文／傅穎 江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 江蘇江陰 214400

引言：

隨著江陰市開(kāi)展工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造以及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，存在存量國(guó)有和存量集體建設(shè)用地、新增建設(shè)用地混合使用的情況。為配合工業(yè)用地復(fù)合立體高效的利用目標(biāo)，建成“空間布局合理，土地利用高效”的現(xiàn)代化工業(yè)新格局，在對(duì)同一權(quán)利人的工業(yè)用地進(jìn)行整體規(guī)劃、整體建設(shè)的情形下，不可避免地出現(xiàn)了建筑物“跨集體和國(guó)有建設(shè)用地”的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰與企業(yè)上市息息相關(guān)，目前有一批待上市企業(yè)對(duì)跨宗建設(shè)有強(qiáng)烈需求，但對(duì)跨宗建設(shè)的建（構(gòu)）筑物由于沒(méi)有明確的物理隔離，測(cè)繪上也無(wú)法明確各自不同權(quán)屬性質(zhì)土地上的建筑面積，公司對(duì)項(xiàng)目的審批事項(xiàng)和不動(dòng)產(chǎn)的登記有極大的顧慮。為此，江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記敢于先行先試，積極探索跨國(guó)有和集體建設(shè)用地的不動(dòng)產(chǎn)登記，持續(xù)深化涉企不動(dòng)產(chǎn)登記“一件事一次辦”改革，為助力企業(yè)辦好不動(dòng)產(chǎn)登記提供全方位、跟蹤式的貼心服務(wù)[1]。

1.加大政策支持

1.1 出臺(tái)相應(yīng)政策

江陰市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市審批局，實(shí)地調(diào)研海達(dá)橡塑、電工合金等項(xiàng)目，在了解企業(yè)現(xiàn)狀和訴求后，聚焦企業(yè)需求導(dǎo)向，經(jīng)多次會(huì)商，形成了具體操作辦法，于2022 年6 月出臺(tái)了我市《關(guān)于工業(yè)項(xiàng)目跨宗地建設(shè)審批和登記的實(shí)施意見(jiàn)》，明確了跨宗項(xiàng)目在審批、跨宗房屋落宗、不動(dòng)產(chǎn)單元代碼設(shè)立、登記簿記載等方面的一些具體操作規(guī)范，為企業(yè)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”送政策、“實(shí)打?qū)崱苯怆y題。2023 年3 月江蘇省自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于建（構(gòu)）筑物跨國(guó)有和集體建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知（征求意見(jiàn)稿）,該“指導(dǎo)意見(jiàn)”更全面、更規(guī)范、更具體，進(jìn)一步為江陰的跨宗項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記指明了方向、規(guī)范了業(yè)務(wù)流程。

1.2 前置審批環(huán)節(jié)

為保證跨宗建設(shè)項(xiàng)目從土地出讓合同、建設(shè)方案審批、施工許可證取得、不動(dòng)產(chǎn)登記等整個(gè)過(guò)程合法性、合規(guī)性，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)合相關(guān)審批部門前置“建設(shè)方案審批環(huán)節(jié)”，對(duì)跨宗建設(shè)項(xiàng)目特別是建設(shè)方案的審批（建設(shè)工程規(guī)劃許可、審圖、施工許可等）提前介入溝通，如對(duì)毗鄰建設(shè)紅線的退讓、規(guī)劃指標(biāo)的統(tǒng)籌等方面達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

2.明確適用情形

建（構(gòu)）筑物跨國(guó)有和集體建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱“跨權(quán)屬”），是指同一權(quán)利主體的同一建設(shè)項(xiàng)目中，建（構(gòu)）筑物同時(shí)占用位置相鄰國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。

本指導(dǎo)意見(jiàn)僅適用于工業(yè)廠房等建設(shè)項(xiàng)目，不適用于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

3.開(kāi)展地籍調(diào)查

在不動(dòng)產(chǎn)地籍調(diào)查階段，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)現(xiàn)狀如實(shí)開(kāi)展調(diào)查，全面查清“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物占用國(guó)有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地面積和坐落等地籍狀況。建立“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物與占用宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物地籍狀況在所有占用宗地的地籍調(diào)查成果中如實(shí)記載[2]。

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善處理“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物落宗問(wèn)題。按照“占地面積就多”原則，將“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物按幢整體落宗到占用面積較多的宗地。在占用“跨權(quán)屬”宗地面積相等情況下，可以根據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)，落宗到任意一個(gè)占用宗地[3]。

當(dāng)“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物同時(shí)占用多宗相鄰國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)先行履行有關(guān)審批手續(xù)合并國(guó)有建設(shè)用地宗地后，再開(kāi)展“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物落宗工作。

4.做好登記發(fā)證

一般情況下，可以將“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物與落宗宗地及落宗宗地上的其他建（構(gòu)）筑物視為整體進(jìn)行登記，頒發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

當(dāng)項(xiàng)目中建（構(gòu)）筑物符合按幢（層）登記的，可以參照《江蘇省自然資源廳印發(fā)〈關(guān)于工業(yè)企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房不動(dòng)產(chǎn)登記的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉的通知》（蘇自然資函〔2022〕363 號(hào)）進(jìn)行登記，頒發(fā)多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

當(dāng)“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物按層登記出現(xiàn)不規(guī)則的建（構(gòu)）筑物情形時(shí)（如“L”型建（構(gòu)）筑物、底部建筑跨宗上部建筑可能不跨宗），不管不動(dòng)產(chǎn)單元是否“跨權(quán)屬”，都按整幢建（構(gòu)）筑物作為“跨權(quán)屬”的情形，在登記簿、證書、證明中增加注明“跨權(quán)屬”的內(nèi)容。

在“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物占用宗地的登記簿、證書、證明中，明確記載“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物與占用宗地之間關(guān)聯(lián)關(guān)系?！翱鐧?quán)屬”建（構(gòu)）筑物的圖形按國(guó)家地形圖圖式標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一以實(shí)線表示。

在“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物涉及的附圖中，省廳建議“通過(guò)實(shí)線、虛線分別標(biāo)注跨權(quán)屬建筑物。用實(shí)線標(biāo)注落宗宗地內(nèi)的“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物部分，用虛線標(biāo)注非落宗宗地的“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物部分”，而建（構(gòu)）筑物在城鎮(zhèn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中，是按幢為單位以面狀圖形形式存儲(chǔ)的矢量數(shù)據(jù)?！翱鐧?quán)屬”建（構(gòu)）筑物是作為一個(gè)整體存儲(chǔ)在城鎮(zhèn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中的一條數(shù)據(jù)，不能有效區(qū)分落宗宗地內(nèi)、外的建筑分布情形，系統(tǒng)生成輸出的宗地圖中的同一幢建（構(gòu)）筑物的圖形無(wú)法以實(shí)線和虛線加以區(qū)分；如是以實(shí)線和虛線將“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物分割成兩部分（幢）后進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，一是不符合國(guó)家城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，二是不符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定規(guī)則，三是無(wú)法對(duì)建筑物內(nèi)專有部分、特別是共有部分進(jìn)行分割量化。綜上，“‘跨權(quán)屬’建（構(gòu)）筑物的圖形按國(guó)家地形圖圖式標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一以實(shí)線表示[4]。”

在土地出讓合同與投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確，若發(fā)生處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不得破壞“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物及其基底占地的完整性，應(yīng)按照房地一體登記原則處置并保證“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物功能完整性，上述限制要求須在“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物各占用宗地的登記簿、證書、證明的權(quán)利附記欄中記載。

5.加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理

5.1 完善登記平臺(tái)功能

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要完善 “跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)功能與流程，為辦理“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物登記業(yè)務(wù)提供平臺(tái)支撐。理順“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物登記數(shù)據(jù)和各類登記業(yè)務(wù)邏輯關(guān)系，準(zhǔn)確呈現(xiàn)登記業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

目前江陰不動(dòng)產(chǎn)登記中心正在完善“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)功能與流程。在權(quán)調(diào)系統(tǒng)方面，辦理“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)登記中，在權(quán)籍調(diào)查建庫(kù)時(shí)就構(gòu)建“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)單元與占用宗地地籍號(hào)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并在權(quán)籍調(diào)查表中記載占用信息。在業(yè)務(wù)辦理方面。辦理變更、補(bǔ)（換）發(fā)等登記業(yè)務(wù)時(shí)，允許“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物占用宗地上的不動(dòng)產(chǎn)單元在不同時(shí)點(diǎn)分別辦理；辦理處分、限制類登記業(yè)務(wù)時(shí)，構(gòu)建啟用強(qiáng)驗(yàn)證邏輯，即“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物占用宗地上的不動(dòng)產(chǎn)單元必須同步進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押、查封、裁定等。所有業(yè)務(wù)均在登記簿附記欄中明確記載“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物與占用宗地之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

理順“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物登記數(shù)據(jù)和各類登記業(yè)務(wù)邏輯關(guān)系，準(zhǔn)確呈現(xiàn)登記業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。江陰在登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“該不動(dòng)產(chǎn)系跨宗建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，所跨另一宗地號(hào)為＊＊＊,兩宗地不得分開(kāi)辦理轉(zhuǎn)移、抵押及其他任何處置?！?/p>

5.2 健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

建立健全“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物登記業(yè)務(wù)辦理規(guī)則，加強(qiáng)工作人員培訓(xùn)。嚴(yán)格執(zhí)行申請(qǐng)、受理、審核、登簿等業(yè)務(wù)流程，不得違規(guī)縮減環(huán)節(jié)，層層把好“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物登記業(yè)務(wù)關(guān)。系統(tǒng)應(yīng)通過(guò)嵌入提示框、強(qiáng)驗(yàn)證等方式，提醒登記人員“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物不動(dòng)產(chǎn)查詢、受理等登記重點(diǎn)環(huán)節(jié)、關(guān)鍵事項(xiàng)。

5.3 統(tǒng)籌做好全程登記

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善業(yè)務(wù)辦理、流程設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)防控等工作機(jī)制，保障正常開(kāi)展“跨權(quán)屬”項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記。同時(shí)做好轉(zhuǎn)移、抵押、查封等業(yè)務(wù)的銜接工作，滿足數(shù)據(jù)匯交、電子證照應(yīng)用等要求。及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)意見(jiàn)試行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題穩(wěn)妥處置，并及時(shí)報(bào)告省廳[5]。

跨宗建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)依生效法律文書申請(qǐng)登記時(shí)，存在生效的法律文書未將所涉宗地一并處置的，或在實(shí)務(wù)過(guò)程中，土地出讓合同與投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的限制性定約定，與現(xiàn)行法院的執(zhí)行有效力優(yōu)先的模糊地帶。為明確房地一體登記原則處置并保證“跨權(quán)屬”建（構(gòu)）筑物功能完整性等事項(xiàng)，建議省廳能通過(guò)省高院的相關(guān)文件中將上述事項(xiàng)予以明確，以指導(dǎo)基層法院司法實(shí)踐。目前，我市資規(guī)局與屬地法院就跨宗項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)的限制、處分形成備忘錄，以聯(lián)動(dòng)機(jī)制確保跨宗建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)能同時(shí)處置。

6.優(yōu)化登記流程

我市資規(guī)局與審批局多次會(huì)商，經(jīng)由市政府批準(zhǔn)，形成以下具體實(shí)施意見(jiàn)：

（1）對(duì)于均為同一權(quán)利人且無(wú)縫對(duì)接的相鄰國(guó)有出讓用地上的跨宗地建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)先至資規(guī)局申請(qǐng)宗地合并后辦理后續(xù)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。

（2）對(duì)于均為同一土地權(quán)利人且無(wú)縫對(duì)接的相鄰國(guó)有出讓與集體出讓用地上的跨宗地建設(shè)項(xiàng)目：審批時(shí)可不考慮兩宗地毗鄰區(qū)域兩側(cè)的建筑退讓（建筑紅線控制）要求，直接進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)審批；登記時(shí)，由土地權(quán)利人申請(qǐng)確認(rèn)將跨宗地整幢建筑面積登記在其中一個(gè)宗地上，在涉及宗地的不動(dòng)產(chǎn)登記薄和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上如實(shí)記載相關(guān)情況，并明確設(shè)計(jì)跨宗地建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)需同時(shí)處置。

7.介紹成功案例

江陰電工合金股份有限公司高速鐵路用高強(qiáng)高導(dǎo)銅合金接觸網(wǎng)材料生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地即開(kāi)工、交地即發(fā)證，這也是江蘇全省首個(gè)實(shí)現(xiàn)跨宗地新開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目。自2021 年8 月起開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，江陰市行政審批局聯(lián)合市自然資源和規(guī)劃局成立服務(wù)專班，按照“拿地即開(kāi)工”模式，主動(dòng)為企業(yè)進(jìn)行報(bào)批輔導(dǎo)、方案預(yù)審及對(duì)接集體經(jīng)營(yíng)性土地入市等事宜，并積極向上爭(zhēng)取，在全省率先出臺(tái)了《工業(yè)項(xiàng)目跨宗地建設(shè)審批和登記的實(shí)施意見(jiàn)》，并結(jié)合《關(guān)于推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)深化“三提三即”改革的實(shí)施方案》，不斷優(yōu)化項(xiàng)目審批，創(chuàng)新實(shí)施舉措，實(shí)現(xiàn)了跨宗地建設(shè)項(xiàng)目審批及不動(dòng)產(chǎn)登記雙突破。此次頒證的電工合金項(xiàng)目位于周莊鎮(zhèn)世紀(jì)大道北段398 號(hào)，建設(shè)規(guī)模為33884.69 平方米。項(xiàng)目建成投用后，將形成年產(chǎn)高強(qiáng)高導(dǎo)銅鉻鋯合金接觸線3000 噸、承力索2000噸以及電機(jī)電控連接件50 萬(wàn)件的生產(chǎn)能力，預(yù)計(jì)新增年銷售收入約11000 萬(wàn)元，新增利潤(rùn)約1200 萬(wàn)元。

8.關(guān)于跨宗地建設(shè)法律層面的一些思考

“房地一致”原則是我國(guó)為探索解決土地和地上建筑物物權(quán)關(guān)系，而從立法上創(chuàng)設(shè)的一種處理規(guī)則，也是我國(guó)長(zhǎng)期遵循的一項(xiàng)基本法律原則?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下稱《民法典》）第三百五十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）第二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！币罁?jù)上述規(guī)定，“房地一致”原則的內(nèi)涵為“房隨地走，地隨房走”，即在物權(quán)處分中需將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)視為整體，統(tǒng)一進(jìn)行處分，保持兩者歸屬于同一個(gè)物權(quán)權(quán)利主體的狀態(tài)。該原則能夠避免物權(quán)處分中土地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)權(quán)利主體分離，產(chǎn)生無(wú)權(quán)占有的現(xiàn)象，從而避免房地之間的物權(quán)權(quán)利沖突。但在2015 年3 月1 日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，我國(guó)一直采取的是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記的方式，導(dǎo)致在施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，引發(fā)了一系列不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題亟待解決。在這之中，因跨宗地建設(shè)房屋導(dǎo)致的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)登記信息不一致而引發(fā)的爭(zhēng)議，屬于法律實(shí)務(wù)中法律關(guān)系復(fù)雜、爭(zhēng)議較多的難點(diǎn)問(wèn)題。

為了更好地對(duì)本文討論的跨宗地房產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行闡述,以下引入以實(shí)務(wù)案例為基礎(chǔ)改編的案例模型（如圖1 所示）,并在此案例模型基礎(chǔ)上展開(kāi)進(jìn)行討論分析?，F(xiàn)有東西緊鄰的A（西側(cè)地）、B（東側(cè)地）兩宗國(guó)有土地，原國(guó)有土地使用權(quán)人均為甲公司。同時(shí)，存在一房屋C，該房屋占地位置橫跨了A、B 兩地塊，并實(shí)際登記在A 地塊上，實(shí)際登記的所有權(quán)人為甲公司。B 地塊上并未登記有房屋。甲公司欲將B 地塊單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給乙公司，登記中心認(rèn)為該舉違反“房地一致”的原則，不予辦理B地塊的轉(zhuǎn)移登記。

圖1 某跨宗屬房屋平面示意

（1）登記中心對(duì)于乙公司在未取得房屋C 房屋所有權(quán)的情況下，辦理B 地塊的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記違反“房地一致”原則的認(rèn)定是否正確。

筆者認(rèn)為在房屋、土地轉(zhuǎn)移登記當(dāng)中，“房地一致”原則的限制在于，房屋、土地的轉(zhuǎn)出人不得對(duì)于其具有的房屋所有權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)部分或全部保留，必須在房屋、土地轉(zhuǎn)移登記當(dāng)中全部一并過(guò)戶于受讓人名下。本案中，房屋C 雖然登記于A 地塊上，B 地塊上未登記有房屋，但房屋C 的部分面積客觀坐落于B 地塊，因此在辦理本案乙公司與甲公司之間的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，如僅轉(zhuǎn)移B 地塊的國(guó)有土地使用權(quán)而不對(duì)于房屋C 的房屋所有權(quán)進(jìn)行處分，將造成B 地塊部分土地房地權(quán)屬不一致的情況。因此，行政登記機(jī)關(guān)不予辦理乙公司申請(qǐng)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記具有合法依據(jù)。

（2）能否通過(guò)對(duì)房屋C 進(jìn)行權(quán)屬分割使B 地塊得以滿足“房地一致”原則要求。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間?！北景钢?，房屋C 系權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值空間的單一不動(dòng)產(chǎn)單元，其本身無(wú)法再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元分割分別登記于A、B 地塊上。在此情況下，即便對(duì)房屋C 進(jìn)行權(quán)屬分割，由甲公司與王某對(duì)房屋C 按份共有，但由于房屋C 僅登記于A 地塊上，B 地塊上未登記有房屋，此時(shí)仍無(wú)法解決因房屋C 占用B 地塊土地造成的房地權(quán)屬不一致問(wèn)題。

（3）破除乙公司辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記困境的可行路徑。

筆者認(rèn)為目前比較可行的一個(gè)處理方向?yàn)?，按照《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》中有關(guān)“原分散登記的房屋、土地信息不一致，項(xiàng)目跨宗地建設(shè)問(wèn)題”的規(guī)定，可由自然資源主管部門對(duì)A、B 地塊進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割，從根本上消除房屋C 跨宗地的情況，根據(jù)A、B 地塊新的宗地邊界分別對(duì)于兩地塊辦理更正登記。

結(jié)語(yǔ)：

破除跨宗地不動(dòng)產(chǎn)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記困境，推進(jìn)自然資源和農(nóng)村確權(quán)登記。以作風(fēng)和素質(zhì)雙提升為抓手，全面跟蹤推進(jìn)登記并穩(wěn)妥拓展，積極探索跨國(guó)有和集體建設(shè)用地的不動(dòng)產(chǎn)登記，并繼續(xù)推廣不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”登記服務(wù)。有序完成一批自然資源確權(quán)登記項(xiàng)目公告登簿工作，同時(shí)開(kāi)展與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)管理的銜接。江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將始終保持改革創(chuàng)新的動(dòng)力與活力，積極應(yīng)對(duì)全面深化改革工作中各類新工作、新任務(wù)。