謝九

我國寫字樓市場降溫的速度之快，超過了住宅市場。北京、上海和深圳等地的寫字樓大量空置，空置率創(chuàng)出10多年來的新高，而租金價(jià)格創(chuàng)出10多年來的新低。一線城市里一些曾經(jīng)頂級(jí)的寫字樓，在部分辦公區(qū)域關(guān)門之后，也不復(fù)往日的繁華和氣派。

根據(jù)市場主流機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2023年年底，我國幾大一線城市的寫字樓空置率都超過了20%。深圳的空置率最高，甲級(jí)寫字樓的空置率超過26%；上海的空置率為21.8%；北京的空置率為21.7%。這就意味著，在我國一線城市，至少有超過2成的寫字樓處于空置狀態(tài)。按照很多網(wǎng)友的目測，很多頂級(jí)辦公大樓的空置率還要遠(yuǎn)高于這一比率。

隨著寫字樓空置率越來越高，租金也隨之跳水?？罩寐首罡叩纳钲冢饨饍r(jià)格相比前幾年的最高點(diǎn)已經(jīng)下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超過9%，但從實(shí)際成交價(jià)格來看，部分區(qū)域的租金價(jià)格其實(shí)已經(jīng)被腰斬，比如望京某熱門辦公區(qū)域，前兩年的租金價(jià)格為每平方米7元/天，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了3.5元/天。

國內(nèi)寫字樓市場之所以出現(xiàn)斷崖式下跌，主要原因還是需求疲軟。寫字樓市場有一個(gè)指標(biāo)叫作凈吸納量，是指“新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積”，業(yè)界以此來衡量寫字樓的市場需求。從最近兩年的數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)一線城市的寫字樓凈吸納量呈現(xiàn)暴跌之勢。

從2021年到2023年，北京的甲級(jí)寫字樓凈吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米，跌幅87%；上海從136萬平方米下降到39萬平方米，跌幅71%；深圳從84萬平方米下降到22萬平方米，跌幅74%?？梢娙笠痪€城市的甲級(jí)寫字樓，在過去兩年的需求大幅萎縮了7～9成。

企業(yè)對于辦公樓的需求大幅下降，主要原因還是最近幾年很多企業(yè)盈利不佳，需要通過各種方式縮減開支。比如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，在過去行業(yè)的黃金時(shí)期，很多互聯(lián)網(wǎng)公司都非常舍得在辦公環(huán)境上花錢，但是隨著這幾年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的紅利期逐漸消失，各大互聯(lián)網(wǎng)公司都面臨不同程度的盈利壓力，降本增效就成為互聯(lián)網(wǎng)公司過冬的戰(zhàn)略。

如果說裁員還要面對各種社會(huì)壓力，那么縮減辦公開支就成為相對容易的選擇。在降本增效的大背景之下，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或是減少辦公面積，或是消費(fèi)降級(jí)，從頂級(jí)辦公區(qū)域搬遷到更便宜實(shí)惠的寫字樓。

比如北京的中關(guān)村和望京地區(qū)，是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最集中的兩大區(qū)域，但是最近幾年，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都開始撤出，字節(jié)跳動(dòng)、微軟和愛奇藝等從中關(guān)村退租，美團(tuán)更是在望京提前退租3萬平方米。

除了國內(nèi)企業(yè)在辦公開支上壓縮成本，外資撤離也在一定程度上減少了寫字樓的需求。2023年，我國實(shí)際使用外資同比下降了8%，曾經(jīng)高速涌入中國的外商投資，在去年出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長。外資一向是我國高檔寫字樓的重要客戶，最近幾年，外資開始縮減在中國的投資，部分外資甚至全部停止了中國業(yè)務(wù)，關(guān)閉了在中國的辦公室，全球資管巨頭先鋒集團(tuán)，去年就停止了中國業(yè)務(wù)，在11月份關(guān)閉了在上海的辦公室。這些外資的撤離，也導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓市場失去了部分重要客戶。

這些撤離的外資，部分是因?yàn)樵谥袊?jīng)營成本上升，盈利壓力加大，部分是因?yàn)榈鼐壵蔚囊蛩囟顺鲋袊?。隨著中國近期開始出臺(tái)各種吸引外資的舉措，部分外資有可能會(huì)重新回到中國市場，但那些基于地緣政治因素而離開的部分外資，在短期之內(nèi)可能很難重新回到中國。對于寫字樓市場而言，那些外資客戶離開造成的需求缺口，短期之內(nèi)可能很難被填補(bǔ)。

判斷一座城市的經(jīng)濟(jì)是否活躍，寫字樓也是一個(gè)很好的觀察窗口。

從微觀層面來看，寫字樓的需求是否旺盛，折射了相關(guān)產(chǎn)業(yè)處于怎樣的發(fā)展周期。一線城市寫字樓的主要需求來自金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及其他一些服務(wù)型行業(yè)。當(dāng)前一線城市的寫字樓出現(xiàn)大量空置，說明這些重點(diǎn)服務(wù)型行業(yè)處于向下的周期，缺乏足夠的擴(kuò)張動(dòng)力。

寫字樓大量空置，不僅只是金融和互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)處于萎縮周期，也表明更多的行業(yè)都在收縮戰(zhàn)線。因?yàn)槿绻皇墙鹑诤突ヂ?lián)網(wǎng)等行業(yè)的辦公需求下降，其他行業(yè)如果還在上升周期，可以很快填補(bǔ)寫字樓市場的需求空缺。

但是，幾大一線城市的空置率一年比一年高，說明絕大多數(shù)行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)都在收縮戰(zhàn)線，對于辦公空間的需求持續(xù)減少。企業(yè)需要壓縮辦公空間來節(jié)省成本，同時(shí)，很多企業(yè)在裁員之后，確實(shí)也不再需要太多的辦公空間。

過去十幾年，我國一直在努力發(fā)展服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家一個(gè)重要的標(biāo)志就是服務(wù)業(yè)占比很高，服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度一般都超過70%。十幾年前，我國服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度只有40%多，到了2019年，服務(wù)業(yè)比重大幅提升，對GDP的貢獻(xiàn)度超過了6成，如果按照這樣的趨勢發(fā)展，我國的服務(wù)業(yè)占比有望接近發(fā)達(dá)國家的水平。

但是疫情之后，我國的服務(wù)業(yè)開始掉頭往下，終止了持續(xù)增長的勢頭，2023年，我國服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度下降到54.6%。互聯(lián)網(wǎng)的萎縮、教培行業(yè)的整頓等，都在很大程度上降低了我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

寫字樓大量空置，從更宏觀的角度來看，也意味著中國經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，跨向更高級(jí)的發(fā)展模式還任重道遠(yuǎn)。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》）