段皓玉

（作者單位：河北省省直住房資金中心）

一、引言

在新時(shí)期住房制度改革的背景下，越來越多的人開始關(guān)注住房公積金貸款制度，其給廣大職工帶來了購房貸款優(yōu)惠，使職工的購房需求在一定程度上得到了滿足。住房公積金貸款規(guī)模日益擴(kuò)大，為了確保住房公積金貸款安全，需要強(qiáng)化對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制，建立完善的管理制度和風(fēng)險(xiǎn)控制體系，及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障公積金管理部門的資金安全，保證公積金事業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、住房公積金貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)

（一）制度風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)代社會(huì)中，住房公積金貸款制度方面的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下方面。第一，每個(gè)城市的住房公積金政策不盡相同，如果申請(qǐng)人要使用住房公積金，則需要考慮是否符合當(dāng)?shù)氐淖》抗e金貸款政策。一般情況下，住房公積金貸款的前提條件是借款人必須連續(xù)、按時(shí)、足額繳存住房公積金6 個(gè)月以上，申請(qǐng)貸款當(dāng)月前6 個(gè)月內(nèi)無提取公積金記錄，貸款期限最長為30 年。如果貸款人貸后遲繳或者貸后停繳，住房公積金管理部門在采取催收手段后仍無法及時(shí)收回資金，將會(huì)造成資金的流失，給正常繳納職工帶來風(fēng)險(xiǎn)。第二，住房公積金管理中心受當(dāng)?shù)刈》抗e金管委會(huì)管轄，管委會(huì)制定住房公積金信貸政策，住房公積金管理中心負(fù)責(zé)執(zhí)行。為了拉動(dòng)住房消費(fèi)，地方政府出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括開發(fā)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、異地貸款、降低首付比例、提高貸款額度等，強(qiáng)調(diào)放貸數(shù)量的增加，忽視了貸款風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生不良貸款[1]。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

在住房公積金行業(yè)里，造成信用風(fēng)險(xiǎn)的原因主要包括主觀方面和客觀方面。其中，主觀方面的因素是借款人有意隱瞞真實(shí)情況，偽造、變?cè)熳C明資料，騙取公積金貸款，享受較低的首付款政策和貸款利率，在貸款批準(zhǔn)下來后，惡意欠繳公積金甚至銷戶，不按期履行還款義務(wù)?？陀^方面的原因主要是受到不可抗力的影響，導(dǎo)致借款人無力償還貸款，無法履行償還貸款的義務(wù)。

（三）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款類型主要分為兩類，提供的擔(dān)保方式也不同。一類是商品房貸款，在房屋沒有滿足辦證條件未落實(shí)抵押之前，由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，向住房公積金管理中心要求開立的由公積金中心、銀行、開發(fā)商三方共管賬戶中繳納一定比例的保證金，如果借款人出現(xiàn)逾期還款等違約行為，由開發(fā)商履行代償剩余貸款本金的義務(wù)。另一類是二手房貸款，買賣雙方將所購房產(chǎn)過戶后，借款人通過在房地產(chǎn)交易中心抵押所購房產(chǎn)獲得貸款，住房公積金管理中心是抵押權(quán)人，若借款人違約，住房公積金管理中心有權(quán)將抵押物進(jìn)行拍賣來保全債權(quán)。這兩種擔(dān)保方式都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如，受到房地產(chǎn)市場價(jià)格下滑影響，部分開發(fā)商不愿履行代償義務(wù)，一旦出現(xiàn)逾期的情況，開發(fā)商會(huì)迅速將房屋進(jìn)行抵押，將催收壓力轉(zhuǎn)嫁，住房公積金管理中心只能通過將設(shè)定抵押的房產(chǎn)拍賣來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而不能向開發(fā)商求償。另外，受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)比較頻繁，如果在拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)價(jià)格縮水，房產(chǎn)大幅度貶值，將會(huì)導(dǎo)致流拍或拍賣價(jià)款無法償還貸款本息。在處理抵押房產(chǎn)時(shí)，如果選擇采取起訴訟等法律手段，住房公積金管理中心還要付出較高的資金成本和時(shí)間成本，抵押人員極可能不配合法院的工作，會(huì)使抵押物品無法被順利執(zhí)行，導(dǎo)致住房公積金管理中心承擔(dān)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指住房公積金管理中心內(nèi)部的系統(tǒng)、操作規(guī)程、人員等導(dǎo)致?lián)p失的可能性。住房公積金管理中心的工作內(nèi)容是前期的調(diào)查審批、中期的審批及后期的管理，這些環(huán)節(jié)存在操作流程不完善、系統(tǒng)設(shè)置不科學(xué)、經(jīng)辦人員素質(zhì)參差不齊等問題。在住房公積金新政策出臺(tái)后，沒有制定明確的實(shí)施流程，各個(gè)環(huán)節(jié)工作人員的職責(zé)、權(quán)限、責(zé)任劃分不清；部分人員對(duì)政策把握不到位，要點(diǎn)認(rèn)識(shí)不清，在實(shí)際操作中難免會(huì)出紕漏；公積金貸款操作系統(tǒng)在新功能上線前的測試中并不全面，對(duì)于預(yù)期可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控措施欠缺，需要進(jìn)一步優(yōu)化；部分負(fù)責(zé)信貸咨詢的經(jīng)辦人員來自不同的部門，缺少金融領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和工作背景，從業(yè)時(shí)間較短，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力相對(duì)較弱；住房公積金系統(tǒng)的貸款管理工作沒有統(tǒng)一和科學(xué)的管理模式，貸款方面的管理系統(tǒng)存在較大差異。以上問題使住房公積金貸款存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）完善政策制定流程，適時(shí)調(diào)整政策

完善的政策是防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。有關(guān)部門在制定貸款新政策時(shí)，應(yīng)充分開展前期調(diào)研活動(dòng)，夯實(shí)論證基礎(chǔ)，廣泛征求意見，聽取廣大基層職工和繳存群眾的意見，著力解決與實(shí)際生活息息相關(guān)的問題，按照有關(guān)流程出臺(tái)政策規(guī)定，做到有理有據(jù)，貼合實(shí)際。新政策實(shí)施不是一個(gè)一蹴而就的過程，在政策實(shí)施的過程中，相關(guān)部門要及時(shí)關(guān)注新業(yè)務(wù)開展的情況和進(jìn)度，拓寬征求意見的渠道，采取多種方式獲取各界的反饋，關(guān)注新政策帶來的連鎖反應(yīng)，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀和住房公積金繳存、提取及貸款的情況，根據(jù)反饋意見及時(shí)優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行政策，以此循環(huán)往復(fù)，使政策的實(shí)施效果得以提升，保障住房公積金業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序開展。

（二）加強(qiáng)貸前審查，防范造假風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款部門的審查人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸前的調(diào)查和審核，在面談的過程中了解貸款者的工作和家庭情況，如家庭負(fù)債情況、名下房產(chǎn)套數(shù)、工資收入情況以及名下財(cái)產(chǎn)是否存在抵押情況，以此評(píng)估貸款者的還貸能力。仔細(xì)審查貸款者提供的紙質(zhì)材料，防范申請(qǐng)材料造假風(fēng)險(xiǎn)，避免申請(qǐng)人為通過審查提供虛假的收入證明和銀行流水，重點(diǎn)審核申請(qǐng)人的個(gè)人征信報(bào)告，查看是否存在未結(jié)清的負(fù)債，避免影響公積金貸款的還款能力；審核申請(qǐng)人家庭名下房屋套數(shù)，避免貸款利率認(rèn)定出現(xiàn)失誤；審核申請(qǐng)人單位公積金繳存情況和申請(qǐng)人繳存基數(shù)，防止出現(xiàn)繳存時(shí)長不滿足貸款條件或者貸后欠繳的情況。同時(shí)，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與其他單位加強(qiáng)合作，將公安局人口信息處和民政局提供的資料與申請(qǐng)者提供的資料進(jìn)行對(duì)比，與不動(dòng)產(chǎn)登記中心加強(qiáng)聯(lián)系，建立實(shí)時(shí)查詢反饋接口，查詢具體的房屋產(chǎn)權(quán)情況、申請(qǐng)人的婚姻情況、名下房產(chǎn)情況，對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行審查，降低申請(qǐng)人騙貸的可能性。

（三）明確貸中業(yè)務(wù)規(guī)程，避免操作風(fēng)險(xiǎn)

審批環(huán)節(jié)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)建立完善的住房公積金貸款審批體系，對(duì)審批流程進(jìn)行優(yōu)化。例如，設(shè)立初審、復(fù)審、終審三級(jí)審批制度，對(duì)流程中涉及的每個(gè)工作人員的審批范圍、職責(zé)、權(quán)限和責(zé)任進(jìn)行明確，完善貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程。另外，實(shí)行不相容崗位分離制度，相鄰崗位不得由同一人員擔(dān)任，如負(fù)責(zé)前期面簽的人員不得承擔(dān)簽訂合同的職責(zé)，做到崗位之間互相牽制、互相監(jiān)督。優(yōu)化貸款操作系統(tǒng)的預(yù)警功能，對(duì)于相關(guān)參數(shù)，在程序中預(yù)先進(jìn)行設(shè)定，如果有不符合條件的貸款進(jìn)入審批流程，將會(huì)觸發(fā)系統(tǒng)，給出提示并終止業(yè)務(wù)流程，防止操作人員因舞弊或者疏忽而審批通過不合規(guī)的貸款。日常工作中加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在新政策出臺(tái)以后，及時(shí)組織人員進(jìn)行研討，制定出詳細(xì)可行的操作流程，確保工作人員對(duì)業(yè)務(wù)步驟和操作要點(diǎn)內(nèi)化于心，避免因操作失誤使公積金管理中心在貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)處于被動(dòng)境地。

（四）加強(qiáng)貸后管理，規(guī)范貸后催收流程

在貸后管理中，應(yīng)將住房公積金貸款回收方式設(shè)定為自動(dòng)扣款模式，由住房公積金管理中心每日向合作委托貸款銀行發(fā)送貸款扣款指令，同時(shí)自動(dòng)通過住建部結(jié)算平臺(tái)進(jìn)行結(jié)算并入賬，減小人為操作誤差，提高資金劃轉(zhuǎn)效率，避免貸款資金回收不及時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。貸款操作系統(tǒng)應(yīng)設(shè)定每日自動(dòng)統(tǒng)計(jì)貸款逾期情況的功能，列示新增逾期貸款的筆數(shù)、借款人信息、時(shí)間和金額，建立催收模塊，記錄催收情況和進(jìn)度，進(jìn)行預(yù)警提示和跟蹤管理。分析逾期產(chǎn)生的原因，安排專人進(jìn)行電話催收，若無法聯(lián)系上逾期借款人，應(yīng)制作逾期貸款催收通知書，進(jìn)行上門催收，并將逾期貸款催收單送達(dá)借款人；與逾期借款人進(jìn)行面談，講明利害關(guān)系，對(duì)有意愿配合還款的借款人要盡可能創(chuàng)造還款條件，及時(shí)收回拖欠貸款，對(duì)于多次催收仍拒不還款的借款人，必要時(shí)聯(lián)系其工作單位做思想工作，如果仍不能達(dá)到回收貸款的目的，可以向人民法院提起訴訟，通過法律途徑解決。

（五）加強(qiáng)擔(dān)保管理，避免抵押風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款中，商品房貸款和二手房貸款在對(duì)抵押物的管理方面不盡相同。對(duì)于二手房貸款，需要借款人去房地產(chǎn)交易中心辦理正式抵押手續(xù)，并將相關(guān)材料交至住房公積金管理中心進(jìn)行抵押登記后，才可準(zhǔn)予發(fā)放貸款；對(duì)于商品房貸款，在前期準(zhǔn)入過程中要時(shí)刻關(guān)注樓盤建設(shè)情況、工程進(jìn)度有無嚴(yán)重延誤以及開發(fā)商營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)有無明顯增加，防范因開發(fā)商造成的借款人斷貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，住房公積金管理中心應(yīng)該妥善保管抵押物他項(xiàng)權(quán)證，為其設(shè)立專門的抵押解押登記目錄，出證進(jìn)證都要做好詳細(xì)登記，避免因資料保管不善造成無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的情況發(fā)生。安排專人負(fù)責(zé)建立落實(shí)抵押權(quán)樓盤項(xiàng)目臺(tái)賬，對(duì)于尚未落實(shí)抵押權(quán)的樓盤重點(diǎn)關(guān)注，定期詢問其辦證進(jìn)度，對(duì)達(dá)到辦證條件的樓盤及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)，以免出現(xiàn)存在其他債務(wù)糾紛的借款人的債權(quán)人先于住房公積金管理中心申請(qǐng)法院對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的情況[3]。

（六）促進(jìn)信息共享，提高違約成本

大數(shù)據(jù)時(shí)代來臨，信息傳遞效率提高，個(gè)人信息造假在數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的環(huán)境下無所遁形。住房公積金管理中心要提高運(yùn)用信息化工具的能力，還要進(jìn)一步加強(qiáng)與公安、民政、房地產(chǎn)交易中心以及銀行的交流合作，拓展信息共享渠道，改進(jìn)已有的共享端口，促使信息傳遞，使數(shù)據(jù)傳遞更加及時(shí)、高效。加強(qiáng)和中國人民銀行征信管理部門的合作，將借款人逾期情況及時(shí)上報(bào)，并通過個(gè)人信用報(bào)告予以展示，強(qiáng)化失信行為懲戒，提高違約成本，使還款人增強(qiáng)按時(shí)還款的意識(shí)[4]。此外，借款人往往在不同的公積金管理中心都存在繳存記錄，將這些記錄進(jìn)行相互對(duì)照、印證，也是防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，因此，住房公積金系統(tǒng)內(nèi)部各中心要加強(qiáng)合作交流，通過異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)上傳借款人公積金貸款次數(shù)、逾期情況和繳存記錄。如果借款人工作地發(fā)生變化，可通過異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)將公積金從原繳存中心轉(zhuǎn)移至現(xiàn)繳存中心，若在現(xiàn)公積金繳存中心申請(qǐng)貸款，系統(tǒng)會(huì)實(shí)時(shí)調(diào)用異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)的信息并顯示在貸款管理系統(tǒng)中，如果存在逾期、騙提騙貸和欠繳等信用不良的情況，現(xiàn)公積金繳存中心要考慮向其發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)地提高其首付比例，降低其貸款額度，提高貸款利率，必要時(shí)進(jìn)行拒貸。

（七）加強(qiáng)稽核，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金管理中心要發(fā)揮專門的稽核作用，負(fù)責(zé)常態(tài)化稽核中心的核心業(yè)務(wù)，每年制定出詳細(xì)的稽核工作計(jì)劃內(nèi)容清單，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)領(lǐng)域給予更多的關(guān)注，目標(biāo)清晰，突出重點(diǎn)，對(duì)公積金貸款業(yè)務(wù)實(shí)行跟蹤稽核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行整改；如果稽核內(nèi)容涉及工作人員的非專業(yè)領(lǐng)域，必要時(shí)應(yīng)該聘請(qǐng)外部專家提供技術(shù)指導(dǎo)和支持，保證風(fēng)險(xiǎn)管理過程足夠合理和科學(xué)，最大限度降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性[5]。住房公積金管理中心貸款部門在日常工作中如有發(fā)現(xiàn)騙貸行為等高風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)及時(shí)協(xié)同稽核部門進(jìn)行處理，稽核部門應(yīng)該嚴(yán)肅對(duì)待，承擔(dān)起防控風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，進(jìn)行翔實(shí)的調(diào)查，涉及違法行為的，應(yīng)及時(shí)移交給司法部門。稽核部門應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)防控工作記錄，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)，聯(lián)系各部門共同處理，將住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在低水平。

四、結(jié)語

住房公積金制度是我國一項(xiàng)社會(huì)性、互助性、政策性的住房社會(huì)保障制度，是社會(huì)保障體系的重要組成部分，也是國家提供給人民的一項(xiàng)福利，在某種程度上能減輕人們的購房壓力。為了全力保障和改善民生，推進(jìn)惠民政策，住房公積金管理中心需要對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和防控，進(jìn)一步減少住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要住房公積金管理中心在思想上重視住房公積金風(fēng)險(xiǎn)管理工作，結(jié)合實(shí)際情況，建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從根本上減少貸款風(fēng)險(xiǎn)問題，保證住房公積金事業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。