陶靖雯 邵子瀚

(1.金肯職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 南京 210000；2.中建八局第三建設(shè)有限公司，江蘇 南京 210000)

0 引言

為解決城鎮(zhèn)大量人口住房問題，我國政府持續(xù)加大住房保障制度推廣力度。截至2019年，我國各類保障性住房和棚改安置房累計建設(shè)8000萬套，建立了世界上最大的住房保障體系。建設(shè)保障性住房若只是單一解決住房問題，不考慮公共配套設(shè)施與居民需求不匹配、各項服務(wù)資源匱乏等問題，會導(dǎo)致住房空置率增加，最終背離保障性住房的建設(shè)初衷[1]。通過對已有文獻(xiàn)研究和實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地方政府在建設(shè)保障性住房時往往重建設(shè)、輕規(guī)劃，忽視了居民的生活質(zhì)量，導(dǎo)致社區(qū)公共配套設(shè)施存在供需不匹配、運營維護(hù)滯后等供需失衡的問題。

針對上述問題，倪志純等[2]指出，美國通過建立混合居住模式，提高社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置，改善社區(qū)環(huán)境；黃琳[3]指出，新加坡按照分級制度對公共住房進(jìn)行分區(qū)、分期建設(shè)規(guī)劃和管理維護(hù)，以公共交通為導(dǎo)向發(fā)展公共設(shè)施系統(tǒng)，保障居民舒適、便捷的住房生活，建設(shè)可持續(xù)住房體系；Karim[4]研究發(fā)現(xiàn)，馬來西亞基于社會福利性政策措施，為居民提供社區(qū)大廳、景觀和停車場等公共服務(wù)設(shè)施，以此提高中低收入家庭居住質(zhì)量。與國外學(xué)者的研究重點不同，國內(nèi)學(xué)者多以發(fā)展成熟的大型城市為研究對象，關(guān)注公共配套設(shè)施的規(guī)模、類型、數(shù)量等，主要集中在公共配套設(shè)施的供需特征[5-7]和供給層面[8-9]，這些文獻(xiàn)通過分析居民群體特征、需求偏好及設(shè)施的供給特征，為公共配套設(shè)施的有效供給提出優(yōu)化建議。

近年來，我國學(xué)者在總結(jié)國外政策理論和實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國城市保障性住房的建設(shè)發(fā)展情況，以提高居民的居住滿意度為目標(biāo)展開研究。例如：分析居民需求與服務(wù)設(shè)施結(jié)構(gòu)性供需匹配[10-11]；采用GIS技術(shù)分析公共設(shè)施的空間可達(dá)性[12]；通過研究公共服務(wù)設(shè)施配建實效性，分析設(shè)施建設(shè)中的不足[13]等，進(jìn)一步完善了公共配套設(shè)施的有效供給。

通過文獻(xiàn)梳理可知，當(dāng)前，我國保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施的供給研究已相對完善，但從居民需求的角度分析公共配套設(shè)施供需失衡的研究較少。由馬斯洛需求層次理論可知，公共配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模由居民的需求決定[14-15]。居民是公共配套設(shè)施的受用者，應(yīng)了解其居住訴求，在合理范圍內(nèi)滿足其真實需求。同時，公共配套設(shè)施并非越多越好，只有達(dá)到與居民需求之間的供需平衡才能實現(xiàn)公共配套設(shè)施的合理配置。因此，本文以完善公共配套設(shè)施的有效供給為目的，分析當(dāng)前保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施存在的供需失衡風(fēng)險，構(gòu)建供需失衡風(fēng)險評估模型；通過居民滿意度量化公共配套設(shè)施的有效供給程度，對供需失衡風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和風(fēng)險追溯，以完善保障性住房社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，為合理配置公共配套設(shè)施提供決策依據(jù)。

1 保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險分析

1.1 公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險及成因

1.1.1 公共設(shè)施供需不匹配

保障性住房的供給對象主要針對社會中低收入家庭，家庭收入水平普遍較低。但是，當(dāng)前我國大多數(shù)保障性住房公共配套設(shè)施主要參考普通居民社區(qū)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，未考慮居住需求的差異性，部分設(shè)施適用性較差、有效利用率較低，造成公共設(shè)施資源浪費。

1.1.2 公共設(shè)施配建匱乏

我國保障性住房項目具有大型化、偏遠(yuǎn)化特點[16-17]，公共設(shè)施的配建完善和有效供給直接影響居住質(zhì)量。根據(jù)實地調(diào)查可知，大多數(shù)保障性住房社區(qū)內(nèi)的教育、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施齊全、供給相對完善，但自行車存車處、快遞代收點等其他便民服務(wù)設(shè)施配置匱乏。部分社區(qū)內(nèi)配置的電動車充電樁僅供社區(qū)工作人員使用，存在公共配套設(shè)施無效性供給現(xiàn)象。

1.2 供需失衡風(fēng)險指標(biāo)識別

公共配套設(shè)施是指根據(jù)居住人口規(guī)模或建筑面積為居民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各類公共性、服務(wù)性設(shè)施，主要包括交通、醫(yī)療、商業(yè)、市政、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)綠化等方面[18]。參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[19]和行業(yè)規(guī)范，對保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險評估指標(biāo)進(jìn)行識別，結(jié)果見表1。

表1 保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險評估指標(biāo)

1.3 供需失衡風(fēng)險指標(biāo)體系建立

基于科學(xué)性、系統(tǒng)性、層次性的指標(biāo)體系構(gòu)建原則，結(jié)合指標(biāo)屬性進(jìn)行細(xì)化。通過相關(guān)文獻(xiàn)及實地調(diào)研，將風(fēng)險評估指標(biāo)劃分為4個一級指標(biāo)和16個二級指標(biāo)。供需失衡風(fēng)險評估指標(biāo)體系見表2。

表2 供需失衡風(fēng)險評估指標(biāo)體系

2 公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險評估模型構(gòu)建

2.1 風(fēng)險評估方法概述

在評估公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險時，需要對篩選出的指標(biāo)進(jìn)行定性判斷。運用OWA-熵權(quán)法對風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行綜合賦權(quán)，可以避免主觀判斷誤差產(chǎn)生的極端值影響，且可以有效消除各指標(biāo)權(quán)數(shù)僅依賴于決策矩陣中信息的局限性。

考慮到在風(fēng)險評估過程中需要通過居民滿意度對風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行界定，本文運用模糊理論構(gòu)建供需失衡風(fēng)險評估模型。

2.2 風(fēng)險評估模型構(gòu)建

2.2.1 確定評估因素級

設(shè)供需失衡風(fēng)險評估因素集如下

一級因素集C={C1，C2，…，Ci}。

二級因素集Ci={Ci1，Ci2，…，Cij}。

2.2.2 確定供需失衡風(fēng)險等級

設(shè)供需失衡風(fēng)險評判集V={V1，V2，V3，V4}。V1評分值為80～100，說明指標(biāo)不存在風(fēng)險；V2評分值為70～80，說明指標(biāo)風(fēng)險較低，應(yīng)適當(dāng)改善并優(yōu)化設(shè)施建設(shè)；V3評分值為60～70，說明指標(biāo)風(fēng)險較高，應(yīng)采取有效措施滿足居民需求；V4評分值為60以下，說明指標(biāo)風(fēng)險極高。

2.2.3 確定因素隸屬度

通過調(diào)查居民的居住滿意度，根據(jù)風(fēng)險評判等級，確定單因素下風(fēng)險評估隸屬度，并形成隸屬度矩陣，即

2.2.4 確定評估指標(biāo)綜合權(quán)重

(1)基于OWA算子計算權(quán)重。選擇n名專家對風(fēng)險指標(biāo)進(jìn)行評分，得到相應(yīng)的評分?jǐn)?shù)據(jù)集，對各組數(shù)列從大到小進(jìn)行排序，得到加權(quán)向量，即

(1)

對評分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)計算，得到指標(biāo)的絕對權(quán)重，并進(jìn)行修正，即

(2)基于熵權(quán)法計算權(quán)重。建立初始數(shù)據(jù)矩陣Q，第i項指標(biāo)的熵值計算公式如下

(4)

(5)

第i項指標(biāo)的熵權(quán)重為

(6)

2.2.5 建立模糊關(guān)系

計算綜合隸屬度向量，得到

Bi=Wi×Ri

(7)

2.2.6 確定供需失衡風(fēng)險評估等級

為準(zhǔn)確判定由于各隸屬度值相近而難以評估風(fēng)險等級的問題，取各風(fēng)險評估等級評分值的中值進(jìn)行加權(quán)計算，計算得到供需失衡風(fēng)險評估等級，即

Z=QT×B

(8)

式中，QT=(30，65，75，90)。

3 案例分析

3.1 項目概況

本文選取蘭州新區(qū)某保障性住房社區(qū)項目作為案例進(jìn)行分析。該社區(qū)總建筑面積122.29萬m2，共有住房9626套(廉租房972套，政府定向安置房8654套)，居民30 803人，主要由蘭州市永登縣、皋蘭縣的搬遷農(nóng)民組成。小區(qū)配有公立幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)派出所、老年人活動中心、體育健身器械、停車場等公共配套設(shè)施。

3.2 供需風(fēng)險評估過程及結(jié)果

3.2.1 確定因素隸屬度

通過對該社區(qū)進(jìn)行實地調(diào)查，得到單因素隸屬度向量，并由單因素隸屬度向量組成隸屬度矩陣。

3.2.2 指標(biāo)綜合權(quán)重計算

將評估指標(biāo)的重要度分為5個等級，根據(jù)指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)，邀請70名行業(yè)專家對指標(biāo)重要性進(jìn)行打分，以10人為一組分別對問卷結(jié)果進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。根據(jù)公式計算得到各指標(biāo)權(quán)重值，見表3。

表3 某保障性住房社區(qū)項目公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險評估指標(biāo)權(quán)重值

3.2.3 建立模糊關(guān)系

由式(7)計算得到綜合隸屬度向量，即

=(0.226 5，0.235 9，0.308 3，0.229 3)

3.2.4 供需失衡風(fēng)險評估

該項目單因素供需失衡風(fēng)險評估結(jié)果排序見表4，單因素供需失衡風(fēng)險評估等級見表5。由表4可知，公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險主要影響因素是居住環(huán)境，次要因素是公共交通設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，市政基礎(chǔ)設(shè)施的風(fēng)險影響程度最低。

表4 單因素供需失衡風(fēng)險評估結(jié)果排序

表5 單因素供需失衡風(fēng)險評估等級

(1)居住環(huán)境風(fēng)險以“居住區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(50.40分)”和“居住區(qū)綠地率(50.55分)”兩項指標(biāo)為主。該項目位于蘭州新區(qū)，其所處地域氣候條件干旱少雨，使得社區(qū)綠化造景困難；綠地區(qū)域種植情況較差，針對特殊氣候未采取相應(yīng)措施進(jìn)行有效維護(hù)；項目建設(shè)完成后，項目各參與方對社區(qū)運營維護(hù)職責(zé)不明確，小區(qū)綠化環(huán)境無人管理和監(jiān)督，導(dǎo)致居住區(qū)內(nèi)有效綠地率低、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計不足。

(2)公共交通設(shè)施風(fēng)險以“居住區(qū)附近交通情況(54.05分)”和“居住區(qū)停車場/庫配置(57.20分)”為主。保障性住房地下停車位的配置不應(yīng)完全參照普通居住區(qū)的配建標(biāo)準(zhǔn)。該社區(qū)居民主要由附近縣區(qū)搬遷農(nóng)民和少數(shù)外地務(wù)工租戶構(gòu)成，大部分家庭收入水平較低，居民日常出行交通工具以公共汽車、自行車為主；少數(shù)有車居民不愿購置小區(qū)內(nèi)的地下停車位，將車輛停放在小區(qū)外的道路兩旁。居住區(qū)外的道路由于長時間停放車輛，在日常出行高峰期時經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞、影響行人安全等問題。居住區(qū)內(nèi)停車管理制度失效，地下停車位的一次性剛性供給引起供需失衡，導(dǎo)致居住區(qū)附近交通擁堵、停車場空置，造成資源浪費。

(3)配套服務(wù)設(shè)施風(fēng)險以“其他公共服務(wù)設(shè)施配置(54.65分)”為主。在建設(shè)初期，建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等配套設(shè)施的統(tǒng)一代建，一些便民服務(wù)設(shè)施(如戶外休憩場所、快遞代收點等)配建匱乏，為快遞工作人員和居民帶來不便。居住區(qū)內(nèi)只提供了最基礎(chǔ)的公共配套設(shè)施，未關(guān)注居民入住后的生活問題，影響了社區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致居住區(qū)內(nèi)其他公共服務(wù)設(shè)施存在極高風(fēng)險。

因此，該社區(qū)公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險整體處于較高等級，風(fēng)險評估模型分析結(jié)果與實際情況相符，說明該模型具有一定的科學(xué)性和合理性。

4 對策與建議

(1)加強(qiáng)各相關(guān)主體對社區(qū)維護(hù)運營階段的責(zé)任意識，提高綜合管理水平及社區(qū)品質(zhì)。在保障性住房項目運營維護(hù)階段，應(yīng)建立完善的監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范各部門責(zé)任制度，加強(qiáng)相關(guān)責(zé)任主體對保障性住房的后續(xù)管理，重視社區(qū)居住環(huán)境對居民生活質(zhì)量的影響。特別是物業(yè)主管部門，應(yīng)合理規(guī)劃社區(qū)綠地，考慮地域性氣候特征，制訂適宜的種植造景方案及灌溉方案，并合理協(xié)調(diào)建筑區(qū)與種植區(qū)的空間分布；當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)建立小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生考核制度，通過定期和不定期檢查提升物業(yè)主管部門的工作積極性，進(jìn)而提高小區(qū)內(nèi)綠化水平，優(yōu)化社區(qū)居住環(huán)境。

(2)深入分析居民結(jié)構(gòu)，厘清居民結(jié)構(gòu)層次及其需求特征，滿足居民對公共配套設(shè)施的差異性需求。建立成熟的社區(qū)自治管理體制，根據(jù)居民結(jié)構(gòu)及居民需求特征進(jìn)行公共設(shè)施配置。針對居民使用頻率較高或較低的公共設(shè)施，應(yīng)在建設(shè)規(guī)劃階段預(yù)留一定空間，在不同時期做出改建或擴(kuò)建的適應(yīng)性調(diào)整；應(yīng)完善社區(qū)停車相關(guān)法律法規(guī)，保障停車管理制度的有效實施。

(3)動態(tài)跟蹤和調(diào)研居民對公共配套設(shè)施的需求，完善便民服務(wù)設(shè)施的有效供給。提高其他公共設(shè)施的供給程度，加強(qiáng)物業(yè)主管部門對便民服務(wù)設(shè)施供給的重視程度。堅持以人為本的管理服務(wù)思想，保障居民的生活質(zhì)量和住房權(quán)益。

5 結(jié)語

本文基于模糊理論建立保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險評估模型，結(jié)合案例對風(fēng)險因素進(jìn)行追溯，對公共配套設(shè)施的有效供給提出有針對性的對策和建議。本文的研究成果不僅能夠幫助決策者有效識別公共配套設(shè)施供需失衡風(fēng)險的主要影響指標(biāo)，而且能夠為政府、開發(fā)商及社區(qū)相關(guān)管理部門對保障性住房社區(qū)公共配套設(shè)施的有效配建提供建議，為推動保障性住房的健康發(fā)展提供支撐。