沈達／文

隨著我國城市化進程的加快和經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟增長的重要力量。然而，隨著市場環(huán)境和政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的土地增值稅稅務風險。為應對不斷變化的市場環(huán)境，有效防控風險，房地產(chǎn)企業(yè)須采取相應的措施，積極關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，及時調(diào)整經(jīng)營策略和財務規(guī)劃。通過這些措施，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地管理稅務風險，增強穩(wěn)健性和競爭力?；诖耍恼箩槍Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險及其防控策略展開探討。

我國高密度的人口和有限的土地資源，以及市場對剛需住宅的大量需求，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。為規(guī)范市場交易秩序，防范房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟風險，國家出臺了多項政策，如“房住不炒”“三條紅線”等，進一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。行業(yè)報告顯示，自2021年下半年起，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)“降溫”，房產(chǎn)成交量同比與環(huán)比均呈下降趨勢，庫存消化已成為房地產(chǎn)企業(yè)當前面臨的主要問題。由于存量房占用了企業(yè)大量資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須從成本入手，關(guān)注稅務成本，采取有效的方式清算和籌劃土地增值稅，規(guī)避納稅義務履行風險，為庫存周轉(zhuǎn)和資金回流奠定基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收現(xiàn)狀及稅務風險管理的作用

征收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收現(xiàn)狀較為復雜。一方面，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和稅收政策的不斷更新，土地增值稅的征收標準和方式也在不斷變化。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點和涉稅業(yè)務的復雜性，因此征收土地增值稅的過程中存在一些難點，如土地增值稅的征收標準不夠明確，不同地區(qū)、不同項目的征收標準存在差異，導致企業(yè)難以準確計算應納稅額。同時，涉稅項目的核算難度較大，特別是一些大型房地產(chǎn)項目，開發(fā)周期長、涉及面廣，給涉稅項目的核算帶來了很大的困難。此外，隨著房地產(chǎn)市場的波動和政策的調(diào)整，土地增值稅的征收政策也經(jīng)常發(fā)生變化，給企業(yè)的稅務管理帶來了挑戰(zhàn)。為解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)要加強與稅務部門的溝通與合作，及時了解最新的稅收政策，并做好稅務籌劃工作。同時，要加強對涉稅業(yè)務的內(nèi)部控制和管理，提升核算的準確性和及時性。

稅務風險管理的作用

首先，有效的稅務風險管理可以幫助企業(yè)嚴格遵守稅務法規(guī)，避免因違規(guī)行為而導致的罰款和聲譽受損問題，主要通過加強內(nèi)部控制、合規(guī)培訓、定期自查等方式實現(xiàn)。其次，通過合理的稅務籌劃，企業(yè)可以優(yōu)化稅務結(jié)構(gòu)，降低稅負，提高經(jīng)濟效益。例如，企業(yè)可以通過合理利用稅收優(yōu)惠政策、優(yōu)化資產(chǎn)配置、合理安排開發(fā)進度等方式降低土地增值稅的支出，提升企業(yè)的盈利能力。最后，有效的稅務風險管理可以提升企業(yè)的信譽和聲譽，為企業(yè)的長期發(fā)展奠定良好的基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險

缺乏對稅收政策的了解

缺乏對稅收政策的了解表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，企業(yè)對土地增值稅的征收范圍、稅率、扣除項目等規(guī)定存在誤解，導致計稅依據(jù)不準確，甚至可能因漏報或少報稅款而引發(fā)稅務風險。第二，企業(yè)對國家稅收政策的變化和調(diào)整不了解，從而在稅務處理上出現(xiàn)問題。第三，不同地區(qū)、不同項目的土地增值稅征收政策可能存在差異，企業(yè)如果缺乏對當?shù)囟愂照叩牧私?，就可能面臨稅務風險。

銷售收入確認不準確

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、交易金額大，且銷售收入確認受到諸多因素影響，如合同簽訂、收付款方式、房地產(chǎn)過戶等，因此銷售收入確認的準確性對企業(yè)稅務風險具有重要影響。具體而言，銷售收入確認不準確表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，企業(yè)未按照合同約定及時確認銷售收入，導致延遲納稅或漏稅。第二，企業(yè)對銷售收入的計量不準確，導致應納稅額計算錯誤。第三，在房地產(chǎn)交易過程中，企業(yè)通過陰陽合同、虛假合同等不正當手段規(guī)避稅收，導致銷售收入確認不真實。

票據(jù)憑證不規(guī)范

第一，企業(yè)在土地增值稅申報中使用的票據(jù)憑證往往缺乏統(tǒng)一的標準和規(guī)范，憑證的格式、內(nèi)容和保存方式存在差異。這種不規(guī)范性可能導致混淆和錯誤，使稅務部門難以準確核查和審計企業(yè)的納稅情況。第二，企業(yè)的土地增值稅憑證缺乏必要的明細信息，包括相關(guān)交易的具體日期、金額、參與方等信息，難以明確追蹤和核查涉及土地增值稅的交易，增加了潛在的稅務風險。第三，在一些情況下，企業(yè)未能提供完整的憑證，或者出現(xiàn)憑證遺失的情況，可能導致稅務部門的質(zhì)疑和審查，也可能使自身在稅務申報中存在遺漏或錯誤。

項目扣除不符合規(guī)定

一些房地產(chǎn)企業(yè)錯誤地將不符合規(guī)定的支出項目列入土地增值稅的扣除范圍，從而導致不合規(guī)的稅收優(yōu)惠或減免，如不合理的裝修費用等。一些房地產(chǎn)企業(yè)的項目扣除憑證和申報往往缺乏準確性，包括未提供足夠的相關(guān)文件和信息，或存在模糊的項目描述等，從而導致稅務部門對企業(yè)的項目扣除進行審查，增加了稅務風險。一些企業(yè)濫用土地增值稅稅收政策，試圖將不符合規(guī)定的支出合法化，從而減少應繳的稅款，這種不當獲益的行為違反了稅法規(guī)定。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過不符合規(guī)定的合同安排來規(guī)避土地增值稅，如虛構(gòu)或操縱合同的金額和條件，這勢必引發(fā)稅務部門的調(diào)查和法律訴訟，對企業(yè)的聲譽和財務狀況造成不利影響。

清算報告審核標準不一致

清算報告審核標準不一致是引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險的一個重要因素。由于土地增值稅的清算涉及復雜的計算和扣除項目，以及對涉稅事項的審核和判斷，因此清算報告的審核標準不一致可能導致稅務風險增加。具體來說，清算報告審核標準不一致主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，企業(yè)可能對清算報告中的計稅依據(jù)、扣除項目、優(yōu)惠政策等的審核標準不一致，導致稅務處理出現(xiàn)偏差。第二，企業(yè)可能對涉稅事項審核和判斷的標準不一致，如對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認、成本的分攤等審核標準不一致。第三，不同地區(qū)、不同項目的土地增值稅清算政策可能存在差異，企業(yè)如果對不同項目的清算報告審核標準不一致，那么也可能導致稅務風險增加。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險成因

增值稅制度存在缺陷

第一，土地增值稅稅率較高，且采用累進稅率制度，導致企業(yè)應納稅額的計算較為復雜。高稅率使企業(yè)在土地增值稅清算過程中面臨更大的壓力，同時提升了企業(yè)的稅務處理難度和成本。此外，累進稅率制度使企業(yè)在不同開發(fā)階段和不同地區(qū)面臨的稅負存在差異，進一步增加了企業(yè)的稅務風險。第二，土地增值稅的扣除項目規(guī)定較為煩瑣，且不同地區(qū)、不同項目的扣除標準可能存在差異，給企業(yè)的稅務處理帶來較大的困難。企業(yè)在計算土地增值稅時要詳細核算開發(fā)成本、費用等，并按照規(guī)定扣除。如果企業(yè)對扣除項目的規(guī)定不了解或核算不準確，就可能導致扣除金額不準確，增加稅務風險。第三，土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策相對較少，且不同地區(qū)、不同項目的優(yōu)惠政策可能存在差異，導致企業(yè)難以充分利用稅收優(yōu)惠政策降低稅負。盡管國家對房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策，如對普通住宅免征土地增值稅等，但這些政策并不能完全滿足企業(yè)的實際需求。

增值稅征管不合理

在實踐中，一些稅務部門對土地增值稅的征收管理存在一些不合理的問題，這給企業(yè)帶來了額外的負擔和風險。第一，增值稅征管中存在“一刀切”現(xiàn)象，即不分地區(qū)、不分項目的實際情況，采用統(tǒng)一的征管標準。一些項目在開發(fā)前期已經(jīng)實現(xiàn)較高的增值額，但由于缺乏相應的扣除項目，因此應納稅額較高；而另一些項目在后期開發(fā)階段實現(xiàn)了較高的增值額，但由于前期已經(jīng)享受較多的扣除項目，因此應納稅額較低。這種不合理的征管方式會給企業(yè)帶來稅務風險。第二，稅務部門對土地增值稅的征收管理缺乏專業(yè)性和透明度。一些稅務部門對土地增值稅的計算和審核標準存在不明確、不透明的情況，導致企業(yè)在計算應納稅額時存在不確定性和風險。第三，稅務部門對土地增值稅的征收管理缺乏有效的協(xié)調(diào)機制。土地增值稅是一種地方稅種，但一些地方稅務部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)機制，導致企業(yè)在不同地區(qū)的稅務處理存在差異和不公平的現(xiàn)象。這種問題不僅會提升企業(yè)的稅務處理難度和成本，還會增加企業(yè)的稅務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部問題

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部問題是引發(fā)土地增值稅稅務風險一個重要的原因，包括財務管理不規(guī)范、員工缺乏稅務合規(guī)意識、憑證管理不當、內(nèi)部控制機制不完善等，這些內(nèi)部問題可能導致企業(yè)在稅務申報中出現(xiàn)不合規(guī)操作，增加納稅風險。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)部財務管理不規(guī)范，未能及時核對和記錄相關(guān)交易憑證，在土地增值稅申報中出現(xiàn)了嚴重的憑證不一致和遺漏問題。稅務部門在審查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)未按照法律規(guī)定申報所有應納稅款，導致其面臨重大稅務風險和罰款。這個案例說明了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部問題是引發(fā)土地增值稅風險的一個重要因素，強調(diào)了加強內(nèi)部財務管理和增強稅務合規(guī)意識的重要性。

房地產(chǎn)企業(yè)防控土地增值稅稅務風險的措施

政府層面

政府應采取以下措施防控房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險：第一，調(diào)整預征率。政府可以通過調(diào)整土地增值稅的預征率來控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險。根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化和政策的調(diào)整，政府可以適時提高或降低預征率，以保證企業(yè)健康發(fā)展。第二，確定合理的清算時間。清算時間對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險具有重要影響，政府應結(jié)合項目開發(fā)周期和相關(guān)政策規(guī)定，確定合理的清算時間，讓企業(yè)有足夠的時間進行稅務籌劃和核算，以降低稅務風險。第三，完善項目認定流程。政府應建立健全土地增值稅項目認定流程，確保企業(yè)符合相關(guān)稅收政策和法規(guī)。通過嚴格的審核和認定，可以避免企業(yè)因項目認定錯誤而產(chǎn)生稅務風險。第四，加大征管力度。政府應加大對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征管力度，嚴格打擊各種偷稅、漏稅行為。同時，加強對企業(yè)的指導和培訓，增強企業(yè)的納稅意識，提高企業(yè)的風險管理水平。綜上所述，政府應從預征率、清算時間、項目認定、征管等方面采取措施，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務風險。

行業(yè)層面

在應對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務風險方面，行業(yè)協(xié)會和中介機構(gòu)的參與，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。第一，行業(yè)協(xié)會可以發(fā)揮其專業(yè)性優(yōu)勢，制定土地增值稅申報合規(guī)指南，提供企業(yè)明晰的憑證管理和稅務申報標準，這樣有助于避免常見的稅務風險。此外，協(xié)會還能組織培訓和研討會，提高企業(yè)員工對稅務合規(guī)的認識，提供寶貴的教育資源。第二，會計師事務所和稅務顧問等第三方，能夠為企業(yè)提供專業(yè)的稅務合規(guī)咨詢和審計服務。通過定期的稅務審計和合規(guī)檢查，能夠幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)和糾正潛在問題，從而降低稅務風險。此外，行業(yè)協(xié)會和中介機構(gòu)也可以促進信息共享和合作，確保最佳實踐在整個行業(yè)內(nèi)傳播。通過案例研究和成功經(jīng)驗的分享，企業(yè)可以學習如何更好地管理土地增值稅稅務風險，避免不必要的問題。第三，行業(yè)協(xié)會在與政府、稅務部門溝通中起著橋梁作用，能夠幫助政府更好地理解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的具體稅務問題，有助于制定更合理的稅收政策。

企業(yè)層面

房地產(chǎn)企業(yè)可以采取以下措施防控土地增值稅稅務風險：第一，發(fā)票管理。企業(yè)應建立嚴格的發(fā)票管理制度，確保發(fā)票的申請、使用、存檔等環(huán)節(jié)規(guī)范和準確。特別是在與供應商、客戶的交易中，應索取并保存好相關(guān)發(fā)票，避免因發(fā)票問題而產(chǎn)生稅務風險。第二，人員培訓。企業(yè)應加強對稅務人員的培訓，增強他們對土地增值稅法規(guī)和政策的理解和掌握能力。通過定期的培訓和學習，稅務人員可以更好地理解和處理復雜的稅務問題，降低因人員素質(zhì)不足而導致的稅務風險。第三，稅收籌劃。企業(yè)應根據(jù)自身的業(yè)務特點和實際情況，進行合理的稅收籌劃。通過合理的投資、經(jīng)營和管理方式，降低土地增值稅稅負，同時遵守相關(guān)稅收政策和法規(guī)，避免因稅收籌劃不當而導致的稅務風險。綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)應從發(fā)票管理、人員培訓、稅收籌劃等方面采取措施，以降低土地增值稅稅務風險，確保自身穩(wěn)定、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注政府政策、市場動態(tài)、經(jīng)營策略、財務規(guī)劃等多個方面，以應對不斷變化的市場環(huán)境和土地增值稅稅務風險。通過建立發(fā)票管理制度、加強人員培訓、進行合理的稅收籌劃等措施，企業(yè)可以降低稅務風險，增強穩(wěn)健性和競爭力。同時，政府要加強監(jiān)管和規(guī)范市場秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障。未來，隨著經(jīng)濟環(huán)境和市場需求的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)營策略，以適應市場變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。