王艷玲

會(huì)議提出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。

中央金融工作會(huì)議10月30日至31日在北京舉行。值得注意的是，此次會(huì)議罕見(jiàn)地對(duì)房地產(chǎn)工作作出部署。

會(huì)議提出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。

因城施策，用好政策工具箱，更好支持附性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，是此次會(huì)議的背景。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀，“過(guò)去房地產(chǎn)屬于上升期，地價(jià)和房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融安全的敞口覆蓋是比較完備的。現(xiàn)在的形勢(shì)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始爆發(fā)，并以系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度沖擊金融安全，房地產(chǎn)不良貸款率連續(xù)攀升，并且隨著供給端開(kāi)發(fā)商債務(wù)違約及需求端商品房銷售下滑，導(dǎo)致的資金鏈緊張對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響正在全面顯現(xiàn)。需要金融體系，全面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊”。

信號(hào)1 對(duì)房企的監(jiān)管上升到首位

此次政策對(duì)房地產(chǎn)金融的表述，最先提及的一句話是“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”。這句表述過(guò)去是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，所以信號(hào)意義非常強(qiáng)。

李宇嘉解讀，從兩條路徑進(jìn)行監(jiān)管，一是對(duì)主體的監(jiān)管，即夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，對(duì)該主體全口徑、全渠道的融資進(jìn)行監(jiān)管，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為手段，包括三道紅線在內(nèi)，構(gòu)筑監(jiān)管的底線、兜牢監(jiān)管的架構(gòu)，預(yù)警并防范企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和蔓延，二是從資金進(jìn)行監(jiān)管，即資金從金融機(jī)構(gòu)流出到企業(yè)，以及企業(yè)后續(xù)資金的流轉(zhuǎn)，進(jìn)行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設(shè)定的用途。

“最近幾年出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，包括債務(wù)違約問(wèn)題、保交樓問(wèn)題等，都和房企的經(jīng)營(yíng)等有關(guān)。所以此次抓住了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管制度進(jìn)行健全，具有非常好的導(dǎo)向”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

本次中央金融工作會(huì)議還提到了房地產(chǎn)宏觀審慎管理。事實(shí)上，這一概念是2018年央行在工作會(huì)議中首次提到，即“繼續(xù)實(shí)施‘分城施策差別化住房信貸政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。

但是今非昔比。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，由于當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化，房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的政策內(nèi)涵也有了變化。比如近年來(lái)出現(xiàn)的爛尾樓、房企債務(wù)窟窿、存量房貸壓力過(guò)大、二手房掛牌難以消化所產(chǎn)生的問(wèn)題，都具有非常大的破壞性。因此要結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和改革內(nèi)容，不斷完善相關(guān)的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

簡(jiǎn)言之，宏觀審慎管理是指采取宏觀、逆周期、跨市場(chǎng)的策略，重點(diǎn)要以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，同時(shí)減少金融出現(xiàn)跨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳染。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，“其實(shí)監(jiān)管也好，審慎管理也好，主要是針對(duì)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，這些出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目未來(lái)重點(diǎn)的保交樓，因此，資金監(jiān)管的目的就是確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，避免挪為他用，確保保交樓的順利進(jìn)行；同時(shí)，通過(guò)地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，確保房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不再擴(kuò)大，不再有房企出險(xiǎn)，未來(lái)要通過(guò)平準(zhǔn)基金、資產(chǎn)重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購(gòu)爛尾樓改為保障房等多種方式化解行業(yè)已經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，重塑需求端和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心。

信號(hào)2 滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。從融資量來(lái)看，房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降9%至3737億元，資產(chǎn)證券化同比下滑49%至495億元，境外債權(quán)融資同比下降72%為325億元。

另外，剔除已經(jīng)提前贖回部分后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計(jì)超5220億元，債券發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)不及到期債務(wù)償還規(guī)模，且2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比和同比均呈加速下滑態(tài)勢(shì)。

這也說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

如今政策面已經(jīng)再次定調(diào)，滿足不同所有制的企業(yè)的合理融資需求，這進(jìn)一步說(shuō)明接下來(lái)在融資工作中，會(huì)嚴(yán)管“挑三揀四”“挑肥揀瘦”等操作，確保各金融機(jī)構(gòu)積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發(fā)展。

不過(guò)，張宏偉也提出，“對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的民營(yíng)房企來(lái)講，從實(shí)際執(zhí)行的角度來(lái)看，很難說(shuō)一視同仁獲得融資，目前民營(yíng)房企已經(jīng)沒(méi)有什么可抵押物，也沒(méi)有資本市場(chǎng)信用，如何解決已經(jīng)出險(xiǎn)的房企的公開(kāi)市場(chǎng)直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確保保交樓和債務(wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來(lái)融資政策執(zhí)行角度的關(guān)鍵”。

信號(hào)3 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，“其實(shí)就是兩件事情：一是市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，住房雙軌制繼續(xù)升級(jí)，也就是二次房改的過(guò)程中，保障房的托底作用未來(lái)越來(lái)越明顯；二是樓市步入存量市場(chǎng)，存量市場(chǎng)的最大特征就是企業(yè)要靠各類存量的物業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得發(fā)展”。

市場(chǎng)層面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1-10月，全國(guó)已有超200省市（具）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超500次。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，10月份有43省市（縣）出臺(tái)政策46條，各地政策出臺(tái)頻次放緩，部分城市繼續(xù)落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，上海、杭州等地優(yōu)化限購(gòu)，北京、上海等多個(gè)城市優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)．2023年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16195元／平方米，環(huán)比上漲0.07%，漲幅較9月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)；同比跌幅收窄至0.02%。不過(guò)，百城二手住宅平均價(jià)格為15486元／平方米，環(huán)比下跌0.45%，跌幅較9月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)18個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅擴(kuò)大至2.88%。二手房業(yè)主積極以價(jià)換量，二手住宅價(jià)格繼續(xù)承壓。

這也看出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，除個(gè)別城市政策進(jìn)一步顯效外，多數(shù)城市市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

“三大工程”建設(shè)，是今年歷次重要會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)領(lǐng)域，包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施。

“這三大工程都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式重要組成部分。其中，城中村改造可解決新市民及外來(lái)人口享受到公共服務(wù)、住有所居；保障性住房將解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革?！崩钣罴伪硎荆磥?lái)金融資金將重點(diǎn)投向這些領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式形成支持。

早在今年8月，審議通過(guò)的<關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。按照政策部署，保障房建設(shè)重點(diǎn)是人口凈流入的超大特大城市，以及建城區(qū)常住人口在300萬(wàn)以上的城市，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州、鄭州等35個(gè)城市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，支持“三大工程”的相關(guān)金融工作，預(yù)計(jì)在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中將有更大的作為。