摘 要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭越來越激烈。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合競爭力，需要加強成本管理，提高成本管理水平，實現(xiàn)降低成本的目標。目標成本管理是一種在開發(fā)前期進行設(shè)計、施工等階段的全過程控制成本的方法，作為一種科學(xué)的管理方法，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中得到了廣泛應(yīng)用，取得了顯著效果。

關(guān)鍵詞：目標成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理；管理策略

“成本”一詞是經(jīng)濟學(xué)中的一個重要概念，是企業(yè)經(jīng)營的重要內(nèi)容，也是企業(yè)在市場競爭中的重要競爭力。企業(yè)的經(jīng)營活動以成本為基礎(chǔ)，成本決定企業(yè)的市場地位，影響著企業(yè)的生產(chǎn)、銷售及發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)行業(yè)中，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行控制就顯得尤為重要，其目的在于減少開發(fā)過程中的浪費現(xiàn)象，降低開發(fā)成本，提高投資效益。目標成本管理是指以項目開發(fā)為中心，以市場為導(dǎo)向，通過科學(xué)的方法和程序，對產(chǎn)品生產(chǎn)全過程進行計劃、組織、控制和分析研究，目標成本管理可以提高企業(yè)的市場競爭能力和資源配置效率。

一、目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

價值

（一）有利于實現(xiàn)項目建設(shè)目標，提高企業(yè)經(jīng)濟效益

目標成本管理方法可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將設(shè)計階段的成本控制貫穿于開發(fā)項目的整個過程中，通過對各階段成本的控制和管理，使企業(yè)在項目建設(shè)的整個過程中都能夠始終處于有利地位。不僅可以提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，也可以降低產(chǎn)品成本，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對設(shè)計階段中目標成本管理方法的應(yīng)用，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持競爭力，有利于實現(xiàn)項目建設(shè)目標。

（二）有利于實現(xiàn)對項目建設(shè)成本的控制和管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，目標成本管理是一種科學(xué)有效的成本控制方法，可以充分利用項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)來對項目成本進行有效控制，在項目建設(shè)中通過對各個環(huán)節(jié)的合理有效控制，可以有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理水平和項目建設(shè)質(zhì)量。目標成本管理可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的各個環(huán)節(jié)有機結(jié)合在一起，充分發(fā)揮各個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的作用，從而更好地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力，使其更好地滿足社會發(fā)展和人們對房屋產(chǎn)品質(zhì)量和功能的要求。

（三）有利于提升企業(yè)整體管理水平

目標成本管理的應(yīng)用可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，在目標成本管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將內(nèi)部控制和外部控制有效結(jié)合起來，通過目標成本管理將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項成本進行有效控制和管理。同時，目標成本管理方法可以使企業(yè)對資金的使用情況進行監(jiān)督和控制，并對項目建設(shè)過程中存在的問題及時進行糾正和處理，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體經(jīng)營管理水平得到提高。除此之外，目標成本管理還可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個部門之間形成合力，相互配合、協(xié)調(diào)工作，提高了工作效率，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)能力，為企業(yè)降低成本、增加效益提供了良好的條件。

二、目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

原則

（一）全面預(yù)算原則

全面預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)，全面預(yù)算的目標是在一定時期內(nèi)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的目標、計劃和評價，以及資金籌措和使用等方面的全方位、全過程的控制，使企業(yè)資源合理配置。目標成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的一種有效方法，與全面預(yù)算相結(jié)合，有利于加強企業(yè)內(nèi)部各職能部門之間的協(xié)調(diào)配合，使成本管理更具系統(tǒng)性和計劃性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標成本管理需要將所有與成本有關(guān)的活動納入到一個統(tǒng)一的預(yù)算框架下，以保證企業(yè)各項活動順利開展。

（二）以客戶需求為導(dǎo)向原則

目標成本管理強調(diào)以客戶需求為導(dǎo)向，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施目標成本管理的前提和基礎(chǔ)，也是實施目標成本管理的重點和難點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極了解客戶的需求，了解市場行情，對市場上同類產(chǎn)品的成本進行分析對比，結(jié)合本企業(yè)產(chǎn)品特點、客戶需求和市場行情確定目標成本，并將其分解到各項目開發(fā)過程中。目標成本管理是在市場調(diào)研和項目前期策劃階段確定的，只有在前期階段進行充分的調(diào)研分析才能使目標成本具有現(xiàn)實可操作性。

（三）動態(tài)成本控制原則

目標成本管理的動態(tài)控制原則是指目標成本管理必須結(jié)合項目的實際情況，對項目全過程的成本進行有效的動態(tài)控制。首先，根據(jù)市場的變化，及時對目標成本進行調(diào)整，使其與市場相適應(yīng)，提高目標成本的準確性；其次，在項目建設(shè)過程中要及時對目標成本進行檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決；最后，在項目建設(shè)完成后，要對目標成本進行分析和總結(jié)，為下一步的項目建設(shè)提供可靠的依據(jù)。動態(tài)成本控制原則貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標成本管理全過程。

（四）全員參與原則

目標成本管理要求全員參與，這是因為目標成本管理的特點決定了企業(yè)不是一個獨立的個體，而是一個集體，需要各部門、各員工共同參與。為此，在目標成本管理過程中，要從項目設(shè)計開始就應(yīng)考慮成本的控制，將成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，只有這樣才能真正實現(xiàn)目標成本管理的效果。

（五）技術(shù)與管理并重的原則

目標成本管理是以市場為導(dǎo)向，以實現(xiàn)利潤最大化為目標，以降低成本、提高效率為目的的一種管理方法。目標成本管理是一種控制成本的有效手段，但并不意味著可以忽視對成本進行控制的過程，目標成本管理中的技術(shù)與管理并重的原則是指企業(yè)在實施目標成本管理時，既要注重技術(shù)，又要注重管理，做到技術(shù)與管理并重。

三、目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

策略

（一）測定目標成本

目標成本是指在給定的各項資源價格條件下，生產(chǎn)出預(yù)期目標產(chǎn)品所需的成本。測定目標成本的方法有兩種：一種是基于歷史數(shù)據(jù)，即利用過去的歷史資料對未來可能發(fā)生的情況進行預(yù)測；另一種是根據(jù)經(jīng)驗或市場數(shù)據(jù)，即根據(jù)一定時期內(nèi)的市場需求和競爭狀況預(yù)測未來可能發(fā)生的情況。在測定目標成本時，需要對影響目標成本的因素進行分析，了解影響目標成本的原因。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施目標成本管理的經(jīng)驗可知，測定目標成本需要進行以下幾個步驟：

第一，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立一個目標成本管理系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，可以對有關(guān)部門提出目標成本管理要求，制定合理的目標成本。

第二，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實際情況，確定目標成本管理體系。確定目標成本體系包括確定產(chǎn)品價格、確定產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)方案等兩個方面。

第三，對收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、預(yù)測和評估。對產(chǎn)品價格進行預(yù)測時需要利用歷史數(shù)據(jù)和市場數(shù)據(jù)進行分析，對產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)方案進行評估時需要利用產(chǎn)品價格、產(chǎn)品銷售價格、市場需求等方面的信息。

通過以上步驟可以制定出合理的目標成本體系。

（二）分解目標成本

目標成本的分解是目標成本管理中重要的一環(huán)，需要企業(yè)將具體的工作內(nèi)容進行細化和明確。具體來說，可以從以下兩方面入手：

第一，確定目標成本的范圍和內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定目標成本，首先要明確目標成本的范圍和內(nèi)容。在這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過與各相關(guān)部門和人員進行交流溝通，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行充分分析，并結(jié)合市場情況，確定項目的目標成本范圍和內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本。同時，需要注意的是，目標成本范圍和內(nèi)容必須明確、具體、可操作，并且具有科學(xué)性和合理性。

第二，分解目標成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過兩種方法來實現(xiàn)目標成本的分解：一是橫向分解方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項目劃分為不同的工作階段和工作內(nèi)容，然后將不同階段和工作內(nèi)容的目標成本進行協(xié)調(diào)和整合，最終形成項目總的目標成本。在這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過將不同階段和工作內(nèi)容的具體工作任務(wù)分配給不同部門或人員來完成。二是加強溝通協(xié)調(diào)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，必須加強各部門和人員之間的溝通協(xié)調(diào)，確保各項資源能夠得到合理利用和充分利用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強與各部門和人員之間的溝通協(xié)調(diào)，及時解決在項目實施過程中出現(xiàn)的問題。

（三）控制目標成本

目標成本管理主要是在設(shè)計階段對成本進行控制，其基本原理是從設(shè)計源頭上對項目成本進行控制，盡可能地降低項目開發(fā)過程中的各項費用支出。目標成本管理要求在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)進行成本控制，其主要內(nèi)容包括：

第一，優(yōu)化設(shè)計方案，減少設(shè)計階段的費用支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行設(shè)計方案的制定時，需要根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、功能要求等因素對項目進行設(shè)計，并根據(jù)實際情況和市場需求確定最佳設(shè)計方案，從而減少設(shè)計階段的費用支出。在項目開發(fā)前期階段，需要對項目進行充分的調(diào)研和論證，減少因決策失誤造成的成本浪費。

第二，加強招投標工作，降低招投標階段的成本支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標時要嚴格按照招標文件要求進行操作，盡可能地保證工程質(zhì)量和工期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)招標文件中規(guī)定的工程費用標準進行報價，盡可能地降低工程成本支出。

第三，嚴格控制材料采購成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購材料時要按照質(zhì)量等級、規(guī)格、市場價格等要求進行采購，盡可能地選擇性價比高的材料。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在合同簽訂前對材料價格（不含稅價）和質(zhì)量等因素進行調(diào)研和評估，確定采購價格后再簽訂合同。

第四，加強施工階段成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工階段的成本控制主要包括：一是制定合理的施工計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定施工計劃時需要結(jié)合項目實際情況、當?shù)氐臍夂蛴绊懞褪袌鲂枨笄闆r等因素，合理安排施工計劃，盡可能地縮短工期。二是合理安排工期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格按照施工計劃組織施工，盡可能地減少施工過程中因工期延長造成的成本增加。三是加強對資金的管理和運用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理過程中要嚴格控制資金使用情況，盡可能地提高資金使用效率。四是加強現(xiàn)場管理和技術(shù)培訓(xùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中要加強對現(xiàn)場人員的培訓(xùn)和管理，盡可能地降低現(xiàn)場作業(yè)人員的成本支出。

（四）評價目標成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一定的評價指標，對目標成本進行評價，以確定目標成本是否滿足預(yù)期目標?？梢圆捎脙r值工程法、實物量分析法和作業(yè)成本法等方法。通過比較每個項目的實際成本和預(yù)期成本，找出影響項目成本的主要因素，提出降低成本的措施，實現(xiàn)降低成本的目的。在實際應(yīng)用中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況確定評價指標和評價方法，如在設(shè)計階段通過價值工程確定目標成本，在施工階段通過實物量分析確定目標成本等。具體來說，可從以下內(nèi)容入手：

第一，評價的對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標成本管理過程中，需要對其項目的各個方面進行評價，這些方面可以是房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成部分，也可以是目標成本的控制措施。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作內(nèi)容和業(yè)務(wù)范圍較廣，無法將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門都納入評價對象，因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標成本進行評價時，需要對其所涉及的部門或單位進行全面的評價，例如：在項目前期階段、項目施工階段以及項目竣工驗收階段都涉及很多的部門或單位，如項目設(shè)計部門、施工單位、監(jiān)理單位等，而這些部門或單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標成本管理中的各部門或單位之間存在著緊密聯(lián)系和相互影響。因此，對這些部門或單位進行全面評價是非常必要的。

第二，評價方法。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，目標成本的評價是一個重要的內(nèi)容，通過對目標成本的評價，可以找出實際成本與目標成本之間的差距，分析造成差異的原因，從而采取相應(yīng)措施。房地產(chǎn)企業(yè)在進行目標成本評價時，應(yīng)該從三個方面入手。首先，確定目標成本指標，在進行指標選擇時要做到全面、系統(tǒng)、合理，主要包括以下幾個方面：一是根據(jù)項目情況和特點進行指標選擇；二是按照重要性程度來確定；三是將定性指標轉(zhuǎn)化為定量指標；四是采用科學(xué)的評價方法。其次，分析原因，找出造成目標成本差異的原因。最后，采取措施。為了降低項目成本損失或提高項目的經(jīng)濟效益，可以采取相應(yīng)措施來降低或減少成本費用支出。房地產(chǎn)企業(yè)目標成本的評價方法有很多，如作業(yè)成本法、價值工程法、層次分析法、模糊綜合評價法等。不同的方法各有其優(yōu)缺點，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點選擇適合本企業(yè)的目標成本評價方法。在實際操作過程中，應(yīng)在充分了解各方法優(yōu)缺點及適用范圍后再加以選擇。

結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本管理是非常重要的一個方面，在開發(fā)項目建設(shè)中，合理有效地控制好成本是至關(guān)重要的。目標成本管理方法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用可以有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力，在目前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強對目標成本管理方法的研究和探索，運用科學(xué)合理的成本控制方法來實現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、提高經(jīng)濟效益的目的。

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作者簡介：王治軍（1987－），男，漢族，河北張家口人，本科，會計師，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃、成本管理。