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        住房“以舊換新”,這些堵點(diǎn)有待疏通

        2024-06-23 06:54:34
        讀報(bào)參考 2024年17期
        關(guān)鍵詞:舊房二手房新房

        近期,為盤活二手房市場(chǎng)、暢通改善需求換房,一個(gè)新政策趨勢(shì)正在蔓延——住房“以舊換新”?!耙耘f換新”有利于暢通換房鏈條,提高樓市活躍度,促進(jìn)置換需求釋放。 但在實(shí)際操作過程中,需要面臨的現(xiàn)實(shí)問題并不少,相關(guān)政策仍需探索與完善。

        政策支持

        2023 年以來,截至目前已有超 30 城表態(tài)支持住房 “以舊換新”。各地之所以“熱衷”該政策,一是因當(dāng)下二手房存量大、交易慢,二是因房企去化承壓。幫助二手房業(yè)主賣掉舊房、置換新房,一方面可助力改善購房需求的實(shí)現(xiàn),同時(shí)能幫助樓盤加大銷售。

        公開數(shù)據(jù)顯示,自2023年以來,全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日,已經(jīng)有重慶、成都、天津、南京、武漢、鄭州等12個(gè)城市二手房掛牌量超過10萬套,其中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬套,重慶和成都超過22萬套。

        二手房市場(chǎng)已成為樓市不可忽視的主力,且對(duì)當(dāng)下調(diào)控政策的反應(yīng)更敏感。易居研究院報(bào)告顯示,2024年3月份,全國(guó)22個(gè)城市中的19個(gè)重點(diǎn)城市中,有15個(gè)城市交易數(shù)據(jù)位于榮枯線以上,這意味著大多數(shù)城市二手房交易行情不錯(cuò),表明各地二手房支持政策積極有效。

        “近期,各地二手房交易比較活躍,二手房交易占總體住房交易的比重接近四成,11個(gè)省市二手房交易量超過新房。其中,90平方米以下、總價(jià)300萬以下的二手房占60%左右的份額,可見剛需潛力很大,換房的潛力也很大?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

        如果能盤活這龐大的二手房市場(chǎng),對(duì)樓市企穩(wěn)回升意義明顯。具體怎么做,目前各地有兩種方式,一是“聯(lián)合幫賣”,房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售,若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房;二是開發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購舊房,售房款用于購買指定新房項(xiàng)目,這是今年以來住房“以舊換新”的主流。 此外,還有地方對(duì)“以舊換新”給予購房補(bǔ)貼。

        執(zhí)行層面存堵點(diǎn)

        在龐大的“以舊換新”政策隊(duì)伍中,鄭州是較為特殊的一個(gè)。

        按鄭州官方的計(jì)劃,“以舊換新”有兩種方式,除了市場(chǎng)化幫賣外,國(guó)資也要下場(chǎng)收房,而且規(guī)模比其他城市都大。鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“城發(fā)集團(tuán)”)作為政府指定收購主體收購二手住房,全年計(jì)劃完成5000套。

        4月20日,鄭州市“以舊換新”試點(diǎn)工作啟動(dòng),官方數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)天從凌晨到下午3時(shí),有3449人次登錄“鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)”電腦端,平臺(tái)注冊(cè)用戶260個(gè),市民登記發(fā)布二手房信息共189條,報(bào)名參加城發(fā)集團(tuán)收購并完成全部資料上傳共68人,線下售樓部統(tǒng)計(jì)征集換購房意向信息202條。作為收購主體,城發(fā)集團(tuán)當(dāng)日審核房源信息共83組,首日篩選登記信息資料齊全、符合試點(diǎn)階段收購標(biāo)準(zhǔn),初步審核通過的房源信息共64組。在新房端,首批報(bào)名參加“以舊換新”的現(xiàn)房樓盤項(xiàng)目34個(gè),共提供現(xiàn)房房源7987套。

        從政策發(fā)布到公布進(jìn)展,鄭州算是較為迅速的一個(gè),但從現(xiàn)實(shí)角度看,“以舊換新”實(shí)施起來仍需要時(shí)間。去年,長(zhǎng)三角地區(qū)首次試水的太倉,首批放出100個(gè)名額,最終實(shí)際成交僅6組;隨著活動(dòng)逐步推進(jìn),參與人數(shù)才逐漸增多,截至3月12日,活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過800組,其中已成交93套,還有86套交過意向金,正進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估等。

        盡管不少區(qū)域提出“以舊換新”政策導(dǎo)向,但仍處于探索階段,當(dāng)前整體效果尚不明顯。

        “以舊換新,最大堵點(diǎn)是賣掉舊房?!崩钣罴伪硎?,目前,開發(fā)商參與“以舊換新”的協(xié)議,鎖定意向房源的周期往往在兩個(gè)月左右,意味著賣房周期往往在兩個(gè)月左右。但二手房很難在兩個(gè)月內(nèi)賣出。其次,選購新房環(huán)節(jié)也有不少問題?!芭f房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買,這意味著選擇性受到一定限制?!贝送?,當(dāng)下居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn),購房者觀望情緒重,購買期房較為謹(jǐn)慎等因素,也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

        比如,有鄭州當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友表示,自己很關(guān)注住房“以舊換新”政策,目前家里有兩套舊房,都屬于難出租也難賣的“老破小”“老破大”,如果政府能出面收購,會(huì)極大幫助家庭賣房。但鑒于資金問題、市場(chǎng)前景等問題,自己對(duì)買新房還有顧慮,現(xiàn)在只想出售手中多余的舊房。

        李宇嘉建議稱,在剛需轉(zhuǎn)向二手房,改善轉(zhuǎn)向新房的新形勢(shì)下,未來“以舊換新”政策可能要常態(tài)化地推進(jìn)。因此,開發(fā)商和地方政府都要堅(jiān)持把“好房源”拿出來,讓循環(huán)更加順暢。他表示,參與“以舊換新”的開發(fā)商,新盤絕不能推尾貨,借機(jī)去庫存,要拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與活動(dòng),且要有價(jià)格上的優(yōu)惠。

        而對(duì)政府下場(chǎng)收房,李宇嘉認(rèn)為,這對(duì)國(guó)資機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、信息掌握能力等都有要求,分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房,后續(xù)如何作好運(yùn)營(yíng)管理,也存在挑戰(zhàn)。政府需要做的是,制訂優(yōu)惠政策,激勵(lì)和撮合關(guān)聯(lián)方,把帶押過戶做好、交易流程簡(jiǎn)化、評(píng)估公信力做強(qiáng),著眼基礎(chǔ)性制度。

        (摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》孫夢(mèng)凡)

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