宋玉才

北京德和衡（廣州）律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623

一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度之背景

（一）《城市私有房屋管理條例》和原《民通意見》中的規(guī)定

承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度最初是在國務(wù)院1983 年頒發(fā)的《城市私有房屋管理條例》以條例條文的形式予以確立的。該條例規(guī)定，在同等條件下，房屋承租人對出租人將欲轉(zhuǎn)讓的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，房屋所有人須提前3 個月通知承租人其轉(zhuǎn)讓意愿。1988 年出臺的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（已廢止，以下簡稱原《民通意見》）中，除繼承了《城市私有房屋管理條例》關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容，還新增了承租人權(quán)利救濟的內(nèi)容。新增的內(nèi)容表明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)若被侵害，承租人可以主張出租人與第三人之間的買賣合同無效。此時承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有較為顯著的對抗效力，其穩(wěn)定占有房屋的利益被著重保護。

（二）原《合同法》中的規(guī)定

隨著社會生活和法制的不斷發(fā)展，優(yōu)先購買權(quán)的此種對抗效力的弊端顯現(xiàn)。賦予優(yōu)先購買權(quán)對抗效力很大程度上阻礙了房屋的流動性，限制了房屋所有權(quán)人對其房屋的處分權(quán)。對于善意第三人而言，房屋交易的風(fēng)險系數(shù)增大。加之在《中華人民共和國合同法》（已廢止，以下簡稱原《合同法》）頒布后，合同無效的原因被法律加以羅列明確，原《民通意見》中承租人因優(yōu)先購買權(quán)被侵害可以主張合同無效的規(guī)定與隨后施行的原《合同法》中明確的合同無效事由存在矛盾，容易導(dǎo)致同案不同判的情況出現(xiàn)。

原《合同法》中第二百三十條規(guī)定相較于原《民通意見》而言，出賣人的通知時間變得靈活，出租人履行通知義務(wù)的期限不再是最初的固定標(biāo)準(zhǔn)“提前3 個月通知”，而調(diào)整為了“合理期限”。實務(wù)中，法官可以根據(jù)案件的具體情況酌定確認原《合同法》中的合理期限長短，但同時也不可避免地存在法官對合理期限的裁量范圍過大的問題。此外，原《合同法》刪去了原《民通意見》中有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)可以導(dǎo)致買賣合同無效的字眼，未再明文認可承租人優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力。由于原《合同法》對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定比較模糊，實務(wù)中可操作性不強，導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害的承租人的權(quán)利難以得到救濟。

（三）相關(guān)司法解釋中的規(guī)定

2009 年9 月1 日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2009 房屋租賃合同司法解釋》）對承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度作了細化，明確了承租人權(quán)利受到侵害時可以主張侵權(quán)賠償。此外，該司法解釋也直接明確了，承租人如果向出租人主張其對房屋享有的權(quán)利受到侵害，并不會再導(dǎo)致買賣合同無效的法律后果?！?009 房屋租賃合同司法解釋》遵循了合同相對性的原則，保護了善意第三人的交易安全，有利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。其中第二十三條規(guī)定，出租人欲通過委托拍賣的方式出賣、轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，應(yīng)在拍賣5 日前將該情況通知房屋承租人，履行有固定期限要求的通知義務(wù)。若承租人接到通知后沒有參加拍賣，那么就視為承租人放棄其對于房屋的優(yōu)先購買權(quán)，不得再以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害主張賠償。

《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十四條對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使作出了限制，在四種情形下，承租人不能主張優(yōu)先購買房屋：第一，當(dāng)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時，優(yōu)先保護房屋共有人作為房屋物權(quán)人的利益；第二，如果第三方為出租人的近親屬，那么房屋的承租人不可主張行使優(yōu)先購買權(quán)。由于中國人家庭意識濃厚，若出租人將租賃房屋出賣給其近親屬，轉(zhuǎn)讓價格往往會低于市場價格，此時若承租人還能以“同等條件”優(yōu)先購買，難免有漠視出租人經(jīng)濟利益之嫌，不符合交易各方的合理期待，同時也違背了市場經(jīng)濟規(guī)律；第三，明確保護善意第三人的交易安全，若善意第三人購買相關(guān)房屋后還依法辦理了不動產(chǎn)登記手續(xù)，那么該第三人就依法獲得房屋的所有權(quán)；第四，如作為房屋所有權(quán)人的出租人已按照法律規(guī)定履行了通知義務(wù)，那么承租人則應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)作出答復(fù)。若承租人有購買房屋的想法，應(yīng)在15 日內(nèi)向出租人明確表示。如果承租人在這15 日內(nèi)無動于衷，法律上即可以認定其無購買房屋的意愿，不得再就房屋主張相關(guān)權(quán)利?！?009 房屋租賃合同司法解釋》從侵害救濟、行使范圍、權(quán)利限制等多方面對承租人優(yōu)先購買權(quán)制度作了細化，使得百姓及法律從業(yè)者有更明確細致的實務(wù)適用依據(jù)，制度能夠有效落地施行。

（四）《民法典》背景下的優(yōu)先購買權(quán)

經(jīng)過更嚴謹?shù)牧⒎夹g(shù)調(diào)整后，先前較為系統(tǒng)的先買權(quán)制度中的大多內(nèi)容被承繼，并納入2021 年1 月1 日起施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）當(dāng)中?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鶙l第一款規(guī)定中，前半部分完整地承繼了原《合同法》第二百三十條的規(guī)定，后半部分則是通過立法技術(shù)對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制條件進行概括整合。《民法典》第七百二十七、七百二十八條則沿用了原《合同法》第二十一條和第二十三條的基本內(nèi)容，僅是表述角度上存在差異。而在與《民法典》配套施行的2021 年修正后的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2021 房屋租賃合同司法解釋》）第十五條更是直接全盤接納了《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十二條的規(guī)定?？偟膩碚f，《民法典》和《2021 房屋租賃合同司法解釋》關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定并沒有增添新的內(nèi)容，而是較為全面地承繼了之前已有的內(nèi)容。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

（一）主體適格

本文所介紹的優(yōu)先購買權(quán)的行使主體應(yīng)當(dāng)是對房屋有實際占有、使用、收益的承租人，其必須與出租人之間有合法有效的租賃合同。如果租賃合同因某些原因無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同不復(fù)存在，那么承租人也就不是該權(quán)利的行使主體，不享有對相關(guān)房屋的優(yōu)先購買權(quán)。然而在理論和實踐過程當(dāng)中，對于房屋次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)都存在一定分歧，目前也沒有相關(guān)的法律法規(guī)對該問題作出明確回應(yīng)。有學(xué)者認為，次承租人不享有房屋優(yōu)先購買權(quán)。主要理由是，當(dāng)前的立法體系中只規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)而沒有規(guī)定次承租人的優(yōu)先購買權(quán)，若對法律條文作擴大解釋，認可次承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)，將會面臨多重挑戰(zhàn)。例如，根據(jù)合同相對性原則，次承租人并不是優(yōu)先購買權(quán)基礎(chǔ)法律關(guān)系的租賃合同關(guān)系當(dāng)事人，與出租人并不存在合同上直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。實踐中，湖北省咸豐縣人民法院（2020）鄂2826 民初812 號判決中就不認可次承租人是優(yōu)先購買權(quán)的適格主體。而如果承認次承租人也應(yīng)該享有該項權(quán)利，在多重轉(zhuǎn)租的情況下，不但無形中加重了出租人履行通知義務(wù)的難度，還會導(dǎo)致有意購買房屋者對該多人享有優(yōu)買權(quán)的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)望而卻步，影響房屋的流動性，房屋所有權(quán)人的處分權(quán)也會因此大打折扣。

也有學(xué)者認為，次承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。他們認為賦予實際占有使用租賃房屋的次承租人優(yōu)先購買權(quán)，符合承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立初衷。該制度的初衷旨在保護處于弱勢地位的承租人，使其能夠在租賃房屋內(nèi)穩(wěn)定居住生活或者經(jīng)營，有利于簡化市場交易秩序，降低交易成本。而且現(xiàn)實中許多承租人會對租賃房屋進行布置、修繕，使房屋符合自己的使用需求。因此，賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)便于房屋的占有、管理和使用，以發(fā)揮其最大效用，有利于避免資源的浪費，減少社會紛爭。浙江省嘉善縣人民法院（2020）浙0421民初2170 號判決中就認為，出租人同意承租人將其所有的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，“涉案房屋由次承租人占有和使用，此時次承租人成為優(yōu)先購買權(quán)的行使主體”，而承租人由于不是實際使用涉案房屋的人，不存在對房屋有明顯可被支持的依附性和依賴性，因此不得再就房屋主張權(quán)利損害賠償。

由于目前法律對于次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)并沒有作出明確規(guī)定，如果想要主張其對租賃房屋也同樣享有優(yōu)先購買權(quán)，筆者建議次承租人在租賃房屋時應(yīng)經(jīng)過出租人的同意，形成法律意義上的合法轉(zhuǎn)租并實際占有使用。部分司法判例和法律工作者認為，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人通過承租轉(zhuǎn)讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權(quán)利，同時亦將基于房屋租賃依賴關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)移至次承租人。如果存在合法轉(zhuǎn)租行為，出租人對轉(zhuǎn)租知情并且同意，一定程度上能為次承租人獲得購買權(quán)提供一定的前提條件，實際占有使用使次承租人有切實的使用利益和穩(wěn)定使用的期待利益，進而便有獲得房屋優(yōu)先購買權(quán)的可能性。

（二）在“同等條件”下行使

根據(jù)《民法典》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使前提為出租人有“出賣”房屋的意愿，包括協(xié)議折價、拍賣、變賣等意愿。在這個前提之下，承租人才有優(yōu)先購買權(quán)可言。然而現(xiàn)行法律并沒有對“同等條件”作出明確的界定。理論界對于“同等條件”的界定目前有多個學(xué)說觀點?！巴粌r格說”認為同等條件就是指承租人與出租人之間確定的房屋價格應(yīng)當(dāng)和第三人與出租人之間約定的價格完全相同，而不需要考慮其他的因素。法律規(guī)定“同等條件”的目的在于維護出賣人的經(jīng)濟利益，限制優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利濫用；絕對同等說認為，承租人購買的條件應(yīng)與第三人在價格、履行期限、地點、交付方式等所有條款上絕對相同、完全一致。［1］也就是說，不論出租人和第三人就簽訂買賣合同達成哪些方面的約定，設(shè)定了何種條件，承租人都必須完全接受，方能行使對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)。但絕對貫徹與第三方之間合同中設(shè)定的條件，往往不符合社會中交易形態(tài)多樣化的經(jīng)濟環(huán)境；相對同等說只要求承租人給出的購買條件與第三人給出的條件大致相同即可，由于沒有相對統(tǒng)一的參考標(biāo)準(zhǔn)，該學(xué)說的觀點下法官裁量權(quán)也相對較大；折中說建立在絕對同等說和相對同等說基礎(chǔ)之上，不像絕對同等說那樣要求面面俱到，只需要保證出租人最根本的經(jīng)濟利益整體不會因承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使而受到侵害。認為“同等條件”應(yīng)指價金完全相等，而其他條件大致相當(dāng)。［2］換言之，即使承租人不能與第三人所給出的購買條件相等，只要該條件具有替換性，承租人能夠支付相應(yīng)的交易對價，也可以視為達到了“同等條件”。

在司法實務(wù)中，我國主要采用折中說的觀點。首先要求價格完全相同，再考慮其他條件如支付方式、支付期限、出售面積等，再結(jié)合案情綜合考慮，兼顧當(dāng)事人利益，作出是否為“同等條件”的判斷。在（2007）深寶法民三初字第1590 號判決中，法官認為除了價格應(yīng)該相當(dāng)之外，還應(yīng)該考慮是整體轉(zhuǎn)讓還是單套轉(zhuǎn)讓。該案中出租人欲將多套房屋作為整體一次性轉(zhuǎn)讓給第三人，那么“整體一次性轉(zhuǎn)讓”就成為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的一個重要交易條件。正因為是整體轉(zhuǎn)讓，所以轉(zhuǎn)讓均價很可能低于單套房屋的轉(zhuǎn)讓價格。而單套房屋由于朝向、面積、位置等存在差異，其價格也必然不同，承租人租賃的案涉房屋本身朝向、位置較好，同等條件下單獨轉(zhuǎn)讓的價格也會更高，此時承租人則不能僅以房屋均價作為“同等條件”主張對房屋的優(yōu)先購買權(quán)。

（三）在合理期限內(nèi)行使

要確定承租人優(yōu)先權(quán)利的行使期限，首先得確定出租人通知到達的起始日期。由于房產(chǎn)交易的速度較為迅捷，《城市私有房屋管理條例》和原《民通意見》中對于合理期限為“3 個月”的規(guī)定因無法同時代背景相適應(yīng)而被廢止。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在出賣房屋之前，出租人負有通知承租人其欲出售房屋的意圖、房屋價格以及其他重要的交易條件的義務(wù)。然而《民法典》并未明確規(guī)定出賣人履行通知義務(wù)的起始日期，也未規(guī)定“合理期限”所適用的交易階段。出賣前通知時間點不明確，通知可能不構(gòu)成要約，阻礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。［3］筆者認為，出租人應(yīng)在其有出賣意愿且已有明確的交易條件但未實際轉(zhuǎn)讓交付房屋和辦理過戶手續(xù)之前，就其出賣意圖和與第三人之間的交易條件知會承租人。

同時，從《民法典》規(guī)定中可以看出，出租人履行通知義務(wù)后，承租人并不是長久地享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)。否則出租人的處分權(quán)將成為空中樓閣，同時使出租人與第三人之間的合同關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，最后可能導(dǎo)致出租人錯過最佳出售房屋的時機，不利于維護社會經(jīng)濟秩序?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，承租人在15 日內(nèi)未明確表示購買的，不得再主張其對房屋的優(yōu)先購買權(quán)及相應(yīng)的侵權(quán)損害賠償，而應(yīng)當(dāng)視為承租人以默示的方式放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可以與第三人繼續(xù)進行正常的房屋交易。