黃志康

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速推進，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。文章結(jié)合金稅四期的改革目標(biāo)和政策導(dǎo)向，分析得出房地產(chǎn)行業(yè)征稅管理問題的根源在于稅收政策的不完善和稅收征管機制的薄弱，由此提出了加強稅收管理、完善稅收監(jiān)管體系、提高稅務(wù)機關(guān)的管理水平和企業(yè)稅收風(fēng)險意識等措施，以期進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為國家稅收貢獻更大的力量。

【關(guān)鍵詞】金稅四期；房地產(chǎn)行業(yè)；稅收風(fēng)險

【中圖分類號】F832

一、引言

隨著我國經(jīng)濟實力的提高，房地產(chǎn)行業(yè)也突顯出了它獨有的價值。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，2022年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)占我國經(jīng)濟總量比重約為13%，房地產(chǎn)行業(yè)增加值下降5.1%。雖然中央多次明確房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，積極做好“穩(wěn)支柱”“防風(fēng)險”等各項舉措，但我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸呈現(xiàn)出一種飽和的狀態(tài)。2023年6月29日，中指信息技術(shù)研究院發(fā)布的《2023上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》指出，2023年上半年百城新房價格保持橫盤態(tài)勢，二手房價格持續(xù)下跌，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢[ 1 ]。在后疫情時代下，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理自然有了更高要求。隨著金稅四期的推進，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管面臨了諸多挑戰(zhàn)，還需進一步研究和優(yōu)化。

二、落實金稅四期的意義

（一）金稅四期概述

金稅四期是國家實施的金稅工程計劃中的第四期，是國家實施金稅工程計劃的升級版本。國家實施金稅四期金稅工程是在吸收國際先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國增值稅管理實際，運用高科技手段設(shè)計的高科技管理系統(tǒng)，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家電子政務(wù)工程十二金之一。該系統(tǒng)包括一個網(wǎng)絡(luò)和4個子系統(tǒng)。一網(wǎng)即國稅總局與省、州、縣國稅局四級電腦聯(lián)網(wǎng)；四個子系統(tǒng)是指增值稅防偽稅控開票子系統(tǒng)、防偽稅控認證子系統(tǒng)、增值稅稽核子系統(tǒng)和發(fā)票協(xié)查子系統(tǒng)[2]。金稅工程實際上是一個覆蓋全國稅務(wù)機關(guān)的計算機網(wǎng)絡(luò)，嚴密監(jiān)控增值稅專用發(fā)票和企業(yè)增值稅納稅情況。

金稅四期對比金稅三期，在業(yè)務(wù)上增加了非稅業(yè)務(wù)，如社保、文化事業(yè)建設(shè)費、垃圾處理費、水利建設(shè)基金等。金稅三期中已經(jīng)一定程度上覆蓋其他部門聯(lián)網(wǎng)，金稅四期上在這一點上更加深入。這些體現(xiàn)在金稅四期所覆蓋的機構(gòu)增多，建立了各部委、人民銀行等機構(gòu)之間的通道，實現(xiàn)了系統(tǒng)通道打通與融合。

（二）落實金稅四期的必要性

1.杜絕冒名、虛假開戶等行為

銀行、非銀支付機構(gòu)依托企業(yè)信息聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)，對企業(yè)相關(guān)人員的實名信息、企業(yè)登記注冊信息[3]、企業(yè)及法人身份的真實性、企業(yè)經(jīng)營狀況、實際受益人等重要信息進行多維度、及時、準(zhǔn)確的核實，并對企業(yè)開戶資格進行動態(tài)識別，推動企業(yè)賬戶實名制工作的落實[3]。

2.嚴防偷漏稅等行為

銀行、稅務(wù)局、市場監(jiān)管局等參與機構(gòu)依托系統(tǒng)及時準(zhǔn)確識別企業(yè)身份，提高開戶審核水平和能力，遏制電信網(wǎng)絡(luò)詐騙、洗錢、偷逃稅款等違法犯罪風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融秩序，維護社會公眾利益，防范企業(yè)預(yù)留手機號碼被他人操縱、空殼公司開戶、虛假證明文件開戶等非正常賬戶風(fēng)險[3]。

3.減輕財會人員的工作負擔(dān)

實施金稅四期后，一方面，提高開戶審核效率，降低輔助身份證明材料要求，利用企業(yè)信息核對渠道，提高業(yè)務(wù)處理效率；另一方面，銀行利用企業(yè)信息聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)反饋信息，減少企業(yè)填單等工作量，并結(jié)合企業(yè)信息聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)的應(yīng)用，對企業(yè)開戶體驗進行進一步優(yōu)化[3]。

三、金稅四期對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管風(fēng)險

（一）稅收政策風(fēng)險

企業(yè)稅收籌劃的前提是國家的財稅政策，但稅收政策是根據(jù)市場發(fā)展需要而制定的，稅收政策性風(fēng)險主要是由于企業(yè)稅收與國家稅收政策不同步所致。企業(yè)對稅收政策的變化把握不準(zhǔn)，會導(dǎo)致企業(yè)制定的稅收籌劃方案不僅不能給企業(yè)帶來稅收優(yōu)惠，還會給企業(yè)帶來稅收征收風(fēng)險。除此以外，一些企業(yè)在進行稅收籌劃時游走于法律邊緣，也會使企業(yè)面臨的稅收處罰風(fēng)險加大。

我國的稅收制度目前尚處于逐步完善的階段，關(guān)于房地產(chǎn)稅的政策法規(guī)建立時間不長，房地產(chǎn)稅的稅收法律較少，且大部分政策還是處于暫行的階段。缺少權(quán)威性法律法規(guī)，給基層執(zhí)法帶來隱患，嚴重降低稅收執(zhí)行效率，對完成稅收工作帶來了阻礙，同時也給各稅務(wù)機關(guān)帶來了較大稅收風(fēng)險。

（二）稅收評估風(fēng)險

稅收風(fēng)險分析受到稅收相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的準(zhǔn)確度和綜合性的影響。因此，稅收數(shù)據(jù)的收集在識別風(fēng)險時非常重要?；鶎佣悇?wù)機關(guān)收集的相關(guān)信息基本上來自稅務(wù)機構(gòu)內(nèi)部系統(tǒng)、納稅人自主申報以及第三方信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。若其中一些數(shù)據(jù)由于稅務(wù)部門工作人員對操作和過程控制不嚴格，或者缺乏對數(shù)據(jù)利用能力，則無法使用真實數(shù)據(jù)[4]。

由于數(shù)據(jù)的不真實性使收集到的數(shù)據(jù)不具備風(fēng)險評估的價值。當(dāng)收集的數(shù)據(jù)主要來源于納稅人自主申報的數(shù)據(jù)時，納稅人可能由于主觀或客觀的原因，選擇隱瞞數(shù)據(jù)的真實性。對納稅申報信息、財務(wù)報表信息等相關(guān)表格進行虛假填報，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行數(shù)據(jù)采集的過程中，很難發(fā)現(xiàn)納稅人提供的數(shù)據(jù)是不是虛假數(shù)據(jù)，從而影響稅務(wù)機關(guān)的稅收風(fēng)險評估[4]。

（三）稅源采集風(fēng)險

在2016年國家實行“營改增”政策之后，有一部分企業(yè)對于增值稅發(fā)票的認知存在誤解，普遍認為只要企業(yè)取得的增值稅發(fā)票越多，企業(yè)能抵扣的稅額就越多。這就讓許多企業(yè)鉆了空子，通過虛假交易、虛列支出、更改實際業(yè)務(wù)，甚至將一些不能抵扣或者已經(jīng)抵扣過的項目進行了抵扣，以此達到少繳稅的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)的各階段業(yè)務(wù)活動都與增值稅發(fā)票脫不開關(guān)系，增值稅發(fā)票對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，也是計算其他稅額的一項重要依據(jù)。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，對于增值稅發(fā)票進行了一定程度上的探索。但對于這些探索，各房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進行分析與總結(jié)其正確性，企業(yè)所面臨的稅收風(fēng)險問題沒有得到實際解決，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)通過虛增成本來減少收入、偷稅漏稅等問題頻發(fā)，這將使企業(yè)在金稅四期“以數(shù)治稅”精準(zhǔn)監(jiān)管之下面臨重大風(fēng)險。

（四）偷逃稅款風(fēng)險

從1978年開始提出住房商品化觀點開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷經(jīng)了45年。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)征稅種類也達到了12種，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家涉稅風(fēng)險較高的行業(yè)之一，但仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險，選擇極端手段進行逃稅、漏稅等操作以減少企業(yè)的支出。從房地產(chǎn)行業(yè)的稅收構(gòu)成來看，最容易達到粉飾財務(wù)報表作用的就是土地增值稅和企業(yè)所得稅這兩個稅種。在這兩個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過虛假記錄等方式來降低凈利潤，從而達到提高建造成本，減少繳稅額度的目的。且土地增值稅、企業(yè)所得稅的計算流程較為復(fù)雜，計算時間跨度較長，存在部分難以量化的計算基數(shù)。

除此以外，還有房地產(chǎn)企業(yè)使用虛假發(fā)票增加企業(yè)成本、報稅時隨意調(diào)整稅款數(shù)額，或是用售樓款來抵減手續(xù)費等經(jīng)營不入賬的方式偷逃稅款。同時也存在某些房地產(chǎn)企業(yè)由于事先沒有合理預(yù)估稅負壓力，導(dǎo)致項目最終虧損，從而出現(xiàn)“爛尾樓”等現(xiàn)象。

（五）管理意識風(fēng)險

房地產(chǎn)公司稅收風(fēng)險意識較薄弱，相關(guān)政策的獲得和理解存在滯后性，使得企業(yè)的計稅申報易出現(xiàn)錯誤，潛在的稅收風(fēng)險較大，一旦發(fā)生問題，就會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)公司的大部分財務(wù)人員都兼管報稅業(yè)務(wù)，他們的主要工作是公司業(yè)務(wù)的會計處理和單純的申報納稅或者納稅監(jiān)督。房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員大多都只是單純的記賬、票據(jù)采集等機械化操作，對于稅務(wù)報表和實際賬目的會計關(guān)系不完全了解。同時財務(wù)人員也不善于深入學(xué)習(xí)稅務(wù)政策，不善于深入研究如何規(guī)避稅收風(fēng)險，更不善于進行風(fēng)險自我檢查，日常業(yè)務(wù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)很難為稅收業(yè)務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。針對此種現(xiàn)象，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司對此并沒有建立相應(yīng)的技能培訓(xùn)制度，財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)得不到提升，在稅收宣傳和稅收監(jiān)管方面顯得十分被動。

房地產(chǎn)企業(yè)的高管對稅收風(fēng)險沒有足夠的重視，往往簡單地認為稅收風(fēng)險主要體現(xiàn)在報稅時不要填錯數(shù)據(jù)、不要超過期限，只要按時納稅就沒有太大的風(fēng)險，更甚者有可能根本不了解國家對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的相關(guān)法律法規(guī)，致使企業(yè)在稅收風(fēng)險管理工作無法有效開展。

（六）業(yè)務(wù)能力不足風(fēng)險

由于納稅人員自身業(yè)務(wù)水平不足，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算發(fā)生錯誤，不能夠保證數(shù)據(jù)的正確性、規(guī)范性、全面性[4]。且由于納稅人員水平參差不齊，對于某些房地產(chǎn)稅政策的理解各不相同，難免會對稅法與會計制度的理解不夠充分，從而導(dǎo)致會計科目運用不合理，銷售收入與成本計算不準(zhǔn)確。特別是一些年齡較大的納稅人員，他們慣于使用紙質(zhì)資料進行報稅工作，沒有使用納稅軟件相關(guān)功能進行納稅申報，房地產(chǎn)企業(yè)亦未及時對相關(guān)人員進行培訓(xùn)，也給企業(yè)財務(wù)管理方面造成一定影響。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)征稅管理問題的建議與對策

（一）加強立法和執(zhí)行力度

目前國家大部分房地產(chǎn)稅收政策都處于暫行階段，缺少權(quán)威性房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，大大降低了稅收執(zhí)行的效率與質(zhì)量，國家應(yīng)加強對房地產(chǎn)行業(yè)稅收法律的制定。統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠及時了解稅收政策。同步企業(yè)稅收與國家的稅收政策，合理的制定企業(yè)稅收籌劃工作，降低政策性稅收風(fēng)險。

國家還應(yīng)在加強政策立法的同時加強監(jiān)管和執(zhí)法，打擊逃稅、漏稅等違法行為，加強稅收宣傳與教育，增加稅收意識的普及和宣傳力度，提高納稅人對稅收政策和義務(wù)的理解，鼓勵自覺遵守稅法，減少違法行為的發(fā)生。提供專業(yè)化的稅務(wù)培訓(xùn)和教育，提高稅務(wù)人員的專業(yè)水平和執(zhí)法能力，確保稅收政策的正確執(zhí)行和公正性。

（二）完善稅收監(jiān)管體系

完善稅收監(jiān)管體系可以加強對納稅人的管理和監(jiān)督，提高稅收征收的準(zhǔn)確性和及時性，確保稅款的全面征收，避免漏稅和逃稅現(xiàn)象的發(fā)生。通過加強稅收監(jiān)管，可以遏制非法減稅、漏稅等行為，促進企業(yè)和個人實現(xiàn)公平納稅，維護稅收制度的公正性，增強納稅人的合規(guī)意識。通過完善稅收監(jiān)管體系，可以防止財富過度集中和高收入人群逃避稅收，從而減少貧富差距，促進社會的公平和可持續(xù)發(fā)展。

為了完善稅收監(jiān)管體系，國家可以采取以下措施：1.建立健全的稅務(wù)機構(gòu)和組織架構(gòu)，確保稅務(wù)機構(gòu)的專業(yè)化、高效化和權(quán)責(zé)清晰，加強稅務(wù)人員的培訓(xùn)和素質(zhì)提升。2.使用先進的信息技術(shù)系統(tǒng)，建設(shè)現(xiàn)代化的稅務(wù)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)稅務(wù)數(shù)據(jù)的自動化管理和共享，提高征管的準(zhǔn)確性、效率和安全性。3.加強稅務(wù)數(shù)據(jù)的整合與共享，推動稅務(wù)部門與其他相關(guān)部門之間的信息共享和聯(lián)網(wǎng)互通，確保數(shù)據(jù)的及時傳遞和一致性，減少信息不對稱和漏洞。4.加強風(fēng)險評估和預(yù)警機制，建立科學(xué)的風(fēng)險評估模型，通過大數(shù)據(jù)分析和人工智能等技術(shù)手段，及時發(fā)現(xiàn)、預(yù)警和應(yīng)對潛在的稅收風(fēng)險。5.推動稅收合規(guī)意識的提升，加強稅收宣傳和教育，提高納稅人對稅收政策和義務(wù)的理解，培養(yǎng)合規(guī)納稅的意識，減少違法行為的發(fā)生。

（三）提高稅務(wù)機關(guān)管理水平

稅務(wù)機關(guān)是負責(zé)執(zhí)行稅收政策的機構(gòu)，其管理水平的高低直接影響稅收政策的有效實施。只有具備較高的管理水平，稅務(wù)機關(guān)才能確保納稅人按照法律規(guī)定繳納稅款，避免稅收逃漏和違規(guī)行為，從而實現(xiàn)國家稅收目標(biāo)。

稅務(wù)機關(guān)作為納稅人的服務(wù)窗口，其服務(wù)質(zhì)量和效率直接影響納稅人的滿意度和合規(guī)納稅積極性。通過提高管理水平，稅務(wù)機關(guān)可以加強內(nèi)部流程優(yōu)化、信息公開、咨詢解答等工作，提供更便捷、高效和專業(yè)的稅務(wù)服務(wù)。通過科學(xué)的數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險評估和內(nèi)部控制機制，稅務(wù)機關(guān)能夠更好地發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對違法違規(guī)行為，減少稅收損失，維護公平競爭環(huán)境，促進經(jīng)濟發(fā)展。

（四）提高企業(yè)稅收風(fēng)險意識

在金稅四期系統(tǒng)下，企業(yè)的辦稅人員和財務(wù)負責(zé)人都需要具備房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和金稅四期系統(tǒng)申報納稅的能力。但目前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理崗位更多依靠的是“經(jīng)驗”，對于新政策的實行并不知情，缺乏與時俱進的稅收知識，稅收意識較為淡薄。因此，稅務(wù)機關(guān)可以運用各種“新媒體”來傳播新政策，加強納稅人對稅收政策的敏感度，及時將最新稅收政策傳達給納稅人。同時搭建稅務(wù)機關(guān)與納稅人溝通的平臺，及時、準(zhǔn)確地解答納稅人提出的相關(guān)問題。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將納稅人反映的問題進行整理，將常見或者可作為典例的問題進行整合，通過相關(guān)平臺推送給納稅人進行參考。

（五）加強對納稅人員的培訓(xùn)

稅法是復(fù)雜且不斷變化的，納稅人員的培訓(xùn)可以使其了解最新的稅收政策和法規(guī)，掌握正確的納稅方法和程序。通過培訓(xùn)，納稅人員可以更好地遵守稅法規(guī)定，確保企業(yè)進行合規(guī)納稅，避免違規(guī)行為帶來的風(fēng)險。稅務(wù)處理涉及到大量的數(shù)據(jù)和計算，如果納稅人員缺乏相關(guān)知識和技能，可能會出現(xiàn)錯誤和疏漏。通過培訓(xùn)，納稅人員可以提高自己的專業(yè)水平，避免因為疏忽或不了解規(guī)定而導(dǎo)致的錯誤申報和繳納，減少稅務(wù)糾紛的發(fā)生。

企業(yè)可以采取以下措施來加強納稅人員的培訓(xùn)：1.建立完善的內(nèi)部培訓(xùn)計劃，包括：定期舉辦培訓(xùn)課程、研討會、講座等形式。這些培訓(xùn)活動可以涵蓋稅收政策、法規(guī)變化、納稅申報和繳納流程以及稅務(wù)審計等方面的內(nèi)容。2.邀請稅務(wù)專家、律師或會計師事務(wù)所等外部專業(yè)人士，以講座、研討會或工作坊的形式進行培訓(xùn)，他們能夠提供權(quán)威的稅收知識和實踐經(jīng)驗，幫助納稅人員深入了解和掌握相關(guān)領(lǐng)域的知識。3.開展案例分析和模擬演練，幫助納稅人員將理論知識與實際操作相結(jié)合，通過解決真實問題和應(yīng)對實際情況的模擬練習(xí)，提高他們的實際操作能力和應(yīng)變能力。4.建立知識共享平臺，納稅人員可以在平臺上分享經(jīng)驗、交流問題，并獲取最新的稅收政策和法規(guī)信息，這種知識共享機制有助于促進納稅人員之間的互動和學(xué)習(xí)。

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責(zé)編：楊雪