宋怡寧

青島科技大學(xué)，山東 青島 266061

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償問題產(chǎn)生的理論原因

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百二十六至七百二十八條規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但對(duì)損害賠償權(quán)的性質(zhì)以及損害賠償所涉及的范圍規(guī)定不夠明確，導(dǎo)致法院裁判此類案件時(shí)缺乏明確依據(jù)，自由裁量權(quán)范圍過大，出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，不利于發(fā)揮法律定分止?fàn)幍淖饔?。由于立法不夠明確，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人在訴訟過程中向各方尋求救濟(jì)，從而增加法院的審判壓力。

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)不明

權(quán)利的性質(zhì)不同直接決定了侵權(quán)行為會(huì)導(dǎo)致的法律后果不同［1］。例如，若優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)，則承租人單方意思表示即可訂立房屋買賣合同，并依據(jù)房屋買賣合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，理論界存在多種觀點(diǎn)，具體有期待權(quán)說、強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說、形成權(quán)說。

期待權(quán)是指當(dāng)權(quán)利人尚未取得一個(gè)完整權(quán)利全部的構(gòu)成要件時(shí)，由于權(quán)利的尚未取得，整個(gè)權(quán)利尚處于一種“可能”的狀態(tài)。期待權(quán)說認(rèn)為，出租人未將房屋出賣的情況下，房屋的優(yōu)先購買權(quán)只是處于期待狀態(tài)。王利明認(rèn)為，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的意義在于，使其享有期待利益，以期將來獲得優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。還有部分學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)只在出租人出賣房屋且承租人主張同等條件下優(yōu)先購買的情況下，才能成為現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。

強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)是承租人請(qǐng)求出租人與自己訂立合同的權(quán)利，出租人有作出承諾的義務(wù)。若出租人拒絕與承租人訂立合同，承租人有權(quán)利請(qǐng)求公權(quán)力機(jī)關(guān)介入，強(qiáng)制出租人締約。承租人以同等條件購買房屋的意思表示屬于要約，仍需要出租人作出承諾才能夠成立，雖然出租人有義務(wù)作出承諾，但也可以違反此義務(wù)拒絕承諾，從而導(dǎo)致房屋買賣合同無法成立，承租人的優(yōu)先購買權(quán)則無法得到保護(hù)。

形成權(quán)說［2］認(rèn)為，承租人單方意思表示既可成立出租人與承租人的房屋買賣合同。形成權(quán)系一方意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更與消滅的權(quán)利。形成學(xué)說認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，即僅依承租人單方意思表示即可形成出租人與第三人買賣房屋合同同等條件下的買賣合同，無需出租人作出承諾。筆者認(rèn)為，這是一種較為成熟的觀點(diǎn)，能夠?qū)Τ凶馊说姆课輧?yōu)先購買權(quán)給予更好的保護(hù)。其原因在于，在程序上，強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說在出租人不履行承諾時(shí)，可以請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)介入，來達(dá)到買賣合同的目的，其效果與形成權(quán)說是一致的，但由于形成權(quán)說省去了司法機(jī)關(guān)介入這一操作，在程序上更為簡潔。在利益保護(hù)的完整性上，通過審判過程來強(qiáng)制締約操作難度較大，在我國司法制度上，法院的立場(chǎng)具有保守性和謙抑性，很難通過強(qiáng)制承諾來維護(hù)承租人的權(quán)益，因此采取形成權(quán)的方式來保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)更為妥當(dāng)。

（二）損害賠償責(zé)任性質(zhì)存在爭(zhēng)議

我國《民法典》第七百二十八條規(guī)定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。該條規(guī)定了，若承租人優(yōu)先購買權(quán)受損是由于出租人履行義務(wù)不足所造成的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但對(duì)于具體的責(zé)任性質(zhì)沒有做出規(guī)定。在實(shí)務(wù)中形成了以侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說為主的理論學(xué)說。

侵權(quán)責(zé)任說認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)對(duì)于承租人而言屬于財(cái)產(chǎn)性利益，因此如果對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)造成侵害，則屬于侵害了承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種情況下應(yīng)當(dāng)要求被侵害人承擔(dān)侵權(quán)的損害賠償責(zé)任。王澤鑒認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)系形成權(quán)，屬于一種單獨(dú)的行為，因權(quán)利的行使，使買賣合同成立。未經(jīng)通知即將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，屬于違反了法律規(guī)定的出租人應(yīng)盡到的通知義務(wù)，侵害了形成權(quán)。此外，由于優(yōu)先購買權(quán)屬于法律的明文規(guī)定，因此無論是由于出租人通知不到位還是故意阻止優(yōu)先購買權(quán)的行使，均是對(duì)承租人權(quán)利的侵害，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

王利明教授認(rèn)為，出租人違反通知義務(wù)系違反強(qiáng)制締約義務(wù)的行為，該行為發(fā)生于合同締約的階段，因此屬于締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任說認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)被侵害，侵害行為發(fā)生在締約階段，且出租人的通知義務(wù)作為先合同義務(wù)，因此侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)而產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)屬于信賴?yán)鎿p失。出租人與承租人在締約購買合同之前就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先合同義務(wù)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于先合同權(quán)利。與違約責(zé)任相比，締約過失責(zé)任的賠償范圍較為廣泛，因而能夠給予承租人更好的保護(hù)。

違約責(zé)任說［3］認(rèn)為，出租人在未履行通知義務(wù)的情況下，將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人并完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記，承租人向法院起訴出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)的，法院只能依據(jù)《民法典》合同編的相關(guān)規(guī)定，追究出租人的違約責(zé)任。該觀點(diǎn)認(rèn)為，出租人的通知義務(wù)，屬于基于合法有效的租賃合同而產(chǎn)生的一種附隨義務(wù)。但筆者不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。對(duì)于合同中的附隨義務(wù)而言，其存在是為了促使主合同義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，然而房屋租賃合同中的承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并不是為了幫助主合同目的的實(shí)現(xiàn)。此外，若按照附隨義務(wù)來要求出租人，那么即使在房屋的承租人行使了優(yōu)先購買權(quán)的情形下，房屋出租人未履行通知義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，與法律規(guī)定相沖突，也對(duì)出租人有失公允。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償問題的司法實(shí)務(wù)爭(zhēng)議

在司法實(shí)務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)中的損害賠償范圍始終存在著爭(zhēng)議，對(duì)于整個(gè)案件而言，甚至可以成為案件的最終落腳點(diǎn)。因此對(duì)案件的損害賠償范圍進(jìn)行討論成為一個(gè)必要的問題。

（一）租金損失

租金損失是指承租人購得房屋后，房屋租賃期間屆滿之前，按照租賃合同應(yīng)當(dāng)繳納的房租，因承租人購得房屋而免于支付的租金。這部分無需支出卻支出的成本，稱之為租金損失。在實(shí)務(wù)中，法院對(duì)于租金損失，認(rèn)為其屬于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后的機(jī)會(huì)利益損失，由于承租人沒有支付購房款，其喪失的機(jī)會(huì)利益損失已經(jīng)在損害賠償中予以賠償，因此對(duì)于租金損失再次賠償會(huì)導(dǎo)致重復(fù)賠償，因此對(duì)于租金損失的賠償不予支持。

（二）房屋價(jià)差

對(duì)于房屋價(jià)差的定性，有的觀點(diǎn)認(rèn)為是信賴?yán)?，有的觀點(diǎn)認(rèn)為屬于期待利益，也有的觀點(diǎn)認(rèn)為價(jià)差屬于不可以預(yù)見的預(yù)期利益。在實(shí)務(wù)中，部分法院認(rèn)為房屋價(jià)格上漲引起的價(jià)差屬于期待利益損失，是不可預(yù)見的。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有不確定性，房屋價(jià)格的上漲與下跌是不可能預(yù)見的預(yù)期收益，若將不可預(yù)見的房屋上漲作為預(yù)期收益，將價(jià)差的損失讓出租人承擔(dān)，違背了民法的公平原則，該損失也為實(shí)際發(fā)生，因此不應(yīng)當(dāng)由出租人予以賠償。也有其他法院從其他角度來論證房屋價(jià)差被納入損害賠償?shù)牟缓侠硇?。該法院的觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于一種機(jī)會(huì)權(quán)益，優(yōu)先購買權(quán)的存在并不意味著承租人一定會(huì)行使該權(quán)利，對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)對(duì)象是其因優(yōu)先購買權(quán)喪失而損失的機(jī)會(huì)成本，而不是承租人因此會(huì)遭受的最終損失，即應(yīng)當(dāng)考慮的是購買機(jī)會(huì)的價(jià)值，而非現(xiàn)實(shí)房屋價(jià)差，因此將房屋價(jià)差納入損害賠償范圍，是不合理的。

（三）另行尋租產(chǎn)生的費(fèi)用

另行尋租產(chǎn)生的費(fèi)用是指，承租人在租賃合同到期后，重新尋找具有相似屬性的租賃房屋而產(chǎn)生的費(fèi)用。在實(shí)踐中，另行尋租產(chǎn)生的費(fèi)用包括締結(jié)合同的費(fèi)用，購買房屋支出的中介費(fèi)、搬遷費(fèi)，營業(yè)損失等。此類費(fèi)用在司法實(shí)務(wù)中，各級(jí)各地法院基本上是持支持的態(tài)度的。

（四）裝修費(fèi)用

在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后能使自己在房屋租賃期間對(duì)房屋的裝修投資得到最大程度的利用，避免不必要的損失。對(duì)此，各地法院在判決上頗有爭(zhēng)議，部分法院不支持這一賠償訴求，認(rèn)為該租賃房屋的裝修支出與房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害并無因果關(guān)系，根據(jù)買賣不破租賃的制度，固定裝修物在租賃期間的使用價(jià)值并不會(huì)因權(quán)利受損而遭受損失，因而不應(yīng)該得到賠償。

三、承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償?shù)耐晟平ㄗh

（一）明確損害賠償責(zé)任的性質(zhì)

對(duì)損害賠償?shù)男再|(zhì)定義眾說紛紜，就筆者而言更傾向于將責(zé)任定性為違約責(zé)任。首先，在租賃合同有效期內(nèi)，出租人在房屋轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)通知承租人，雖然未在合同中作出明確的規(guī)定，但是由于法律的規(guī)定，該條款屬于租賃合同中必然存在的“默示性條款”，就此而言，出租人未履行法律規(guī)定的通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而非締約過失責(zé)任。其次，從舉證的難易程度而言，將承租人的優(yōu)先購買權(quán)認(rèn)定為違約責(zé)任相比認(rèn)定為侵權(quán)責(zé)任而言，違約責(zé)任更容易證明。在違約責(zé)任的模式下，承租人只需要證明承租的房屋已經(jīng)被出售，而無需舉證出租人并沒有履行通知義務(wù)。由于侵權(quán)責(zé)任較為抽象，在侵權(quán)責(zé)任的情況下，承租人對(duì)出租人沒有履行通知義務(wù)和該房屋已經(jīng)被出售，均需要舉證。這在無形之中增加了承租人的維權(quán)難度。筆者認(rèn)為，承認(rèn)該責(zé)任為違約責(zé)任更適宜處理司法實(shí)踐中的糾紛，將優(yōu)先購買權(quán)視作附隨義務(wù)，并依賴于主合同的存在，對(duì)違反該義務(wù)的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（二）明確損害賠償?shù)姆秶?/h3>

根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，違約責(zé)任的損害賠償?shù)姆秶?］應(yīng)當(dāng)包括直接損失和可得利益損失。就司法實(shí)務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍的不明確，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)規(guī)定。

首先，審判機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承認(rèn)違約金責(zé)任。根據(jù)意思自治原則，房屋的出租人和承租人處于平等的地位上，法律應(yīng)當(dāng)承認(rèn)違約金代替損害賠償?shù)男Я?。?dāng)審判機(jī)關(guān)認(rèn)為出租人侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用違約金條款進(jìn)行賠償。

其次，賠償范圍應(yīng)當(dāng)主要涵蓋承租人優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害而產(chǎn)生的直接損失。直接損失是指承租人因喪失優(yōu)先購買權(quán)而失去的利益，以及因此而額外支付的費(fèi)用。一般而言，包括承租人重新租賃房屋的裝修費(fèi)、中介費(fèi)等。此外，在某些情況下也應(yīng)涵蓋房屋承租人為維護(hù)自己合法權(quán)益而支出的額外費(fèi)用，如訴訟費(fèi)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)等。為了防止權(quán)利的濫用，應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人權(quán)利進(jìn)行一定的限制，例如在舉證責(zé)任上，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定對(duì)承租人直接損失的數(shù)額由承租人承擔(dān)舉證責(zé)任，如果承租人無法舉證證明自己所遭受的直接損失，那么將承擔(dān)舉證不能的不利后果，承租人的訴訟請(qǐng)求也相應(yīng)地不能得到支持。

損害賠償?shù)姆秶€應(yīng)當(dāng)包括承租人的可得利益損失，即承租人在取得房屋優(yōu)先購買權(quán)之后可能獲得的利益。一般來說就是因無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)而被迫以高價(jià)購買相同條件的其他房屋所產(chǎn)生的價(jià)格差值。一般而言，以承租人得知其權(quán)利受損之日的房屋評(píng)估價(jià)值與出賣人實(shí)際出賣價(jià)格之差作為考量依據(jù)。但如果按照實(shí)際差額賠償，可能會(huì)不合理地加重出租人的負(fù)擔(dān)。因此，這就需要法官綜合考量房屋價(jià)差、租金數(shù)額、租賃期間等因素，發(fā)揮自由裁量權(quán)，將賠償數(shù)額控制在合理的范圍之內(nèi)。同樣在舉證責(zé)任上，也應(yīng)當(dāng)由承租人舉證本人的購房能力、為購房作出的努力和購房意愿等因素，并由法院予以審查，避免虛假訴訟的情況產(chǎn)生。

（三）明確通知義務(wù)

我國承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度規(guī)定，出租人需要在合理期限內(nèi)對(duì)承租人履行通知義務(wù)。筆者認(rèn)為可以從明確通知期限、通知內(nèi)容、通知形式三個(gè)方面來規(guī)范通知義務(wù)［5］。由于法律對(duì)通知期限沒有明確的規(guī)定，筆者認(rèn)為可以比照《民法典》規(guī)定的承租人的答復(fù)期限，將合理期限規(guī)定為15天。且必須明確出租人的通知內(nèi)容，這樣才能有效地保護(hù)承租人的權(quán)益。在通知形式上，實(shí)務(wù)中通知的形式多種多樣，不僅包括口頭、書面以及公告等傳統(tǒng)通知方式，還包括微信、電子郵件等借助新型通信媒介的通知方式，筆者認(rèn)為口頭的通知方式由于存在著舉證困難的問題，應(yīng)當(dāng)依法予以排除。

我國雖然對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)有了相關(guān)規(guī)定，但面對(duì)層出不窮的糾紛類型，現(xiàn)行立法并不能很好地保障承租人的權(quán)益，因此基于該權(quán)利救濟(jì)上的缺失，筆者認(rèn)為在《民法典》及其司法解釋的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有一定的必要性。