文 徐 嵩 楊 政

二十年前，一對四川夫妻在北京郊區(qū)花三萬元購買了一處農(nóng)房，二十年后房屋拆遷，三萬元買的房子能分得總價(jià)值一千多萬元的拆遷補(bǔ)償。原房主知道后坐不住了，要求收回這個(gè)房子，兩家鬧上法院，且看事件后續(xù)如何發(fā)展。

案情簡介

二十多年前，四川的何先生與妻子千里迢迢來到北京給兒子治病，在漫長昂貴的治療中，長期的租房居住使何先生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)變得更加沉重，為了給孩子一個(gè)更好的治療環(huán)境，何先生萌生了購買一套房屋的想法，在多方打探下他和妻子看中北京郊區(qū)于大爺?shù)囊惶渍胤课?，位置雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn)，但是好在價(jià)格適中，經(jīng)過多番商議，約定以3萬元價(jià)格成交，何先生東拼西湊了3萬元后便和于大爺簽訂了買賣協(xié)議，何先生一家人也正式在北京安頓了下來。

春去秋來，轉(zhuǎn)眼二十多年過去，由于政府的發(fā)展規(guī)劃，何先生一家收到了通知，何先生所居住的區(qū)域即將規(guī)劃為拆遷區(qū)。這個(gè)消息讓何先生一家人喜出望外，隨著北京的飛躍發(fā)展，房價(jià)一度飆升，經(jīng)過仔細(xì)的測量，按照所屬區(qū)域的拆遷價(jià)，何先生的房屋和宅基地總拆遷補(bǔ)償款高達(dá)1100多萬元。有人歡喜有人愁，原房主于大爺聽到這個(gè)消息后腸子都悔青了，他立刻找到了何先生，表示當(dāng)年雙方簽訂的買賣合同無效，要求按照原價(jià)收回房子，房子的拆遷款理應(yīng)屬于他。面對于大爺?shù)囊螅鹑缫慌枥渌疂矞缌撕蜗壬患业南矏?，在他們看來，他們?yōu)檫@個(gè)家傾注了太多的情感和努力，這房子理應(yīng)是屬于他們的，何先生一家堅(jiān)決不同意于大爺?shù)囊?，為此于大爺一紙?jiān)V狀將何先生告上法庭。

法院在審理此案時(shí)，綜合考慮了拆遷補(bǔ)償政策以及公平和誠信原則等多方面因素。按照當(dāng)事人簽訂買房協(xié)議時(shí)適用的1998年修訂的《中華人民共和國土地 管理法》第二條第三款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！蓖恋厥遣荒茈S意流轉(zhuǎn)的，本案中，何先生和于大爺簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于違規(guī)轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地的行為，簽訂該協(xié)議違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的買賣房屋協(xié)議無效，按照雙方簽訂協(xié)議時(shí)的過錯(cuò)，判決于大爺可以得到30%的拆遷補(bǔ)償款，何先生作為多年的主要住戶，則可以獲得70%的拆遷補(bǔ)償款。

案例評析

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！薄⒌谝话傥迨邨l規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地不能隨意流轉(zhuǎn)，本案中，何先生和于大爺簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定為無效，對于無效的協(xié)議，各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。于大爺作為房主明知該房屋的買賣行為是無效的，還將房屋售賣給何先生，并且在后來也沒有表示反對，主觀過錯(cuò)較大；何先生作為買方也具有一定過錯(cuò)，但其已實(shí)際使用房子二十余年，并且為房子裝飾裝修等花費(fèi)了不少資金，過錯(cuò)相對較小。法院區(qū)分拆遷利益的構(gòu)成，綜合考慮了合同性質(zhì)、履行情況、訴訟過程以及雙方過錯(cuò)程度，對于各項(xiàng)拆遷補(bǔ)償按比例予以分割。