石運(yùn)金

最近一段時(shí)間，國家在房地產(chǎn)方面的托底政策上動(dòng)作不斷，包括各地調(diào)整限售限購政策，推動(dòng)房地產(chǎn)“以舊換新”，下調(diào)購房首付比例和房貸利率，推動(dòng)建立房企融資白名單，切實(shí)推進(jìn)保交房工作等等。

2024 年5 月17 日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議在北京召開，國務(wù)院副總理何立峰在會議上強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。隨后中國人民銀行發(fā)布調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例，以及商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

毫無疑問從政策層面，房地產(chǎn)已經(jīng)180 度轉(zhuǎn)向，無論是首付比例，還是貸款利率均是歷史最低。更進(jìn)一步的是政府的收儲，在5 月17 日的會議上還提到，當(dāng)前在商品房庫存較多的城市，政府可執(zhí)行以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。同時(shí)，中央將設(shè)立3000 億元保障性住房再貸款，發(fā)放給國開行、郵儲銀行等21 家全國性銀行，支持政府選定的地方性國企以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。

國家大力托底房市的大背景是房地產(chǎn)的超預(yù)期下滑，2024 年1-4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928 億元，同比下降9.8%；從銷售端來看，2024 年1-4 月份，新建商品房銷售面積29252 萬平方米，同比下降20.2%，新建商品房銷售額28067 億元，更是同比下降28.3%。這還是在連續(xù)三年下降的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)的進(jìn)一步下跌，連龍頭房企都挺不住了，超預(yù)期下跌會導(dǎo)致系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，國家最終選擇出臺重磅扶持政策。

從二級市場投資機(jī)會的角度看，此前很多地產(chǎn)股的股價(jià)基本上按照破產(chǎn)價(jià)格交易的，在地產(chǎn)政策180度轉(zhuǎn)彎的刺激下，地產(chǎn)股是存在明顯中短期交易機(jī)會的，至少超跌反彈的行情是沒問題的。

但值得注意的是，有些龍頭房企賣出核心的資產(chǎn)自救的，即使國家托市，這些公司想重現(xiàn)昔日輝煌已經(jīng)不太可能。香港的地產(chǎn)商其實(shí)是很好的老師，他們早已轉(zhuǎn)型成收租型的地產(chǎn)商，且財(cái)務(wù)杠桿極低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，反觀國內(nèi)的開發(fā)商，多數(shù)仍在高杠桿運(yùn)營，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力極差，極少數(shù)轉(zhuǎn)型收租的房地產(chǎn)股是存在中長期投資機(jī)會的。

更值得關(guān)注的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的公司，比如家居、廚電等的上市公司，尤其是面向C 端的企業(yè)，壞賬的風(fēng)險(xiǎn)很低。比如歐派家居、美的集團(tuán)、老板電器這類的公司，在房地產(chǎn)哀號遍野的時(shí)候，他們的業(yè)績在2023年還紛紛創(chuàng)出歷史新高，而因?yàn)樵诘禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，股價(jià)此前均出現(xiàn)大幅調(diào)整，估值上已沒有泡沫。這類企業(yè)，更受益房地產(chǎn)政策180 度轉(zhuǎn)彎，極低的估值，極佳的業(yè)績，更容易出現(xiàn)戴維斯正向雙擊的機(jī)會。