張旭杰
(松溪縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心,南平 353500)
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱,與眾多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,包括設(shè)計(jì)、建筑、裝潢、家具及金融保險(xiǎn)等。其健康、穩(wěn)定的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)的影響。房?jī)r(jià)作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要指標(biāo),近年來(lái)持續(xù)上漲,引發(fā)了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因的深入研究。從供給、需求、金融和政策等多個(gè)角度分析,政府部門(mén)可以從土地供給、房屋稅收、金融利率等方面制定相關(guān)政策,以控制房?jī)r(jià),維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。然而,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到多種因素影響,各地區(qū)市場(chǎng)狀況存在較大的區(qū)域性差異。當(dāng)前,我國(guó)土地供給市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題。供給市場(chǎng)不規(guī)范、供給制度不健全、土地的供給結(jié)構(gòu)分配與供給計(jì)劃有待完善。例如,目前我國(guó)的土地供給量和供給結(jié)構(gòu)主要由需求決定,而缺乏根據(jù)實(shí)際情況制定的土地供給計(jì)劃。這導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)違規(guī)供地的情況,甚至發(fā)生土地用途隨意變更,從而造成城市規(guī)劃與土地供給的失控[1]。
隨著我國(guó)人口的持續(xù)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的不斷壯大,人們對(duì)住房的需求和購(gòu)房能力都在日益增強(qiáng)。這種需求的增加無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商機(jī),促使大規(guī)模的開(kāi)發(fā)活動(dòng)涌現(xiàn)。然而,在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中,由于缺乏合理的規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象,給市場(chǎng)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。從利益的角度出發(fā),開(kāi)發(fā)商往往會(huì)追求快速搶占市場(chǎng)和提升房?jī)r(jià),這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,進(jìn)而造成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。為了維護(hù)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定,國(guó)家的政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。制定長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策不僅有助于遏制房?jī)r(jià)上漲,還有利于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
土地供給是指為需求市場(chǎng)提供可供人們使用的土地?cái)?shù)量。土地供給結(jié)構(gòu)包括土地供給的空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。空間結(jié)構(gòu)主要是指土地的地理位置,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是根據(jù)土地用途進(jìn)行劃分,如商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等。
隨著我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度不斷改革,土地供應(yīng)市場(chǎng)得到繁榮發(fā)展。在功能上,土地供應(yīng)市場(chǎng),土地供給市場(chǎng)具有優(yōu)化配置土地資源、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全市場(chǎng)體系等功能。
房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個(gè)方面。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事土地與房子的買(mǎi)賣(mài)、出售、租賃等交易場(chǎng)所。例如,買(mǎi)賣(mài)雙方在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)時(shí)段進(jìn)行房地產(chǎn)交易的總和。本文的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為商品房市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)。
在通常情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求應(yīng)保持平衡狀態(tài)。然而,目前我國(guó)中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,而一線(xiàn)城市或省會(huì)城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻偏高。這主要是由于有限土地資源導(dǎo)致的資源供應(yīng)限制,以及大量勞動(dòng)崗位帶來(lái)的快速人口增長(zhǎng),共同引發(fā)了房地產(chǎn)需求的不斷上升。在這種情況下,供需雙方的關(guān)系無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。因此,當(dāng)?shù)卣块T(mén)必須采取針對(duì)性的政策措施。例如,調(diào)整土地供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)引導(dǎo)雙方重新回到平衡的狀態(tài),有助于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
土地供應(yīng)量會(huì)通過(guò)增減房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量來(lái)控制房地產(chǎn)的數(shù)量,從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地供應(yīng)增加,則房地產(chǎn)數(shù)量上升,房地產(chǎn)需求變緩,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格幅度下降,形成新的平衡局面,反之亦然。近年來(lái),對(duì)土地供應(yīng)量的控制,主要是借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量,以減少影響,平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)[2]。
土地價(jià)格與市場(chǎng)需求緊密相連,任何需求變化都會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的確定主要基于供給與需求的關(guān)系,當(dāng)房地產(chǎn)需求持續(xù)上升時(shí),房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。然而,由于土地供給缺乏彈性,容易導(dǎo)致供不應(yīng)求的情況,進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格發(fā)生變化。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,往往會(huì)以高價(jià)獲取土地。為了獲取利潤(rùn),他們可能會(huì)再次抬高房?jī)r(jià),導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。因此,供應(yīng)價(jià)格的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。只有確保供應(yīng)價(jià)格的合理性和穩(wěn)定性,才能有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。
相關(guān)部門(mén)的土地供應(yīng)方式主要包括拍賣(mài)、掛牌和招標(biāo)等方式。這些不同的供應(yīng)方式在出讓過(guò)程中會(huì)對(duì)供應(yīng)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。在不同的背景下,選擇與市場(chǎng)相契合的供應(yīng)方式,可以有效地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場(chǎng),進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
國(guó)家通常會(huì)以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和提高土地利用效率為目標(biāo),以進(jìn)一步避免土地浪費(fèi)的情況。例如,隨著資本大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),引發(fā)了一波“別墅熱”。然而,別墅這種高檔住宅對(duì)土地的利用率非常低,造成了土地資源的浪費(fèi)。因此,我國(guó)實(shí)施了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策,主要增加普通商品住宅的土地供給量,并控制高檔住宅土地的供應(yīng)。通過(guò)調(diào)控土地市場(chǎng),可以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),滿(mǎn)足中低收入者的住房需求。
土地市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要影響。因此,在發(fā)展土地市場(chǎng)的過(guò)程中,應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,確保土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)保持動(dòng)態(tài)平衡,使土地和房地產(chǎn)價(jià)格保持在合理區(qū)間。土地市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展往往是由于房地產(chǎn)價(jià)格虛高所致,因此,在有效控制土地供應(yīng)量的同時(shí),還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的監(jiān)管。由于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相連,政府在監(jiān)管過(guò)程中不僅要確保土地市場(chǎng)交易的合法性和真實(shí)性,還要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定,以避免出現(xiàn)惡意哄抬房?jī)r(jià)的情況[3]。
房地產(chǎn)成本是由土地價(jià)格、銷(xiāo)售成本、融資成本以及建設(shè)成本等多個(gè)方面組成。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,土地成本占據(jù)了約三分之一的比重,因此土地成本的高低會(huì)對(duì)房地產(chǎn)成本產(chǎn)生顯著影響,進(jìn)一步影響房地產(chǎn)價(jià)格。面對(duì)當(dāng)前高企的房地產(chǎn)價(jià)格,政府可以考慮通過(guò)降低土地價(jià)格來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。首先,降低土地取得成本??刂仆恋貎r(jià)格的關(guān)鍵在于有效控制征地搬遷費(fèi)用和土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用這兩大項(xiàng)成本。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),應(yīng)制定符合市場(chǎng)規(guī)律的有效政策,合理規(guī)劃征遷范圍、有效控制征遷進(jìn)度、整體實(shí)施土地開(kāi)發(fā),從而降低土地取得成本。其次,制定控制地價(jià)的土地出讓方案。通過(guò)設(shè)定合理的方案,當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)到一定程度時(shí),將競(jìng)低價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)榈鹊貎r(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)(房?jī)r(jià)低者得)、等地價(jià)競(jìng)配建(配建設(shè)施價(jià)高者得)等方式,以防止土地價(jià)格溢價(jià)過(guò)高。
土地供應(yīng)一般采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種方式。然而,目前我國(guó)土地出讓的規(guī)范仍沿用國(guó)土部(現(xiàn)自然資源部)2006 年發(fā)布的144 號(hào)文件。經(jīng)過(guò)十六年的城市化進(jìn)程,土地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,因此供應(yīng)方式的優(yōu)化已經(jīng)迫在眉睫。
為了充分發(fā)揮各種土地供應(yīng)方式的優(yōu)點(diǎn),并更好地實(shí)施土地供應(yīng),應(yīng)對(duì)各種供應(yīng)方式的供應(yīng)范圍進(jìn)行明確劃分,并進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)方式。首先,招標(biāo)出讓是為了滿(mǎn)足特定需求的項(xiàng)目而采用的供應(yīng)方式。在招標(biāo)階段,應(yīng)對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的審核,以確保公平、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。這樣可以保障公平、公開(kāi)出讓的原則,并避免不公平競(jìng)爭(zhēng)的情況發(fā)生。其次,拍賣(mài)出讓作為主要的線(xiàn)下土地供應(yīng)方式,能夠讓競(jìng)買(mǎi)人直觀地了解各項(xiàng)土地信息。同時(shí),拍賣(mài)時(shí)緊張的氣氛和拍賣(mài)師的引導(dǎo)容易提高土地成交價(jià)格。然而,由于土地競(jìng)買(mǎi)人在社會(huì)中屬于少數(shù)群體,特別是在縣、鄉(xiāng)級(jí)的土地供應(yīng)中,土地信息往往不受到關(guān)注,導(dǎo)致競(jìng)買(mǎi)人數(shù)量有限,無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。因此,政府應(yīng)加大宣傳力度,通過(guò)加強(qiáng)網(wǎng)站建設(shè)等方式,為土地購(gòu)買(mǎi)意向人提供一個(gè)全面的信息平臺(tái)。此外,在拍賣(mài)時(shí)邀請(qǐng)群眾參觀,不僅可以接受群眾監(jiān)督,提高出讓環(huán)節(jié)的公平性和公開(kāi)性,還能增加社會(huì)參與感,擴(kuò)大影響力。再次,掛牌出讓體現(xiàn)了土地供應(yīng)過(guò)程中網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用。作為最廣泛的供應(yīng)方式,公告、報(bào)名和競(jìng)買(mǎi)等所有流程都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。然而,競(jìng)買(mǎi)人對(duì)地塊的了解僅限于網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)字和圖片,無(wú)法全面掌握地塊信息。此外,網(wǎng)絡(luò)中存在的延遲和流量限制也是掛牌出讓面臨的主要問(wèn)題。因此,政府應(yīng)加強(qiáng)掛牌出讓的平臺(tái)建設(shè),一是能夠更多地上傳地塊信息,方便競(jìng)買(mǎi)人更好地了解地塊,二是優(yōu)化平臺(tái)網(wǎng)絡(luò),避免由于網(wǎng)絡(luò)造成的競(jìng)買(mǎi)事故。最后,協(xié)議出讓在城市化初期因其流程簡(jiǎn)單、供地意向明確而被廣泛應(yīng)用。然而,隨著時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)對(duì)公平、公開(kāi)出讓程序的關(guān)注增加,這種簡(jiǎn)化出讓程序的供應(yīng)方式已不適用于大多數(shù)供應(yīng)情況。因此,應(yīng)限制其使用范圍。這樣才能在現(xiàn)今新形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)用地,乃至所有國(guó)有土地的供應(yīng),提供最優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)方式和供地方案,從而營(yíng)造積極、健康的市場(chǎng)環(huán)境。
首先,相關(guān)部門(mén)應(yīng)該完善土地、收稅等政策規(guī)范,并利用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控。其次,應(yīng)該加快推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革,不斷完善住房金融政策,并加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的管理,從而提升對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制。再次,政府部門(mén)應(yīng)該加快廉租房建設(shè),這能夠緩解低收入家庭住房問(wèn)題,同時(shí)也能夠有效解決社會(huì)住房方面存在的矛盾,以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。另外,政府部門(mén)應(yīng)該降低對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打壓力度,利用經(jīng)濟(jì)控制的手段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)常態(tài)化發(fā)展,以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。此外,政府部門(mén)應(yīng)該明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo),重視對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用,并以合理的城鄉(xiāng)土地用途規(guī)劃和嚴(yán)格的土地使用許可制度,保障相關(guān)土地使用的合理性。除此之外,政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善,制定各項(xiàng)規(guī)定舉措,營(yíng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí),還應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理,制定嚴(yán)格的管理制度,從而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序,比如,可以建立監(jiān)督管理部門(mén),并賦予相關(guān)部門(mén)一定的權(quán)力,規(guī)范各類(lèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),減少炒房、爛尾等情況發(fā)生。同時(shí),相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該制定科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),可以基于市場(chǎng)需求及人們對(duì)居住環(huán)境的需求,制訂企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,積極轉(zhuǎn)變思想觀念,將消費(fèi)者的需求納入企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)中,這有利于提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最后,從宏觀的角度分析,可以從地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的方面入手,加強(qiáng)招商引資的水平,并落實(shí)稅收優(yōu)惠政策,營(yíng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。同時(shí),還應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,減少以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀,從而推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展[4]。
第一,充分的資金是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的重要條件,在土地供應(yīng)中政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審核,防止出現(xiàn)土地出讓后建設(shè)過(guò)慢,甚至土地閑置的情況,從而提高土地利用率。第二,還應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)金融體系。比如實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化,并加強(qiáng)金融市場(chǎng)和資金市場(chǎng)之間的聯(lián)系,為房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的資金問(wèn)題提供一條安全有效的解決途徑。第三,政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善,制定各項(xiàng)規(guī)定舉措,營(yíng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境。比如加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管控,防止被開(kāi)發(fā)商挪作他用的情況。可以由銀行、開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理單位共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,從而對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)監(jiān)管,等到項(xiàng)目完成后再劃撥給開(kāi)發(fā)商。第四,政府部門(mén)還應(yīng)該選擇適合的金融政策,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控,注重“地區(qū)差異”與“結(jié)構(gòu)性差異”的問(wèn)題,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定方案,以滿(mǎn)足市民的住房愿望為原則進(jìn)行合理開(kāi)發(fā),從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。第五,加強(qiáng)對(duì)新興技術(shù)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用。隨著信息技術(shù)的崛起,各行各業(yè)都面臨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展,相關(guān)部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)新興技術(shù)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用,通過(guò)將數(shù)字化技術(shù)引入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管中,可以有效保障房地產(chǎn)健康發(fā)展,如保持房?jī)r(jià)不大漲大跌等。同時(shí),時(shí)代的不斷變化也指明了未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),將房地產(chǎn)行業(yè)與科技相結(jié)合,有助于保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定,從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展[5]。
如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng),則不利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文從土地供應(yīng)的角度出發(fā),研究土地的供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,提出以下建議:合理土地開(kāi)發(fā),平衡市場(chǎng)關(guān)系;降低土地價(jià)格,控制土地成本;優(yōu)化供應(yīng)方式,營(yíng)造健康市場(chǎng);調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),做好宏觀調(diào)控;明確資金管理,規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。以此,為相關(guān)部門(mén)制定通過(guò)土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的相關(guān)措施提供參考。