董 藩, 于 澤

(北京師范大學(xué) a.政府管理學(xué)院; b.房地產(chǎn)研究中心, 北京 100875)

一、引言

公租房保障實(shí)踐中的賴(lài)租現(xiàn)象,暴露出當(dāng)前公租房管理在退出機(jī)制方面的缺失,這正成為管理工作的焦點(diǎn)與難點(diǎn)。此現(xiàn)象的形成既與租戶(hù)的利己心理有關(guān),也與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能失靈有關(guān)。過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間,政府在公租房管理中延續(xù)了強(qiáng)監(jiān)管加事后懲罰的治理思路,但由于政府與承租者群體之間存在明顯的信息不對(duì)稱(chēng),這就使得以強(qiáng)監(jiān)管為思路的公租房退出機(jī)制無(wú)法真正建立起來(lái)并有效運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)委托代理理論,倘若能夠設(shè)計(jì)出一套激勵(lì)機(jī)制,使具有信息優(yōu)勢(shì)的一方在激勵(lì)引導(dǎo)下做出滿(mǎn)足雙方利益最大化的選擇,便克服了信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的監(jiān)管失靈。在當(dāng)前財(cái)政收入趨緊的背景下,持續(xù)存在的公租房賴(lài)租現(xiàn)象不但會(huì)破壞社會(huì)公平原則,還會(huì)降低保障資源的配置效率,使政府的保障負(fù)擔(dān)愈加沉重。因此,如何盡快建立行之有效的公租房退出機(jī)制,一直是我們思考住房保障問(wèn)題的一個(gè)重點(diǎn)。

二、文獻(xiàn)回顧

(一)公租房賴(lài)租現(xiàn)象及其成因

公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”)是指由國(guó)家提供政策支持,限定房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房(1)參見(jiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《公共租賃住房管理辦法》(2012年第11號(hào)令)。,是國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。在實(shí)際的公租房保障工作中,除了由政府直接投資或間接籌集房源提供實(shí)物配租外,還普遍存在租金補(bǔ)貼或租金減免的貨幣補(bǔ)貼方式(2)根據(jù)2021年4月21日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上的發(fā)言稿整理。。通過(guò)政府直接為保障對(duì)象給予租賃補(bǔ)貼,支持其通過(guò)市場(chǎng)租房實(shí)現(xiàn)基本住房保障,是近年來(lái)國(guó)家“推進(jìn)公租房貨幣化”的重要措施[1]。

作為一項(xiàng)國(guó)家保障性政策,公租房具有公益性和過(guò)渡性的特點(diǎn)[2]。政府以低于市場(chǎng)租金的水平為公租房進(jìn)行定價(jià),其目的是幫助尚不具備購(gòu)房能力的城鎮(zhèn)“夾心層”群體解決住房困難的問(wèn)題。所謂“夾心層”群體,主要是指處于低收入向中等收入過(guò)渡的邊緣家庭(群體)和支出型貧困家庭(群體)[3],他們依靠自身的收入無(wú)力承擔(dān)商品房的價(jià)格,卻又無(wú)法享受最低生活保障待遇以及其他社會(huì)救助幫扶,因此需要政府在住房問(wèn)題上給予一定程度的政策性幫助,但這種幫助應(yīng)該只是過(guò)渡性質(zhì)的。隨著購(gòu)房或租房能力的提升,應(yīng)當(dāng)要求他們及時(shí)騰退。這既符合社會(huì)公平原則,能確保有限的保障資源得到合理配置,也是其他申請(qǐng)者再次獲得分配準(zhǔn)入的前提[4]。

而在當(dāng)前公租房管理實(shí)踐中,公租房“騰退難”的問(wèn)題屢現(xiàn)。國(guó)家審計(jì)署曾對(duì)城鎮(zhèn)保障性安居工程進(jìn)行連續(xù)跟蹤審計(jì),發(fā)現(xiàn)了大量公租房逾期違規(guī)占用的現(xiàn)象——《2018年城鎮(zhèn)保障性安居工程資金投入和使用績(jī)效審計(jì)結(jié)果》顯示:有1.45萬(wàn)戶(hù)在家庭收入、住房等條件發(fā)生變化時(shí)未按規(guī)定及時(shí)退出公租房保障(3)參見(jiàn)國(guó)家審計(jì)署《2018年保障性安居工程資金投入和使用績(jī)效審計(jì)結(jié)果》(2019年第4號(hào)公告)。。浙江省審計(jì)廳在2020年12月至2021年3月期間對(duì)全省36個(gè)縣保障性安居工程及其使用情況的審計(jì)中,發(fā)現(xiàn)有1 158戶(hù)不符合條件的家庭違規(guī)享受、重復(fù)享受公租房實(shí)物保障或租賃補(bǔ)貼待遇;5 558戶(hù)公租房保障家庭存在超面積配租、配租后空置、因家庭收入和住房等條件發(fā)生變化應(yīng)退未退等問(wèn)題(4)參見(jiàn)浙江省審計(jì)廳《浙江省2020年度保障性安居工程資金投入和使用績(jī)效審計(jì)結(jié)果》(2021年第28號(hào)公告)。。以上數(shù)據(jù)尚不包括未被審計(jì)追蹤到的賴(lài)租、騙租行為?？梢?jiàn),租戶(hù)退出不及時(shí)問(wèn)題較為嚴(yán)重,說(shuō)公租房的退出機(jī)制相對(duì)缺失并不為過(guò)。

針對(duì)這種賴(lài)租現(xiàn)象,國(guó)內(nèi)許多學(xué)者對(duì)其成因有過(guò)研究。研究結(jié)論可大致分為立法層面不完善[5]、監(jiān)管機(jī)制不健全[6]、獎(jiǎng)懲機(jī)制不到位[7]、政策認(rèn)知不清晰4個(gè)方面。研究進(jìn)一步指出,政府對(duì)申請(qǐng)者的信息獲取與甄別存在困難是構(gòu)成賴(lài)租現(xiàn)象治理困境的主要原因[8]。申請(qǐng)公租房后,由于管理部門(mén)缺乏申請(qǐng)者后期行為的信息,申請(qǐng)者可能會(huì)出現(xiàn)租賃合同以外的利己行為,如隱匿工資外收入或財(cái)產(chǎn)造假,從而引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。這就使得在管理實(shí)踐中,政府“事中監(jiān)管、事后懲罰”的行政措施起不到應(yīng)有的效果。研究同樣表明,在政府部門(mén)與租戶(hù)之間的監(jiān)管博弈滿(mǎn)足不完全信息靜態(tài)博弈,政府加大懲處力度無(wú)法完全杜絕違規(guī)行為,存在監(jiān)管失靈的現(xiàn)象[9]。

如果說(shuō)監(jiān)管失靈和退出機(jī)制不完善只是構(gòu)成租戶(hù)賴(lài)租的外因,那么影響租戶(hù)騰退意愿的內(nèi)因便是他們對(duì)公租房隱含福利的不當(dāng)占有心理。作為政府近乎免費(fèi)提供的房屋,公租房的福利性、無(wú)償性等特點(diǎn)使得租戶(hù)容易滋生“懶漢與揩油心理”。這對(duì)于政策制定者們理解賴(lài)租行為為何產(chǎn)生,以及構(gòu)建合理的退出機(jī)制十分重要。對(duì)此,國(guó)外研究住房援助政策的學(xué)者們做了大量有意義的實(shí)證工作。Brian A.Jacob等[10]通過(guò)對(duì)美國(guó)住房援助計(jì)劃與芝加哥勞動(dòng)力市場(chǎng)供應(yīng)之間的關(guān)系進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn),對(duì)于一個(gè)健康的成年勞動(dòng)力,住房券的使用將勞動(dòng)力參與率降低了約4個(gè)百分點(diǎn),季度收入降低了329美元。Mark Shroder[11]同樣認(rèn)為,住房援助計(jì)劃會(huì)破壞承租家庭向上流動(dòng)的意愿,這些研究間接證實(shí)了在住房保障政策與租戶(hù)就業(yè)率、家庭收入之間的負(fù)相關(guān)性。此外,Lance Freeman[12]在其研究中發(fā)現(xiàn)住房替代方案的可行性是阻礙低收入群體退出住房援助體系的重要因素。綜上可見(jiàn),住房保障政策的高福利性容易使得承租者群體形成強(qiáng)依賴(lài)性。面對(duì)缺乏退出動(dòng)力的承租者,能否尋找到具備經(jīng)濟(jì)與適用性的住房替代方案,這對(duì)其退出意愿有著重要影響。這些成果對(duì)本文研究公租房賴(lài)租成因以及進(jìn)一步構(gòu)建公租房退出機(jī)制提供了寶貴的視角。

(二)構(gòu)建公租房退出機(jī)制的初步探索:基于演化博弈視角

面對(duì)公租房退出管理過(guò)程中的亂象,學(xué)界圍繞如何建立公租房退出機(jī)制作了許多討論。既有研究多對(duì)影響家庭退出意愿的因素進(jìn)行定量分析,主張對(duì)承租者提供趨于優(yōu)惠的退出條件,以此增加其退出意愿[13]。潘雨紅等[14]通過(guò)建立二項(xiàng)Logistic模型來(lái)對(duì)影響承租人騰退意愿的各因素的相互關(guān)系進(jìn)行回歸研究,得出彈性的租金政策和激勵(lì)政策是影響承租人騰退意愿的關(guān)鍵因素。胡晶晶等[15]通過(guò)有序概率模型的實(shí)證研究同樣表明,加大退出優(yōu)惠政策的態(tài)度會(huì)顯著影響公租房租戶(hù)退出意愿的因素。孫錚等[16]通過(guò)采用層次分析法,得出居民生活規(guī)劃因素對(duì)保障性住房騰退的影響程度最大的結(jié)論。朱思慧[17]提出通過(guò)對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或商品房的租戶(hù)提供實(shí)物或貨幣補(bǔ)貼的激勵(lì)方式,來(lái)促進(jìn)租戶(hù)的有效騰退,但并未能設(shè)計(jì)出具體可行的操作方案。也有學(xué)者嘗試通過(guò)博弈視角進(jìn)行理論解釋,并引入了演化博弈模型進(jìn)行初步研究。李寶龍[18]構(gòu)建了公租房合同租賃雙方之間的博弈模型,得出承租人的信用水平和公租房主管部門(mén)對(duì)承租人隱藏行動(dòng)的查獲概率是影響公租房退出管理中的兩個(gè)重要因素,但實(shí)踐中政府對(duì)承租者私人信息獲取存在困難,這極大地影響了強(qiáng)監(jiān)管方案的可操作性。艾建國(guó)等[19]通過(guò)對(duì)不同家庭之間“及時(shí)退出”與“拖延退租”兩種策略反應(yīng)進(jìn)行演化博弈分析,得出了政府可以通過(guò)提高獎(jiǎng)懲水平以引導(dǎo)家庭及時(shí)退租的結(jié)論。但是,其退出選擇模型建立在所有承租家庭同質(zhì)的前提之上,這恰恰背離了社會(huì)現(xiàn)實(shí);而在經(jīng)濟(jì)效益變量的選取上,沒(méi)有關(guān)注到機(jī)會(huì)成本和不同政策對(duì)于家庭激勵(lì)水平的巨大影響,因此其模型解釋能力有待進(jìn)一步驗(yàn)證。曾輝[20]將博弈過(guò)程放在租戶(hù)賴(lài)租行為發(fā)生后政府對(duì)賴(lài)租者選擇“主動(dòng)起訴”或“不起訴”的策略空間中進(jìn)行。他將承租者群體有意識(shí)地界定為“騙租者”與“賴(lài)租者”,初步認(rèn)識(shí)到租戶(hù)群體之間存在差異性。他同時(shí)關(guān)注到了承租人賴(lài)租可以獲得的租金差額收益對(duì)于其騰退意愿的明顯影響,并且將其作為參數(shù)引入模型。盡管作者對(duì)于租戶(hù)群體進(jìn)行了簡(jiǎn)單的區(qū)分,但是由于未深入分析不同群體之間差異的形成與轉(zhuǎn)化,因此,其博弈矩陣中的參與群體仍處于界定不清的狀態(tài)。其模型建立在政府能夠識(shí)別出所有賴(lài)租群體并能夠起訴的假設(shè)之上,而恰恰忽略了賴(lài)租者隱蔽性的特征與政府在信息獲取方面的劣勢(shì)地位,事實(shí)上等于將“賴(lài)租者”與偽造材料、瞞報(bào)收入的“騙租者”混為一談。

綜上,國(guó)內(nèi)現(xiàn)有研究對(duì)承租者群體的類(lèi)型識(shí)別尚存在模糊空間,對(duì)承租者賴(lài)租成因及其表現(xiàn)形式的分析不夠深入和具體,而既有的博弈模型也未能很好地將這些特殊情況考慮進(jìn)來(lái),這就可能影響結(jié)論的成立。本研究試圖從理性人角度對(duì)承租者賴(lài)租行為的生成及其轉(zhuǎn)化路徑進(jìn)行經(jīng)濟(jì)解釋,從而提出激勵(lì)退出的政策設(shè)計(jì),并通過(guò)在政府與賴(lài)租者群體之間構(gòu)建演化博弈模型,對(duì)激勵(lì)方案的效果進(jìn)行實(shí)證分析,以期為政府公租房退出機(jī)制的建立提供優(yōu)化建議。

三、承租者群體識(shí)別與激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)

(一)承租者群體識(shí)別及其轉(zhuǎn)化路徑

為了構(gòu)建有效的公租房退出機(jī)制,首先需要對(duì)承租者進(jìn)行群體識(shí)別。根據(jù)承租者群體收入水平以及在公租房騰退管理過(guò)程中策略反應(yīng)的不同,筆者將承租者劃分為符合條件者、造假者、賴(lài)租者與消極等待者。其中,符合條件者為家庭收入較低,真實(shí)情況符合保障條件的承租群體;造假者為提供虛假材料、刻意隱瞞收入的承租群體(5)包括隱瞞現(xiàn)金性兼職收入、隨機(jī)打工與擺攤收入、繼承與贈(zèng)與收入等。;賴(lài)租者被定義為刻意減少工作時(shí)間或維持現(xiàn)狀以求持續(xù)符合保障條件的承租群體,他們往往可以達(dá)到退出保障的條件,但由于公租房實(shí)物分配與租賃補(bǔ)貼帶來(lái)的巨大激勵(lì),使得他們寧愿選擇犧牲部分非必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間以維持現(xiàn)狀,來(lái)節(jié)省居住成本。基于此,并非所有的承租者都有實(shí)施賴(lài)租行為的現(xiàn)實(shí)條件,只有處于保障門(mén)檻附近的承租者才有實(shí)施賴(lài)租行為的動(dòng)力與技術(shù)上的可行性;消極等待者代表已不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)而未采取任何積極造假或賴(lài)租行為的承租者(6)需要說(shuō)明的是,消極等待者同樣由符合條件者轉(zhuǎn)化而來(lái),本質(zhì)上仍是因家庭收入或資產(chǎn)增加而不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)的承租者。其主要特征是并未采取任何積極造假的騙租或賴(lài)租行動(dòng),而是表現(xiàn)為消極等待。當(dāng)被政府監(jiān)管機(jī)制識(shí)別出時(shí),他們也并非必然主動(dòng)退出,而是面臨誠(chéng)實(shí)退出或拒絕退出兩種選擇,后者則表現(xiàn)為一般意義上的“賴(lài)租”。此種“賴(lài)租”區(qū)別于本文中對(duì)“賴(lài)租者”的定義。。圖1以直觀(guān)的形式展示了從公租房建檔錄入直至完成退出階段承租者內(nèi)部群體的轉(zhuǎn)化及其路徑:

圖1 公租房管理各階段中不同類(lèi)型承租者的轉(zhuǎn)化過(guò)程

建檔錄入階段——由于進(jìn)入階段申請(qǐng)者的家庭資產(chǎn)與個(gè)人收入情況較容易被獲取和甄別,因此在開(kāi)始階段,承租者的信息真實(shí)度很高。建檔結(jié)束后,由于政府補(bǔ)貼的誘惑,部分收入或資產(chǎn)增加的承租者通過(guò)虛報(bào)材料或隱瞞收入,轉(zhuǎn)化為造假者。部分符合條件者選擇維持現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)化為賴(lài)租者(7)由于假設(shè)承租者為理性人,因此他們具有向造假者與賴(lài)租者轉(zhuǎn)化的自我激勵(lì)。而基于造假行為與賴(lài)租行為的不同特點(diǎn),二者間的轉(zhuǎn)化通常不會(huì)發(fā)生。。

定期回訪(fǎng)階段——在該階段,政府會(huì)對(duì)各家庭資產(chǎn)與收入的變動(dòng)情況進(jìn)行回訪(fǎng)調(diào)查,同時(shí)對(duì)評(píng)估后不再符合繼續(xù)申領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)或有隱瞞、造假情況的承租者進(jìn)行識(shí)別。此時(shí)經(jīng)過(guò)第一次轉(zhuǎn)化,原本符合條件者的數(shù)量已經(jīng)減少。由于賴(lài)租者的隱蔽性與監(jiān)管的松懈,最終只有部分造假者會(huì)被篩選出來(lái),而剩余的符合條件者、未被識(shí)別出的賴(lài)租者與存留的造假者被認(rèn)定為符合標(biāo)準(zhǔn)。

清退階段——經(jīng)過(guò)評(píng)估,政府將對(duì)不再符合標(biāo)準(zhǔn)者進(jìn)行清退。此時(shí)被識(shí)別出的造假者、消極等待者會(huì)做出同意退出或拒絕退出兩種策略行為——對(duì)前者,政府部門(mén)直接注銷(xiāo)登記并通知還房即可;對(duì)后者,則必須采取強(qiáng)制措施。被認(rèn)定為符合標(biāo)準(zhǔn)的續(xù)租者將會(huì)獲得留住資格,直到下一輪評(píng)估。此時(shí)留住的承租者仍由符合條件者、造假者與賴(lài)租者構(gòu)成,最終結(jié)果卻是符合條件者的占比減少,而賴(lài)租者所占的比例增加。伴隨著新的申請(qǐng)者被建檔錄入,循環(huán)往復(fù)的最終結(jié)果是保障實(shí)踐中賴(lài)租者的數(shù)量逐漸增加。由于他們占據(jù)了大量資源,后面申請(qǐng)者的輪候時(shí)間變長(zhǎng),保障資源的配置效率大大下降。

能否減少保障中存留的造假者,取決于政府回訪(fǎng)的有效性與事后懲戒力度。但由于賴(lài)租行為具有隱蔽性,較難被政府精準(zhǔn)識(shí)別出來(lái),可能在保障實(shí)踐中長(zhǎng)期存在。

(二)政府處于信息劣勢(shì)地位

(三)現(xiàn)行公租房政策問(wèn)題分析

由于現(xiàn)行公租房政策在租金定價(jià)、區(qū)域市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、退出標(biāo)準(zhǔn)上存在制度缺陷,新的公租房退出機(jī)制在設(shè)計(jì)上需要考慮到如何對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行解決。首先,就租賃市場(chǎng)來(lái)看,租房的價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)合理區(qū)間,而非固定的數(shù)字,但現(xiàn)有的公租金標(biāo)準(zhǔn)同市場(chǎng)租金價(jià)格相比,關(guān)聯(lián)度較低[23]。其次,現(xiàn)行的公租房政策存在孤立性,無(wú)法在租房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)之間建立起有效的政策銜接,事實(shí)上忽視了部分承租者的購(gòu)房需求;退出標(biāo)準(zhǔn)的模糊使現(xiàn)行政策無(wú)法隨租戶(hù)收入能力及時(shí)調(diào)整,政策存在時(shí)滯性,從而影響整個(gè)公租房體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

(四)“購(gòu)房補(bǔ)助金”方案設(shè)計(jì)及可行性分析

T=f(t,q,h,p,s) (C0≤t0≤C1,C0、C1∈N*)

式中,T表示購(gòu)房補(bǔ)助金額,t表示承租年限,q表示當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖?h表示當(dāng)?shù)胤孔馑?p表示保障家庭人口結(jié)構(gòu),s表示家庭收入水平。

該方案中,補(bǔ)助金額標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用衲昶骄杖胨胶蛥^(qū)域房租水平進(jìn)行確定,并按租期數(shù)累積加算,此種區(qū)間設(shè)計(jì)即彌補(bǔ)了現(xiàn)行公租金政策在租金標(biāo)準(zhǔn)上脫離租房市場(chǎng)的缺陷,又使得補(bǔ)助金的發(fā)放具備一定的門(mén)檻,防止機(jī)會(huì)主義。同時(shí)照顧到租戶(hù)家庭實(shí)際情況,將補(bǔ)助金水平與家庭困難程度相掛鉤,充分體現(xiàn)政策的保障性特點(diǎn)。因此,如何計(jì)算合適的補(bǔ)助金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、起算時(shí)點(diǎn)與存續(xù)年限,是該方案在技術(shù)上的難點(diǎn)。

購(gòu)房補(bǔ)助金方案具備經(jīng)濟(jì)上的可行性,因原擬賴(lài)租者選擇退出,及符合續(xù)租條件者為獲得購(gòu)房補(bǔ)助金而提前退租所節(jié)省的租房補(bǔ)貼、商品房需求上漲導(dǎo)致的新增土地出讓金與稅收3項(xiàng)資金之和較為可觀(guān),因此,地方財(cái)政無(wú)需擔(dān)心財(cái)政壓力問(wèn)題,反倒有利可圖。

此外,為了防止尋租與投機(jī)行為的滋生,購(gòu)房補(bǔ)助金最初只體現(xiàn)為賬面價(jià)值,只有在符合標(biāo)準(zhǔn)者主動(dòng)退出,向政府部門(mén)申請(qǐng)并獲通過(guò)后才能被領(lǐng)取,且只能被嚴(yán)格用于支付首套購(gòu)房的價(jià)款。由于購(gòu)房補(bǔ)貼并不表現(xiàn)為立即的貨幣給付,而一筆可觀(guān)的購(gòu)房補(bǔ)貼又需要租期的積累,這樣便不會(huì)出現(xiàn)承租家庭在短時(shí)間內(nèi)蜂擁退租而導(dǎo)致的財(cái)政“集中兌付”現(xiàn)象。

為了保障該激勵(lì)方案的有效執(zhí)行,政府管理部門(mén)需要強(qiáng)調(diào)部門(mén)合作的協(xié)同性,以及完善配套制度設(shè)施。一方面,購(gòu)房補(bǔ)助金政策作為一項(xiàng)公共租賃住房政策,不僅僅涉及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政等部門(mén),同時(shí)牽涉國(guó)土資源、民政等部門(mén),往往需要多部門(mén)間的橫向聯(lián)結(jié)與資源調(diào)動(dòng)[26]。另一方面,政府部門(mén)需要建立起完善的配套管理制度,對(duì)領(lǐng)取補(bǔ)助金的承租戶(hù)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查以及回溯調(diào)查。若發(fā)現(xiàn)有提供虛假材料,惡意騙取補(bǔ)貼金,或存在已不符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)仍然騙租、賴(lài)租的行為,要將補(bǔ)助金本息全部追回,同時(shí)處以高額罰金,以增加其違規(guī)成本。由于購(gòu)房補(bǔ)助金管理建立在已有的公租房信息管理系統(tǒng)之上,因此監(jiān)管與評(píng)估的邊際成本是遞減的,不需要額外投入較大的人力與技術(shù)成本進(jìn)行重復(fù)性建檔評(píng)估工作,這也側(cè)面回應(yīng)了對(duì)該方案技術(shù)可行性的質(zhì)疑。

購(gòu)房補(bǔ)助金方案能夠較好地回應(yīng)住房保障政策“住有所居”的政策目標(biāo),既能激勵(lì)承租者及時(shí)進(jìn)行公租房騰退,又能助推承租者實(shí)現(xiàn)由租房需求向購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)化,防止保障資源投入越來(lái)越多、管理低效運(yùn)行和公共資源被不公平侵占等問(wèn)題的沉積與惡化。在財(cái)政壓力日趨緊張的今天,其意義不言而喻。

四、演化博弈模型構(gòu)建及穩(wěn)定性分析

(一)演化博弈模型假設(shè)及參數(shù)設(shè)計(jì)

為了進(jìn)一步驗(yàn)證“購(gòu)房補(bǔ)助金”激勵(lì)方案的效果,可構(gòu)建演化博弈模型進(jìn)行模擬分析。

演化博弈最早在進(jìn)化動(dòng)力學(xué)等生物學(xué)領(lǐng)域的研究中被提出[27],如今已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域,借以分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)中存在的各種博弈現(xiàn)象。演化博弈理論認(rèn)為,理性是存在客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)的,對(duì)于群體而言則是使自身存在的目標(biāo)最大化。任何群體都面臨著演化的壓力,只有選擇均衡策略的群體才會(huì)存活下來(lái),而選擇變異策略的群體最終會(huì)被淘汰。因此,一種利益最大化的策略便是演化博弈最后趨于穩(wěn)定的策略(Evolutionary Stable Strategy)[28]。

在公租房領(lǐng)域中,政府是否采取激勵(lì)方案與賴(lài)租者是否退租構(gòu)成了一種非對(duì)稱(chēng)的博弈關(guān)系,在政府提供的不同策略面前,承租者會(huì)根據(jù)對(duì)方的行為與預(yù)期收益作出不同的反應(yīng)。隨著雙方博弈的進(jìn)行,只有符合目標(biāo)利益最大化的策略才會(huì)在群體模仿和傳遞中被保留下來(lái),博弈的最終結(jié)果是趨向于演化穩(wěn)定策略(數(shù)學(xué)表達(dá)為概率趨向于1)。因此,本研究運(yùn)用演化博弈的模型,來(lái)分析公租房領(lǐng)域中政府與承租者之間對(duì)于激勵(lì)方案的策略反應(yīng)?；谇懊娣治?可對(duì)承租者和政府行為特征作出如下假設(shè):

(1)賴(lài)租者與政府雙方均為有限理性行為人,其中賴(lài)租者的策略選擇為{退租,不退租},選擇退租的概率為x(0≤x≤1),選擇賴(lài)租的概率為1-x;政府的策略選擇為{提供激勵(lì),不提供激勵(lì)},提供激勵(lì)的概率為y(0≤y≤1),不提供激勵(lì)的概率為1-y。

表1 模型參數(shù)及其含義

表2 博弈雙方收益矩陣

(2)如果賴(lài)租者主動(dòng)退租,那么將會(huì)損失因賴(lài)租帶來(lái)的預(yù)期收益Q(實(shí)際上是成本節(jié)省),但可獲得政府提供的購(gòu)房補(bǔ)助金T;如果賴(lài)租者繼續(xù)賴(lài)租,可以獲得拖延退租帶來(lái)的預(yù)期收益Q,但日后會(huì)面臨被強(qiáng)制退租且受到懲罰P的可能。

(3)如果政府提供激勵(lì),那么政府會(huì)對(duì)主動(dòng)退租的租戶(hù)提供購(gòu)房補(bǔ)助金T,同時(shí)得到因租戶(hù)提前退出所節(jié)省的保障資源E;相反,如果政府不提供激勵(lì),那么將會(huì)額外支付為識(shí)別賴(lài)租者而增加的監(jiān)管成本C。具體模型參數(shù)及其含義見(jiàn)表1。

(二)復(fù)制動(dòng)態(tài)方程的構(gòu)建

基于上述模型假設(shè)及參數(shù)設(shè)計(jì),可進(jìn)一步構(gòu)建公租房退出激勵(lì)的演化博弈模型。賴(lài)租者和政府的收益矩陣如表2所示。

根據(jù)博弈雙方收益矩陣,得到賴(lài)租者中決定退租的參與者的期望收益為:

Ux1=(T-Q)y-Q(1-y)

(1)

賴(lài)租者中繼續(xù)賴(lài)租的參與者的期望收益為:

Ux2=(Q-P-T)y+(Q-P)(1-y)

(2)

賴(lài)租者群體的平均期望收益為:

(3)

同理,政府提供激勵(lì)政策時(shí)的期望收益為:

Uy1=(Q+E-T)x-(E+Q)(1-x)

(4)

政府不提供激勵(lì)政策時(shí)的期望收益為:

Uy2=(Q+E-C)x-(E+C+Q)(1-x)

(5)

政府的平均期望收益為:

(6)

由此建立賴(lài)租者選擇退租策略和政府選擇激勵(lì)策略的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程組,分別如下:

(7)

(8)

令:

(9)

(三)政府與賴(lài)租者混合演化博弈均衡點(diǎn)的穩(wěn)定性分析

由于式(9)為非線(xiàn)性微分方程,根據(jù)微分方程穩(wěn)定性理論[29],可以用近似線(xiàn)性法判斷其系統(tǒng)均衡點(diǎn)的穩(wěn)定性。

令:

(10)

將式(10)作Taylor展開(kāi),只取一次項(xiàng),得到式(7)和式(8)在平衡點(diǎn)(x*,y*)處的近似線(xiàn)性方程組:

(11)

其Jacobian矩陣為:

(12)

當(dāng)均衡點(diǎn)同時(shí)滿(mǎn)足Jacobian矩陣J的行列式det(J) 和跡tr(J) 的條件時(shí),該均衡點(diǎn)為系統(tǒng)演化的穩(wěn)定點(diǎn),能夠形成演化的穩(wěn)定策略。需滿(mǎn)足的條件為:

(13)

(14)

由表3可知,當(dāng)參數(shù)取值T>C,P>2Q時(shí),存在唯一的穩(wěn)定均衡點(diǎn)(1,0);當(dāng)參數(shù)取值滿(mǎn)足T>C,P<2(Q-T)時(shí),存在穩(wěn)定均衡點(diǎn)(0,1);當(dāng)參數(shù)取值滿(mǎn)足T2Q時(shí),存在穩(wěn)定均衡點(diǎn)(1,1);當(dāng)T

由于租戶(hù)退租的動(dòng)機(jī)來(lái)源于預(yù)期可獲得的補(bǔ)助額度T,而退租將會(huì)面臨Q成本的損失,因此只有T>Q時(shí),賴(lài)租者才有動(dòng)力進(jìn)行退租。對(duì)于政府來(lái)說(shuō),若監(jiān)管付出的額外成本C大于補(bǔ)助支出T時(shí),則政府才會(huì)有動(dòng)力出臺(tái)激勵(lì)措施。因此,同時(shí)滿(mǎn)足條件Q

表3 均衡點(diǎn)穩(wěn)定性參數(shù)

五、賦值模擬與動(dòng)態(tài)仿真分析

(一)政府不同初始策略下的博弈仿真分析

基于上述分析,筆者僅選取在滿(mǎn)足Q

將T設(shè)定為1.3,政府提供激勵(lì)的概率分別設(shè)定為0.2和0.8,得到的租戶(hù)與政府博弈演化路徑分別如圖2(a)和圖2(b)所示。

顯然,無(wú)論y的初始值取何值,博弈都會(huì)趨向于(1,1)的演化均衡策略。即政府最初采取激勵(lì)措施的概率不影響雙方的博弈演化趨勢(shì),雙方的群體選擇概率均趨向于1,政府會(huì)趨向于采取激勵(lì)措施并逐漸達(dá)到穩(wěn)定;租戶(hù)會(huì)趨向于采取主動(dòng)退租策略直至完全退出。同時(shí),根據(jù)y取值不同,x的演化路徑收斂速度也不相同。在圖2(a)中,x經(jīng)過(guò)短暫的趨勢(shì)偏離后重新向1演化;而在圖2(b)中,x向1的收斂速度更加迅速。因此,可得出結(jié)論:當(dāng)政府激勵(lì)措施發(fā)生改變時(shí),租戶(hù)選擇對(duì)策的演化速率也會(huì)受到影響,采取激勵(lì)措施對(duì)租戶(hù)主動(dòng)退租行為具有促進(jìn)作用。

圖2 策略行為演化路徑

(二)政府激勵(lì)強(qiáng)度對(duì)雙方策略演化的影響

根據(jù)約束條件,由于T可以取(Q,C)之間的任一數(shù)值,因此,要考慮政府補(bǔ)助額度發(fā)生變化時(shí),對(duì)雙方演化博弈的影響。

如圖3(a)和圖3(b)所示,T的取值大小并不改變雙方博弈演化的穩(wěn)定趨勢(shì),即無(wú)論T如何變化,博弈雙方均朝著(1,1)的均衡策略演化。但當(dāng)T的取值發(fā)生變化時(shí),雙方策略演化的收斂情形發(fā)生了變化。在圖3(a)中,無(wú)論x、y初始比例如何,博弈雙方向(1,1)的收斂速度都較為平緩。而在圖3(b)中,博弈雙方向(1,1)的收斂速度較快?？梢?jiàn),政府激勵(lì)措施的強(qiáng)度與博弈雙方策略選擇趨向1的收斂速度成正比。政府提供的補(bǔ)助金越高,租戶(hù)越有動(dòng)力退租,直至完全退出公租房保障系統(tǒng)。

圖3 博弈雙方策略演化的影響

(三)討論

基于上述對(duì)博弈模型的仿真分析,可得到如下結(jié)論:

(1)在滿(mǎn)足Q

(2)如果政府趨向于全面推行激勵(lì)政策,同時(shí)加大激勵(lì)的力度,租戶(hù)會(huì)更積極地主動(dòng)披露個(gè)人信息,最終實(shí)現(xiàn)主動(dòng)退租的政策績(jī)效目標(biāo)。

實(shí)證結(jié)果充分證明了政府激勵(lì)方案對(duì)租戶(hù)騰退的有效性,且此時(shí)的結(jié)果滿(mǎn)足雙方利益的最大化。不過(guò)需要注意的是,雙方存在唯一演化均衡策略的前提是滿(mǎn)足Q

綜上,本研究通過(guò)對(duì)公租房領(lǐng)域中承租者群體及其轉(zhuǎn)化路徑分析,發(fā)現(xiàn)政府與租戶(hù)之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng),依靠強(qiáng)監(jiān)管與事后懲罰難以解決公租房“退出難”的治理難題。根據(jù)非對(duì)稱(chēng)信息博弈理論,可以通過(guò)設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制,引導(dǎo)租戶(hù)主動(dòng)披露私人信息,完成退出。因此,筆者提出了“購(gòu)房補(bǔ)助金”的退出激勵(lì)方案,并論證了“購(gòu)房補(bǔ)助金”的作用機(jī)理及其在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的可行性。

為了繼續(xù)分析激勵(lì)方案對(duì)于租戶(hù)主動(dòng)退租的效果,本文在政府與賴(lài)租者群體之間構(gòu)建了演化博弈模型,并進(jìn)行了賦值模擬與仿真分析。結(jié)果表明:在既有約束條件下,政府會(huì)逐漸趨向于提供激勵(lì),賴(lài)租者會(huì)趨向于主動(dòng)退租,此時(shí)支付水平對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是最優(yōu)解。如果政府趨向于全面推行激勵(lì)政策,同時(shí)加大激勵(lì)的力度,租戶(hù)會(huì)更加主動(dòng)地披露個(gè)人信息,最終實(shí)現(xiàn)主動(dòng)退租的管理目標(biāo)。由于補(bǔ)助金方案不僅能夠合理控制地方政府因支付激勵(lì)帶來(lái)的財(cái)政支出,對(duì)于土地財(cái)政與稅收的改善也將會(huì)令地方政府明顯獲益。因此,地方政府在弄清楚支出與收益的比較后,對(duì)這種以激勵(lì)為主導(dǎo)的公租房退出機(jī)制會(huì)很感興趣。

當(dāng)然,監(jiān)管者在公租房退出激勵(lì)方案的分配環(huán)節(jié)上能否充分做到符合社會(huì)公平期待,也將影響到退出機(jī)制的建立和有序運(yùn)轉(zhuǎn)。期待后續(xù)研究能夠從社會(huì)整體福利水平的“帕累托改進(jìn)”角度,對(duì)購(gòu)房補(bǔ)助金方案進(jìn)行更多的補(bǔ)充。此外,僅僅關(guān)注阻礙公租房退出的經(jīng)濟(jì)因素,或使得對(duì)這種新的退出機(jī)制的設(shè)計(jì)在思路上過(guò)于簡(jiǎn)單,實(shí)踐中的承租者也并非完全理性,因此,政府在公租房退出的管理工作中,還可通過(guò)加強(qiáng)對(duì)租戶(hù)退出引導(dǎo)的政策宣傳、普及法治教育、激發(fā)租戶(hù)守信觀(guān)念和法律意識(shí)等柔性手段作為補(bǔ)充,進(jìn)一步改善管理效果。