住房，既是民生問題，又是發(fā)展問題。近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從高速發(fā)展進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展階段。

2023年，房地產(chǎn)重新被定調(diào)為“支柱行業(yè)”；2024年，房地產(chǎn)迎來“止跌回穩(wěn)”的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，建設(shè)“好房子”，成為房企發(fā)力的核心導(dǎo)向，更是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要支撐。

2024年，信心得以重塑。在政策“組合拳”施力下，第四季度整體市場(chǎng)走出一條上升曲線，百強(qiáng)房企銷售明顯轉(zhuǎn)好，土地市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。展望2025年，“更加積極”的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，將為市場(chǎng)再度注入強(qiáng)心劑。

中央定調(diào)，信心得以重塑

今年以來，中央及有關(guān)部門多次部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作，政策力度持續(xù)加大。

9.26中央政治局會(huì)議明確提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”， 隨之多部門協(xié)同施策，從土地、財(cái)稅、金融等方面推進(jìn)“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”，打出了一套促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策“組合拳”。

12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，與9.26中央政治局會(huì)議的措辭相比力度更強(qiáng)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，“持續(xù)用力”意味著政策力度還會(huì)加大，將繼續(xù)推出增量政策、落實(shí)存量政策，形成政策疊加和釋放效應(yīng)。

具體政策實(shí)施，會(huì)議也指明了方向：加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過三年多不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。一攬子政策的密集出臺(tái)與有效實(shí)施，社會(huì)預(yù)期和市場(chǎng)信心正在逐步回升。2025年，房地產(chǎn)工作“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

"減負(fù)惠民，解限、降息、減稅

進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地以限貸、限購、限售、限價(jià)為主的限制性住房交易政策，率先放開。截至目前，全國(guó)還未完全解除限購的城市僅剩下北京、上海、深圳，以及海南部分縣市。

從解除限購到放寬入戶，各地因城施策釋放合理住房需求。11月18日，廣州發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》，其中提出，廣州擬新增投資納稅入戶和安居樂業(yè)入戶政策?！斑@一槍”開出后，人們對(duì)一線城市放開落戶限制有了更多想象。

與居民密切相關(guān)的，還有享受利率下調(diào)的“大禮包”。今年5月，中國(guó)人民銀行宣布取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。10月，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降至3.6%，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，11月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款（本外幣）利率約為3.08%，比上月低7個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低92個(gè)基點(diǎn)。

與此同時(shí)，全國(guó)性范圍的降低存量房貸利率工作開啟，推動(dòng)解決新老房貸利差擴(kuò)大問題。9月29日中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，各商業(yè)銀行于10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。截至10月末，21家全國(guó)性銀行共計(jì)對(duì)5366.7萬筆、總額達(dá)25.2萬億元的存量房貸利率完成了調(diào)降。

整體來看，此輪央行貨幣政策覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、購房信心增強(qiáng)發(fā)揮了積極作用。時(shí)至11月，住房契稅優(yōu)惠新政為樓市企穩(wěn)再添一把火。

11月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)一步降低購房者的置業(yè)成本。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月1日至5日，全國(guó)共有36.4萬戶購房家庭申報(bào)享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計(jì)減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。

負(fù)擔(dān)輕了，活力就足了。

去庫存，攻堅(jiān)戰(zhàn)正在打響

當(dāng)前，我國(guó)住房發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)增效的重要階段，城中村改造不僅有利于促進(jìn)商品房去庫存，直接帶動(dòng)建筑、建材等行業(yè)的投資，同時(shí)也實(shí)實(shí)在在地回應(yīng)了人民群眾住新房、住好房的迫切需求。

10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在發(fā)布會(huì)上表示，通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。11月，住建部會(huì)同財(cái)政部印發(fā)通知，將城中村改造政策的支持范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可獲得政策支持。

相關(guān)資金支持也在快速落地。9月下旬以來，央行推出了包括優(yōu)化保障性住房再貸款激勵(lì)政策在內(nèi)的房地產(chǎn)金融增量政策，相關(guān)部門正研究出臺(tái)專項(xiàng)債券用于收儲(chǔ)土地和收購存量商品房等系列政策。

11月4日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房，這是廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金，實(shí)現(xiàn)了堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量的結(jié)合。

據(jù)Wind資料統(tǒng)計(jì)，截至2024年10月，已有超過60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，其中超過30個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布了具體細(xì)則和征集公告。房地產(chǎn)去庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)正在打響。

銷售好轉(zhuǎn)，止跌回穩(wěn)動(dòng)能在增強(qiáng)

在一攬子政策影響下，樓市釋放出向好的積極信號(hào)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比環(huán)比雙增長(zhǎng)，一線城市帶動(dòng)二線三線城市商品房成交增長(zhǎng)。同時(shí)截至目前，今年全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，全國(guó)有11個(gè)省和直轄市，二手住宅交易網(wǎng)簽面積超過新建商品住宅。

另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

各地頻頻出現(xiàn)開盤即售罄、叫好又叫座的住宅產(chǎn)品。在深圳，位于龍崗區(qū)深鐵閱云境項(xiàng)目推售的214套住宅在兩小時(shí)內(nèi)售罄，成為今年深圳全市第5個(gè)“日光盤”；南山區(qū)四海名邸項(xiàng)目開盤實(shí)現(xiàn)當(dāng)日去化96%，成為近“日光”盤。在上海，豪宅市場(chǎng)引人注目。中海領(lǐng)邸第四次開盤，出現(xiàn)“千人搖”場(chǎng)景，552套房源受到1556人搶購，當(dāng)天銷售總額達(dá)85億元。在廣州，今年前11個(gè)月，全市累計(jì)簽約了13套億元物業(yè)，總價(jià)在千萬級(jí)以上的一手物業(yè)成交了4068套。

銷售持續(xù)向好，有效緩解了房企流動(dòng)性壓力。據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3633.5億元，環(huán)比降低16.6%，但較9月增長(zhǎng)44.3%。站在關(guān)鍵的十字路口，房企紛紛將“好房子”作為銷售的重要抓手，以綠色、低碳、舒適、智慧的產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宅的迫切需求。

房企拿地趨于活躍

臨近歲末，房地產(chǎn)土拍市場(chǎng)溫度明顯提升，百億元級(jí)地塊頻現(xiàn)，頭部房企競(jìng)相補(bǔ)倉。一些地方優(yōu)化土地出讓流程和條件、降低購地門檻、放寬預(yù)售條件，也提振了市場(chǎng)信心。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月在成交總價(jià)超過10億元的高總價(jià)地塊中，有20宗地塊溢價(jià)率高于15%。比如，11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)（溢價(jià)率達(dá)40.4%）。

值得關(guān)注的是，近期也出現(xiàn)了民企在重點(diǎn)城市積極拿地的信號(hào)。比如11月，有“杭州一哥”之稱的濱江集團(tuán)首入南京，斥資13.51億元；12月，南通亞倫競(jìng)得廣州番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊，后續(xù)將引入龍湖地產(chǎn)參與合作開發(fā)。

另外，北京、深圳宅地出讓價(jià)格最高紀(jì)錄刷新。比如，北京酒仙橋1019-0014等三塊組團(tuán)地塊成交總價(jià)達(dá)153.3億元，由中海獲取。深圳南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊最終由華潤(rùn)amp;中海以185.12億元競(jìng)得，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價(jià)。

展望下階段，針對(duì)居住升級(jí)和好房子消費(fèi)需求趨勢(shì)，提高住房供應(yīng)質(zhì)量，各地有望加大適銷對(duì)路的好房子供應(yīng)規(guī)模。

2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年。展望2025年，穩(wěn)主體、穩(wěn)需求和穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)也將圍繞“好房子”，迎來聚焦和分化的新階段。