賈晶瑩

甘肅政法大學(xué)

一、引言

在我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策管控之前，房地產(chǎn)行業(yè)開始是靠重資產(chǎn)運營模式來實現(xiàn)價值，但房地產(chǎn)行業(yè)大部分出現(xiàn)融資壓力大，資產(chǎn)負債率較高等問題，面臨著較高運營風(fēng)險。2010 年以后政府提高了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，對重點房地產(chǎn)企業(yè)實行資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策，在此背景下，部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已開始向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型。該運營模式規(guī)避了企業(yè)在項目周期內(nèi)籌資多、投資大、資金難收回等難題，讓企業(yè)在價值鏈上擔(dān)當(dāng)起運營管理作用。但房地產(chǎn)行業(yè)是否能通過輕資產(chǎn)運營來減少風(fēng)險，擺脫重資產(chǎn)之下的尷尬局面仍值得商榷。因此，本文通過對萬科輕資產(chǎn)運營模式對財務(wù)績效的影響進行研究，希望能夠?qū)ι形磳嵤┹p資產(chǎn)運營模式的公司提供一定的建議。

通過所處的社會經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)所處的市場環(huán)境，以萬科集團為研究對象，通過對萬科的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，對萬科集團輕資產(chǎn)運營模式實施前后進行了對比，觀測房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的開展對企業(yè)財務(wù)績效是否產(chǎn)生了利好，而輕資產(chǎn)運營模式是否對房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)，還有很多不可知之處，以期為相關(guān)公司提供建議并從財務(wù)角度對萬科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程有深刻認識。

二、文獻回顧與理論分析框架

（一）文獻回顧

1.輕資產(chǎn)運營的經(jīng)濟后果

對于企業(yè)輕資產(chǎn)運營經(jīng)濟后果的討論，現(xiàn)有文獻主要在對企業(yè)研發(fā)投入和企業(yè)的績效方面，輕資產(chǎn)運營導(dǎo)致企業(yè)在固定資產(chǎn)和存貨上的資金投入較小，而在價值鏈等軟實力“輕資產(chǎn)”上積累較多(韓鵬，2018)。輕資產(chǎn)運營能在其資源受限的前提下，提高企業(yè)對資源利用的靈活性以及實現(xiàn)對多種資源杠桿利用，能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險的減少(杜海霞，2015)。受輕資產(chǎn)運營模式內(nèi)在要求和緩解融資約束等因素影響，輕資產(chǎn)化程度較高的公司將加大研發(fā)投入(周澤將，2019)。輕資產(chǎn)模式在一定程度上提升了企業(yè)資金利用速率, 維持自由現(xiàn)金流的穩(wěn)定,改善了資產(chǎn)結(jié)構(gòu), 提升了企業(yè)的盈利能力(楊微波,周小虎，2022)。

2.財務(wù)績效的影響因素

在財務(wù)績效的影響因素方面，通過對公司近四年來財務(wù)數(shù)據(jù)的分析得出經(jīng)營方式對財務(wù)績效可能產(chǎn)生影響，經(jīng)營方式的變化可能會引起企業(yè)競爭力的變化，進而使財務(wù)績效發(fā)生變化(尹夏楠等，2022)。通過對M 新能源汽車的財務(wù)狀況的分析，確立了財務(wù)績效的評價指標體系，表明企業(yè)在運營過程中營運能力和盈利能力的影響因素能夠較好地改善財務(wù)績效(牛姣玲，2018)。

3.輕資產(chǎn)運營對財務(wù)績效的影響

對于企業(yè)輕資產(chǎn)運營對財務(wù)績效的影響的討論，尚未得出一致的結(jié)論，有學(xué)者認為輕資產(chǎn)運營模式能提高企業(yè)的財務(wù)績效，使重資產(chǎn)比例下降，改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與收入結(jié)構(gòu),提高存貨周轉(zhuǎn)效率(李百吉，2018)。企業(yè)采用輕資產(chǎn)模式的能提升企業(yè)績效，當(dāng)企業(yè)資金成本降低時資本報酬率會提高，使財務(wù)績效的提升(周澤將，2019)。通過放棄利潤較低的重資產(chǎn)，發(fā)展輕資產(chǎn)，使企業(yè)擺脫重資產(chǎn)造成的資本困境，增加企業(yè)資產(chǎn)靈活性以提升競爭力和財務(wù)績效(朱衛(wèi)東等，2022)。也有部分研究發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)運營無法提升企業(yè)盈利能力，還可能引起企業(yè)股票波動，使財務(wù)績效下降(張新民和祝繼高，2019)。

通過梳理文獻，總結(jié)來說，輕資產(chǎn)運營是否有利影響財務(wù)績效這一結(jié)論沒有達成一致意見，該模式對企業(yè)是否存在一種正向的影響，對財務(wù)績效是否存在著積極的作用，不具有理論性依據(jù)，需要通過對財務(wù)績效的評價指標，償債、營運、盈利以及成長能力來進行評價，評判企業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式能否提升企業(yè)的財務(wù)績效。

（二）輕資產(chǎn)運營對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效影響的理論分析框架

圖1 輕資產(chǎn)運營對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效影響的理論分析框架

三、研究設(shè)計

（一）選案理由

選用案例研究的方法是因為案例分析能夠了解輕資產(chǎn)運營模式對企業(yè)財務(wù)績效的影響，與多案例分析比更具有針對性。選擇房地產(chǎn)企業(yè)的原因是對房地產(chǎn)行業(yè)的研究還較少，大多是互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。選擇萬科作為案例研究對象,是因為萬科作為行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，是最早轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一，且最早把房地產(chǎn)與融資結(jié)合，將輕資產(chǎn)模式運營到各個環(huán)節(jié),以最少的投入資本來獲取更大的收益,能給未轉(zhuǎn)型的企業(yè)一些啟示。

（二）數(shù)據(jù)選取

選取數(shù)據(jù)年限為萬科2012-2020 年的財務(wù)數(shù)據(jù)，來源于萬科歷年年報以及東方財富網(wǎng)等網(wǎng)站。萬科集團作為上市公司，數(shù)據(jù)較易獲得，具有可靠性。

（三）萬科集團的簡介

萬科集團成立于1984 年，自從跨入房地產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過四十余年，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊。為實現(xiàn)減少住宅業(yè)務(wù)收入的目標，2014 年推行輕資產(chǎn)運營模式，提出了“小股操盤”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的策略，取得了初步的成效，2016 年成為了世界五百強之一。

四、案例分析

（一）萬科集團進行輕資產(chǎn)運營的動因分析

萬科集團正面臨著融資困難、現(xiàn)金流不穩(wěn)定和市場飽和的窘境。其轉(zhuǎn)型動因有三個方面：減少企業(yè)融資成本、保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流和提高市場占有率。

1.降低融資成本

近年國內(nèi)銀行開始限制地產(chǎn)企業(yè)的貸款，企業(yè)需要通過其他融資渠道取得融資，融資成本上升。且輕資產(chǎn)運營模式可與其他公司共同開發(fā)，分散資金風(fēng)險，減少了籌資需要，這樣能避免融資成本過高。

2.維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流

輕資產(chǎn)運營模式能夠幫助企業(yè)減緩資金回收期長的問題。充分發(fā)揮供應(yīng)鏈的優(yōu)勢，加快資金回籠的速度，提高現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

3.提升市場占有率

最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地的成本持續(xù)增加，使企業(yè)所需的資金量越來越大，實施輕資產(chǎn)運營模式能夠利用其品牌優(yōu)勢與管理能力吸引投資者的投資，快速提高市場占有率，使企業(yè)迅速膨脹。

（二）萬科集團輕資產(chǎn)運營對財務(wù)績效的影響分析

1.償債能力

（1）短期償債能力

萬科在2014 年后流動比率降低，說明企業(yè)靠流動資產(chǎn)抵償債務(wù)能力下降。原因可能是由于萬科在不斷的進行投資。反觀速動比率發(fā)現(xiàn)，在轉(zhuǎn)型之后，速動比率先上升后下降，但整體在上升，說明流動資產(chǎn)償還債務(wù)的能力提升。結(jié)合考慮，應(yīng)收與存貨的償債能力在下降?？赡茉谵D(zhuǎn)型之后，借助互聯(lián)網(wǎng)等渠道，推銷房產(chǎn)，使存貨下降，從而產(chǎn)生很多預(yù)收款，流動負債上升?？梢钥闯鋈f科在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，并沒有對短期償債能力改善明顯。

（2）長期償債能力

萬科在轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)負債率一直在上升，因為公司轉(zhuǎn)型使負債增速遠遠快于資產(chǎn)增速，以2016 年后為主，企業(yè)融資規(guī)模擴大，使利息費用顯著上升。企業(yè)采用的是高負債的資本結(jié)構(gòu)，財務(wù)風(fēng)險較大，再看產(chǎn)權(quán)比率在2012 到2019 年一直處于上升的狀態(tài)，之后處于下降的狀態(tài)，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率越低，企業(yè)的長期償債能力就越好，產(chǎn)權(quán)比率在2019 年后下降也反映了企業(yè)長期償債能力不斷增強。說明隨著輕資產(chǎn)運營不斷深入，企業(yè)償債能力產(chǎn)生了正向激勵。

2.營運能力

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢，從2012 年到2019 年呈現(xiàn)上升趨勢，增長倍數(shù)高達239.53%，從2019 年到2020 年處于下降的趨勢，但總體在升高，由于萬科實行的“小股操盤”的模式，使企業(yè)投入資金較少，同時，利用網(wǎng)絡(luò)等方式售賣庫存商品，導(dǎo)致企業(yè)資金的高效運轉(zhuǎn)，保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定，影響了企業(yè)的應(yīng)收賬款。存貨周轉(zhuǎn)率在2012-2016 年一直上升，說明萬科2015 年管理存貨更高效，這與萬科在2014 年推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略有著密切的聯(lián)系。但是在2016 年后卻出現(xiàn)了下滑，說明近年來萬科存貨周轉(zhuǎn)速度有所回落?？赡苁堑貎r上漲了，萬科繼續(xù)擴寬投資市場占有率，使企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率降低，然而企業(yè)卻沒有做好對存貨的銷售管理，說明存貨管理效率上存在缺陷。

3.盈利能力

企業(yè)的盈利能力代表著企業(yè)獲取利潤的能力，銷售毛利率在轉(zhuǎn)型前處于下降的狀態(tài)，在轉(zhuǎn)型后不斷波動，是萬科主營業(yè)務(wù)成本提高所致。企業(yè)為樹立品牌口碑，銷售推廣費用出現(xiàn)了較大開支。小股操盤可以帶來超額收益，讓企業(yè)凈資產(chǎn)收益率突破瓶頸，在早期產(chǎn)生的收益是相當(dāng)大的，但近年來日趨乏力。凈資產(chǎn)收益率在2014 年轉(zhuǎn)型后呈現(xiàn)出上升的趨勢，在2014 年-2016 年有所下降可能是轉(zhuǎn)型引起費用的增加，首先企業(yè)根據(jù)市場的波動加強了研發(fā)費用的投入，體現(xiàn)多樣化，其次品牌開發(fā)時間較長，在一定程度上影響了盈利能力。2012-2014 年總資產(chǎn)利潤率先上升后下降，2015 年后一直處于下降的狀態(tài)。2012 年-2014 年主營業(yè)務(wù)利潤率下降至20.95%，但轉(zhuǎn)型后，處于上升狀態(tài)，2018 年之后有所下降，可能是疫情使房屋銷售受到影響?？梢娖髽I(yè)的盈利能力不如轉(zhuǎn)型初期。

4.成長能力

成長能力是指企業(yè)未來發(fā)展的潛力，在2012-2013年間，重資產(chǎn)運營使企業(yè)總體凈利潤增長率，總資產(chǎn)增長率降低。轉(zhuǎn)型后，這兩項指標都不穩(wěn)定。2014 年的指標偏低，在2016-2018 年處于上升的趨勢，2018 年后下降，撇除2016 年的影響后，雖在2018 年之后有所下降，從總資產(chǎn)增長率來看，2018 年后保持下降趨勢，由于其總資產(chǎn)規(guī)模龐大，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到外界各種因素影響，如疫情影響，各大房企開始進行輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，快速周轉(zhuǎn)，保持銷售收入增長，總資產(chǎn)增長率下降，也說明萬科在這方面做的比較好，比較容易扛風(fēng)險?？梢钥闯?，其發(fā)展能力在2014 年以后總體上有所提高。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

通過對萬科集團進行輕資產(chǎn)運營模式前后的財務(wù)績效的分析，認為輕資產(chǎn)運營模式對萬科集團的影響是有利的，但企業(yè)應(yīng)該注意對企業(yè)的存貨進行管理，同時，企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高，會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大，要想改變這種現(xiàn)狀，應(yīng)該對企業(yè)的資產(chǎn)負債率加以控制，同時，還需要對在成本控制上加大力度，企業(yè)在進行轉(zhuǎn)型的過程中容易在成本管理上出現(xiàn)失控。企業(yè)要想更好的發(fā)展，應(yīng)關(guān)注自身的不足，避免財務(wù)績效的惡化。

（二）建議

1.利用網(wǎng)絡(luò)銷售去庫存

和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)共同開發(fā)，推出新型房地產(chǎn)產(chǎn)品，在減少企業(yè)庫存，采取線上與線下結(jié)合，與智能家居相結(jié)合，以新產(chǎn)品拉動企業(yè)銷售，發(fā)揮了去庫存化作用。目前購房的大多數(shù)都是年輕人，通過直播的方式來了解消費者的偏好，提高消費者的滿意度。

2.采取多渠道融資調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

進行增量調(diào)整，追加籌資量來增加總資產(chǎn)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。爭取更多的渠道，以滿足其資金需求，外源融資盡量采取定向增發(fā)、永續(xù)債的形式，降低負債融資，同時，減少負債占資產(chǎn)的比例，緩解還款壓力。能達到降低負債成本的目的。

3.設(shè)立成本精細化把控機制

通過精細化的預(yù)算對項目可行性進行有效分析，做出正確的決策，減少不必要的返工成本，控制建設(shè)過程中可定量的費用，將輕資產(chǎn)運營模式精細化的落實到每一個員工和環(huán)節(jié)。