王宇

在北京朝陽區(qū)勁松、雙井區(qū)域，建于上世紀(jì)70年代的老樓，已成為城市更新中重點(diǎn)提升改造的對象。攝影/徐昕

說起在勁松居住區(qū)114號樓經(jīng)歷過的事兒，北京朝陽區(qū)勁松街道勁松一區(qū)社區(qū)黨委書記牛磊直咬牙。廁所的塑料下水管道因?yàn)槔匣l繁滲漏，居民求助，他就得幫著堵，進(jìn)門一看，管道上爬滿了蛆。

“當(dāng)時有二十多個居民來我們這兒反映，房頂和暖氣、上下水管線都漏水，墻皮往下掉。樓的質(zhì)量確實(shí)很差，看個電視、吵個架，隔壁聽得清清楚楚，鄰里之間矛盾突出?！眲潘山值莱鞘泄芾磙k公室主任何海軍告訴《中國新聞周刊》。

建于1976年12月的勁松居住區(qū)，從2012年起開始老舊小區(qū)改造，以圈梁式和外套式抗震加固為核心。但114號樓的改造始終沒有動靜。何海軍說，114號樓曾被納入改造范圍，但經(jīng)過檢測評估后，被確定為D級危樓，因樓況太差，兩種抗震加固方式都被設(shè)計單位否定了。

不能改造，也沒有騰退計劃，這幢緊挨著垂楊柳醫(yī)院的“抗震樓”被困在東三環(huán)西側(cè)的黃金地段，動彈不得。

直到2018年3月，北京市政府辦公廳印發(fā)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》，提出各區(qū)政府對簡易住宅樓和沒有加固價值的危險房屋，可通過解危排險、拆除重建等方式進(jìn)行整治。

這無疑給了114號樓一條全新的出路——拆除重建的想法被提了出來。2020年6月，北京市住建委等四部門發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，危舊樓原地拆除重建的試點(diǎn)工作，開始在朝陽、東城、西城、豐臺、海淀選點(diǎn)推進(jìn)。而根據(jù)《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，到2025年，將實(shí)施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

2022年以來，隨著北京東城區(qū)龍?zhí)督值拦饷鳂?7號樓、朝陽區(qū)勁松一區(qū)114號樓完成原地拆除重建，西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓項(xiàng)目啟動，這逐漸被視為“老破小的最佳出路”。最高花費(fèi)幾十萬元，就能在城市中心換得一套增加了電梯、使用面積和合理布局的新房，很難不讓人動心。

但事實(shí)上，作為一項(xiàng)當(dāng)前主要依賴政府出資的普惠性政策，“解危排險”才是北京危舊樓改建的初衷，是安全性上的雪中送炭，而非舒適性上的錦上添花。更何況，因涉及居民出資，需要居民意見高度統(tǒng)一，其間的復(fù)雜更是超出外界的想象。

關(guān)于114號樓，翁玲的記憶一半輝煌，一半晦暗。

輝煌的那段對應(yīng)上世紀(jì)70年代。1976年5月，國務(wù)院批復(fù)北京市1976年基本建設(shè)綜合計劃，要求各部委積極支持北京市對一般民用建筑實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設(shè)、分配、管理的辦法，并決定自1976年開始，在東郊、南郊工業(yè)區(qū)附近建成成片的居住區(qū)。

當(dāng)年12月，勁松居住區(qū)開工，此后掀起了“首都住宅建設(shè)的新高潮”。北京市委向中央報送的報告提出，到1980年底，力爭全市建成百萬平方米的住宅。而憑借建筑規(guī)模，勁松居住區(qū)甚至成為那個階段的建筑量度量單位。

1978年，翁玲35歲，正值盛年，與丈夫攜一雙兒女，憑借北京建工五建集團(tuán)職工的身份，成為首都住宅建設(shè)熱潮最早的受益者之一。一家四口分到位于勁松居住區(qū)114號樓一套64平方米的三居室，擁有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間。

最重要的是，當(dāng)時因唐山大地震的影響，抗震要求在城建系統(tǒng)很受重視。據(jù)說當(dāng)年來自清華大學(xué)的建筑設(shè)計人員在分四個單元容納66戶居民的114號樓上，做起了“獨(dú)立單體、框架輕板”的抗震結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)。

“為什么說這樓好呢？這是北京第一幢輕體樓，防震的！誰不羨慕啊？”時隔46年，81歲的翁玲急促用力地拍著眼前的木茶幾，驕傲溢于言表。

那是輕質(zhì)建筑材料炙手可熱的年代。當(dāng)時，國內(nèi)第一條紙面石膏板生產(chǎn)線在北京市輕型建筑材料公司建成投產(chǎn)，獲得建設(shè)部科技進(jìn)步一等獎。

輝煌與晦暗之間，隔著四十多年。墻上有蟑螂，來不及出手，翁玲伸腳一踹，墻體被踹出個大窟窿。當(dāng)年緊俏的輕質(zhì)復(fù)合板材褪去光環(huán)，成為居民口中的“泡沫板子”“塑料管子”。

“塑料管子”因老化而頻繁滲漏，“泡沫板子”又禁不住雨淋水泡，被“破樓”折磨的痛苦尖銳綿密：樓上漏水，翁玲家的地上就得堆滿盆盆罐罐；自己睡的那張床，總有一部分泡在水里，從未徹底干爽過；房子新裝修后，電線埋在墻體里，盛夏時節(jié)，下雨漏一次水，停電半個月，翁玲夫婦和兒子只能在溽暑中忍耐。

2012年開始的北京老舊小區(qū)改造，正是從勁松街道發(fā)源。而以引入社會資本參與老舊小區(qū)改造、提升居住品質(zhì)為核心的“勁松模式”也成為各地競相取經(jīng)的對象。身處老舊小區(qū)改造的前沿，翁玲眼見著30多幢樓一一得到抗震加固和加裝電梯，114號樓卻因被評級為D級危樓，改造遲遲沒有進(jìn)展，心里不是滋味兒，“就我們孤零零地（被剩下），誰見了我們都說，瞧你們那破樓”。

2018年3月，北京市政府辦公廳印發(fā)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》后，114號樓找到了新出路，拆除重建。愿景集團(tuán)勁松業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人褚秋晨告訴《中國新聞周刊》，集團(tuán)從2018年就開始策劃勁松一區(qū)和二區(qū)的綜合整治提升，并開始接管小區(qū)物業(yè)，“居民生活實(shí)在太不方便了，要掛個鏡子、衣服，墻上連釘子都釘不住”。

“勁松模式”耕耘多年，其間勁松街道辦事處與市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（下稱“住建委”）及市規(guī)劃與自然資源委員會（下稱“規(guī)自委”）朝陽分局等委辦局建立了緊密聯(lián)系。褚秋晨說，拆除重建114號樓的想法產(chǎn)生后，“住建委讓我們先行一步，就有了這個試點(diǎn)”。

幾乎同一時間，西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓的危舊樓改建項(xiàng)目也開始啟動。

這幢建于1976年的老樓，建造之初，是一家眼鏡廠的辦公用房。改造后，安置了曾住西單民房的家庭。8號樓最早的居民安萍向《中國新聞周刊》回憶，相比貼著長安街的西單，當(dāng)時這里顯得偏僻破舊。周圍都是平房，暖氣是后來外接的，剛開始入住的那幾年，樓里沒有暖氣，取暖得靠居民自己往樓上搬煤。但40多年過去，這幢位于西北二環(huán)里的老樓因其區(qū)位和教育醫(yī)療資源優(yōu)勢，成為居民無法放棄的利益。

新街口街道辦事處四級調(diào)研員朱驊記得，8號樓早在2012年就被鑒定為D級危樓，當(dāng)時就已經(jīng)出現(xiàn)墻體沙化開裂，地面沉降，“當(dāng)時就想做抗震加固，但因?yàn)榫用褚庖娢茨芙y(tǒng)一，事情就沒做成”。

“一樓有違建，二樓就老來投訴，怕盜賊攀爬入室；五樓的電線是老舊的麻花線，時間長了就著火；四樓裝櫥柜，發(fā)現(xiàn)墻體沙化到不能釘釘子了；一樓反潮、滲水嚴(yán)重；二樓和五樓陽臺都有裂縫。”玉桃園社區(qū)工作者金鑫告訴《中國新聞周刊》，由于8號樓是獨(dú)棟建筑，規(guī)模有限，因難以平衡收支，物業(yè)管理難度很大，居民大量訴求涌入社區(qū)。

2020年6月17日，北京市住建委、規(guī)自委、發(fā)改委和財政局聯(lián)合發(fā)布了被稱為178號文的《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，明確在各區(qū)開展危舊樓房改建的試點(diǎn)工作。

“178號文一出來，我們先跟區(qū)里爭取了這個項(xiàng)目，并征集居民意見?！敝祢懜嬖V《中國新聞周刊》，“以前居民的意見還比較分散，有人想拆遷，但這次征集意見后，大家對改造思路就集中統(tǒng)一了。”最終成為市級的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目。

西城區(qū)住建委老舊小區(qū)危舊房屋改造科的工作人員謝忠宇告訴《中國新聞周刊》，8號樓能成為西城區(qū)的危舊樓改建試點(diǎn)，一方面是因?yàn)樗`建較少，另一方面是它戶數(shù)少。但最關(guān)鍵的原因，是民意基礎(chǔ)足夠好，“第一輪征詢居民意見，大家就達(dá)成統(tǒng)一”。

“以前我們遇到過極端案例，老樓已經(jīng)‘不能更破’了，幾乎所有的居民都同意改建，但有一戶居民因孩子要出國留學(xué)，急需用錢，并提出一系列要求，使得整樓沒有實(shí)施改建。”謝忠宇告訴《中國新聞周刊》。

征地拆遷模式發(fā)展20年，觀念的轉(zhuǎn)變并非易事?！皠傞_始我們做居民工作，居民就認(rèn)為這是拆遷，不僅不出資，還想一套換兩套，或者讓政府補(bǔ)償?！痹诮值篮蜕鐣Y本先行的勁松之前，整個北京市都沒有危舊樓改建的成功案例?！熬用駮耄闶情_發(fā)商，樓拆了以后能得到多少利益?！焙魏＼娀貞?。

盡管178號文提出，改建意向征詢、方案征詢獲得不低于三分之二的居民同意，方案就可開展下一步工作。但實(shí)際操作中，謝忠宇發(fā)現(xiàn)，改建真正的前置條件是“100％同意的民意基礎(chǔ)”。

“拆老樓不是縫縫補(bǔ)補(bǔ)，大家用同一個地基，有一家不愿意都很難組織實(shí)施?！敝x忠宇告訴《中國新聞周刊》，擁有民意基礎(chǔ)、申請樓房滿足178號文適用范圍的情況下，試點(diǎn)實(shí)施“先到先得”。

要原地改建，首先要算清楚拆除重建的成本究竟是多少。何海軍介紹，不像有完整指導(dǎo)手冊的抗震加固，危舊樓改建沒有現(xiàn)成的方案，誰都不知道該怎樣出資。

“我們跟市住建委碰頭，住建委讓我們測算每平方米的拆除重建成本。其他區(qū)縣測算都在10000元/平方米以上，我們測算的是8400元/平方米，全市最低?！?/p>

據(jù)114號樓改建項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施主體北京建工五建集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理孟樊軍介紹，拆除重建成本由拆改費(fèi)用、工程成本和二類費(fèi)用構(gòu)成，拆改費(fèi)用包括拆除、渣土消納、市政改線和樹木栽移的費(fèi)用，而二類費(fèi)用則包括設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、可研報告費(fèi)用等。

之所以能給出全市最低拆建成本，是因?yàn)槲褰瘓F(tuán)同時也是產(chǎn)權(quán)方?！爱a(chǎn)權(quán)方本身就是建筑公司，還讓出了許多利潤?！焙魏＼姼嬖V《中國新聞周刊》。

據(jù)何海軍介紹，按照市、區(qū)1：1.2的標(biāo)準(zhǔn)，北京市、朝陽區(qū)財政最終對114號樓拆除重建的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是5786元/平方米，占8400元/平方米測算成本的68.8％。

1：1.2的財政支持標(biāo)準(zhǔn)，出自2019年由北京市四部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財政補(bǔ)助政策的函》。該文件規(guī)定，城六區(qū)、通州區(qū)區(qū)級財政負(fù)擔(dān)改造資金不高于市級補(bǔ)貼單價的1.2倍。實(shí)際操作中，城六區(qū)通常按照市級補(bǔ)貼單價的1.2倍頂格執(zhí)行補(bǔ)助。2020年出臺的178號文將改建項(xiàng)目納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，財政支持政策亦按照上述函件執(zhí)行。據(jù)孟樊軍介紹，114號樓一共拆除了3988.88平方米，兩級財政共補(bǔ)助 2307.9萬元。

178號文提出，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模。

“能增加多少建筑規(guī)模？剛開始沒有任何標(biāo)準(zhǔn)?！焙魏＼娬f，在最初的設(shè)計方案中，114號樓增加了15％的建筑規(guī)模，但未得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，理由是不符合疏解政策?！半m然沒有增加住戶，但減量發(fā)展的背景下，朝陽區(qū)的建設(shè)指標(biāo)沒有那么多了?！痹黾拥慕ㄖ?guī)模最終被壓到11％左右，覆蓋增加電梯和改建廚房、衛(wèi)生間所需的面積。

樺皮廠胡同8號樓也面臨同樣的問題?！敖ㄖ娣e究竟能增加多少，很難把握?！敝x忠宇說。最終，參考勁松一區(qū)114號樓和東城區(qū)光明樓17號的做法，樺皮廠胡同8號樓的設(shè)計方案得到優(yōu)化，增加了約90平方米的建筑面積。而每套房屋增加了6到8平方米的使用面積。

在寸土寸金的北京城六區(qū)，房屋面積的增加意味著數(shù)十萬的賬面收益。而從搖搖欲墜的危樓到改建后黃金地段、布局合理、加裝電梯的新房，房產(chǎn)增值的前景毋庸置疑。以其中一個項(xiàng)目為例，確認(rèn)改建后，每平方米的房價增加了2萬元。再加上北京市、區(qū)政府真金白銀的大力改建支持，在外界看來，居民的出資意愿理應(yīng)高漲。

但參與危舊樓改建試點(diǎn)的住建部門、街道、社區(qū)發(fā)現(xiàn)，“部分居民總是想以更小的代價獲得更多”。

何海軍告訴記者，最初做測算時，居民在24個月的改建期內(nèi)的安置成本，與拆除重建成本合并后，每戶居民大概要出資20萬元到22萬元之間。但聽聞這個測算結(jié)果，在最初的意見征詢階段100％同意原址重建的居民里，只有三分之一的居民同意出資，另外三分之二的居民紛紛拒絕或持觀望態(tài)度，工作無法繼續(xù)推進(jìn)。

2019年12月，時任朝陽區(qū)區(qū)長到勁松調(diào)研，街道向他匯報了114號樓的情況，居民957萬元的周轉(zhuǎn)費(fèi)最終由朝陽區(qū)財政承擔(dān)。

對于已經(jīng)扣除周轉(zhuǎn)費(fèi)的出資方案，部分居民仍不滿意。按照最初的設(shè)想，基于“成本共擔(dān)”原則，除了承擔(dān)新增面積的改建成本，對于房屋原有面積，在政府與產(chǎn)權(quán)單位出資后仍不能覆蓋成本的情況下，居民應(yīng)負(fù)擔(dān)仍舊不足的部分。

“但與居民溝通實(shí)施方案時，由于工作比較困難，原住房面積中應(yīng)該由居民承擔(dān)的改建成本，實(shí)際上也是由產(chǎn)權(quán)單位來承擔(dān)，這樣我們的出資就從558萬增加到640萬。”孟樊軍告訴《中國新聞周刊》。

最終，114號樓居民負(fù)擔(dān)了每戶平均7.7平方米的新增面積成本，出資額在6萬元到7萬元之間，66戶居民一共出資400萬元。此外，按照計劃，以取得新增地下空間的經(jīng)營權(quán)為條件，愿景集團(tuán)應(yīng)作為社會資本出資600萬元，才能使得3900多萬元的建設(shè)成本得到資金平衡。

但何海軍坦陳，114號樓居民的出資比例之所以得到大幅降低，是因?yàn)檫@是全市第一個危舊樓改建試點(diǎn)，當(dāng)時誰也不知道究竟該怎么測算拆除重建成本，“114樓之后，如果再有拆除重建的情況，居民恐怕就要自己負(fù)擔(dān)周轉(zhuǎn)安置費(fèi)了”。

而樺皮廠8號樓項(xiàng)目，根據(jù)建設(shè)實(shí)施主體德源集團(tuán)最初的測算結(jié)果，居民出資在10萬元以內(nèi)，每戶居民出資4萬元到8萬元不等。但隨后，設(shè)計單位發(fā)現(xiàn)由于過去的水、電、氣、熱均為外接管線，改建后變成地下管線，需要重新開一些管線出口，成本因此升高。

重新測算后，除了自行解決周轉(zhuǎn)問題，8號樓每戶居民的改建負(fù)擔(dān)約為20萬元左右。這個出資方案要通過，意味著經(jīng)濟(jì)條件最薄弱的居民也能承受出資方案，其中的難度遠(yuǎn)超外界想象。

金鑫記得，有一戶居民在改建方案成型前，以超過同地段房屋平均水平的價格買入一樓帶有違建的房屋。改建方案形成過程中，得知自己購買的違建面積，拆除后得不到相應(yīng)補(bǔ)償，遲遲不肯在協(xié)議上簽字。

還有一戶居民，祖孫三代居住的房子，有三分之一的產(chǎn)權(quán)屬于女兒的姨媽。因家庭變故，女兒負(fù)債累累，原本咬牙答應(yīng)了最初幾萬元的改建出資，等出資金額上升到20萬元，她再也無力承受。為此，社區(qū)和工作組找遍了他們的親戚，卻沒人愿意提供幫助。

“姨媽就說了，這房子有我的三分之一，之前已經(jīng)因?yàn)閯e的事兒為她們出過錢了，姨媽自己每個月還花1萬塊租房住呢，憑什么還為自己住不上的房子付20萬改建費(fèi)呢？”金鑫回憶。

但在絕大多數(shù)居民都已經(jīng)形成統(tǒng)一意見、而自己又無法承擔(dān)出資義務(wù)的情況下，這戶居民同意以當(dāng)時的市場均價賣房。但當(dāng)時項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入改建流程，買家需要在無法申請商業(yè)貸款的情況下，以13萬元/平方米的價格，為這套63.5平方米的房屋支付800多萬元的房款，買主難尋，最終有關(guān)部門搭橋，通過市場手段找到了合適的買家。

勁松114號樓的居民最終出資額在6萬元到7萬元之間，但因66戶居民里，有三戶還沒有完成房改，需要多出幾萬元。正是這數(shù)萬元，困住了整個114號樓的改建推進(jìn)。

“有人因患了大病，家中一貧如洗，還有居民因精神疾病，沒有行為能力。”何海軍告訴記者，“但不能因?yàn)橐粦舫霾涣诉@個錢，就辦不了這個事”。

貧困的低保戶，街道通過民政部門申請額外的救助。大病致貧的居民，街道幫助他申請到大病救助。還有五建公司老的單位職工，就通過單位救助。受精神疾病困擾的家庭，街道找到女兒來幫他們處理?！翱傊Х桨儆嫷叵朕k法，由五建公司為這些居民做了房改，不然做不了拆除重建?！焙魏＼娬f。

在改建成本和居民的經(jīng)濟(jì)條件均為剛性約束的情況下，引入社會資本原本能為老舊小區(qū)改造起到資金調(diào)蓄作用，這也是“勁松模式”的精髓。

“社會資本進(jìn)來，需要有能利用的空間?！敝x忠宇說。但按照“減量發(fā)展”的要求，建筑新增面積受到嚴(yán)格約束，社會資本進(jìn)入后的經(jīng)營性空間未必能得到保障。

以114號樓為例，愿景集團(tuán)原本希望能成為建設(shè)實(shí)施主體，但最終由產(chǎn)權(quán)單位五建集團(tuán)來擔(dān)任。愿景集團(tuán)還期待可以對地下新增空間做經(jīng)營性利用，但這個設(shè)想也未能實(shí)現(xiàn)。愿景集團(tuán)表示，改建工程完成后，他們發(fā)現(xiàn)地下空間的層高無法滿足經(jīng)營性空間的要求，只能把地下空間當(dāng)作物業(yè)辦公用房使用。對這個問題，五建集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴《中國新聞周刊》，愿景集團(tuán)租賃年限20年，不符合相關(guān)政策，所以租賃使用協(xié)議一直未簽署，同時愿景集團(tuán)內(nèi)部未進(jìn)行出資立項(xiàng)，最終由五建集團(tuán)墊資施工。

打開人民網(wǎng)開設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)留言板，選擇北京市，檢索“危樓”“危房”，數(shù)十條居民留言都在表達(dá)相似的訴求：樓房已經(jīng)鑒定為危房，何時才能騰退或者原址重建？不少人提到勁松114號樓，短短幾句話，流露出極度的渴望與羨慕。在勁松一區(qū)，旁邊樓棟的居民看到牛磊，難免半調(diào)侃半認(rèn)真地問上一句：“牛書記，什么時候把我們那樓也給拆了重建啊？”

同樣在本月，樺皮廠胡同8號樓實(shí)現(xiàn)了封頂。施工繞過了產(chǎn)權(quán)歸集，采用“產(chǎn)權(quán)主體不變、實(shí)施主體代建”等模式，并借助裝配式建筑方式，將建設(shè)周期壓縮到兩個月，也為危舊樓原址重建提供了一種思路。

經(jīng)歷過試點(diǎn)的人，都知道過程的艱難、漫長和附著在“試點(diǎn)”二字上的特殊待遇，天時、地利、人和，缺哪樣都不行。“希望居民知道試點(diǎn)的來龍去脈，知道沒有改造價值的D級危樓是改建的前置條件，理性客觀地看待?！敝x忠宇說，“它的首要目的是解危排險，不是錦上添花，而是雪中送炭?！?/p>

（文中翁玲、安萍為化名）