張 鈺，蔡為民，張佰林

（1.天津工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院，天津 300387；2.天津大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)部，天津 300072；3.天津工業(yè)大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程學(xué)院，天津 300387）

宅基地制度改革是順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢、探索鄉(xiāng)村發(fā)展方向、推進鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵舉措[1]。近年來，我國相繼出臺一系列推進宅基地制度改革的政策。2022年中共中央一號文件中提出“穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點，規(guī)范開展房地一體宅基地確權(quán)登記”；2023年中共中央一號文件又進一步提出“穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點，切實摸清底數(shù)，加快房地一體宅基地確權(quán)登記頒證，加強規(guī)范管理，妥善化解歷史遺留問題，探索宅基地“三權(quán)分置”有效實現(xiàn)形式”。在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的時代背景下，宅基地盤活利用[2]、宅基地入市[3]、適度放活宅基地使用權(quán)[4]、宅基地退出[5-6]等宅基地資產(chǎn)化和資本化議題成為學(xué)術(shù)界和實踐界關(guān)注的熱點，而宅基地價值是宅基地資源實現(xiàn)資產(chǎn)化和資本化的基礎(chǔ)，科學(xué)測算和評估宅基地價值是開展宅基地資產(chǎn)化[7]研究的前提，對于促進農(nóng)村宅基地制度改革、助推鄉(xiāng)村振興具有重要意義。

宅基地作為村莊的重要組成單元，宅基地價值不僅受宅基地內(nèi)部功能影響，更受村域的區(qū)位條件、發(fā)展?fàn)顩r等外部環(huán)境的綜合影響，在內(nèi)外因素的相互影響和共同作用下，宅基地價值呈現(xiàn)空間差異化。已有研究主要基于功能價值一致性理論，從宅基地功能角度測算宅基地價值[1,8-11]，還有學(xué)者從邊際機會成本理論[12]、宅基地權(quán)利[13]等視角評估宅基地價值，但現(xiàn)有成果未考慮宅基地價值差異化問題，且困于數(shù)據(jù)獲取難度大等原因，研究尺度多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，對于細(xì)化到以宅基地和村莊為單位的宅基地價值研究較少。

鑒于此，考慮到精細(xì)尺度視角下宅基地價值的差異化，本文借助大數(shù)據(jù)分析方法，以天津市靜海區(qū)為例，測算多尺度影響下的宅基地價值，并分析其空間分布規(guī)律。從宅基地尺度構(gòu)建宅基地價值測算指標(biāo)體系，在得出宅基地價值的基礎(chǔ)上，從村域尺度統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、自然資源、社會經(jīng)濟和宅基地綜合特征4 個方面的因素，構(gòu)建村域綜合修正指標(biāo)體系，測算綜合修正系數(shù)得出宅基地綜合價值，并運用空間自相關(guān)和冷熱點分析等空間分析方法分析宅基地綜合價值的空間分布特征，以期明晰宅基地價值、掌握宅基地資源開發(fā)狀況，為提高宅基地利用效率、推進宅基地制度改革提供理論參考。

1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

靜海區(qū)位于天津市西南部，地處38°35’N～39°04’N、116°42’E～117°12’E，下轄2個街道、18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，384個行政村，區(qū)域面積1 475.68 km2，其東北、東南與西青區(qū)、濱海新區(qū)相接，西部和南部與河北省交界。2021年，靜海區(qū)戶籍人口63.26萬人，城鎮(zhèn)常住人口44.64萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.18%，較上年提高0.3個百分點①數(shù)據(jù)來源于《2022年靜海區(qū)統(tǒng)計年鑒》。，城鄉(xiāng)融合發(fā)展趨勢明顯。2020年9月，中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部召開深化農(nóng)村宅基地制度改革試點電視電話會議，在全國104個縣（市、區(qū)）以及3個地級市啟動實施新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點，靜海區(qū)被確定為新一輪宅基地制度改革試點區(qū)。據(jù)靜海區(qū)宅基地試點村摸底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，試點村莊“一戶零宅”戶數(shù)占總戶數(shù)的19.4%，“一戶多宅”宗數(shù)占總宗數(shù)的20%，村莊宅基地閑置量占宅基地總量約9%，宅基地利用效率有待提高。隨著經(jīng)濟發(fā)展和政策調(diào)整，宅基地出租、入股等新型利用形式出現(xiàn)，宅基地價值逐漸顯化。在此背景下，本文以靜海區(qū)171 384宗宅基地（17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)/331個村莊）為例，從村莊和宅基地兩級研究尺度精細(xì)化分析宅基地綜合價值及其空間分布，為明晰宅基地價值，提高宅基地利用效率提供理論參考。

1.2 數(shù)據(jù)來源與處理

本文數(shù)據(jù)主要包括宅基地和村莊數(shù)據(jù)。宅基地數(shù)據(jù)主要來源于靜海區(qū)人民政府官網(wǎng)（http://www.tjjh.gov.cn）公開的宅基地摸底調(diào)查數(shù)據(jù)，村莊數(shù)據(jù)主要來源于2021年4—6月課題組開展的實地調(diào)研、通過爬蟲獲取的高德地圖POI 數(shù)據(jù)和靜海區(qū)人民政府官網(wǎng)（http://www.tjjh.gov.cn）公開的數(shù)據(jù)。本文借助Python軟件，通過Jupyter Notebook 編輯器導(dǎo)入.xlsx 格式文件，提取所有宅基地數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)對171 384宗宅基地的戶籍人口、常住人口、建成年長等數(shù)據(jù)的測算。POI數(shù)據(jù)來源于對2021年高德地圖API的抓取結(jié)果。

2 宅基地價值測算模型及空間分析方法

2.1 總體測算模型設(shè)計

每一宗宅基地均歸屬于一個村莊，每一個村莊又歸屬于一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，宅基地價值大小不僅受房屋結(jié)構(gòu)等自身條件的影響，更受村莊區(qū)位條件、發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Γl(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位條件、資源稟賦和經(jīng)濟發(fā)展水平等多方面的影響。逐級修正模型具有從多尺度、多因素角度綜合考慮的顯著優(yōu)勢，本文借鑒曲衍波學(xué)者的逐級修正模型[14]，建立宅基地價值逐級修正測算模型，從宅基地和村莊兩級尺度測算宅基地綜合價值，計算公式如下：

式（1）中：H（c）為宅基地綜合價值指數(shù)；H（v）為宅基地價值指數(shù)；G為宅基地價值的村域綜合修正系數(shù)。

2.2 宅基地價值測算指標(biāo)體系的構(gòu)建

根據(jù)宅基地功能價值一致理論，參照現(xiàn)有研究成果[1,15]，構(gòu)建宅基地價值測算指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系以宅基地為基本單位，從市場是否嵌入角度將宅基地功能劃分為宅基地保障功能和資產(chǎn)功能兩個維度，宅基地保障功能是指宅基地為維系農(nóng)戶生存及安全所發(fā)揮的作用，包括農(nóng)宅自住率、是否為“一宅一戶”、容積率、家庭人口密度、宅基地取得方式是否為村委會批準(zhǔn)獲得5項指標(biāo)，農(nóng)宅常住人口越多、宅基地滿足“一宅一戶”、宅基地容積率越大、家庭人口密度越大、宅基地從村委會取得，則表明宅基地在維護農(nóng)戶生存與安全上發(fā)揮的作用越大，宅基地保障功能越大；宅基地資產(chǎn)功能則體現(xiàn)為隨著農(nóng)村土地市場的完善以及國家政策的調(diào)整，宅基地資源在促進農(nóng)民增收中所發(fā)揮的作用，包括地上建筑物是否翻新、宅基地居住年長、宅基地面積是否超標(biāo)、宅基地是否閑置和宅基地是否出租5項指標(biāo)，房屋經(jīng)過翻新、居住時間較短、宅基地面積在合法范圍內(nèi)、宅基地季節(jié)性閑置或常年閑置，以及宅基地有出租機會，則表明宅基地更有可能發(fā)揮較大的宅基地資產(chǎn)功能。為消除指標(biāo)之間的不同量綱和單位差別，運用極差法對二級指標(biāo)中所包含的正向指標(biāo)和負(fù)向指標(biāo)分別進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，選用熵權(quán)法和層次分析法計算權(quán)重，即在熵權(quán)法確定指標(biāo)初始權(quán)重的基礎(chǔ)上，收集專家意見構(gòu)建判斷矩陣，運用Matlab R 2022a軟件根據(jù)特征值法求權(quán)重，并計算一致性比例CR小于0.10，最終參考文獻[16]計算得出組合權(quán)重（表1）。

表1 宅基地價值測算指標(biāo)體系Tab.1 Index system of rural residential land value measurement

宅基地價值指數(shù)計算參照文獻[17]。在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，運用加權(quán)求和法計算各宅基地的價值指數(shù)，公式如下：

式（2）中：H（v）為宅基地價值；Zi'為各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；Wi為第i項指標(biāo)的權(quán)重；Wj為第j個維度的權(quán)重；m為維度的個數(shù)；n為指標(biāo)的個數(shù)。

2.3 宅基地價值的村域綜合修正指標(biāo)體系的構(gòu)建

僅僅考慮宅基地自身因素確定宅基地價值往往存在偏差，宅基地作為鄉(xiāng)村地域空間的重要組成部分，其區(qū)位條件、自然環(huán)境、社會經(jīng)濟發(fā)展水平和規(guī)模效應(yīng)等都會影響宅基地價值。因此，遵循科學(xué)性、代表性及可操作性原則，參考相關(guān)文獻[18]，本文從區(qū)位條件、自然適宜性、社會經(jīng)濟發(fā)展和宅基地村域效應(yīng)4個方面，共選取15項指標(biāo)構(gòu)建靜海區(qū)宅基地價值的村域綜合修正指標(biāo)體系（表2），指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化及權(quán)重計算方法同上。

表2 宅基地價值的村域綜合修正指標(biāo)體系Tab.2 Comprehensive village correction index system of rural residential land value

區(qū)位修正系數(shù)的設(shè)定。本文選取距鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府距離、距干道距離和距區(qū)政府距離3項指標(biāo)表征研究區(qū)的區(qū)位條件，對數(shù)據(jù)進行投影，運用ArcGIS 10.8軟件中的歐氏距離工具分別計算樣本點與鎮(zhèn)政府、路網(wǎng)和區(qū)政府的距離，并通過提取分析工具將數(shù)值提取出來。

自然修正系數(shù)的設(shè)定。本文選取水文調(diào)節(jié)指數(shù)和河流流經(jīng)長度均值兩項指標(biāo)表征研究區(qū)的自然資源。水文調(diào)節(jié)指數(shù)以村莊坑塘面積占比表示；河流穿境長度均值指標(biāo)的二級指標(biāo)權(quán)重確定方法：依據(jù)《河流等級劃分辦法》）及參考文獻[19]，本文將河流分為一級河道、二級河道和溝渠3 類，運用層次分析法并進行一致性檢驗，分別確定權(quán)重為0.65、0.29和0.06。

社會經(jīng)濟修正系數(shù)的設(shè)定。本文選取服務(wù)完善度、企業(yè)密度、農(nóng)戶擁有城鎮(zhèn)住房率、農(nóng)戶外擴強度、鄉(xiāng)村人口常住率5項指標(biāo)表征研究區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，農(nóng)戶外擴強度指標(biāo)參考文獻[20]，城鎮(zhèn)化的發(fā)展使中國由“鄉(xiāng)土中國”逐漸邁向“城鄉(xiāng)中國”，大量農(nóng)村人口流入城市[21]，農(nóng)村“四世同堂”觀念逐漸瓦解，由主干家庭向多核心家庭轉(zhuǎn)變，因此，戶均人口數(shù)越小，農(nóng)戶外擴強度越強，村莊發(fā)展?jié)摿υ胶?，宅基地價值越高。

宅基地修正系數(shù)的設(shè)定。本文選取宅基地覆蓋率、戶均宅基地、宅基地閑置率、宅基地出租率、是否為宅基地試點村5項指標(biāo)表征研究村莊的宅基地綜合特征；本文閑置宅基地包括完全閑置宅基地，常年在外、偶爾居住的季節(jié)性閑置宅基地和未建、倒塌、危房等的空置宅基地。

宅基地價值指標(biāo)體系的構(gòu)建是以宅基地為研究尺度，村域綜合修正指標(biāo)體系的構(gòu)建是以村莊為研究尺度，二者之間指標(biāo)的設(shè)立具有尺度的明顯差異，指標(biāo)之間不存在可比性和矛盾性。

參照文獻［22］，宅基地價值的村域綜合修正系數(shù)公式如下：

式（3）中：G為綜合修正系數(shù)；Xi'為各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；Wi為第i個指標(biāo)的權(quán)重。

2.4 空間相關(guān)性分析

為分析宅基地綜合價值在不同尺度下的空間分布情況，本文采用空間分析方法探索其空間集聚性和異質(zhì)性?？臻g自相關(guān)是用以檢驗空間某一要素與其相鄰空間點相關(guān)聯(lián)是否顯著的重要指標(biāo)[23]，包括全局自相關(guān)和局部自相關(guān)，全局自相關(guān)是從整體上判斷宅基地價值的空間特征，局部自相關(guān)是分析宅基地價值變化的類型與程度[24],使用莫蘭指數(shù)來表征。全局自相關(guān)公式為：

式（4）中：I為莫蘭指數(shù)；wij為空間權(quán)重矩陣；n為區(qū)域單元數(shù)；xi、xj分別為第i、j區(qū)域的宅基地價值指數(shù)；為宅基地價值指數(shù)的平均值?？臻g權(quán)重矩陣建立有相鄰法、距離法等，本文采用擁有公共邊界為相鄰的原則建立各種尺度區(qū)域的空間關(guān)系[25]。I值的范圍為［-1，1］，I＞0時，表示宅基地價值指數(shù)為正相關(guān)關(guān)系，在空間上顯著集聚；I＜0 時，表示宅基地價值指數(shù)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，具有顯著的空間差異；I=0 時，表示宅基地價值指數(shù)無明顯空間關(guān)系。

局部空間自相關(guān)表達(dá)式為：

式（5）中：Ii表示局部自相關(guān)，即單元i受單元j的影響；wij是空間權(quán)重矩陣；zi、zj分別為xi、xj的標(biāo)準(zhǔn)化值。

莫蘭指數(shù)值的顯著性檢驗用Z得分來衡量，計算公式如下：

本文使用冷熱點分析工具對研究區(qū)的每一個要素計算Getis-OrdG*i統(tǒng)計量，判斷宅基地綜合價值高值或低值要素在空間上發(fā)生聚類的局部區(qū)域。

3 結(jié)果與分析

3.1 宅基地價值分析

按照上述方法得到研究區(qū)171 384宗宅基地的價值指數(shù)為0.00～0.78。對其進行頻率直方圖統(tǒng)計，以頻率突變點（0.042 5、0.205 7）為等級劃分的主要依據(jù)[26]，并結(jié)合實地調(diào)查資料的驗證，將其劃分為高、中、低3級。通過計算不同等級下鎮(zhèn)域和村域的宅基地數(shù)量及占比，運用ArcGIS 10.8軟件對數(shù)據(jù)進行可視化處理（圖1）。

圖1 靜海區(qū)宅基地價值空間分布圖Fig.1 Spatial distribution of rural residential land value in Jinghai District

從鎮(zhèn)域尺度來看，研究區(qū)低、中、高價值等級的宅基地宗數(shù)分別占50%、44%和6%，整體以低等價值和中等價值為主，表明宅基地保障功能較差，主要表現(xiàn)在常住人口較少，符合“一宅一戶”條件的農(nóng)戶家庭較少，宅基地取得方式混亂；宅基地資產(chǎn)功能有待開發(fā)，主要表現(xiàn)在宅基地出租、閑置較少，宅基地居住年限較長且翻新較少。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間比較來看，低價值宅基地主要分布在靜海區(qū)西北部，包括獨流鎮(zhèn)、臺頭鎮(zhèn)、王口鎮(zhèn)等地；中價值宅基地主要分布在靜海區(qū)南部，包括唐官屯鎮(zhèn)、中旺鎮(zhèn)和沿莊鎮(zhèn)等地；高價值宅基地主要分布在靜海區(qū)西部和西南部，包括唐官屯鎮(zhèn)和沿莊鎮(zhèn)等地。從村域尺度來看，研究區(qū)宅基地價值具有顯著的空間相關(guān)性，低價值宅基地的分布數(shù)量自北向南逐漸減少，中價值宅基地的分布數(shù)量自南向北逐漸減少，高價值宅基地整體分布較少，無明顯空間相關(guān)性。

3.2 宅基地價值的村域綜合修正系數(shù)分析

本文從村域尺度，建立宅基地價值村域綜合修正指標(biāo)體系測算模型，對靜海區(qū)171 384 宗宅基地價值進行逐步修正，得到村域綜合修正系數(shù)（表3）。其中，區(qū)位修正系數(shù)、自然修正系數(shù)和社會經(jīng)濟修正系數(shù)都呈現(xiàn)出顯著的空間相關(guān)性，滿足地理學(xué)第一定律；宅基地修正系數(shù)呈現(xiàn)顯著的空間異質(zhì)性，滿足地理學(xué)第二定律，對各層面修正系數(shù)具體分析可知：

表3 靜海區(qū)宅基地價值的村域綜合修正系數(shù)表Tab.3 Comprehensive village correction coefficient of rural residential land value in Jinghai District

區(qū)位修正系數(shù)。靜海區(qū)宅基地價值的區(qū)位修正系數(shù)在0.010 3～0.032 0之間，如圖2（a）所示，空間上修正系數(shù)主要圍繞區(qū)政府逐層向外擴散，高值主要分布在梁頭鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)、大豐堆鎮(zhèn)、楊成莊鄉(xiāng)、良王莊鄉(xiāng)和獨流鎮(zhèn)，該地區(qū)毗鄰靜海區(qū)區(qū)政府駐地；中值主要分布在臺頭鎮(zhèn)、王口鎮(zhèn)、大邱莊鎮(zhèn)、沿莊鎮(zhèn)和西翟莊鎮(zhèn)，該地區(qū)屬于高值區(qū)外圍地區(qū)；低值主要分布在唐官屯鎮(zhèn)、中旺鎮(zhèn)、蔡公莊鎮(zhèn)、陳官屯鎮(zhèn)，該地區(qū)位于靜海區(qū)的南部，屬于中值區(qū)外圍地區(qū)，遠(yuǎn)離區(qū)政府駐地。

圖2 靜海區(qū)宅基地價值村域綜合修正系數(shù)分布圖Fig.2 Distribution of village comprehensive correction coefficient of rural residential land value in Jinghai District

自然修正系數(shù)。靜海區(qū)宅基地價值的自然修正系數(shù)可分為高、中、低3 等級，以低值區(qū)為主，占比92%，如圖2（b）所示。中值區(qū)和高值區(qū)分別占比7%和1%?？臻g上，自然修正系數(shù)的低值區(qū)主要分布在靜海區(qū)西北部和西南部，中值區(qū)分布在楊成莊鄉(xiāng)、大豐堆鎮(zhèn)和良王莊鄉(xiāng)等地，高值區(qū)分布在臺頭鎮(zhèn)。

社會經(jīng)濟修正系數(shù)。靜海區(qū)宅基地價值的社會經(jīng)濟修正系數(shù)在0.001 0～0.106 0 之間，如圖2（c）所示，其中，最大值為大邱莊鎮(zhèn)的大屯村（0.106 0），最小值為靜海鎮(zhèn)的玉田莊村（0.001 0），最大值為最小值的106倍，鄉(xiāng)村差異較大。根據(jù)自然斷點法將其分為高、中、低3等級，低值區(qū)占比64.4%，中值區(qū)占比31.4%，高值區(qū)占比4.2%?？臻g上，社會經(jīng)濟系數(shù)呈現(xiàn)以鎮(zhèn)政府為中心，向外擴散的空間分布特征，鎮(zhèn)政府所在地經(jīng)濟發(fā)展水平較高，對周邊地區(qū)有一定的輻射帶動作用。其中，高值區(qū)主要分布在鎮(zhèn)政府駐地，中值區(qū)主要分布在鎮(zhèn)政府駐地附近地區(qū)，低值區(qū)主要分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊界及偏遠(yuǎn)地區(qū)。

宅基地修正系數(shù)。靜海區(qū)宅基地價值的宅基地修正系數(shù)在0.000 2～0.061 6之間，如圖2（d）所示，最大值是最小值的308倍?？臻g上，各村域宅基地修正指數(shù)差異明顯，相鄰村域宅基地修正系數(shù)差距較大，宅基地利用特征存在較大不同，具有明顯的空間突變性，宅基地修正系數(shù)能夠從精細(xì)化尺度調(diào)整宅基地價值。

綜合修正系數(shù)。靜海區(qū)宅基地價值的綜合修正系數(shù)在0.015 7～0.151 6之間，如圖2（e）所示，最大值是最小值的9.66倍?？臻g上，高值部分主要分布在靜海區(qū)中心區(qū)域，包括梁莊鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)、楊成莊鄉(xiāng)、大豐堆鎮(zhèn)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地，靜海區(qū)中心區(qū)域緊鄰天津子牙工業(yè)園區(qū)、天津靜海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對該地區(qū)發(fā)展具有一定的推動效應(yīng)，低值部分主要分布在王口鎮(zhèn)、臺頭鎮(zhèn)、沿莊鎮(zhèn)、蔡公莊鎮(zhèn)、唐官屯鎮(zhèn)和中旺鎮(zhèn)等處于靜海區(qū)行政區(qū)劃邊界的較偏遠(yuǎn)地區(qū)。

3.3 宅基地綜合價值分析

采用村域綜合修正系數(shù)對靜海區(qū)331 個村莊的宅基地價值進行修正后，得到的宅基地價值更接近于靜海區(qū)的真實情況，本文稱其為宅基地綜合價值。從宅基地尺度來看，運用Origin 2022b 軟件采用K 值聚類分析方法將靜海區(qū)171 384宗宅基地綜合價值分為高、中、低三級，運用MatLab R 2022a軟件將結(jié)果進行可視化（圖3），結(jié)果顯示，靜海區(qū)171 384宗宅基地以低、中價值為主。

圖3 靜海區(qū)宅基地綜合價值分級圖Fig.3 Grading map of comprehensive value of rural residential land in Jinghai District

從鎮(zhèn)域尺度來看，單位宅基地綜合價值處于0.027 0～0.182 1之間，楊成莊鄉(xiāng)的單位宅基地綜合價值為最小值（0.027 0），唐官屯鎮(zhèn)的單位宅基地綜合價值為最大值（0.182 1），楊成莊鄉(xiāng)與區(qū)政府距離較近，具有一定的地理位置優(yōu)勢，在距離較近地區(qū)打工的農(nóng)戶大多白天在外打工，晚上回村休息，宅基地閑置率低，導(dǎo)致單位宅基地綜合價值偏低；唐官屯鎮(zhèn)距離區(qū)政府較遠(yuǎn)，農(nóng)戶外出打工較多，宅基地閑置率高，導(dǎo)致單位宅基地綜合價值較高?？臻g上，運用Arcgis10.8軟件，根據(jù)自然斷點法將鎮(zhèn)域宅基地綜合價值分為高、中、低三級，并進行可視化（圖4），結(jié)果顯示，高值區(qū)主要分布在唐官屯鎮(zhèn)、陳官屯鎮(zhèn)、沿莊鎮(zhèn)、大豐堆鎮(zhèn)、梁頭鎮(zhèn)和獨流鎮(zhèn)，該地區(qū)宅基地閑置率普遍較高；中值區(qū)主要分布在中旺鎮(zhèn)、大邱莊鎮(zhèn)、蔡公莊鎮(zhèn)、西翟莊鎮(zhèn)、王口鎮(zhèn)和靜海鎮(zhèn)；低值區(qū)主要分布在臺頭鎮(zhèn)、子牙鎮(zhèn)、良王莊鄉(xiāng)、雙塘鎮(zhèn)和楊成莊鄉(xiāng)，該地區(qū)主要分布在子牙工業(yè)園區(qū)和靜海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)附近，宅基地利用趨于飽和，導(dǎo)致單位宅基地價值偏低。

圖4 宅基地綜合價值空間分布圖Fig.4 Spatial distribution of comprehensive value of rural residential land

從村域尺度來看，單位宅基地綜合價值處于0.022 6～0.726 8之間，楊成莊鄉(xiāng)雙窯村的單位宅基地綜合價值為最小值（0.022 6），唐官屯鎮(zhèn)趙官屯村的單位宅基地綜合價值為最大值（0.726 8），最大值是最小值的32.16倍，村域差異較大?？臻g上，單位宅基地綜合價值高值區(qū)主要分布在唐官屯鎮(zhèn)；中值區(qū)主要分布在靜海區(qū)西南部，包括唐官屯鎮(zhèn)、沿莊鎮(zhèn)、陳官屯鎮(zhèn)等地，唐官屯鎮(zhèn)“四條高速、一條國道、一條鐵路、一條鐵路專用線”交織，具有優(yōu)越的路網(wǎng)條件，宅基地閑置率高，宅基地綜合價值好；低值區(qū)的空間分布無明顯規(guī)律。

3.4 宅基地綜合價值空間分布特征分析

采用GeoDa 軟件進行全局空間自相關(guān)分析，并進行了999 次隨機化運算處理，得到Moran 指數(shù)為0.655，呈空間正相關(guān)，且在p＜0.05的顯著性水平下Z值為18.292 2，呈高度顯著態(tài)勢，表明靜海區(qū)村域單位宅基地綜合價值具有較強的空間依賴關(guān)系，從散點圖（圖5）可以看出，大部分點落在第一、三象限，在空間上表現(xiàn)為聚集形態(tài)。

圖5 莫蘭指數(shù)散點圖Fig.5 Moran’s I scatter

運用熱點分析工具進行局部空間自相關(guān)分析（圖6（a））。靜海區(qū)村域單位宅基地價值高值主要分布在1 個大熱點區(qū)和1 個小熱點區(qū)，分別位于靜海區(qū)南部（唐官屯鎮(zhèn)）、靜海區(qū)北部（獨流鎮(zhèn)），低值主要分布在蔡公莊鎮(zhèn)、大邱莊鎮(zhèn)、雙塘鎮(zhèn)以及小部分的子牙鎮(zhèn)、臺頭鎮(zhèn)，該地區(qū)主要圍繞子牙工業(yè)園區(qū)、靜海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園和大邱莊中德生態(tài)城等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

圖6 宅基地綜合價值空間特征分析圖Fig.6 Analysis of spatial characteristics of comprehensive value of rural residential land

采用聚類分布制圖工具對靜海區(qū)村域宅基地價值進行異常值分析，識別出6個村域宅基地價值異常值村（圖6（b））。其中，高—低集聚（4個村）為出現(xiàn)在單位宅基地價值低值區(qū)的異常值，分別包括王口鎮(zhèn)的迸莊村、大豐堆鎮(zhèn)的豐普村、大邱莊鎮(zhèn)的官坑村和獨流鎮(zhèn)的民生街。低—高集聚（2 個村）為出現(xiàn)在單位宅基地價值低值區(qū)的異常值，分別是西翟莊鎮(zhèn)的張莊子村和唐官屯鎮(zhèn)的魯辛莊村；表現(xiàn)出顯著局部相關(guān)性的主要有兩個部分，一個是“唐官屯鎮(zhèn)—臺頭鎮(zhèn)”高—高集聚區(qū)，共有48個村，唐官屯鎮(zhèn)是靜海區(qū)的傳統(tǒng)老鎮(zhèn)之一，人口眾多，擁有雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和實力；另一個是“楊成莊鄉(xiāng)—蔡公莊鎮(zhèn)”低—低集聚區(qū)，共有43個村。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

本文以靜海區(qū)17 余萬宗宅基地為例，構(gòu)建宅基地價值指標(biāo)體系和村域綜合修正指標(biāo)體系，測度村域綜合修正系數(shù)和宅基地綜合價值，并運用空間自相關(guān)、冷熱點分析等方法，探究靜海區(qū)宅基地綜合價值空間分布特征。

靜海區(qū)宅基地價值整體以低值區(qū)和中值區(qū)為主，高值主要分布在靜海區(qū)西部和西南部，中值主要分布在靜海區(qū)南部，低值主要分布在靜海區(qū)西北部。靜海區(qū)大部分地區(qū)宅基地保障功能差，宅基地資產(chǎn)功能開發(fā)程度低，從功能價值角度來看，靜海區(qū)大部分宅基地價值較低。

靜海區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位修正系數(shù)、自然修正系數(shù)和社會經(jīng)濟修正系數(shù)受區(qū)政府駐地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地、自然資源分布等的影響，具有顯著的空間分布特征，而宅基地修正系數(shù)表現(xiàn)出強烈的空間突變性，且無明顯的空間分布規(guī)律。這表明以村莊為單位的宅基地特征受毗鄰村莊影響較小，具有較強的獨立性和自治性。

靜海區(qū)宅基地綜合價值整體以低值區(qū)和中值區(qū)為主，高值區(qū)主要分布在唐官屯鎮(zhèn)，中值區(qū)主要分布在靜海區(qū)西南部，低值區(qū)無明顯分布規(guī)律。表明靜海區(qū)宅基地綜合價值較低，宅基地資源有待進一步開發(fā)利用。

4.2 建議

準(zhǔn)確測算宅基地價值是掌握宅基地開發(fā)狀況、提高宅基地利用效率、推進宅基地制度改革的重要前提。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下建議：（1）改善宅基地資源開發(fā)環(huán)境。城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展背景下，農(nóng)村常住人口減少，宅基地功能價值亟待提高，可通過加快推進宅基地規(guī)范管理，完成宅基地房地一體確權(quán)登記，妥善解決宅基地歷史遺留問題，提高宅基地價值。（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在農(nóng)村開發(fā)過程中應(yīng)強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。村莊尺度下宅基地特征差異顯著，村域之間無法實現(xiàn)高效的宅基地資源配置，需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府統(tǒng)籌管理，推動多個村莊的宅基地資源開發(fā)利用與合理配置。（3）加大鄉(xiāng)村地區(qū)的投資開發(fā)。盤活農(nóng)村土地資源，提高宅基地資產(chǎn)價值，從而提高宅基地價值，實現(xiàn)農(nóng)民增收。

本文對當(dāng)前普遍使用的依據(jù)宅基地功能測算宅基地價值的方法做了進一步的改進和嘗試，為科學(xué)測度宅基地價值提供了思路，但本文仍存在局限性：（1）各級尺度對于宅基地價值的影響各有不同，本文針對各級尺度的尺度效應(yīng)沒有展開研究，這也是在下一步研究中關(guān)注的重點；（2）村莊尺度下宅基地特征具有顯著的空間突變性，研究造成空間突變的原因及各村莊之間的空間關(guān)系有助于明晰農(nóng)村地區(qū)的結(jié)構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)，助推鄉(xiāng)村振興，是需要進一步研究的重要問題。