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        物業(yè)公司未及時報火警需擔責嗎?

        2024-03-18 09:03:32
        東方劍·消防救援 2024年2期
        關鍵詞:湘繡物業(yè)公司煙霧

        小區(qū)發(fā)生火災時??梢?,有很多還造成了嚴重的后果。小區(qū)的消防安全管理,關系到居民的生命財產安全,因此必須將火災預防放在物業(yè)安全管理的首位。那么,若不幸發(fā)生火災,物業(yè)、業(yè)主的責任該怎么劃分?

        小區(qū)失火物業(yè)是否有責任,取決于導致火災的原因和物業(yè)是否盡到了相應的管理職責。如果火災是由業(yè)主個人行為導致,例如私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等,那么物業(yè)通常不承擔責任,除非業(yè)主能夠證明其存在管理過失。如果火災是由物業(yè)公司的過失或疏忽導致,例如未及時維修損壞的消防設施、未及時清理樓道內的雜物等,那么物業(yè)通常要承擔相應的法律責任,并承擔相應的賠償責任。

        案例回顧

        2018 年4 月4 日晚,位于湖南省長沙市雨花區(qū)的一幢居民樓302室業(yè)主向物業(yè)反映,家中有不明煙霧,要求物業(yè)報警,且拍攝了視頻發(fā)至業(yè)主群內。物業(yè)接到業(yè)主電話后,即到現(xiàn)場查看。起火的居民樓是一幢3 層疊拼洋房,共有6 戶業(yè)主,有3 戶在家,家中均無異常,另外3戶家中無人。聞訊趕至的物業(yè)人員查看發(fā)現(xiàn)通風井口冒出煙霧和熱氣,但未發(fā)現(xiàn)明火。工作人員排查至次日4 時,仍未找到煙霧的源頭,遂未撥打119 報警,也沒有電話通知業(yè)主。時至8 時57 分,樓內101 室業(yè)主打開房門,發(fā)現(xiàn)濃煙從家里冒出,急著在走道求助。物業(yè)保安發(fā)現(xiàn)后才撥打119,并接消火栓進行滅火。

        101 室內設有湘繡藝術館,館內收藏了許多珍品,有些還獲得國家級金獎、銀獎。經評估公司評估,火災造成湘繡館損失超2000 萬元。鑒于大火持續(xù)近10 小時物業(yè)都沒有報警或報信,業(yè)主怒不可遏,將物業(yè)公司起訴至長沙市雨花區(qū)人民法院,索賠1970 萬元。

        法院審理認為,涉案火災在事發(fā)當日23 時已能為外界感知,物業(yè)公司在收到302 業(yè)主消息,知曉涉案房屋通風井不斷冒煙并伴有熱量的情況,應予以高度關注。雖然物業(yè)公司一直在排查,但冒煙的情況已持續(xù)4 個小時,卻仍未報火警,亦未通知101 業(yè)主,該緊急處置行為具有明顯的不合情理,且原告的損失主要是湘繡作品經過長時間高溫所致的,客觀上造成原告損失擴大,物業(yè)公司存在過錯,應承擔相應賠償責任。經過第三方評估公司認定,法院認定受損湘繡作品的損失基數(shù)為2041.6 萬余元,并酌定物業(yè)公司承擔20%的賠償責任。法院一審判決物業(yè)公司賠償損失408 萬余元。

        面對一審結果,原、被告雙方均表示不服,均提起上訴。原告認為,物業(yè)公司應當承擔主要責任,而不是次要責任;物業(yè)公司則認為自己沒有過錯,不應該承擔責任,即使要擔責,408 萬元的賠償已遠遠超出了其通過收取物業(yè)費所能承受的范圍。

        二審過程中,物業(yè)公司代理律師表示,業(yè)主室內不屬于物業(yè)管理范圍,火災是室內電氣設備線路故障所致,101 室作為房屋產權所有人和物業(yè)所有人,未消除安全隱患,導致火災發(fā)生,其自身應對火災負全部責任。物業(yè)方還認為,101 室違規(guī)住改商,未經消防部門審批,也未安排人員值守,未盡到所有人和管理人的義務,導致火災隱患不能及時發(fā)現(xiàn)。當火災擴大后,不能及時撲救,造成火勢擴大,其自身存在重大過錯,應對火災造成的損失承擔全部責任。原告認為,正是因為物業(yè)不通知業(yè)主、不打火警電話才導致了火災。2020 年12 月3 日,二審法院以“原判決認定基本事實不清”為由發(fā)回重審。2021 年5 月20 日,一審法院重審裁定,101 室業(yè)主對屋內火災的發(fā)生存在明顯的主觀過錯,需承擔80%的損失,物業(yè)公司作為公共場所的管理方未盡到安全保障義務,造成他人損害的應當承擔侵權責任,需承擔20%的損失。

        案例解讀

        解讀人:陳潔

        在上述案例中,長沙市雨花區(qū)某小區(qū)302 室居民發(fā)現(xiàn)家中有不明煙霧后,立即打電話向物業(yè)反映并要求物業(yè)報警,物業(yè)雖然發(fā)現(xiàn)通風井口有冒煙霧和熱氣,但經過排查之后并沒有發(fā)現(xiàn)煙霧的源頭,于是停止排查。在整個過程中,物業(yè)都沒有報警,直到101室業(yè)主打開家中房門發(fā)現(xiàn)濃煙冒出,其后物業(yè)才撥打119 報警電話。更不湊巧的是,101 室內設有湘繡藝術館,最后這場火災造成的損失逾2000 萬元。

        《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定:“對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?!币虼?,物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為,另一方面有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務。也就是說,物業(yè)具有報告責任,當發(fā)現(xiàn)消防隱患在自己能力范圍內無法消除時,應及時向消防救援機構報告。

        在上面案例中,物業(yè)公司作為小區(qū)消防安全責任單位,在發(fā)現(xiàn)小區(qū)房間內有不明煙霧,經過排查也無法發(fā)現(xiàn)起火點后,就應明白這是憑物業(yè)能力無法消除的危險,應及時向消防救援機構報告,但物業(yè)公司未能盡到應盡的管理職責,導致延誤滅火,擴大了火災造成的損失,理應承擔一定的責任。

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