任文燕

房地產項目的典型特征是資金回收時限長、風險與收益均高且投資巨大等。因此，商業(yè)銀行對房地產金融業(yè)務開展科學有效的管理成為強化房地產金融風險管理的基礎。對于房地產金融而言，風險具有動態(tài)性與不確定性，要想開展科學管理，則要先行識別并分析隱藏的各類風險，因此準確評估房地產金融風險成為商業(yè)銀行開展相關風險管理的基礎與核心。商業(yè)銀行房地產金融風險管理強調動態(tài)性、可控性與預防性，因此要及時識別風險隱患，對各類房地產金融風險開展系統(tǒng)評估，為房地產風險管理與控制措施的制定提供有力支持。房地產金融風險管理是一個系統(tǒng)且復雜的長期工程，涵蓋風險識別、風險評估以及風險控制。本文結合現階段商業(yè)銀行房地產金融風險的現實特征，提出房地產金融風險管理的有效策略。

一、商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務創(chuàng)新現狀

眾所周知，房地產行業(yè)本身具有資金密集型特點，高風險且高投入。因此，房地產金融業(yè)務也是各家商業(yè)銀行重點發(fā)展的業(yè)務。近年來我國各商業(yè)銀行持續(xù)堅持市場化導向，在滿足客戶需求的基礎上，不斷拓展并強化運營理念。同時，商業(yè)銀行選擇主動融入房地產市場，在為房地產企業(yè)提供金融服務與資金支持的同時，深入研究房地產市場運行規(guī)律，開發(fā)一系列基于客戶潛在需求的房地產金融產品與業(yè)務，如土地儲備貸款、地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款等。上述房地產金融業(yè)務與產品的推出，是商業(yè)銀行主動跟隨房地產市場發(fā)展的必然，也是使房地產市場各類客戶需求得以滿足的根本。商業(yè)銀行開發(fā)房地產金融業(yè)務即拓展了金融業(yè)務的服務范圍，同時也爭取到了潛在客戶，更重要的是在參與房地產市場發(fā)展的過程中實現自身影響力與知名度的提升，確保社會與經濟效益雙豐收。

鑒于房地產業(yè)自身的高風險、周期長、投入大且不確定因素多等行業(yè)屬性，房地產金融產品與業(yè)務在推廣的過程中非確定性因素較多，因此極易引發(fā)風險，房地產金融風險具備隱蔽性高、爆發(fā)性強且擴散性廣等典型的金融風險特征。因此，商業(yè)銀行在全面推進房地產金融業(yè)務發(fā)展的同時，要重視對相關風險的識別、分析與控制，確保房地產金融業(yè)務合規(guī)、健康、高質量發(fā)展。

二、商業(yè)銀行房地產金融風險識別

（一）房地產金融風險識別流程

商業(yè)銀行房地產金融風險識別要經歷一個具體的過程，只有每一步嚴格按照下面的步驟識別風險，方可為后續(xù)房地產金融風險評估提供依據。第一，商業(yè)銀行將與房地產金融業(yè)務相關的信息資料匯集后，描述并分析房地產金融風險的具體特征；第二，估測風險發(fā)展態(tài)勢。明確房地產金融業(yè)務預期發(fā)展目標及其實現路徑，同時匯總房地產金融業(yè)務發(fā)展相關資源使用情況；第三，明確房地產金融風險種類。本文受篇幅限制，不贅述相關理論內容，將房地產金融風險劃分為政策、市場、運營與管理四類風險。

（二）房地產金融風險識別結果

針對商業(yè)銀行房地產金融風險的有效識別常使用風險核對法。此法是以以往商業(yè)銀行房地產金融風險數據以及經驗為前提，借助分析、歸納發(fā)生風險的類別、根源、事件等，然后整理成風險列表。隨后以此為標準開展對房地產金融風險的識別，得出商業(yè)銀行發(fā)展房地產金融過程里引發(fā)各類風險的因素。因識別商業(yè)銀行房地產金融風險涉及的風險種類復雜繁多，且各利益方均有關聯，因此本研究均基于商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務本身，開展相關識別、分析及控制。

三、商業(yè)銀行房地產金融風險分析

房地產行業(yè)安全與金融安全密切關聯，房地產行業(yè)若有風險爆發(fā)極易傳導至金融領域，嚴重的甚至引發(fā)社會問題。因此商業(yè)銀行在拓展地產金融風險業(yè)務時。要不斷分析房地產金融產品與業(yè)務體系潛在的風險。在總結風險類型的同時，給予相應風險點以重點關注。

（一）政策風險分析

2023年8月，國家統(tǒng)計局權威數據公布，2023年1～7月宏觀經濟中的房地產投資、銷售持續(xù)低迷，房企到位資金不斷下降。同時央行對外公示社融數據也顯示出房地產市場發(fā)展處于低谷。商業(yè)銀行推動房地產金融業(yè)務必然受到房地產市場低迷、相關政策持續(xù)調整的影響，而房企資金鏈承壓也極易導致房地產金融業(yè)務出現風險隱患。2023年下半年，國內多數房企還債壓力居高不下，自身融資恢復及銷售復蘇均未實現預期目標，導致房企違約風險形勢嚴峻。部分房企會不可避免地產生債務違約，繼而使商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務的政策風險加劇。2023年8月至今，國家正在逐步推動房地產政策的落實，如金融監(jiān)管總局把“金融16條”內的相關房地產政策適用延期至2024年底。但政策執(zhí)行需要時間，因此要切實解決房地產金融的政策風險，商業(yè)銀行與房企要依據政策變化適時調整房地產金融業(yè)務服務類型與范圍。

（二）市場風險分析

其一，商業(yè)銀行開展房地產金融業(yè)務時，由于房地產貸款占比過高，極易引發(fā)政策風險。前文提及房地產行業(yè)屬于高資金流向的密集型行業(yè)，房地產開發(fā)建設的長期性使其對資金需求極高。房地產金融風險水平首先取決于房地產信貸規(guī)模，銀行貸款是近年房地產行業(yè)不可或缺的資金渠道。截至2022年末，我國房地產開發(fā)貸款余額規(guī)模達12.70萬億元，對比上年增長比重為3.7%。房地產行業(yè)是單一行業(yè)，其貸款余額規(guī)模在商業(yè)銀行全部貸款余額占比位列第一，這從側面說明房地產金融極易引發(fā)風險。

其二，房地產行業(yè)存在的風險使商業(yè)銀行受到拖累，不少商業(yè)銀行信貸轉向“新興領域”服務，使房地產金融風險隨之增加。近年來房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)生信用與市場風險，導致商業(yè)銀行房地產金融貸款不良率占比均呈現大幅度上升態(tài)勢。因此商業(yè)銀行自覺壓縮房地產金融的信貸投入規(guī)模，轉而將信貸向小微企業(yè)、“三農”、綠色信貸等新興領域傾斜，繼而引發(fā)房地產金融市場風險。

（三）運營風險分析

其一，流動性風險。房地產企業(yè)近年來破產事件頻發(fā)，這對商業(yè)銀行發(fā)展房地產金融形成負面影響，繼而引發(fā)流動性風險。因為房地產信貸缺口龐大，若行業(yè)出現周期逆轉，則商業(yè)銀行必然受牽連而引發(fā)流動性風險。加之商業(yè)銀行開展房地產金融業(yè)務時，其抵押物多是房地產本身，因此當債務人難以如期償還本息時，商業(yè)銀行出售抵押物可補償信貸缺口。但房產價格下滑導致市場變冷時，銀行處理抵押物若不及時，則必然遭受一定的經濟損失。

其二，房地產行業(yè)資金籌集多依靠銀行貸款，因此商業(yè)銀行開展房地產金融也是其主要的資金來源，這樣必然導致此類業(yè)務風險相對集中。雖說近年來房地產企業(yè)開始借助上市拓展融資渠道，資金來源日漸豐富，然而結合我國房地產行業(yè)發(fā)展現狀，商業(yè)銀行房地產金融信貸仍為該行業(yè)的核心渠道，而其他非金融類資金渠道也僅可滿足少量大型企業(yè)籌集資金的需求。商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務的開展，要時時配合我國房地產與金融政策的調控變化。房地產行業(yè)對房地產金融信貸的過度依賴必然引發(fā)銀行發(fā)生貸款危機。

（四）管理風險分析

房地產金融業(yè)務是商業(yè)銀行運營的核心業(yè)務之一，在銀行資產業(yè)務體系內占有較高比重。房地產金融業(yè)務的優(yōu)勢在于利潤高且抵押品優(yōu)，是商業(yè)銀行全面發(fā)展的基礎性資產業(yè)務。甚至部分商業(yè)銀行為了爭取客戶，紛紛簡化貸款辦理流程，在未嚴格評估客戶信用，未全面審查申報資料真實性的情況下，就批復大額房地產信貸，導致商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務同質化現象極為嚴重。加之近年來國內房地產行業(yè)發(fā)展形勢低迷，商業(yè)銀行對抵押品管理不善，造成商業(yè)銀行信貸管理風險持續(xù)加大。

四、商業(yè)銀行房地產金融風險控制

通過以上商業(yè)銀行房地產金融風險的分析可知，房地產金融風險可分為經營、管理、市場及政策等四類風險。因此，落實房地產金融風險的控制與管理同樣要與四類風險匹配。

（一）政策風險控制

首先，可以利用國家促進房地產行業(yè)發(fā)展的各類政策、戰(zhàn)略，轉移風險、規(guī)避風險。第一，商業(yè)銀行選擇項目時，預先要了解城市的開發(fā)、城市的運營、城市的發(fā)展、城市中心的定位，減少風險發(fā)生的概率。第二，商業(yè)銀行要拓展規(guī)模化的房地產金融業(yè)務，則要綜合考慮項目內需型、消費型產業(yè)的承載。內需型產業(yè)有旅游、服務業(yè)、養(yǎng)老等，多選擇穩(wěn)妥的內需型房地產項目。第三，引導并幫助房地產企業(yè)轉型、優(yōu)化項目建設，提升其科技含量與附加值，可以有效轉移和規(guī)避房地產金融的政策風險。

其次，促進房地產金融風險監(jiān)管的創(chuàng)新優(yōu)化。為減少商業(yè)銀行拓展房地產金融業(yè)務過程中隱藏的風險，國內房地產金融部門要持續(xù)強化房地產金融風險監(jiān)管的理念、目標及技術，吸取國際先進經驗，健全多部門聯動機制，共同努力建立起一套高效、標準的房地產金融監(jiān)督管理機制，剔除原監(jiān)管體系內的不合理規(guī)定，使其為當前房地產金融的良性發(fā)展提供助力。

最后，要落實并強化房地產金融政策風險涉及的條例規(guī)定。包括商業(yè)銀行、房地產企業(yè)均要鞏固并強化對相關金融業(yè)務的防范與監(jiān)管，在發(fā)展業(yè)務的過程中要合理規(guī)劃信貸規(guī)模、健全房地產信貸風險控制措施，促使房地產金融為房地產行業(yè)良性發(fā)展提供金融支持。

（二）市場風險控制

市場風險是商業(yè)銀行房地產金融風險中的常見類型，比如房地產市場供求變動風險出現頻率較高，企業(yè)無法掌控，所以，要想避免市場風險，就需要對市場情況充分調研。要健全房地產金融市場風險的管理與控制，就要對市場環(huán)境全面了解，整理相關市場信息，確保對市場的發(fā)展方向進行科學精準的預測，做好各項準備工作；在風險管理的整個過程中，商業(yè)銀行要持續(xù)關注房地產市場的發(fā)展與變化，從而有效應對各種突發(fā)風險。

商業(yè)銀行要和政府有關部門積極交流。對政府出臺的各項政策要仔細研讀，對房地產調控政策的方向精準把控，隨時調控投資的策略、規(guī)模、方向，從而控制政策風險。與此同時，對于地方政府的規(guī)劃調整、出臺的新政策也要高度關注。在國家政策和產業(yè)政策的導向下，商業(yè)銀行要明確自身開展房地產金融業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略和目標。同時強化內部管理，促進服務和管理水平全面提升。促進銀行經營的可持續(xù)發(fā)展，繼而提升抵抗市場風險的能力與水平。

（三）經營風險控制

首先，就房地產金融經營風險而言，籌集資金風險對應的風險等級為中等。為減少商業(yè)銀行房地產金融的經營風險，要及時評估風險等級，繼而化解經營風險。商業(yè)銀行要在房地產項目申請信貸業(yè)務的前期，分析項目情況，掌握以往內外部渠道籌措資金的情況，以降低因房企資金缺口造成的風險。同時明確房地產項目有效使用自有資金的情況，降低經營風險的發(fā)生機率。

其次，商業(yè)銀行降低房地產金融的經營風險，首先要重視成本風險。即控制好成本，化解成本風險是降低房地產金融風險的根本。要密切關注房地產項目成本預算執(zhí)行方案，查找問題所在并提出整改措施，降低因項目成本超支引發(fā)的經營風險。

最后，商業(yè)銀行要加強財務管理，化解隱藏風險。此類風險雖對經營風險影響較小，但就商業(yè)銀行開展房地產金融這一業(yè)務的過程而言，仍會形成一定影響。因此商業(yè)銀行要提高財務管理水平，推進財務信息化建設，為房地產金融落實風險管理措施提供保障。

（四）管理風險控制

降低房地產金融管理風險的關鍵是房地產項目實現保質如期完工，因此商業(yè)銀行要強化管理風險防范，為房地產金融業(yè)務預期目標的實現奠定基礎。首先，要強化全員培訓。商業(yè)銀行要突出“以人為本”這一根本原則，優(yōu)化房地產金融的人力資源配置，依照業(yè)務發(fā)展需求安排人員，落實管理措施，并結合管理實際合理調整策略。其次，引導地產項目工程全面創(chuàng)新技術應用。如BIM技術的有效運用不僅能夠更好地掌控工程質量，還可以通過這項技術在應用方面的優(yōu)勢，對施工過程中的安全風險識別與預估，為施工安全生產提供明確方向，確保施工順利進行，降低因工程延期對房地產金融業(yè)務的不利影響。最后，提升風險管控意識，落實風險管理責任，豐富風險控制手段。商業(yè)銀行信貸管理人員要具備與時俱進的思想意識，高度認同信息化管理，定期跟蹤房地產金融業(yè)務本息償還情況，提升風險管理水平。

結語：

綜上所述，商業(yè)銀行拓展房地產金融業(yè)務時，必然要重視風險的識別、分析與控制。這就要求商業(yè)銀行認清房地產金融業(yè)務發(fā)展的現實，及時創(chuàng)新相關產品與服務，同時掌握國家關于房地產金融風險監(jiān)管的制度，不斷提升房地產金融風險控制與管理水平。