肖 競，齊才硯，曹 珂

引言

1933年，國際現(xiàn)代建筑協(xié)會（CIAM）在其擬定的城市規(guī)劃綱領(lǐng)性文件《雅典憲章》中將居住、工作、游憩、交通定義為城市的四大功能要素。在此框架下，城市中相應(yīng)建造形成居住空間、職能空間、游憩空間/公共空間和交通空間四類空間系統(tǒng)，以承載人本主體的上述行為需求。90年過去后，該城市空間要素系統(tǒng)仍未改變，但各類空間的使用與組織方式卻在信息化、網(wǎng)絡(luò)化時代發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：在新能源汽車與智能駕駛技術(shù)推助下，移動智能空間生產(chǎn)取代了傳統(tǒng)的交通空間建設(shè)。與此同時，信息與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展也促成了城市虛擬與現(xiàn)實(shí)空間的不斷融合，使居民日常生活、生產(chǎn)、游憩行為呈現(xiàn)出周期性流變轉(zhuǎn)換的態(tài)勢。在此背景下，基于人本主體生命周期與行為細(xì)分的城市居住、職能、公共空間更新理論與方法探索將逐漸成為當(dāng)前我國城市更新研究的熱點(diǎn)方向[1]。

商務(wù)公寓是城市中以商服辦公為主導(dǎo)職能的商住復(fù)合型職能空間。在我國快速城鎮(zhèn)化周期中，其作為功能靈活、流通便利的地產(chǎn)商品被大規(guī)模開發(fā)建造[2]。但受商住功能混雜、單元戶型面積過小等因素影響，該類空間產(chǎn)品既難保障居住生活品質(zhì)，又難以適應(yīng)信息時代創(chuàng)客人群多元分異和高頻迭代的工作空間需求，導(dǎo)致其在國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行周期中出現(xiàn)了嚴(yán)重的價值泡沫和空置危機(jī)；并且，高容積率的現(xiàn)狀也使其難以通過拆建更新方式優(yōu)化空間資源配置。存量規(guī)模大、空置比例高、更新難度大，上述問題是信息時代我國城市職能空間更新實(shí)踐的典型矛盾。為此，本文以城市商務(wù)公寓為例，嘗試引入“職業(yè)生命周期”理論和“流空間”理論，探索適配創(chuàng)業(yè)主體職業(yè)生命周期復(fù)業(yè)協(xié)同變化的城市職能空間“流態(tài)更新”方法，以為城市相應(yīng)類型要素空間的更新實(shí)踐提供參考。

1 城市商務(wù)公寓建設(shè)歷程回顧與更新研究評述

1.1 西方公寓式物業(yè)起源與建設(shè)實(shí)踐

“公寓”（Apartment）是為滿足公共性和臨時性居住需求而產(chǎn)生的一種集合式、租賃式居住建筑形式[3]。其建造傳統(tǒng)源自西方，最早見于古羅馬時期①。17—19世紀(jì)，歐美國家的城鎮(zhèn)化和殖民地建設(shè)進(jìn)程加速了公寓建筑在全球范圍的普及②[4]。20世紀(jì)初，共產(chǎn)主義社會理想與現(xiàn)代主義集約、標(biāo)準(zhǔn)化建造思潮結(jié)合，促進(jìn)了蘇聯(lián)建構(gòu)主義公寓的批量建設(shè)[5]。二戰(zhàn)后，為擺脫戰(zhàn)爭破壞導(dǎo)致的住房困境，歐美國家采取工業(yè)化生產(chǎn)方式建造現(xiàn)代公寓，形成以法國馬賽公寓、倫敦巴比坎中心為代表，集居住、生活服務(wù)、文化娛樂功能于一體的現(xiàn)代高層復(fù)合式公寓建筑。1985年，Holl S提出“混合建筑”（hybrid buildings）概念，從理論層面對這種以模塊化空間組合方式創(chuàng)造多元人群共生居所的復(fù)合建筑形式進(jìn)行了論述[6]。之后，西方學(xué)界從公共交往、生態(tài)節(jié)能、智能裝配、信息化管理等方面對現(xiàn)代公寓建造的技術(shù)方法進(jìn)行了多元探索[7-8]。

1.2 國內(nèi)商務(wù)公寓發(fā)展歷程與現(xiàn)實(shí)困境

我國現(xiàn)代意義上的公寓建筑始見于開埠時期的租界區(qū)，以上海、武漢、天津等地的武康大樓、畢卡第公寓、巴公房子、民園大樓為代表。建國初，為服務(wù)外國駐華使節(jié)、援華專家在我國工作、生活，北京、上海等地建造了以外交公寓、華僑公寓為代表的公寓建筑[9-10]。改革開放后，在市場機(jī)制作用下，我國地區(qū)與城鄉(xiāng)人口流動加劇，國有與外資企業(yè)在更多城市建設(shè)了員工公寓樓和租賃公寓樓，產(chǎn)生了商務(wù)公寓的雛形。20世紀(jì)90年代，公寓建筑成為具有商品屬性的物業(yè)資產(chǎn)，進(jìn)入市場流通。2000年后，為規(guī)避商品房限購政策，一梯多戶的小戶型商住混合物業(yè)逐漸在全國盛行。2004年，深圳市在《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中首次明確提出“商務(wù)公寓”概念，將其定義為“為滿足短期商務(wù)、工作居住行為而配置的空間靈活、宜商宜住的辦公建筑形式”[11]。

與空間功能明確的辦公和居住物業(yè)相比，商務(wù)公寓具有功能屬性復(fù)合的優(yōu)點(diǎn)，但交易稅費(fèi)和使用成本更高；并且，其單元空間面積小，難以適應(yīng)專業(yè)辦公對工作空間的多元、彈性需求。于是，在我國房地產(chǎn)業(yè)的下行周期中，大批于本世紀(jì)初開發(fā)建造的商務(wù)公寓出現(xiàn)了比普通商品住宅更為嚴(yán)重的價值泡沫和空置危機(jī)③[12]。其物質(zhì)空間雖并未嚴(yán)重老化，但受業(yè)態(tài)定位模糊、功能實(shí)用性差等因素影響，實(shí)用價值與經(jīng)濟(jì)價值持續(xù)減損。另外，商務(wù)公寓多為高容積率的高層建筑，難以通過拆舊建新方式優(yōu)化其土地資源配置效率。因此，我國當(dāng)前城市更新行動急需針對該類型職能空間制定適切更新措施，以改變其空間低效利用現(xiàn)狀。

1.3 公寓建筑更新研究進(jìn)展與問題評述

研究方面，國內(nèi)學(xué)界針對城市更新背景下公寓建筑空間設(shè)計與改造問題展開了廣泛探索：（1）從使用功能角度，將公寓建筑劃分為商務(wù)公寓、SOHO公寓、長租公寓等不同類型，總結(jié)了不同功能目標(biāo)下公寓建筑的設(shè)計、更新方法[2，13-14]；（2）從人本需求角度，探討了單身、青年、老年等不同人群對公寓戶型模塊、公共空間、外飾風(fēng)貌和內(nèi)飾風(fēng)格的偏好及其設(shè)計響應(yīng)方式[15-16]；（3）從空間形態(tài)角度，將現(xiàn)代商務(wù)公寓劃分為高層集合、多層錯疊、多層圍合、Loft夾層等多種形態(tài)，分別討論了其空間劃分、功能布置與結(jié)構(gòu)設(shè)計方法[17-20]；（4）從文化與風(fēng)貌延續(xù)角度，討論了公寓歷史建筑在城市更新進(jìn)程中的演變，并提出相應(yīng)保護(hù)傳承方法[21]；（5）從政策與管理角度，分析了公寓建筑改造更新的融資渠道、經(jīng)營模式、運(yùn)作機(jī)制、激勵政策等問題[22-23]；（6）從節(jié)能環(huán)保與安全防御角度，提出了公寓建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)、供暖通風(fēng)、環(huán)境調(diào)節(jié)、災(zāi)害防御等更新措施[24-25]。

綜上，既有研究分別從不同角度廣泛討論了城市公寓建筑的設(shè)計和更新問題，形成了系統(tǒng)、多元的理論方法，對城市公寓建造與更新實(shí)踐具有指導(dǎo)意義（圖1）。但公寓建筑概念較為寬泛，存在眾多功能和形式邏輯交疊、界定側(cè)重點(diǎn)相異的概念范疇（表1），不同概念關(guān)注的空間矛盾導(dǎo)向各不相同，難以一概而論。本文以信息時代城市職能空間人本化更新與機(jī)變利用為導(dǎo)向，將商務(wù)公寓作為存量規(guī)模大、空置比例高、空間需求波動性強(qiáng)的城市職能空間典型代表，引入“職業(yè)生命周期”理論和“流空間”理論，探索不同職業(yè)周期創(chuàng)業(yè)主體的差異空間需求、復(fù)業(yè)協(xié)同機(jī)理，以及與之適配的城市職能空間“流態(tài)更新”方法。

表1 城市商務(wù)公寓相關(guān)概念辨析與矛盾、問題梳理

2 職業(yè)生命周期視角下商務(wù)公寓流態(tài)更新要素框架

生命周期指生物生命演化進(jìn)程所經(jīng)歷的系列階段[26]。職業(yè)生命周期（career lifecycle）即主體開始從事到完全退出職業(yè)活動的全過程周期[27]。1951年，Ginzberg E在關(guān)于主體職業(yè)規(guī)劃研究中首次提出此概念。之后，國內(nèi)外學(xué)者逐步完善了職業(yè)生命周期的階段劃分理論[28-32]（表2），以及運(yùn)用職業(yè)生命周期理論預(yù)測和評估職業(yè)主體發(fā)展需求的方法[31]。另外，Castells M（1996）從社會學(xué)角度提出了“流空間”概念，將其定義為“共享時間的社會實(shí)踐流動運(yùn)作的空間組織形式”[32]，認(rèn)為流空間是傳統(tǒng)“位空間”組織邏輯重構(gòu)的表現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)了信息網(wǎng)絡(luò)時代空間組織在空間層面的要素移動和在時間層面的要素更替?；谏鲜隼碚?，本文嘗試建構(gòu)與當(dāng)代職業(yè)主體生命周期流變狀態(tài)相適配的商務(wù)公寓“流態(tài)更新”方法（圖2）。即在不固化空間使用狀態(tài)的前提下，根據(jù)其承載創(chuàng)業(yè)活動的時空情境變化，動態(tài)調(diào)節(jié)公寓空間的要素組織關(guān)系，確保其空間高效利用以及對業(yè)者需求的充分供給。

表2 既有職業(yè)生命周期階段劃分模式與研究視角

表3 商務(wù)公寓創(chuàng)業(yè)主體職業(yè)生命周期階段特征畫像

表4 商務(wù)公寓職業(yè)場景與生命周期關(guān)聯(lián)性分析

圖2 基于職業(yè)生命周期的城市商務(wù)公寓流態(tài)更新研究框架

2.1 職業(yè)主體生命周期劃分

結(jié)合前述職業(yè)生命周期劃分理論與國內(nèi)商務(wù)公寓創(chuàng)業(yè)人群職業(yè)調(diào)查，本文提出針對該類空間使用主體的職業(yè)生命周期4階段劃分模式④。

（1）初創(chuàng)期：指創(chuàng)業(yè)主體脫離家庭撫養(yǎng)或從就業(yè)單位離職，以獨(dú)立法人身份進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的初始階段。其多為1—5人小型團(tuán)隊(duì)，暫未形成職級結(jié)構(gòu)，常以橫向分工方式開展工作，團(tuán)隊(duì)規(guī)模小、資金能力單薄，業(yè)態(tài)調(diào)整靈活性高、外部依賴性強(qiáng)。

（2）發(fā)展期：指創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)、人員、資金規(guī)模發(fā)展壯大階段。其多為5—15人中型團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)生“單核雙級”職級結(jié)構(gòu)，以團(tuán)隊(duì)創(chuàng)始人為核心開展工作組織。伴隨人員規(guī)模壯大與資金鏈延展，其業(yè)態(tài)靈活性和外部依賴性下降，但依然具備發(fā)展彈性。

（3）成熟期：指創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)、人員、資金規(guī)模相對穩(wěn)定階段。其多為15—50人大中型團(tuán)隊(duì)，形成“多核雙級”職級結(jié)構(gòu)，團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門主管和部門工作人員協(xié)同分工開展工作。因業(yè)務(wù)規(guī)模與人員結(jié)構(gòu)變化，團(tuán)隊(duì)逐漸趨穩(wěn)，發(fā)展重心從外部依賴性轉(zhuǎn)向內(nèi)部凝聚力的提升。

（4）衰退期：指創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在行業(yè)衰退和競爭淘汰因素影響下業(yè)務(wù)與人員規(guī)模收縮的階段。其人員規(guī)?？s減至10—20人，團(tuán)隊(duì)仍保持“多核雙級”職級結(jié)構(gòu)，但部分業(yè)務(wù)部門和工作人員被裁退精簡，在業(yè)態(tài)靈活性、穩(wěn)定性、外部依賴性、內(nèi)部秩序性等方面呈現(xiàn)全面衰退表現(xiàn)。

2.2 商務(wù)公寓職業(yè)場景梳理

除職業(yè)生命周期外，職業(yè)場景對商務(wù)公寓業(yè)者空間需求亦具有顯著影響。為此，本文通過對20棟樣本公寓的調(diào)查，歸納總結(jié)出當(dāng)前城市商務(wù)公寓中4種典型職業(yè)場景及其對應(yīng)生命周期階段。

（1）商務(wù)辦公場景：即商貿(mào)、研發(fā)和咨詢服務(wù)工作場景，包括貿(mào)易金融、保險中介、研發(fā)咨詢等細(xì)分類型。該類職業(yè)場景為商務(wù)公寓中數(shù)量占比最高的職業(yè)場景，常見于臨近城市商務(wù)區(qū)的公寓中，覆蓋初創(chuàng)、發(fā)展、成熟、衰退全生命周期。

（2）生活服務(wù)場景：即日常生活服務(wù)行業(yè)的工作場景，包括雜貨零售、餐飲住宿、家政服務(wù)等細(xì)分類型，常見于居住人口密集的住區(qū)周邊的商務(wù)公寓中，常見生命周期為初創(chuàng)、發(fā)展期。因公寓樓的區(qū)位與空間條件不適于規(guī)模化經(jīng)營，故該類職業(yè)場景在業(yè)務(wù)規(guī)模拓展后會轉(zhuǎn)移到商業(yè)綜合體或獨(dú)立商業(yè)建筑中。

（3）文娛休閑場景：即文化娛樂與休閑服務(wù)行業(yè)的工作場景，包括電競網(wǎng)咖、棋牌游藝、舞蹈健身、訂制娛樂等細(xì)分類型，常見于城市商圈周邊的商務(wù)公寓中。其職業(yè)發(fā)展規(guī)律與生活服務(wù)業(yè)態(tài)相似，在公寓中常見生命周期亦為初創(chuàng)、發(fā)展兩期。

（4）線上服務(wù)場景：即通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向更廣域的線上用戶提供服務(wù)的工作場景，包括網(wǎng)絡(luò)電商、網(wǎng)絡(luò)教培、娛樂直播、自媒體營銷等細(xì)分類型。該類職業(yè)場景具有組織離散（業(yè)者可不在同一實(shí)體空間）、基礎(chǔ)設(shè)施依賴性強(qiáng)、創(chuàng)新性強(qiáng)、業(yè)態(tài)變更頻繁等特點(diǎn)，常見于大學(xué)、文創(chuàng)園區(qū)周邊的公寓樓中，典型生命周期為初創(chuàng)、發(fā)展、成熟三期（衰退期變更轉(zhuǎn)換賽道，業(yè)者流入其他行業(yè)）。

2.3 流態(tài)更新響應(yīng)要素解析

更新響應(yīng)要素即公寓為適應(yīng)不同職業(yè)生命周期業(yè)者需求在空間上進(jìn)行調(diào)整變化的著力要素。結(jié)合對20處樣本公寓和300組樣本業(yè)者⑤的調(diào)查研究，本文將公寓空間劃分為工作空間和公共空間兩大系統(tǒng)分別解析（圖3）。

圖3 公寓更新空間需求畫像要素與標(biāo)準(zhǔn)

2.3.1 工作空間

工作空間即公寓建筑套間內(nèi)辦公空間，是直接影響業(yè)者工作環(huán)境品質(zhì)的空間要素。本文提煉出套型面積、樓層區(qū)域、主輔空間配比、單通間配比4項(xiàng)因子作為其特征畫像要素。

（1）套型面積：指公寓套內(nèi)辦公單元套間面積。高層商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面常見形式為方型、“H”型、條型，面積在900—1 500 m2之間；扣除交通空間和樓層公共空間后，剩余部分為單元套間。套間結(jié)合平面柱網(wǎng)布置，以標(biāo)準(zhǔn)層面積的1/27、1/18、1/9、1/3進(jìn)行劃分，面積規(guī)模在30—50 m2、50—80 m2、100—160 m2、300—500 m2之間。

（2）樓層區(qū)域：指辦公空間在公寓樓層中所處的位置。根據(jù)《公寓建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，公寓建筑樓層可劃分為低層區(qū)（1—6層）、中層區(qū)（7—18層）、高層區(qū)（18層以上）。位于不同樓層區(qū)域的辦公空間在景觀視線、采光通風(fēng)、聲環(huán)境、可達(dá)性、私密性等方面特征迥異，對業(yè)者租購選擇具有重要影響。

（3）主輔空間配比：指辦公套間內(nèi)用于工作活動的主體空間（如辦公室、會議室、會客室）和用于輔助服務(wù)的配套空間（如茶水間、衛(wèi)生間、貯藏室、休息空間）的面積配比。該指標(biāo)用于衡量套內(nèi)工作空間的利用方式和效率。根據(jù)樣本統(tǒng)計，不同套型的主輔空間配比不同，值域分布于2.5—10.0之間，可分為2.5、4.0、6.0、8.0、10.0五級。

（4）單通間配比：指辦公套間主體空間內(nèi)供高職級管理者使用的單間、會客室和供低職級員工使用的工作通間、會議室的面積配比。該指標(biāo)用于衡量套內(nèi)工作空間的組織結(jié)構(gòu)，與職業(yè)生命周期團(tuán)隊(duì)的職級結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)緊密。根據(jù)樣本統(tǒng)計，不同規(guī)模套型的單通間配比不同，值域集中分布于0—1.2之間，可分為0、0.2、0.4、0.8、1.2五級。

2.3.2 公共空間

公共空間指公寓中除去套內(nèi)工作空間與垂直交通空間外的公共配套空間，如公共休息室、健身房等。其對公寓整體環(huán)境品質(zhì)提升和業(yè)者跨行業(yè)信息交流具有觸媒作用。本文提煉出總體規(guī)模、配置形式、功能類別、品質(zhì)屬性4項(xiàng)因子作為其特征畫像要素。

（1）總體規(guī)模：指公寓樓中公共空間的總面積規(guī)模。因不同公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面與樓層高度不同，故本文采取面積占比方式刻畫表征該項(xiàng)因子。根據(jù)樣本調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其占比趨于2%—10%的量值區(qū)間，可分為2%、4%、6%、8%、10%五級。

（2）配置形式：指公共空間在公寓中的配置分布及其單元大小。根據(jù)樣本調(diào)查，發(fā)現(xiàn)常見分布形式為底部集中、隔層集中、隔層分散、均層分散4種類型，常見單元面積在80 m2—600 m2量值區(qū)間，可分為80 m2、160 m2、250 m2、400 m2、600 m2五級。

（3）功能類型：指公寓配套公共空間的功能類型。其適配公寓業(yè)者公共活動需求。根據(jù)樣本調(diào)查，劃分為餐食、運(yùn)動、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩五大類，擬采取里克特五分量表法對樣本業(yè)者進(jìn)行偏好細(xì)分調(diào)查。

（4）品質(zhì)屬性：指公寓公共空間在環(huán)境、設(shè)施方面的品質(zhì)屬性，其用于刻畫業(yè)者對公共空間需求的傾向。根據(jù)訪談?wù){(diào)查，本文歸納出便捷性、舒適性、美觀度、多樣性、性價比五項(xiàng)屬性因子，擬采取里克特五分量表法對樣本業(yè)者進(jìn)行傾向細(xì)分調(diào)查。

3 不同周期職業(yè)場景空間需求識別與復(fù)業(yè)情境建構(gòu)

在擬定三維研究要素基礎(chǔ)上，本節(jié)通過對樣本公寓業(yè)者的問卷調(diào)查，識別不同職業(yè)場景和生命周期下業(yè)者的空間需求特征，并結(jié)合相應(yīng)特征的兼容性建構(gòu)商務(wù)公寓復(fù)業(yè)共生情境。

3.1 不同生命周期職業(yè)場景空間需求畫像

根據(jù)前文擬定空間要素與評價標(biāo)準(zhǔn)，對300組樣本業(yè)者進(jìn)行空間需求調(diào)查，獲得不同職業(yè)場景與生命周期下業(yè)者空間需求畫像（圖4）。

3.1.1 商務(wù)辦公場景空間需求

商務(wù)辦公職業(yè)場景通過咨詢服務(wù)獲取收益，業(yè)務(wù)開展過程伴有大量團(tuán)隊(duì)討論與商務(wù)洽談行為，需求工作空間兼具辦公、會議、接待多重屬性。不同生命周期業(yè)者對工作空間規(guī)模、景觀視線、聲環(huán)境、采光通風(fēng)、可達(dá)性等因素的需求側(cè)重不同。同時，受業(yè)者工作時間自主度高和智力勞動者審美傾向等因素影響，其對樓棟公共空間規(guī)模與品質(zhì)的需求標(biāo)準(zhǔn)較高。

3.1.2 生活服務(wù)場景空間需求

生活服務(wù)職業(yè)場景通過服務(wù)性勞動獲取收益，其工作空間具有服務(wù)營業(yè)、勞動工具存放、業(yè)者休息等多重屬性。各生命周期業(yè)者空間需求差異較小，總體呈現(xiàn)對工作空間規(guī)模、景觀視線、聲環(huán)境要求較低和對可達(dá)性、采光通風(fēng)、標(biāo)識度要求較高的特征。同時，受業(yè)者工作時間自主度低和業(yè)態(tài)屬性與樓棟公共空間功能重合等因素影響，其對樓棟公共空間的總體需求度不高。

3.1.3 文娛休閑場景空間需求

文娛休閑職業(yè)場景通過對高附加生產(chǎn)資料（內(nèi)飾裝潢與娛樂設(shè)備投入）文娛服務(wù)場所的經(jīng)營獲取收益。業(yè)者自身空間需求差異較小，主要從客群需求角度對營業(yè)空間面積規(guī)模、可達(dá)性有較高要求，對其景觀視線、采光通風(fēng)、聲環(huán)境要求相對較低。同時，因業(yè)務(wù)屬性與樓棟公共空間存在競爭關(guān)系，對樓棟公共空間的總體需求度較低。

3.1.4 線上服務(wù)場景空間需求

線上服務(wù)職業(yè)場景依托信息、物流基礎(chǔ)設(shè)施，通過線上應(yīng)答、陪伴、內(nèi)容創(chuàng)作工作獲取收益。其工作空間兼具創(chuàng)作、休息多重屬性，各職業(yè)生命周期業(yè)者需求差異較大，總體對空間規(guī)模、可達(dá)性要求較低，對景觀視線、采光通風(fēng)、聲環(huán)境要求較高。同時，受套內(nèi)空間局促、工作時間自主度高等因素影響，該職業(yè)場景對樓棟公共空間的需求度較高。

3.2 協(xié)同場景需求的公寓復(fù)業(yè)情境建構(gòu)

在識別不同職業(yè)場景、職業(yè)生命周期業(yè)者空間需求后，通過對相應(yīng)需求的關(guān)聯(lián)性、兼容性分析，建構(gòu)出四種復(fù)業(yè)協(xié)同機(jī)制，作為商務(wù)公寓空間更新的應(yīng)用情境（圖5）。

圖5 不同生命周期職業(yè)場景復(fù)業(yè)協(xié)同情景建構(gòu)

3.2.1 商服綜合：商服類業(yè)態(tài)初創(chuàng)、發(fā)展周期

商務(wù)辦公與生活服務(wù)業(yè)態(tài)易集聚于城市綜合住區(qū)周邊公寓，以初創(chuàng)、發(fā)展周期為主導(dǎo)，相應(yīng)職業(yè)場景在工作空間規(guī)模、主輔空間配比和公共空間規(guī)模、配置等方面需求相近。商務(wù)辦公向鄰近社區(qū)居民提供設(shè)計咨詢、地產(chǎn)中介、線下教培等專業(yè)服務(wù)，關(guān)注職住通勤與配套服務(wù)的便利性和租金價格；生活服務(wù)以社區(qū)生活圈居民和公寓樓內(nèi)辦公業(yè)者為客源，關(guān)注客群關(guān)系穩(wěn)定性，兩種場景具有供需穩(wěn)定性。

3.2.2 商務(wù)集合：商務(wù)辦公類業(yè)態(tài)全生命周期

商務(wù)辦公業(yè)態(tài)易集聚于城市商務(wù)中心周邊公寓，涵蓋全生命周期，各周期職業(yè)場景在工作主輔空間配比和公共空間功能方面需求相近，在工作空間規(guī)模、單通間配比和公共空間規(guī)模、配置方式方面需求互補(bǔ)。其中，初創(chuàng)、發(fā)展期多為科技研發(fā)、設(shè)計咨詢領(lǐng)域中小創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)，以獨(dú)立研發(fā)與專業(yè)分包為主，工作場景內(nèi)向性特征顯著，關(guān)注工作環(huán)境舒適度和辦公空間性價比。成熟、衰退期多為商務(wù)貿(mào)易、金融投資領(lǐng)域業(yè)者，以商務(wù)會談為主導(dǎo)工作場景，具有外向性特征，關(guān)注辦公空間的區(qū)位便利性和環(huán)境品質(zhì)?？傮w而言，其各生命周期職業(yè)場景的業(yè)務(wù)方向與空間需求具有傳導(dǎo)性和協(xié)同性。

3.2.3 娛服互促：文娛、服務(wù)類業(yè)態(tài)發(fā)展周期

文娛休閑與生活服務(wù)業(yè)態(tài)易集聚于城市商業(yè)中心周邊公寓，以發(fā)展周期為主導(dǎo)周期，兩類職業(yè)場景在工作空間規(guī)模、樓層區(qū)域和公共空間規(guī)模、配置形式等方面需求相近。文娛服務(wù)業(yè)態(tài)向商圈用戶與其他辦公業(yè)者提供休閑娛樂服務(wù)，有專屬客群，同時亦依賴其他業(yè)態(tài)引流和維系客源；生活服務(wù)業(yè)態(tài)以商圈范圍多元人群為客群，關(guān)注地段整體商業(yè)活力。兩類職業(yè)場景在業(yè)態(tài)內(nèi)容與空間需求方面具有互補(bǔ)性。

3.2.4 多元混融：線上服務(wù)類業(yè)態(tài)多生命周期

線上服務(wù)業(yè)態(tài)易集聚于大學(xué)校園、文創(chuàng)園區(qū)周邊公寓，兼有文娛、服務(wù)、辦公等其他業(yè)態(tài)成分。相關(guān)職業(yè)場景在工作空間規(guī)模、樓層區(qū)域和公共空間配置、功能類型等方面需求互補(bǔ)。其中，線上服務(wù)業(yè)者初創(chuàng)期多為青年人群，業(yè)務(wù)類型多元，創(chuàng)新性強(qiáng)，但生活自理程度低，對文娛、生活服務(wù)業(yè)態(tài)依賴性強(qiáng)，其發(fā)展、成熟周期則逐漸向商務(wù)辦公業(yè)態(tài)孵化拓展。綜上，該類復(fù)業(yè)情境具有多元耦合、混融延展的特點(diǎn)。

4 生命周期復(fù)業(yè)協(xié)同的商務(wù)公寓流態(tài)更新策略探索

根據(jù)不同復(fù)業(yè)情境職業(yè)協(xié)同機(jī)制及空間需求畫像，本節(jié)從公寓樓棟布置、工作空間劃分、公共空間改造3方面探索制定商務(wù)公寓差異化流態(tài)更新策略。

4.1 商服綜合情境下公寓空間“環(huán)流置換”更新

針對商服綜合情境職業(yè)生命周期場景的穩(wěn)定性采取“環(huán)流置換”更新策略：（1）將商務(wù)辦公業(yè)態(tài)布置于公寓中高樓層（初創(chuàng)期中層、發(fā)展期高層），生活服務(wù)業(yè)態(tài)布置于公寓中低樓層（初創(chuàng)期中層、發(fā)展期低層），促進(jìn)同類型業(yè)者工作空間的同層區(qū)環(huán)流置換。（2）商務(wù)辦公空間以經(jīng)濟(jì)、緊湊為導(dǎo)向，以50—80 m2和80—160 m2中小戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，主輔間與單通間配比控制在6.0—8.0和0.4—0.8之間；生活服務(wù)空間控制在50—160 m2，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和0.2—0.4。（3）公共空間以餐食、休憩、娛樂功能為主，總規(guī)模6%—8%，采取80—160 m2小尺度均層分散布置方式（圖6）。

圖6 商服綜合情境下公寓空間“環(huán)流置換”更新策略

4.2 商務(wù)集合情境下公寓空間“層流傳導(dǎo)”更新

針對商務(wù)集合情境職業(yè)生命周期場景的協(xié)同性采取“層流傳導(dǎo)”更新策略：（1）將辦公發(fā)展、成熟期業(yè)態(tài)布置于公寓中高樓層（發(fā)展期中層、成熟期高層），辦公初創(chuàng)、衰退期業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)布置于公寓中低樓層（衰退期中層、初創(chuàng)期低層、服務(wù)業(yè)低層），促進(jìn)辦公業(yè)者工作空間的跨層區(qū)層流傳導(dǎo)。（2）辦公初創(chuàng)、發(fā)展期工作空間配置方式同前，成熟、衰退期工作空間以250—500 m2和160—300 m2大中戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和0.6—1.2。（3）公寓公共空間以運(yùn)動、娛樂、餐食功能為主，總規(guī)模8%—10%，采取80—160 m2小尺度均層分散和250—600 m2規(guī)模集中結(jié)合布置方式（圖7）。

4.3 娛服互促情境下公寓空間“交流耦合”更新

針對娛服互促情境職業(yè)生命周期場景的互補(bǔ)性采取“交流耦合”更新策略：（1）將文娛休閑業(yè)態(tài)布置于公寓中高樓層，生活服務(wù)業(yè)態(tài)布置于公寓中低樓層，促進(jìn)兩類業(yè)者工作空間跨層區(qū)交流耦合，為休閑提供多元選擇。（2）文娛休閑營業(yè)空間以100—300 m2大中戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，主輔間配比控制在8.0—10.0，單通間配比控制在0.2以內(nèi)；生活服務(wù)營業(yè)空間以50—160 m2中小戶型劃分平面，主輔間與單通間配比控制在4.0—6.0和 0.2—0.4。（3）公寓公共空間以休憩、學(xué)習(xí)功能為主，總規(guī)模2%—4%，采取160—250 m2隔層分散布置方式（圖8）。

4.4 多元混融情境下公寓空間“紊流融合”更新

針對多元混融情境職業(yè)生命周期場景的混融延展性采取“紊流融合”更新策略：（1）將線上服務(wù)初創(chuàng)期業(yè)態(tài)和其他服務(wù)業(yè)態(tài)布置于公寓低層區(qū)域，線上服務(wù)發(fā)展期業(yè)態(tài)布置于公寓中層區(qū)域，線上服務(wù)成熟期業(yè)態(tài)和商務(wù)辦公業(yè)態(tài)布置于公寓高層區(qū)域，促進(jìn)各類業(yè)者工作空間跨層區(qū)紊流融合。（2）線上服務(wù)初創(chuàng)、發(fā)展期工作空間以經(jīng)濟(jì)、緊湊為導(dǎo)向，以30—50 m2和50—80 m2小戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，主輔間與單通間配比控制在8.0和0.4—0.6；成熟期工作空間以160—300 m2戶型劃分，主輔間與單通間配比控制在4.0和0.6—0.8；其他業(yè)態(tài)工作空間配置方式同前。（3）公寓公共空間功能復(fù)合，總規(guī)模6%—8%，采取160—250 m2隔層分散或均層分散布置方式（圖9）。

圖9 多元混融情境下公寓空間“紊流融合”更新策略

5 結(jié)語

本文以商務(wù)公寓為例，引入“職業(yè)生命周期”和“流空間”理論，探索建構(gòu)基于職業(yè)生命周期復(fù)業(yè)協(xié)同的城市職能空間“流態(tài)更新”方法，主要創(chuàng)新與貢獻(xiàn)如下：

第一，建構(gòu)出以職業(yè)周期劃分、職業(yè)場景梳理、更新要素解析、需求特征識別、復(fù)業(yè)情境建構(gòu)和流態(tài)策略制定為步驟的城市職能空間“流態(tài)更新”研究方法。該方法符合信息時代人本主體職業(yè)工作場景多元分異與高頻迭代的發(fā)展趨勢，有利于提升、促進(jìn)城市職能空間更新的質(zhì)效和精細(xì)化。

第二，針對城市商務(wù)公寓這一特殊職能空間對象，提出了初創(chuàng)、發(fā)展、成熟、衰退4階段主體職業(yè)生命周期劃分方式；梳理出商務(wù)辦公、生活服務(wù)、文娛體驗(yàn)、線上服務(wù)4大類、19小類職業(yè)工作場景和工作空間套型面積、樓層區(qū)域、主輔空間配比、單通間配比與公共空間總體規(guī)模、配置形式、功能類別、品質(zhì)屬性8項(xiàng)空間更新響應(yīng)要素；并分別從團(tuán)隊(duì)規(guī)模、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)靈活性、業(yè)態(tài)穩(wěn)定性、外部依賴性、內(nèi)部秩序性、匹配區(qū)位、服務(wù)對象、面積規(guī)模等角度調(diào)查獲得了城市商務(wù)公寓不同生命周期職業(yè)主體的空間需求畫像數(shù)據(jù)，可為相應(yīng)空間更新研究提供佐證資料。

第三，通過進(jìn)一步的數(shù)據(jù)分析，識別出不同生命周期、職業(yè)場景的復(fù)業(yè)共生機(jī)制，據(jù)此建構(gòu)出“商服綜合、商務(wù)集合、娛服互促、多元混融”四種公寓復(fù)業(yè)協(xié)同情境，并提出相應(yīng)情境下公寓空間環(huán)流置換、層流傳導(dǎo)、交流耦合、紊流融合的流態(tài)更新策略。上述內(nèi)容、方法可拓展我國城市更新的“人本化”理論內(nèi)涵，對協(xié)調(diào)城市職能空間利用的多元時空矛盾具有參考價值。

注釋：

① 古羅馬文明強(qiáng)調(diào)社會公共生活。為此，羅馬帝國城市建造了大量斗獸場、洗浴場等公共娛樂建筑，并為其公民和士兵建造了大量集體混居的公共住宅，成為公寓建筑的雛形。

② 工業(yè)化生產(chǎn)使大批農(nóng)村勞動力與外來移民向新興的工業(yè)、商貿(mào)城鎮(zhèn)聚集，進(jìn)而導(dǎo)致為產(chǎn)業(yè)工人與中產(chǎn)階級提供集中居住服務(wù)的租賃式房產(chǎn)大量在歐洲國家的工業(yè)城鎮(zhèn)、海外殖民地和租界地建造產(chǎn)生。

③ 根據(jù)國際地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行2020 年的分析報告，截至當(dāng)年二季度，中國天津、重慶、沈陽、青島等城市商住物業(yè)的平均空置率分別達(dá)到36.3%、34.0%、30.4%和28.8%，其他二、三線城市的空置率也普遍在20%—40%左右。

④因本文針對商務(wù)公寓職業(yè)場景空間需求與適應(yīng)性更新開展調(diào)查，故本文職業(yè)生命周期劃分主要針對商務(wù)公寓的創(chuàng)客群體，不包含在工廠、公司中就業(yè)的打工人群。

⑤ 商務(wù)辦公類100 組：初創(chuàng)期20 組，發(fā)展期30 組，成熟期30 組，衰退期20 組；生活服務(wù)類60 組：初創(chuàng)期30 組，發(fā)展期30 組；文娛體驗(yàn)類60 組：初創(chuàng)期30 組，發(fā)展期30 組；線上服務(wù)類80 組：初創(chuàng)期30 組，發(fā)展期30 組，成熟期20 組。