杜峰

摘要：?房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟社會發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及土地、建筑、金融等多個行業(yè)，市場競爭激烈，同時受到國家政策、經(jīng)濟形勢以及市場供需關(guān)系等諸多因素的影響，具有的風(fēng)險因素相對較多。因此，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分重視房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的風(fēng)險因素，并采取有效措施進行風(fēng)險控制和管理，這樣才能夠確保企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)有力地位。

關(guān)鍵詞：?房地產(chǎn)；風(fēng)險控制；管理；競爭

引言?

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜的過程，在整個開發(fā)過程中會涉及多個部門的管理，從而會產(chǎn)生大量的風(fēng)險。若房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險管理工作不重視，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)問題，無法取得理想的開發(fā)效果，嚴重時還會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視對風(fēng)險管理工作的開展。

一、注重投資決策階段風(fēng)險控制?

投資決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)項目實施的重要基礎(chǔ)，對項目未來發(fā)展具有直接影響。在投資決策階段，如果沒有充分考慮到各種可能存在的風(fēng)險因素，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)出現(xiàn)盲目性，從而造成項目開發(fā)失敗。因此，為了有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，必須要加強對投資決策階段的風(fēng)險控制。

（一）社會因素?

在對城市交通建設(shè)進行分析時，需要充分考慮到城市交通狀況的好壞，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本以及施工難度進行深入分析。

在對城市土地資源進行分析時，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格、城市規(guī)劃情況以及市政配套設(shè)施情況等內(nèi)容［1］。

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行規(guī)劃時，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐臍夂?、水文環(huán)境以及地質(zhì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并結(jié)合實際情況制定合理的規(guī)劃方案。

在對房地產(chǎn)項目進行設(shè)計時，一方面需要充分考慮到建筑結(jié)構(gòu)的安全性以及使用壽命等內(nèi)容；另一方面需要充分考慮到建筑施工過程中可能會遇到的各種自然災(zāi)害因素和意外事故等內(nèi)容，從而制定出科學(xué)合理的應(yīng)對措施。

（二）經(jīng)濟因素?

第一，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟以及環(huán)境等內(nèi)容，為提高可行性研究工作的科學(xué)性和有效性提供重要依據(jù)。

第二，需要將房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模、資金籌措能力以及建設(shè)周期等內(nèi)容考慮到可行性研究工作中來，從而為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際效益提供重要保證。

第三，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目所處環(huán)境因素的影響作用。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究時，必須要充分考慮到當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、人文條件以及社會條件等內(nèi)容，為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際效益提供重要保障。

第四，需要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、市場需求情況以及人才供應(yīng)情況等內(nèi)容進行深入分析和研究。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，還需要充分考慮到當(dāng)?shù)卣畬τ谠摰貐^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的扶持政策以及優(yōu)惠政策等內(nèi)容。

第五，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容。通過對當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容進行深入分析和研究，可以為提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益提供重要保障。

在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資決策時，必須要將這些因素考慮在內(nèi)。只有充分考慮到這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)項目可能造成的影響作用，才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作質(zhì)量［2］。

（三）技術(shù)因素?

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，由于受到各種因素的影響，必然會存在一些不確定性因素。這些不確定性因素可能會導(dǎo)致項目出現(xiàn)工期拖延、成本增加、質(zhì)量下降等問題。在可行性研究階段中，不僅需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)可行性進行深入分析和研究，還需要充分考慮到項目的地理位置、自然環(huán)境、地理條件等內(nèi)容。只有充分考慮到技術(shù)可行性問題，才能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性。

二、合理安排規(guī)劃設(shè)計階段的風(fēng)險?

在項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計階段，通常需要綜合考慮城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市景觀、建筑風(fēng)格等多個方面的因素，并且需要對各種因素進行綜合分析，從而在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項指標(biāo)進行科學(xué)合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的各類費用，在項目建設(shè)期間也會相應(yīng)發(fā)生變化，因此需要在項目規(guī)劃設(shè)計階段，結(jié)合不同階段的特點，科學(xué)合理地安排各項費用支出，并進行及時有效的控制。

第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期設(shè)計階段，由于受到用地規(guī)模、建筑密度等諸多因素的影響，因此需要將投資費用和銷售收入進行綜合平衡。同時，在設(shè)計階段還需要對各種費用支出進行科學(xué)合理的規(guī)劃和安排。

第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，需要對各種資源進行充分合理的利用和配置，從而確保能夠提高經(jīng)濟效益。因此在項目規(guī)劃設(shè)計階段，必須要遵循資源節(jié)約原則，合理地對各項資源進行分配和利用。

第三，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，需要充分考慮到市場需求情況以及未來發(fā)展趨勢等因素對開發(fā)成本的影響。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中往往會存在一定的市場需求不足問題，如果不能夠及時解決這一問題，將會導(dǎo)致開發(fā)成本不斷增加。因此在項目規(guī)劃設(shè)計階段，需要對市場需求情況進行科學(xué)合理的分析和預(yù)測，從而對所需資金進行合理控制和安排。

第四，需要充分考慮到項目建設(shè)的周期和進度等因素對建筑成本產(chǎn)生的影響。

第五，嚴格執(zhí)行可行性研究報告。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的可行性研究報告通常包括投資估算、資金籌措、投資方案等內(nèi)容，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)具有重要的指導(dǎo)意義，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中各項風(fēng)險因素的控制和管理也具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合項目特點，嚴格按照國家規(guī)定的可行性研究報告編制標(biāo)準(zhǔn)進行編制。例如，在編制投資估算時，需要根據(jù)可行性研究報告中對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額、總建筑容積率等進行計算；在編制資金籌措方案時，需要根據(jù)項目建設(shè)要求和投資估算來對資金籌措方案進行規(guī)劃和安排；在編制投資方案時，還需要對其資金來源和項目建設(shè)進度、建設(shè)周期等進行分析和預(yù)測。根據(jù)國家規(guī)定的可行性研究報告編制標(biāo)準(zhǔn)來開展相關(guān)工作，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

第六，重視項目風(fēng)險預(yù)測及應(yīng)急措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，存在著許多不確定因素，例如自然災(zāi)害、政策法規(guī)、經(jīng)濟環(huán)境變化等，這些不確定因素還會導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)。因此在項目建設(shè)期間，必須要對各種風(fēng)險因素進行科學(xué)合理的預(yù)測，并及時制定出相應(yīng)的應(yīng)急措施。

三、強化施工過程中的風(fēng)險管理?

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中，應(yīng)充分重視項目建設(shè)中的各項風(fēng)險因素，并采取有效措施進行控制和管理，從而降低項目施工過程中的風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)科學(xué)制定施工方案并嚴格執(zhí)行。在施工過程中，企業(yè)必須要加強對各個環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督，從而確保各項工程都能夠按照規(guī)定程序進行施工。同時，企業(yè)必須要加強對施工質(zhì)量的監(jiān)督和管理，確保每一項工程都能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。另一方面，在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對環(huán)境風(fēng)險因素的控制。環(huán)境風(fēng)險因素主要包括地質(zhì)、氣候以及環(huán)境污染等方面的問題。地質(zhì)問題主要指的是由于工程建設(shè)中可能會遇到巖石、土石以及地下水等方面的問題。氣候問題主要指的是天氣因素對于工程建設(shè)造成的影響。因此，企業(yè)必須要加強對這些方面風(fēng)險因素的控制和管理。

（一）地質(zhì)問題?

巖石主要指的是地質(zhì)作用形成的物質(zhì)；土石主要是指由地面下陷或者地面上的土石堆積而成的；地下水則是指工程建設(shè)中由于地下水位變化等因素而導(dǎo)致的地下水問題。地質(zhì)問題不僅會影響到工程建設(shè)質(zhì)量，還會對工程建設(shè)造成一定程度的破壞，嚴重時甚至?xí)?dǎo)致工程出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。因此，對于地質(zhì)問題而言，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施進行控制和管理。首先，在進行工程建設(shè)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行充分的地質(zhì)勘測和勘探工作。在勘察過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認真對地質(zhì)資料進行分析和研究，從而確定最佳施工方案。其次，在施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對地質(zhì)問題的重視程度。為了避免施工過程中出現(xiàn)地質(zhì)問題而導(dǎo)致工程停工或者延期現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定完善的施工方案和質(zhì)量保證體系［3］。再次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對施工人員的培訓(xùn)工作，從而提高施工人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全地質(zhì)災(zāi)害監(jiān)測和預(yù)報體系。

（二）氣候問題?

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括建筑工程、水電工程、交通工程以及市政工程等方面的內(nèi)容。在這些方面中，建筑工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目中最為重要的一項內(nèi)容。因此，建筑工程的建設(shè)質(zhì)量對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言具有重要意義。氣候問題主要包括溫度、濕度以及風(fēng)等方面的因素；溫度問題主要是指在不同地區(qū)，氣候的差異對于建筑工程建設(shè)可能造成的影響。

（三）環(huán)境污染問題?

在工程建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)了地質(zhì)災(zāi)害問題，那么必然會導(dǎo)致各種環(huán)境因素發(fā)生變化，從而使得地質(zhì)災(zāi)害對環(huán)境造成嚴重的影響。工程建設(shè)過程中的污水問題主要是指由于工程建設(shè)過程中排放的廢水、廢氣等因素造成的污染問題。例如，如果企業(yè)在進行廢水處理時，未能按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求進行處理，那么必然會導(dǎo)致廢水排放不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。廢氣問題主要是指在工程建設(shè)過程中，施工單位在施工時排放的廢氣以及建筑材料在運輸過程中所產(chǎn)生的廢氣等因素。這兩種問題主要都是由于企業(yè)在進行施工時沒有采取有效措施進行防范而造成的。為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠順利開展下去，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好各項風(fēng)險管理工作，應(yīng)該針對不同階段中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進行深入分析和研究，并制定出有效的防范措施，從而降低項目施工過程中存在的各類風(fēng)險問題。

（四）加強財務(wù)管理工作?

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，財務(wù)管理是核心，財務(wù)管理人員的專業(yè)能力以及對項目的把握程度直接決定了項目的成敗，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提升其專業(yè)水平，以便其更好地實現(xiàn)財務(wù)管理工作。

首先，要建立完善的財務(wù)管理制度，進一步完善與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的預(yù)算制度、內(nèi)部控制制度等，這樣才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)精細化財務(wù)管理。

其次，在財務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對項目資金流、物流以及信息流等方面的控制力度。例如，在項目建設(shè)過程中要嚴格控制建筑材料的采購數(shù)量與質(zhì)量，嚴格控制項目建設(shè)資金，規(guī)范工程預(yù)結(jié)算工作［4］。

最后，要進一步規(guī)范財務(wù)會計核算工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著大量資金流動，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好全面的、系統(tǒng)的會計核算工作，在實際操作中，要實現(xiàn)全面、及時、準(zhǔn)確地對資金進行記錄與核算，并做好相應(yīng)的分析與總結(jié)工作。

（五）加強合同管理?

房地產(chǎn)企業(yè)在實際項目開發(fā)中，應(yīng)加強合同管理，做好合同的簽訂、履行以及歸檔工作，從而確保合同能夠得到全面、規(guī)范的管理。同時，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠順利進行，房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立健全的合同管理制度，以便能夠及時了解市場變化情況以及項目開發(fā)情況，從而在合同簽訂前進行風(fēng)險評估，制定詳細的合同管理方案，對合同涉及的各項工作進行規(guī)范。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)嚴格審核合同內(nèi)容以及相關(guān)條款，確保合同內(nèi)容完整、規(guī)范。同時還應(yīng)加強對合同管理人員的培訓(xùn)工作，提升其法律意識和風(fēng)險意識。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全項目決策機制、風(fēng)險評估機制以及風(fēng)險預(yù)警機制等。在決策過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對項目建設(shè)方案進行全面分析、論證、評估和論證；在項目實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對項目實施風(fēng)險進行分析與評估；在項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對項目的經(jīng)濟效益進行全面分析與評估。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全的合同管理制度以及合同檔案管理制度，同時，加強對相關(guān)工作人員的培訓(xùn)工作，提升其法律意識和風(fēng)險意識；在項目實施過程中，加強對相關(guān)工作人員的監(jiān)督管理工作，確保其能夠嚴格遵守相關(guān)制度與規(guī)定。

四、結(jié)束語?

隨著我國城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)市場也隨之快速發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括住宅開發(fā)項目、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，不可避免地會受到諸多因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)面臨諸多風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施，才能穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：?

［1］何立波.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究［J］.地產(chǎn)，2021（21）：3.

［2］馬瑜.試析房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理［J］.財經(jīng)界，2021（23）：69-70.

［3］紀聯(lián)桂.工程施工管理的目標(biāo)成本控制策略［J］.四川建材，2021，47（12）：209-210.

［4］劉清艷.論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善措施［J］.今商圈，2022（6）：4.