朱迪

案? ?情

張先生的父親在2001年購(gòu)買了某省地礦局的一套房改房。在更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，房屋的建筑面積應(yīng)按照原來不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載的65平方米進(jìn)行登記。對(duì)此，張先生向該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出異議，要求將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的房屋建筑面積修改為76.4平方米，因?yàn)檫@個(gè)面積是他委托了該市一家房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量出的房屋建筑面積，包括65平方米的套內(nèi)面積和11.4平方米的共有分?jǐn)偯娣e。該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理其異議申請(qǐng)后答復(fù)稱：在不動(dòng)產(chǎn)換證過程中，一般不要求重新測(cè)量房屋面積，此房改房的建筑面積在出售時(shí)已由出售單位以及省房改房管理部門組織測(cè)量核定，張先生單方要求調(diào)整房改房建筑面積的要求依據(jù)不充分，不予受理。

張先生不服不動(dòng)產(chǎn)登記中心的答復(fù)，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上登記的房屋建筑面積存在嚴(yán)重錯(cuò)誤、市自然資源主管部門以及不動(dòng)產(chǎn)登記中心拒不履行房屋所有權(quán)登記法定職責(zé)為由，向城區(qū)人民法院提起行政訴訟，要求市自然資源主管部門撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記中心作出的答復(fù)，并將其房屋登記建筑面積修改為76.4平方米。

分? ?析

建筑面積變更登記須經(jīng)房屋測(cè)繪備案核查。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，房產(chǎn)測(cè)繪納入不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪統(tǒng)一管理，測(cè)繪公司的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果應(yīng)用須經(jīng)測(cè)繪備案的環(huán)節(jié)，經(jīng)核查準(zhǔn)確合規(guī)后才能在不動(dòng)產(chǎn)登記中適用。一般的原則是，測(cè)量面積不一致的應(yīng)當(dāng)以精度高的測(cè)量方法測(cè)得的面積為準(zhǔn)，而運(yùn)用同種測(cè)量方法測(cè)量、屬于精度誤差范圍內(nèi)的，以不改變不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載面積為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果核查備案不僅要對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量進(jìn)行核驗(yàn)，還要對(duì)其建設(shè)內(nèi)容與規(guī)劃許可一致性等內(nèi)容進(jìn)行審查。實(shí)踐中，若不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果存在質(zhì)量問題，或是存在與規(guī)劃許可不一致的違規(guī)問題，其測(cè)量的房屋建筑面積就不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的房屋面積確定依據(jù)。

本案中，張先生雖然委托了測(cè)繪公司對(duì)房屋進(jìn)行重新測(cè)量，但其測(cè)繪成果未經(jīng)核查備案，不能直接作為不動(dòng)產(chǎn)變更登記的依據(jù)。

交易取得房屋面積的調(diào)整應(yīng)經(jīng)交易雙方確認(rèn)。正常情況下，房屋面積是在不動(dòng)產(chǎn)首次登記階段明確。新建的房屋在房屋建筑竣工后，由權(quán)利人提交建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記，通過首次登記明確房屋面積、用途等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要素。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移等登記，不動(dòng)產(chǎn)界址未發(fā)生變化的，可以沿用原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；不動(dòng)產(chǎn)界址發(fā)生變化，或界址無變化但未進(jìn)行過權(quán)籍調(diào)查或無法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充或重新開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。也就是說，房屋面積等登記內(nèi)容在后續(xù)變更、轉(zhuǎn)移等情形中，不會(huì)隨意改變以確保交易的穩(wěn)定性，即便因界址發(fā)生變化或是面積有誤的，也要在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查后，將需調(diào)整情況交轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn)，并完善涉及初始取得階段應(yīng)履行的手續(xù)。特別是涉及福利住房的面積調(diào)整，不僅需要調(diào)整涉及房屋面積的規(guī)劃、建設(shè)等，還要重新核定購(gòu)買人申購(gòu)資格與調(diào)整的面積是否匹配。依據(jù)審慎原則，此類的房屋面積調(diào)整應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同確認(rèn)。

本案中，張先生應(yīng)先與省地礦局協(xié)商并共同確認(rèn)調(diào)整后的房屋面積，再辦理房屋面積變更登記。但是，張先生直接要求市不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)整面積，這樣的操作無法獲得支持。

福利住房面積調(diào)整需經(jīng)相關(guān)部門核定。房屋面積是計(jì)算房屋價(jià)值的重要依據(jù)，福利房是購(gòu)房人可享受福利的衡量尺度，由于歷史政策原因，購(gòu)房人可享受面積受福利政策限制，超出面積的須按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)齊。福利住房面積調(diào)整的程序，需由購(gòu)房人向原產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)，原產(chǎn)權(quán)單位經(jīng)核實(shí)后匯總需調(diào)整面積房屋的整體情況，報(bào)房改管理部門審核。經(jīng)核實(shí)面積存在問題的，面積調(diào)整不僅是單戶的調(diào)整，而是整棟建筑的面積調(diào)整，即整棟建筑中相同戶型面積計(jì)算中都存在此類問題，需要整體調(diào)整一并處理。

本案中，張先生提出的問題經(jīng)省地礦局與省房改房管理部門組織核定后不存在問題，分歧主要在于共有分?jǐn)偯娣e是否應(yīng)計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。省房改房管理部門認(rèn)為張先生的父親并未支付此面積的價(jià)款，認(rèn)為將此面積計(jì)入個(gè)人享有產(chǎn)權(quán)面積的申請(qǐng)缺乏依據(jù)。

綜上所述，不同歷史時(shí)期不同的房屋類型，其產(chǎn)權(quán)面積核算的規(guī)則及方式各有不同。此類歷史遺留問題處理的實(shí)踐中，不能簡(jiǎn)單套用現(xiàn)行的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行面積更正。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核定房屋面積時(shí)，也不能僅僅依據(jù)測(cè)繪公司出具的測(cè)量報(bào)告，對(duì)于測(cè)量成果的使用不僅須經(jīng)過測(cè)繪備案環(huán)節(jié)對(duì)其精度及質(zhì)量進(jìn)行核驗(yàn)，還需要結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可、房改房評(píng)估結(jié)果確認(rèn)表、購(gòu)房合同等權(quán)屬來源材料綜合核定。通常而言，房改房購(gòu)房合同記載的出售面積是經(jīng)過售房單位以及房改管理部門核定，并經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)的面積。購(gòu)房人在購(gòu)房后認(rèn)為面積有誤的，應(yīng)依據(jù)房改房相關(guān)政策向售房單位以及房改管理部門申請(qǐng)辦理面積更正手續(xù)，之后再持更正后的購(gòu)房合同等材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋面積更正登記。

本案例中，城區(qū)人民法院經(jīng)審查此套房屋的購(gòu)房合同、購(gòu)買現(xiàn)住公房申請(qǐng)書、房改房評(píng)估結(jié)果確認(rèn)表等材料，查清此套房屋的總建筑面積為76.4平方米，出售面積為65平方米，此套房屋出售時(shí)并非出售全部建筑面積，而只是出售了包含客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等部分的建筑面積，張先生的父親支付對(duì)價(jià)取得的是65平方米產(chǎn)權(quán)，并不包括11.4平方米的共有分?jǐn)偯娣e部分；登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申購(gòu)房改房材料中的建筑面積65平方米進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，具有事實(shí)和法律依據(jù)；張先生僅依據(jù)其單方委托第三方公司出具測(cè)繪報(bào)告，并不能證明房屋原始登記的建筑面積有誤，對(duì)張先生要求市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)此房屋建筑面積進(jìn)行更正登記的訴訟請(qǐng)求法院不予支持，裁定駁回其全部訴訟請(qǐng)求。（作者單位：南寧市自然資源局）