賴明

必須高度重視現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險和問題，重視風(fēng)險的系統(tǒng)性和問題的復(fù)雜性。但事之利弊在于謀，風(fēng)險和面臨的困境，也是轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一個機遇。要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

習(xí)近平總書記在中共二十大報告中明確指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。當(dāng)前，在國際環(huán)境復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性上升以及國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)新挑戰(zhàn)的形勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨較大風(fēng)險，是完成好首要任務(wù)需要解決的一個重要問題。推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展成為全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的一個重要方面。

我國房地產(chǎn)業(yè)自改革開放之初起步，至1998年全面推行住房商品化改革，迄今已走過近半個世紀(jì)的歷程。這一時期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著、貢獻突出。一方面，促進財政收入增加和國民經(jīng)濟增長，成效顯著。據(jù)統(tǒng)計，1998至2022年僅國有土地使用權(quán)出讓收入就達到74.2萬億元，再加上房產(chǎn)稅等其他相關(guān)稅收收入，總額可觀；同時，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位多年保持不變，早在1980年，鄧小平同志在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中就提出建筑業(yè)要成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的6.1%、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占GDP的比重在13%～14%左右，穩(wěn)居第一支柱產(chǎn)業(yè)地位，對國家經(jīng)濟穩(wěn)定和社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。另一方面，為居民居住條件改善和財富增加作出了突出貢獻。據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，我國戶均住房1.05套，城市人均住房建筑面積已由1977年的3.6平方米增加到2020年的36.52平方米，在居住的環(huán)境、品質(zhì)和舒適度等方面也都發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，較好地滿足了人民群眾日益增長的美好生活需要；同時，房地產(chǎn)占居民總資產(chǎn)的77%，成為當(dāng)前居民擁有財富的主要方式。

必須充分肯定房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的作用和貢獻，但也必須高度重視現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險和問題，重視風(fēng)險的系統(tǒng)性和問題的復(fù)雜性。

一方面，市場風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險并存。一是市場波動風(fēng)險。隨著供需關(guān)系和有關(guān)政策變化，多年來我國房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)周期性波動上升的特點，特別是北上廣深等一線城市和一些中心城市的商品房價格過快過多上漲，比如2002年北上廣深的平均房價在每平方米4000～6000元左右，到2020年則普遍上漲到50000～70000元左右，已經(jīng)遠(yuǎn)超人均可支配收入及其增速。沒有永遠(yuǎn)上漲的資產(chǎn)，房價也會下跌，北京市的房價就分別在2011年、2020年下跌了9%、1.7%；近兩年，在世界經(jīng)濟增長乏力，我國城鎮(zhèn)化增速放緩、人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)改變、建筑總量處于高位等因素疊加的背景下，可以說，這次房價穩(wěn)中有降的趨勢不同以往，難以逆轉(zhuǎn)。二是債務(wù)風(fēng)險。前些年，在房價普遍過快上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)過度負(fù)債，當(dāng)市場政策變化和經(jīng)濟環(huán)境改變時，一些企業(yè)便紛紛爆雷，陷入債務(wù)危機。有統(tǒng)計稱，2021年我國上市房企的總負(fù)債達到了46.18萬億元。2023年，中央經(jīng)濟工作會議要求積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，這其中既包括房企的債務(wù)風(fēng)險，也包括企業(yè)運營風(fēng)險、新房交付風(fēng)險和由此可能引發(fā)的金融風(fēng)險、社會風(fēng)險，這些都是需要關(guān)注的方面。

另一方面，結(jié)構(gòu)性問題突出。一是供給結(jié)構(gòu)失衡。突出問題是，商品房市場發(fā)展過快，保障性住房建設(shè)滯后。改革開放之初，深圳、廣州等城市向香港學(xué)習(xí)，率先開啟了我國內(nèi)地的住房市場化改革，到“98房改方案”在“94房改方案”基礎(chǔ)上進一步提出了三層次住房供應(yīng)體系，即低中高收入家庭分別對應(yīng)廉租房、經(jīng)適房、商品房等三種不同的住房供應(yīng)形式。但長期以來，這種“三輪驅(qū)動”在很多地方變成了“單輪驅(qū)動”，商品房全面快速發(fā)展，而廉租房和經(jīng)適房等保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)卻相對不足，再加上一段時期保障性住房分配混亂，城市中低收入群體既買不起商品房、又分不到保障房，大部分群眾住房困難問題凸顯。直到中共十八大之后，各地才有上規(guī)模的保障性住房建設(shè)，這一問題才得到一定程度的解決和逐步緩和。2023年的中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議都對此提出要求、進行部署，應(yīng)該說正當(dāng)其時、恰如其分。二是區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。按照我國的國情，大城市相對于中小城市占據(jù)更多資源和有利條件，各方面發(fā)展應(yīng)該更為充分和完善；但住房市場卻不是這樣，大城市住房市場規(guī)模大、發(fā)展快，但仍趕不上快速增加的人口數(shù)量以及由此產(chǎn)生的持續(xù)增長的居住需求，從而，在住房上往往是大城市供給相對不足、中小城市供給卻相對過剩。大城市人口眾多、建成區(qū)面積大、可供開發(fā)的土地資源少，住房市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，特別是一些大城市近年來“減量化發(fā)展”，住房土地市場供應(yīng)變得更加緊張；而中小城市則恰恰相反，在經(jīng)過幾十年的發(fā)展后，目前的房地產(chǎn)市場基本飽和，一些城市甚至出現(xiàn)供給絕對過剩的局面。根據(jù)《2022年中國房地產(chǎn)市場分析報告》，2022年全國住宅庫存面積為7.1億平方米，其中三四線城市占比達到67.6%。三是城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)失衡。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展比較充分，農(nóng)村住房的市場化進程比較滯后，特別是伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)聚集，農(nóng)村出現(xiàn)的大量閑置房屋，卻沒有得到很好利用。

習(xí)近平總書記深刻指出，危和機并存、危中有機、?？赊D(zhuǎn)機，機遇更具有戰(zhàn)略性、可塑性，挑戰(zhàn)更具有復(fù)雜性、全局性，挑戰(zhàn)前所未有，應(yīng)對好了，機遇也就前所未有。事之利弊在于謀，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險和面臨的困境，也是轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一個機遇。中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議都提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其目的就是推動我國房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。這其中，有幾個方面需要引起重視。

一是客觀認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新階段。我國房地產(chǎn)業(yè)不會再次呈現(xiàn)爆發(fā)式增長和價格快速上漲的局面，土地財政不可持續(xù)，但須避免大起大落，做到穩(wěn)中有進、以進促穩(wěn)，保持穩(wěn)定的形勢和良好的預(yù)期，為高質(zhì)量發(fā)展?fàn)幦r間；須實事求是，先立后破，要系統(tǒng)考慮各類新問題，扎實推進“三大工程”建設(shè)，為高質(zhì)量發(fā)展?fàn)幦】臻g。

二是科學(xué)謀劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。明確

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的戰(zhàn)略方向，落實好《關(guān)于

規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕

14號）文件精神，重點補齊保障性住房供應(yīng)不足的短板，加快建設(shè)、加大供給，實施嚴(yán)格封閉管理，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；應(yīng)科學(xué)合理設(shè)置城市供地規(guī)模和比例，重保障、有市場、優(yōu)結(jié)構(gòu)，保障性住房要量大面廣、更具可及性，商品房要更加市場化、有投資性，歸根結(jié)底就是讓“保障的歸保障，市場的歸市場”。

三是以2023年中央一號文件提出的穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點為契機，落實好三權(quán)分置政策，為更好盤活利用農(nóng)村閑置房屋提供新空間，為農(nóng)村住房市場化發(fā)展打開新局面。

四是做好大城市的城中村改造和閑置土地利用工作。在城中村改造中，要采取長中短期工作相結(jié)合的方式，短期內(nèi)摸清底細(xì)，做好前期的調(diào)查、分析、研究工作；中期要盡快拿出詳細(xì)的統(tǒng)籌規(guī)劃方案，就地安置與易地搬遷相結(jié)合，先易后難，先中心再外沿；長期要確保完成這項工作，建立健全中國特色的住房保障體系。要重視大城市一些建設(shè)用地長時間閑置問題，提高建設(shè)用地利用效率，應(yīng)詳細(xì)梳理大城市閑置土地情況，列出明細(xì)賬，科學(xué)有序合理地對這些區(qū)域進行開發(fā)建設(shè)利用。

（作者為全國政協(xié)常委，九三學(xué)社中央原副主席）

責(zé)任編輯：尚國敏