葉 敏

河南省駐馬店市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心

三線城市是我國具有戰(zhàn)略意義的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)中等城市，其一般位于中部和東部地區(qū)，非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模在100萬以上，居民具有一定的消費(fèi)潛力。尤其是最近幾年，三線城市的消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)和消費(fèi)升級的意愿，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一二線城市，蘊(yùn)含極大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會，越來越多的地產(chǎn)商將視線轉(zhuǎn)移到三線城市，致使其商業(yè)地產(chǎn)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，如何啟動三線城市商業(yè)，提高地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)效成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。為此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前發(fā)展背景，明確三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢，以此采取有效措施解決實(shí)際問題，助力城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

一、三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)背景

相比于一二線城市而言，三線城市的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境相對較落后，不過在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，三線城市的房地產(chǎn)市場日益呈現(xiàn)發(fā)散性的特點(diǎn)，同時有關(guān)地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷出臺，對發(fā)展尚未成熟的三線城市商業(yè)地產(chǎn)將會產(chǎn)生一定的影響。通常情況下，根據(jù)三線城市的特點(diǎn)，其商業(yè)中心偏少，商業(yè)業(yè)態(tài)較少、招商存在局限性等，在開發(fā)和投資過程中也存在一定風(fēng)險。另外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)以及布局等，還需考慮居民的消費(fèi)習(xí)慣、文化理念等，對于消費(fèi)者認(rèn)知度相對較低的商業(yè)品牌，如盲目擴(kuò)大供應(yīng)量或加大規(guī)模開發(fā)，將會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資過熱等問題。而且三線城市的人口規(guī)模相對較小，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的文化娛樂、休閑、餐飲和購物等多種業(yè)態(tài)發(fā)展過程中，將會出現(xiàn)不均衡的情況。在此背景下之下三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨較大的挑戰(zhàn)，為此應(yīng)當(dāng)針對現(xiàn)存的問題創(chuàng)新發(fā)展對策，有效啟動三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場活力，激發(fā)經(jīng)濟(jì)快速增長。

二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢

1.符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)客戶群特點(diǎn)

三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在面臨挑戰(zhàn)的同時，也具有諸多優(yōu)勢。從消費(fèi)客戶群特點(diǎn)的角度出發(fā)，其就有消費(fèi)群體廣泛的特征，相比于一線城市主力消費(fèi)群體的范圍更廣，這是由于三線城市的房產(chǎn)價格更接近建房成本，消費(fèi)客戶群的購買力更強(qiáng)，而且對于本地化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定要求，如高端項(xiàng)目的選擇面較為狹窄且不具有靈活性。所以消費(fèi)客戶群除了考慮價格以外，更注重衡量其對于日常需求的滿足性。同時商業(yè)地產(chǎn)的適用性較高，符合三線城市居民的衣食住行、娛樂和文化等商業(yè)地產(chǎn)功能，可在滿足消費(fèi)群體需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營利潤的最大化。并且在城市經(jīng)濟(jì)、文化和教育功能逐漸發(fā)展完善的情況下，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展越來越關(guān)注其功能性對居民的適用性。除此，三線城市消費(fèi)客戶群的購買行為往往缺乏理性指導(dǎo)，如在購房中普遍認(rèn)為面積越大的房屋則越好，更能夠體現(xiàn)社會地位，因此大多數(shù)消費(fèi)者購房時優(yōu)先考慮大面積地產(chǎn)。而且消費(fèi)客戶群對商業(yè)地產(chǎn)的地理位置要求較高，注重在未來階段提升投資收益。通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)能夠順利向城市外圍拓展市場，將消費(fèi)客戶群進(jìn)行合理分流，進(jìn)而帶動城市可持續(xù)發(fā)展。

2.城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢加強(qiáng)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快為三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)條件，首先新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將會持續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，人口聚集效應(yīng)顯著增強(qiáng)，有利于營造更為濃厚的商業(yè)氛圍，從而激活商業(yè)地產(chǎn)需求，提升價值。其次，三線城市中的消費(fèi)人口大多為青年群體，在消費(fèi)過程中更注重品質(zhì)與服務(wù)，追求多樣化、個性化的消費(fèi)體驗(yàn)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供驅(qū)動。在此，三線城市生活節(jié)奏較慢，居民休閑娛樂的時間較為充裕，具有更多的商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)機(jī)會。最后，三線城市的中產(chǎn)階層數(shù)量增長較快，在基本物質(zhì)需求得到滿足后，消費(fèi)意愿將更加強(qiáng)烈，有利于加速商業(yè)市場下沉。

3.商業(yè)消費(fèi)仍處于上升期

從我國整體層面上看，受電子商務(wù)的沖擊，實(shí)體商業(yè)普遍面臨一定的經(jīng)營危機(jī)。但在三線城市內(nèi)，實(shí)體商業(yè)的消費(fèi)潛力仍處于上升階段，尤其是在節(jié)假日期間，三線城市的消費(fèi)潛力甚至可超過一二線城市。這是由于三線城市居民的工作時長與通勤時間等，均大幅小于一二線城市居民，有更多的時間和精力進(jìn)行線下消費(fèi)，形成深體驗(yàn)、后買單的主流消費(fèi)模式。通過合理開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，能夠?qū)⒕薮蟮南M(fèi)潛力轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力，促進(jìn)城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛。

三、三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1.競爭壓力較大

近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，一二線城市市場競爭激烈程度逐漸加劇，很多知名房企逐漸將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到三線城市，因其具有較大的可操作性和消費(fèi)引導(dǎo)性，在大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民與農(nóng)村農(nóng)民構(gòu)成的強(qiáng)大購買力群體下，消費(fèi)市場相對巨大，因此大量商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入三線城市深入挖掘和激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。同時三線城市的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，為商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入奠定良好基礎(chǔ)條件。當(dāng)大型商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入三線城市市場后，將會對本地企業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊，其能夠在資金實(shí)力、人才、管理經(jīng)驗(yàn)等方面，嚴(yán)重擠壓本地企業(yè)的發(fā)展。

2.受多種因素影響風(fēng)險增多

地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊商品，其發(fā)展會受到多種因素的影響。比如國家調(diào)控政策的出臺，打壓高價房、征收房產(chǎn)稅，在一定程度上減緩了三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如出現(xiàn)土地供應(yīng)量減少、銀行貸款減少等問題，致使商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營成本大幅增加，對地產(chǎn)商產(chǎn)生較大的壓力。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)計缺乏特色將會產(chǎn)生一定的風(fēng)險，比如對商業(yè)建筑的規(guī)劃和設(shè)計存在同質(zhì)化，缺乏明顯的城市特色，將會降低項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力，導(dǎo)致商業(yè)功能難以有效發(fā)揮。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量資金，由于當(dāng)前三線城市的金融體制不健全，在國家調(diào)控不斷加強(qiáng)、貸款審批逐漸嚴(yán)格化的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金融風(fēng)險性有所提升。

3.缺乏專業(yè)化人才

人才流失是三線城市建設(shè)發(fā)展過程中存在的普遍問題，在一二線城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，越來越多的勞動力和人才到大城市尋求工作機(jī)會，導(dǎo)致三線城市內(nèi)各類人才匱乏。同時商業(yè)地產(chǎn)市場尚未完全建立，其發(fā)展前景還存在一定不確定性，導(dǎo)致部分專業(yè)人才更傾向于從事前景明朗、良好的行業(yè)。而且三線城市的基礎(chǔ)工資水平對人才的吸引力不足，進(jìn)而形成較大的人才缺口。另外一方面，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于人才的培育和培訓(xùn)重視程度不足，仍是將精力集中在開發(fā)建設(shè)方面，沒有注重發(fā)揮人才的驅(qū)動創(chuàng)新優(yōu)勢，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)效不高、品牌建設(shè)不足等問題。

4.缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃開發(fā)不合理

我國三線城市商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中普遍缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，一般是以本地開發(fā)企業(yè)為主，其缺乏雄厚的資金實(shí)力，專業(yè)人才與商業(yè)理念引進(jìn)和融合不足，導(dǎo)致其存在重復(fù)規(guī)劃、盲目建設(shè)，形成商業(yè)地產(chǎn)分布不合理的格局。而且三線城商業(yè)地產(chǎn)過多考慮短期效益，沒有建立完善的商業(yè)招商和運(yùn)營方案，致使項(xiàng)目前期定位、商業(yè)規(guī)劃、營銷推廣以及招商運(yùn)營等方面均存在缺陷和隱患。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體開發(fā)，沒有結(jié)合實(shí)際情況，導(dǎo)致其與三線城市發(fā)展相脫離，不僅難以滿足居民的實(shí)用需求，還會在很大程度上阻礙城市建設(shè)，如浪費(fèi)土地資源、損害當(dāng)?shù)厣虡I(yè)整體形象等。

四、三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略

1.強(qiáng)化品牌設(shè)計提升市場競爭力

為有效推動三線城市商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)注重強(qiáng)化品牌設(shè)計，進(jìn)一步提升市場競爭力。由此地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對品牌建設(shè)的重視程度，強(qiáng)化對建筑本身的設(shè)計管理，在滿足三線城市居民消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，開發(fā)優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品，充分結(jié)合城市特色，建設(shè)良好品牌形象，逐步獲得市場認(rèn)可，增強(qiáng)與大企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)市場繁榮。

2.構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險防范機(jī)制

要想應(yīng)對當(dāng)前多種因素對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的影響，應(yīng)當(dāng)建立完善的風(fēng)險防范機(jī)制，結(jié)合三線城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，應(yīng)加大先進(jìn)技術(shù)管理手段的運(yùn)用，合理控制風(fēng)險，盡可能減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在的潛在損失。比如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)制定投資決策，項(xiàng)目實(shí)行獨(dú)立運(yùn)行、獨(dú)立核算。既可以規(guī)避企業(yè)的盲目投資風(fēng)險，也可以有效防范企業(yè)一處投資失敗帶來的多米諾反應(yīng)。再比如優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)計，考慮城市地域性特點(diǎn)和人文文化，保障建筑形象符合當(dāng)?shù)鼐用竦膶徝篮托睦硇枨?，增?qiáng)吸引力。針對金融機(jī)制不完善的問題，可健全商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)金融保障機(jī)制，通過出臺適合本地的金融政策，支持商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，保證資金充足?；蛘呖杉哟笳猩桃Y力度，選出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，既能夠引進(jìn)資金，又能夠激發(fā)本地小企業(yè)創(chuàng)新活力，保證商業(yè)地產(chǎn)整體質(zhì)量，從而確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效益、低風(fēng)險運(yùn)行。其次，還應(yīng)當(dāng)從法律上構(gòu)建一個合理有效的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體準(zhǔn)入制度，并且建立信用審查機(jī)制。

3.加大優(yōu)秀人才引進(jìn)及培育力度

人才是一項(xiàng)重要資源，結(jié)合三線城市的人才缺乏現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)采取有效措施加大對專業(yè)人才的吸引力和留存能力。比如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可適當(dāng)提高人才薪資水平，按照其需求提供相應(yīng)的福利待遇水平，吸引本土人才回歸。同時應(yīng)當(dāng)注重人才培養(yǎng)，可通過完善就業(yè)體系，借用有經(jīng)驗(yàn)的人才到三線城市指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作，彌補(bǔ)現(xiàn)階段的人才匱乏缺陷。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)人才交流，吸取有益經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)有助的人才隊伍，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和向前發(fā)展提供驅(qū)動力。

4.做好長期規(guī)劃把握開發(fā)要點(diǎn)

由于三線城市商業(yè)物業(yè)總量相對較小，可變、可調(diào)的商業(yè)經(jīng)營空間也較小，為此商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要做好長期規(guī)劃，注重長遠(yuǎn)利益，所以相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入開展市場調(diào)查，明確商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及定位，制定個性化的建筑設(shè)計方案，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良好的長期效益。

（1）重視項(xiàng)目地段商脈。對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營操盤必須合理選擇地段，對于非中心商業(yè)項(xiàng)目，盡量避免盲目開發(fā)，通過模擬、對比、調(diào)研以及挖掘分析等方式，明確項(xiàng)目地段的商業(yè)價值。比如在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資階段，應(yīng)嚴(yán)格按照地段理論，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀和格局，考慮城市經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展規(guī)劃，仔細(xì)研判項(xiàng)目地段的商業(yè)現(xiàn)實(shí)價值和潛在價值，保證其與目標(biāo)消費(fèi)群體相貼合。

（2）產(chǎn)權(quán)商鋪合理定價。在三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目銷售價格需按照當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展速度以及人口增速等進(jìn)行考慮。通過三線城市市場進(jìn)行深入體驗(yàn)式調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臓I銷論證，保證產(chǎn)權(quán)商鋪定價具有合理性，防范成本投入過大而導(dǎo)致利潤損失。

（3）嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用規(guī)模。三線城市的城區(qū)人口數(shù)量較少，一般在幾萬到十幾萬之間，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模相對加大，為保障人均商業(yè)面積符合國際標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)合理控制商業(yè)運(yùn)營規(guī)模，針對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位和規(guī)劃，保證商業(yè)地產(chǎn)策劃具有可行性，符合三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、滿足居民消費(fèi)需求。

（4）先進(jìn)行定位再開展商業(yè)規(guī)劃。對于商業(yè)地產(chǎn)的前期整體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)將商業(yè)定位作為一種全程參與的商業(yè)策劃行為，從項(xiàng)目設(shè)計階段進(jìn)行介入，通過打造具有特色的商業(yè)主題，提升消費(fèi)吸引力。

（5）基于因地制宜原則確定業(yè)態(tài)定位及比例。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和品類結(jié)構(gòu)比例確定，需結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)現(xiàn)狀和格局分布，保障各經(jīng)營形態(tài)之間形成科學(xué)的組合搭配，確定購物、餐飲、娛樂等比例，杜絕盲目套用一二線城市流行和通用形式，必須保證其符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)需求，體現(xiàn)因地制宜的基本原則。

（6）注重品牌搭配的協(xié)調(diào)性和平衡性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的品牌搭配以及品類組合、招商成果等，均對項(xiàng)目價格具有較為明顯的影響。通過引進(jìn)有實(shí)力的零售商，能夠大幅提升商業(yè)物業(yè)價值。但受三線城市區(qū)位以及開發(fā)商等影響，在招商推廣方面不存在明顯優(yōu)勢，同時對于部分強(qiáng)勢品牌和大商家，其租期長、物業(yè)租賃回報低，也將影響項(xiàng)目收益。為此，對于三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，需要注重平衡性。

五、未來三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢

未來階段我國三線城市在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍具有較大的發(fā)展空間，但應(yīng)明確其開發(fā)趨勢，指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，以此提升綜合建設(shè)實(shí)效。結(jié)合實(shí)際情況來看，一二線城市商場與購物中心大多追求時尚、新潮和快節(jié)奏等元素，能夠滿足年輕人的消費(fèi)和體驗(yàn)需求。而三線城市的經(jīng)濟(jì)水平相對較低，存在年輕人外流等現(xiàn)象，中老年人群體比例逐漸增加，綜合考慮其消費(fèi)需求和特點(diǎn)，要求商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合應(yīng)當(dāng)注重偏向生活、便利和物美價廉等，區(qū)別于一二線城市。同時基于人口基數(shù)有限的現(xiàn)狀，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要開發(fā)全品類、一站式購物中心，但應(yīng)合理控制體量。因?yàn)槿€城市存在消費(fèi)外流等情況，城市整體商業(yè)的總購買力、市場規(guī)模也相對有限，在城市流動性較弱的條件下，購買力與市場規(guī)模的擴(kuò)張彈性也有所降低，所以在今后商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)嚴(yán)格控制其體量。通常情況下，對于三線城市的核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可保障其規(guī)模在5-12 萬m2，規(guī)劃在城市較好的位置，營造便利交通條件，提高人口聚集密度。同時也可規(guī)劃社區(qū)型商業(yè)，促使體量控制在3-5萬m2，如城區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)型的專業(yè)市場，常見表現(xiàn)形式為建材城、汽配城等。在未來三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，需做好定位規(guī)劃，盡量滿足地域性和全客層、多功能和各檔次消費(fèi)者的購物需求，強(qiáng)化多樣化的超值性消費(fèi)服務(wù)。比如開發(fā)城市綜合體或大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，應(yīng)采用多層次、回廊式布局，通過共享空間動線規(guī)劃服務(wù)商家，形成各個業(yè)態(tài)的聚集和互動，如將零售、餐飲、旅游、文化等進(jìn)行差異性組合，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)互存。最后，在三線城市未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，要基于功能定位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，發(fā)展多樣化內(nèi)容，增加消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目地滯留時間，以此拉動零售。

綜上所述，三線城市在目前階段發(fā)展勢頭較強(qiáng)，為滿足居民消費(fèi)和休閑娛樂需求，可建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以此提升城市商業(yè)水平，刺激消費(fèi)活力。但受到多種因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)在三線城市中面臨較多的發(fā)展挑戰(zhàn)。相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合具體情況，通過強(qiáng)化品牌設(shè)計提升市場競爭力、構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險防范機(jī)制、加大優(yōu)秀人才引進(jìn)及培育力度、做好長期規(guī)劃把握開發(fā)要點(diǎn)等，有助于推動三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。