to operational functions is being redeveloped.

Key words： rural revitalization； rural residential land； capitalization； case study

（本文責(zé)編：陳美景）