張旭杰

（松溪縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，南平 353500）

一、緒論

（一）研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，與眾多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，包括設(shè)計(jì)、建筑、裝潢、家具及金融保險(xiǎn)等。其健康、穩(wěn)定的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)的影響。房?jī)r(jià)作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要指標(biāo)，近年來(lái)持續(xù)上漲，引發(fā)了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因的深入研究。從供給、需求、金融和政策等多個(gè)角度分析，政府部門可以從土地供給、房屋稅收、金融利率等方面制定相關(guān)政策，以控制房?jī)r(jià)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到多種因素影響，各地區(qū)市場(chǎng)狀況存在較大的區(qū)域性差異。當(dāng)前，我國(guó)土地供給市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題。供給市場(chǎng)不規(guī)范、供給制度不健全、土地的供給結(jié)構(gòu)分配與供給計(jì)劃有待完善。例如，目前我國(guó)的土地供給量和供給結(jié)構(gòu)主要由需求決定，而缺乏根據(jù)實(shí)際情況制定的土地供給計(jì)劃。這導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)違規(guī)供地的情況，甚至發(fā)生土地用途隨意變更，從而造成城市規(guī)劃與土地供給的失控[1]。

（二）研究意義

隨著我國(guó)人口的持續(xù)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，人們對(duì)住房的需求和購(gòu)房能力都在日益增強(qiáng)。這種需求的增加無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，促使大規(guī)模的開(kāi)發(fā)活動(dòng)涌現(xiàn)。然而，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于缺乏合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，給市場(chǎng)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。從利益的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)追求快速搶占市場(chǎng)和提升房?jī)r(jià)，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，進(jìn)而造成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。為了維護(hù)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，國(guó)家的政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。制定長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策不僅有助于遏制房?jī)r(jià)上漲，還有利于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、相關(guān)概念

（一）土地供給及供給結(jié)構(gòu)

土地供給是指為需求市場(chǎng)提供可供人們使用的土地?cái)?shù)量。土地供給結(jié)構(gòu)包括土地供給的空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。空間結(jié)構(gòu)主要是指土地的地理位置，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是根據(jù)土地用途進(jìn)行劃分，如商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等。

（二）土地供應(yīng)市場(chǎng)

隨著我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度不斷改革，土地供應(yīng)市場(chǎng)得到繁榮發(fā)展。在功能上，土地供應(yīng)市場(chǎng)，土地供給市場(chǎng)具有優(yōu)化配置土地資源、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全市場(chǎng)體系等功能。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個(gè)方面。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事土地與房子的買賣、出售、租賃等交易場(chǎng)所。例如，買賣雙方在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)時(shí)段進(jìn)行房地產(chǎn)交易的總和。本文的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為商品房市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)。

三、土地供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

在通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求應(yīng)保持平衡狀態(tài)。然而，目前我國(guó)中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而一線城市或省會(huì)城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻偏高。這主要是由于有限土地資源導(dǎo)致的資源供應(yīng)限制，以及大量勞動(dòng)崗位帶來(lái)的快速人口增長(zhǎng)，共同引發(fā)了房地產(chǎn)需求的不斷上升。在這種情況下，供需雙方的關(guān)系無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。因此，當(dāng)?shù)卣块T必須采取針對(duì)性的政策措施。例如，調(diào)整土地供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)引導(dǎo)雙方重新回到平衡的狀態(tài)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

四、土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供應(yīng)量會(huì)通過(guò)增減房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量來(lái)控制房地產(chǎn)的數(shù)量，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地供應(yīng)增加，則房地產(chǎn)數(shù)量上升，房地產(chǎn)需求變緩，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格幅度下降，形成新的平衡局面，反之亦然。近年來(lái)，對(duì)土地供應(yīng)量的控制，主要是借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量，以減少影響，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)[2]。

（二）供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地價(jià)格與市場(chǎng)需求緊密相連，任何需求變化都會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的確定主要基于供給與需求的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)需求持續(xù)上升時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。然而，由于土地供給缺乏彈性，容易導(dǎo)致供不應(yīng)求的情況，進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格發(fā)生變化。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，往往會(huì)以高價(jià)獲取土地。為了獲取利潤(rùn)，他們可能會(huì)再次抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。因此，供應(yīng)價(jià)格的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。只有確保供應(yīng)價(jià)格的合理性和穩(wěn)定性，才能有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（三）供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

相關(guān)部門的土地供應(yīng)方式主要包括拍賣、掛牌和招標(biāo)等方式。這些不同的供應(yīng)方式在出讓過(guò)程中會(huì)對(duì)供應(yīng)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。在不同的背景下，選擇與市場(chǎng)相契合的供應(yīng)方式，可以有效地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)市場(chǎng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（四）供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)家通常會(huì)以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和提高土地利用效率為目標(biāo)，以進(jìn)一步避免土地浪費(fèi)的情況。例如，隨著資本大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了一波“別墅熱”。然而，別墅這種高檔住宅對(duì)土地的利用率非常低，造成了土地資源的浪費(fèi)。因此，我國(guó)實(shí)施了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策，主要增加普通商品住宅的土地供給量，并控制高檔住宅土地的供應(yīng)。通過(guò)調(diào)控土地市場(chǎng)，可以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足中低收入者的住房需求。

五、土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響對(duì)策

（一）合理土地開(kāi)發(fā)，平衡市場(chǎng)關(guān)系

土地市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要影響。因此，在發(fā)展土地市場(chǎng)的過(guò)程中，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確保土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)保持動(dòng)態(tài)平衡，使土地和房地產(chǎn)價(jià)格保持在合理區(qū)間。土地市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展往往是由于房地產(chǎn)價(jià)格虛高所致，因此，在有效控制土地供應(yīng)量的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的監(jiān)管。由于土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相連，政府在監(jiān)管過(guò)程中不僅要確保土地市場(chǎng)交易的合法性和真實(shí)性，還要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定，以避免出現(xiàn)惡意哄抬房?jī)r(jià)的情況[3]。

（二）降低土地價(jià)格，控制土地成本

房地產(chǎn)成本是由土地價(jià)格、銷售成本、融資成本以及建設(shè)成本等多個(gè)方面組成。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地成本占據(jù)了約三分之一的比重，因此土地成本的高低會(huì)對(duì)房地產(chǎn)成本產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)價(jià)格。面對(duì)當(dāng)前高企的房地產(chǎn)價(jià)格，政府可以考慮通過(guò)降低土地價(jià)格來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。首先，降低土地取得成本?？刂仆恋貎r(jià)格的關(guān)鍵在于有效控制征地搬遷費(fèi)用和土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用這兩大項(xiàng)成本。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，應(yīng)制定符合市場(chǎng)規(guī)律的有效政策，合理規(guī)劃征遷范圍、有效控制征遷進(jìn)度、整體實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，從而降低土地取得成本。其次，制定控制地價(jià)的土地出讓方案。通過(guò)設(shè)定合理的方案，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)到一定程度時(shí)，將競(jìng)低價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)榈鹊貎r(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)低者得）、等地價(jià)競(jìng)配建（配建設(shè)施價(jià)高者得）等方式，以防止土地價(jià)格溢價(jià)過(guò)高。

（三）優(yōu)化供應(yīng)方式，營(yíng)造健康市場(chǎng)

土地供應(yīng)一般采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種方式。然而，目前我國(guó)土地出讓的規(guī)范仍沿用國(guó)土部（現(xiàn)自然資源部）2006 年發(fā)布的144 號(hào)文件。經(jīng)過(guò)十六年的城市化進(jìn)程，土地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，因此供應(yīng)方式的優(yōu)化已經(jīng)迫在眉睫。

為了充分發(fā)揮各種土地供應(yīng)方式的優(yōu)點(diǎn)，并更好地實(shí)施土地供應(yīng)，應(yīng)對(duì)各種供應(yīng)方式的供應(yīng)范圍進(jìn)行明確劃分，并進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)方式。首先，招標(biāo)出讓是為了滿足特定需求的項(xiàng)目而采用的供應(yīng)方式。在招標(biāo)階段，應(yīng)對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的審核，以確保公平、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。這樣可以保障公平、公開(kāi)出讓的原則，并避免不公平競(jìng)爭(zhēng)的情況發(fā)生。其次，拍賣出讓作為主要的線下土地供應(yīng)方式，能夠讓競(jìng)買人直觀地了解各項(xiàng)土地信息。同時(shí)，拍賣時(shí)緊張的氣氛和拍賣師的引導(dǎo)容易提高土地成交價(jià)格。然而，由于土地競(jìng)買人在社會(huì)中屬于少數(shù)群體，特別是在縣、鄉(xiāng)級(jí)的土地供應(yīng)中，土地信息往往不受到關(guān)注，導(dǎo)致競(jìng)買人數(shù)量有限，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。因此，政府應(yīng)加大宣傳力度，通過(guò)加強(qiáng)網(wǎng)站建設(shè)等方式，為土地購(gòu)買意向人提供一個(gè)全面的信息平臺(tái)。此外，在拍賣時(shí)邀請(qǐng)群眾參觀，不僅可以接受群眾監(jiān)督，提高出讓環(huán)節(jié)的公平性和公開(kāi)性，還能增加社會(huì)參與感，擴(kuò)大影響力。再次，掛牌出讓體現(xiàn)了土地供應(yīng)過(guò)程中網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用。作為最廣泛的供應(yīng)方式，公告、報(bào)名和競(jìng)買等所有流程都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。然而，競(jìng)買人對(duì)地塊的了解僅限于網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)字和圖片，無(wú)法全面掌握地塊信息。此外，網(wǎng)絡(luò)中存在的延遲和流量限制也是掛牌出讓面臨的主要問(wèn)題。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)掛牌出讓的平臺(tái)建設(shè)，一是能夠更多地上傳地塊信息，方便競(jìng)買人更好地了解地塊，二是優(yōu)化平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)，避免由于網(wǎng)絡(luò)造成的競(jìng)買事故。最后，協(xié)議出讓在城市化初期因其流程簡(jiǎn)單、供地意向明確而被廣泛應(yīng)用。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)對(duì)公平、公開(kāi)出讓程序的關(guān)注增加，這種簡(jiǎn)化出讓程序的供應(yīng)方式已不適用于大多數(shù)供應(yīng)情況。因此，應(yīng)限制其使用范圍。這樣才能在現(xiàn)今新形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)用地，乃至所有國(guó)有土地的供應(yīng)，提供最優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)方式和供地方案，從而營(yíng)造積極、健康的市場(chǎng)環(huán)境。

（四）調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做好宏觀調(diào)控

首先，相關(guān)部門應(yīng)該完善土地、收稅等政策規(guī)范，并利用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控。其次，應(yīng)該加快推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，不斷完善住房金融政策，并加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的管理，從而提升對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制。再次，政府部門應(yīng)該加快廉租房建設(shè)，這能夠緩解低收入家庭住房問(wèn)題，同時(shí)也能夠有效解決社會(huì)住房方面存在的矛盾，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。另外，政府部門應(yīng)該降低對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打壓力度，利用經(jīng)濟(jì)控制的手段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)常態(tài)化發(fā)展，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。此外，政府部門應(yīng)該明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，重視對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用，并以合理的城鄉(xiāng)土地用途規(guī)劃和嚴(yán)格的土地使用許可制度，保障相關(guān)土地使用的合理性。除此之外，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善，制定各項(xiàng)規(guī)定舉措，營(yíng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理，制定嚴(yán)格的管理制度，從而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，比如，可以建立監(jiān)督管理部門，并賦予相關(guān)部門一定的權(quán)力，規(guī)范各類房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，減少炒房、爛尾等情況發(fā)生。同時(shí)，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該制定科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，可以基于市場(chǎng)需求及人們對(duì)居住環(huán)境的需求，制訂企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，積極轉(zhuǎn)變思想觀念，將消費(fèi)者的需求納入企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)中，這有利于提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最后，從宏觀的角度分析，可以從地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的方面入手，加強(qiáng)招商引資的水平，并落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，營(yíng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，減少以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，從而推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展[4]。

（五）明確資金管理，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)

第一，充分的資金是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的重要條件，在土地供應(yīng)中政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審核，防止出現(xiàn)土地出讓后建設(shè)過(guò)慢，甚至土地閑置的情況，從而提高土地利用率。第二，還應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)金融體系。比如實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化，并加強(qiáng)金融市場(chǎng)和資金市場(chǎng)之間的聯(lián)系，為房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的資金問(wèn)題提供一條安全有效的解決途徑。第三，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)制度的完善，制定各項(xiàng)規(guī)定舉措，營(yíng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境。比如加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管控，防止被開(kāi)發(fā)商挪作他用的情況。可以由銀行、開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理單位共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，從而對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)監(jiān)管，等到項(xiàng)目完成后再劃撥給開(kāi)發(fā)商。第四，政府部門還應(yīng)該選擇適合的金融政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，注重“地區(qū)差異”與“結(jié)構(gòu)性差異”的問(wèn)題，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定方案，以滿足市民的住房愿望為原則進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。第五，加強(qiáng)對(duì)新興技術(shù)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用。隨著信息技術(shù)的崛起，各行各業(yè)都面臨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，相關(guān)部門必須加強(qiáng)對(duì)新興技術(shù)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用，通過(guò)將數(shù)字化技術(shù)引入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管中，可以有效保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，如保持房?jī)r(jià)不大漲大跌等。同時(shí)，時(shí)代的不斷變化也指明了未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，將房地產(chǎn)行業(yè)與科技相結(jié)合，有助于保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展[5]。

結(jié) 語(yǔ)

如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，則不利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文從土地供應(yīng)的角度出發(fā)，研究土地的供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提出以下建議：合理土地開(kāi)發(fā)，平衡市場(chǎng)關(guān)系；降低土地價(jià)格，控制土地成本；優(yōu)化供應(yīng)方式，營(yíng)造健康市場(chǎng)；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做好宏觀調(diào)控；明確資金管理，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。以此，為相關(guān)部門制定通過(guò)土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的相關(guān)措施提供參考。